Ипотечное кредитование многодетных семей

Министерство  образования и науки РФ

Тверской государственный  технический университет

Кафедра социологии и социальных технологий

кафедра «Экономики и управления производством»

Реферат по дисциплине

«Экономика недвижимости»

на тему:

 «Ипотечное кредитование многодетных семей»

Тверь - 2011

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Ипотека: понятие, сущность  и основные функции……………………5

2. Основы формирования  финансовых ресурсов на рынке 

жилищного кредитования………………………………………………….9

3. Жилищные программы  для многодетных семей……………………..13

Заключение……………………………………………………………………….19

Список литературы………………………………………………………………20

Введение

Ипотека – это  одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами:

1. Ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
2. В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость (земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения).
3. Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальном документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
5. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества. А ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживании ипотечных кредитов

Данная работа также посвящена анализу ипотечного кредитования многодетных семей.

Актуальность  выбранной темы несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет своё место и смысл. Вследствие чего, в каждой стране действует своё специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства..

Цель работы – выявить особенности ипотечного кредитования, в том числе кредитование многодетных семей.

Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

- изучить теоретические  аспекты ипотеки: понятие, сущность и основные функции:

- дать понятие  и определить основам формирования финансовых ресурсов на рынке жилищного кредитования;

- выявить особенности жилищных программ для многодетных семей;

При написании  работы были использованы работы .

1. Ипотека: понятие, сущность и основные функции

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно ипотека - это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого имущества.  
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (V в. до н. э.).

Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения  своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось <наложение руки>. В России же основным способом обеспечения обязательств был <правеж>, (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия)..

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога. Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Понятие ипотечного обеспечения  означало материальное обеспечение  обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника давало возможность производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для погашения основного долга, так и для уплаты процентов за кредит.

Самый распространенный вариант  использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщикаипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, уипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов поипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

2. Основы формирования финансовых ресурсов на рынке жилищного

кредитования

Под финансовыми ресурсами  понимают денежные средства, находящиеся в распоряжении торговых предприятий, включая имеющиеся у них резервы денежных средств.

Образование финансовых ресурсов является результатом функционирования финансов торговли.

Основное назначение функционирования финансов состоит в том, чтобы обеспечить предприятия необходимыми финансовыми ресурсами для роста товарооборота, организовать непрерывный кругооборот средств в хозяйстве и увеличение на этой основе доходов от торгово-хозяйственной деятельности. Кругооборот основных средств должен создать условия для расширенного воспроизводства основных фондов, а кругооборот оборотных средств должен обеспечить получение выручки, превышающей объем авансированных средств.

    Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики -повышении доступности жилья для граждан Российской Федерации - является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья.

Правильным образом  функционирующая система жилищного  финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан, включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (адресные целевые субсидии, размер которых тесно увязан с семейными доходами), сможет решить эту проблему.

Мировой опыт неопровержимо свидетельствует  о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15% населения страны. К ним относятся социально незащищенные слои населения, такие как малоимущие и нетрудоспособные.

Все остальные граждане приобретают жилье в собственность, а государственная поддержка носит исключительно адресный характер и служит снятию социальной напряженности, обусловленной объективно существующими имущественными диспропорциями.

Необходимым условием обеспечения  доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. Иначе говоря, речь идет о формировании механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья.

Рост объемов жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения, поскольку при этом участники строительного процесса, заинтересованные в получении доходов, будут нацелены не на дальнейшее повышение цены, а на увеличение оборотов, обеспеченное быстрой реализацией строящегося жилья.

Таким образом, развитый рынок доступного жилья станет естественным экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую недвижимость..

В то же время лишь около 1,5% семей  ежегодно приобретают новое жилье.

На сегодняшний день в России на одного человека ежегодно строится 0,25 м² жилья.

Строительный комплекс страны, сохранивший  свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших 2 лет в пределах 15-20% и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010 г. на уровне 70 млн м².

Падение объемов жилищного  строительства обусловлено резким сокращением участия государства в его финансировании. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников, а процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) шел крайне медленно.

Однако сегодня предложений  на первичном рынке жилья крайне мало.

Ориентация на вторичный  рынок жилья из-за состояния существующего жилого фонда создает риски для кредитных организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению из-за потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке.

Существующие размеры  финансирования не позволяют достичь  требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой - наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).

Ввиду этого, широкое  распространение получили так называемые долевые схемы, при которых строительство финансируется населением напрямую.

Долевые схемы не только несут серьезную угрозу возникновению  строительно-финансовых пирамид, но и  создают объективные препятствия  для развития системы ИЖК.

Риск нереализации построенного жилья будет снижаться по мере развития ИЖК.

Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ИЖК населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.

3. Жилищные программы для многодетных семей

Самая главная  проблема многодетных семей –  жильё. Большинство многодетных  семей, сталкиваются с жилищной проблемой, так как уровень благоустройства  жилищ многодетных семей является крайне низким, не приспособленным для проживания семей с большим количеством детей

Для решения  жилищных проблем малоимущих, многодетных  семей разработана и принята  городская целевая программа  «Поддержка многодетных семей на 2009-2012 годы». Финансирование программы обеспечивается из бюджета города Твери и Тверской области.

Администрацией города в рамках реализации указанной программы по результатам конкурса была приобретена пятикомнатная квартира общей площадью 119,7 кв. м. для малоимущей многодетной семьи. В январе 2010 года указанная квартира была предоставлена данной семье по договору социального найма.

