Ипотечное страхование. 3

Реферат

по дисциплине «Страховое дело»

на тему «Ипотечное страхование»

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

РАЗДЕЛ 1. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования……………………………………………………...4

РАЗДЕЛ 2. Основы орг-ии ипотечного жилищного страхования в банке….5

РАЗДЕЛ 3. Страхование рисков ипотеки……………………………………..7

РАЗДЕЛ 4. Тенденции развития рынка ипотечного страхования…………13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………15

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях экономического развития Российской Федерации важное значение приобретает формирование системы страховой защиты от рисков, связанных с жилищной ипотекой. Распространение ипотечного кредитования играет значительную роль в развитии строительной сферы, банковского сектора экономики и в решении социальной задачи обеспечения населения доступным жильем.

Приведение объемов ипотечной деятельности в соответствие с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является комплексное ипотечное страхование.

Ипотечное страхование – это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное страхование является методом управления рисками ипотечной деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения.

Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

РАЗДЕЛ 1. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования

В настоящее время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя три базовых страховых продукта:

             Страхование недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, от рисков утраты и повреждения;

             Страхование на случай утраты недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, в результате прекращения права собственности (титульное страхование);

             Страхование на случай смерти и потери трудоспособности заемщика ипотечного кредита.

Помимо этого, компании предлагают страхование гражданской ответственности при эксплуатации недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что отработанные технологии и накопленный опыт в проведении вышеназванных видов страхования дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов, позволяющих обеспечить эквивалентность страховых операций. Кроме того, стандартизация страховых продуктов позволяет обеспечить оперативное заключение договора страхования, что имеет немаловажное значение в условиях ежедневного повышения цен на жилье.

Вместе с тем, программы ипотечного страхования имеют некоторые недостатки. Так, отсутствие широкой возможности выбора страховых продуктов в рамках базовых не позволяет обеспечить оптимальные условия защиты в соответствии с потребностями участников ипотечного кредитования и возможностями потенциальных страхователей.

РАЗДЕЛ 2. Основы организации ипотечного жилищного страхования в банке

Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, обусловливают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом одна из главных ролей здесь отводится ипотечному страхованию.

Задача страхования состоит в уменьшении кредитного риска, его перераспределении.

Российские страховые компании, работающие на рынке ипотечного страхования, предлагают банкам-партнерам в качестве одного из инструментов снижения кредитного риска специальные программы комплексного ипотечного страхования заемщиков и заложенного имущества. В зависимости от типа ипотечного кредита эти программы могут включать в себя до трех видов страхования – имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем – банк-кредитор.

Личное страхование покрывает риски банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика.

Имущественное страхование покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры.

Титульное страхование покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру.

Для осуществления комплексного ипотечного страхования своих заемщиков и заложенного имущества банку целесообразно заключать соглашения о сотрудничестве со страховыми компаниями-партнерами. В соглашениях желательно оговорить права и обязанности каждой из сторон, процедуры взаимодействия при ипотечном страховании, утвердить формы документов, которые будут использоваться в процессе взаимодействия (формы страховых договоров (полисов), заключаемых с заемщиками, а также документы взаимодействия банка и страховой компании – отчеты, реестры и т.п.), тарифы, а кроме того, порядок выплаты страхового возмещения при наступлении различных страховых случаев.

Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой суммы. Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк.

Срок действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.

Банку следует осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.

Договор комплексного ипотечного страхования должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.

После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или ипотеки квартиры.

РАЗДЕЛ 3. Страхование рисков ипотеки

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ (в ред. От 30.12.04 №216-ФЗ, далее — Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество, в том числе объекты, не завершенные строительством:

             земельные участки, за исключением находящихся в государственной или муниципальной собственности или имеющих размеры меньшие, чем установлены нормативными актами для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

             предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

             жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

             дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

             воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Наибольшее значение во всем мире имеет ипотека жилья, в частности ипотечное кредитование. Когда с помощью банковского кредита приобретается жилое помещение, ипотека наступает в силу закона. В этом случае право залога у кредитора возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика.

Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные с неправомерными способами установления прав на недвижимость. Ипотечное жилищное кредитование в России появилось (а реальной ипотеки жилья до недавнего времени не существовало) в силу чрезвычайной затрудненности обращения взыскания на заложенную недвижимость. На практике это оборачивается смещением акцентов при принятии кредитного решения банком с объекта на субъект. Для классического ипотечного банка важно, что именно покупается на кредитные деньги, поскольку качество ипотечного кредита определяется в первую очередь качеством залога. Для российского банка, практикующего ипотечное кредитование, это обстоятельство является как раз второстепенным. Ему важно, кто будет заемщиком. Поэтому основные усилия и средства банк вкладывает в финансовый андеррайтинг заемщика.

Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками по отношению к другим участникам ипотеки.

Для остальных участников возможные риски таковы:

             изменение процентных ставок по кредиту;

             изменение валютного курса рубля;

             снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;

             увеличение сроков оформления прав собственности;

             снижение платежеспособности заемщиков.

Изменение рыночной процентной ставки обычно является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (с целью получения нового кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции.

Для защиты от роста инфляции банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой.

Дополнительно у кредитора возникает риск досрочного погашения кредита. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее не известно, в какой момент может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск неплатежа (или кредитный риск) для кредитора означает, что он не получит ожидаемых денежных доходов в свят с неплатежеспособностью заемщика. При правильном расчете такого риска еще на стадии определения условии кредита и размера регулярных платежей он не представляет особой опасности для кредитора. Но это предполагает квалифицированную работу служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения.

Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга, к ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорисковыми операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

В первичной ипотеке велики риски дольщиков, прежде всего граждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строительство. По договорам с предприятиями строительного комплекса они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у них нет никакой возможности влиять на ход строительства, т.е. они практически не защищены.

Риски снижения ликвидности и утраты залога являются типичными имущественными рисками заемщика, а риски снижения или утраты его платежеспособности — соответственно рисками снижения или утраты дохода и трудоспособности. Для защиты от таких рисков применяется страхование.

Таким образом, основными рисками ипотеки, которые могут и должны быть застрахованы, являются:

1)     Риски утраты залогового имущества (риск полной или частичной утраты залогового имущества в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц и т.д.; риски утраты права собственности заемщика на залоговое имущество (титульные риски) в результате нарушений закона при приобретении имущества, ошибок при государственной регистрации и т.п.);

2)     Риски снижения и утраты платежеспособности (риски гражданской ответственности заемщика, обычно, в связи с пользованием залоговым имуществом; риск временной или постоянной, полной или частичной утраты заемщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни, смерти).

Для заемщиков — юридических лиц и предпринимателей банк может дополнительно потребовать страхование рисков основной предпринимательской деятельности.

Причины возникновения страховых случаев могут быть разные — от банкротства застройщика до двойных продаж построенных объектов. Наиболее распространенный риск – это неполучение права собственности (титульное страхование) на приобретаемую квартиру в строящемся доме по договору долевого участия.

Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты по причине прекращения или ограничения прав собственности. Эти риски возникают при сделках купли-продажи недвижимости: отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа; при договоре мены объектов недвижимости; при дарении или безвозмездной передаче; при наследовании: при разделе семенного имущества при