Администрация города планирует и в дальнейшем участвовать в областном конкурсе по обеспечению жильём малоимущих многодетных семей для реализации городской целевой программы «Поддержка многодетных семей города на 2009-2012 годы».

Меры государственной  поддержки многодетных семей  в Российской Федерации.

• Совершенствование системы учета многодетных семей и правового регулирования их государственной поддержки.
• Установление и обеспечение федерального стандарта минимального объема социальной поддержки многодетным семьям, нуждающимся в социальной помощи и поддержке. 
• Разработка и принятие в каждом субъекте Российской Федерации нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, объединяющего правовые нормы, определяющие размеры, условия и порядок предоставления всех форм поддержки многодетных семей на региональном уровне. 
• Создание банка данных о многодетных семьях в каждом субъекте Российской Федерации. Совершенствование порядка регистрации многодетных семей. 
• Установление единой для всех субъектов Российской Федерации формы документа, подтверждающего статус члена многодетной семьи.

 В настоящей Программе  под многодетной семьей понимается:

• для субъектов Российской Федерации с отрицательным естественным приростом населения – семья с тремя и более детьми (в том числе усыновленными), включая : детей, обучающихся в общеобразовательных учреждениях, до достижения ими 18 лет; детей, обучающихся в учреждениях среднего профессионального и высшего профессионального образования дневной формы обучения любых организационно-правовых форм, до окончания обучения, до достижения ими 22 лет;
• для субъектов Российской Федерации с положительным естественным приростом населения – семья с четырьмя и более детьми (включая вышеуказанные категории лиц).
• Серьезные демографические проблемы России, и, прежде всего, проблемы воспроизводства населения обуславливают необходимость особого внимания со стороны общества и государства к положению семей с детьми.
• Разработка и проведение эффективной демографической и социальной политики, направленной на поддержку семьи, требует анализа их проблем, с учетом региональных особенностей.
• Многодетная семья должна рассматриваться в общем контексте формирования и реализации государственной социальной политики, поскольку ее проблемы являются частью проблем современного российского общества, а положение многодетных семей – одним из показателей, характеризующих все виды социального неблагополучия.

• доля многодетных  семей в России незначительна  и составляет 2,6 % от общего числа  домохозяйств (включая домохозяйства с одним родителем) и 6,6 % от числа семей с детьми (по данным Всероссийской переписи 2002 г.);

• Реализация настоящей Программы, помимо достижения основных ожидаемых результатов, произведет целый ряд долговременных положительных эффектов на социально-экономическое развитие страны, морально-психологическую обстановку в обществе.
• Цель Программы – стимулирование увеличения числа многодетных семей и, вследствие этого, повышения рождаемости в Российской Федерации, защита прав и законных интересов, обеспечение достойного качества жизни и повышение социального престижа многодетных семей в России.

 Государственная помощь многодетным семьям в решении жилищных проблем и оплате коммунальных услуг. 

• Государственная помощь многодетным семьям в приобретении, строительстве или получении в социальный найм жилья.
• Введение правовых и финансовых механизмов предоставления банками целевых кредитов или уполномоченными организациями целевых субсидий на улучшение жилищных условий семьям при рождении четвертого и каждого последующего ребенка, с прогрессивной шкалой погашения процентов по банковским кредитам или размера подлежащих возврату предоставленных сумм за счет государства в зависимости от числа детей в возрасте до 18 лет.
• Нормативно-правовое закрепление правовых и финансовых механизмов, обеспечивающих в случае рождения четвертого или последующего ребенка семьям (молодым семьям – в случае рождения третьего ребенка) с ежемесячным среднедушевым доходом менее 3 прожиточных минимумов, установленных в соответствующем субъекте Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, разовое погашение за счет государства части долга по ипотечному кредиту или части долга по договору купли-продажи жилых помещений в рассрочку. Компенсация государством процентной ставки по основному кредиту в размере половины средней по субъекту Российской Федерации ставки по ипотечному кредиту.
• Установление для многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту или по договору купли-продажи жилых помещений в рассрочку: для семей с 3–4 детьми – 40 %, для семей с 5 и более детьми – 20 % от суммы (процента) первоначального взноса, установленной для других категорий граждан. 
• Введение правовых и финансовых механизмов предоставления семьям с 4 и более детьми, имеющим ежемесячный среднедушевой доход менее 3 прожиточных минимумов, установленных в соответствующем субъекте Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в течение полугода со дня рождения четвертого и каждого последующего ребенка жилых помещений (предоставление жилых помещений большей площади) из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма, с сохранением права на получение безвозмездной субсидии или займа, выделяемых за счет государственного или муниципального бюджета на строительство или приобретение жилья.
• Реализация мер по стимулированию индивидуального жилищного строительства многодетных семей с ежемесячным среднедушевым доходом менее 4 прожиточных минимумов, установленных в соответствующем субъекте Российской Федерации.
• Предоставление организованным группам застройщиков – многодетным семьям земельных участков (не менее 0,15 га в пригороде; не менее 0,50 га – в сельской местности) в собственность под индивидуальное жилищное строительство бесплатно либо по льготной (через субвенции) цене (в зависимости от величины среднедушевого дохода семьи, в соответствии с утвержденной<span class="dash0410_0431_0437_0430_0446_0020_0441_043f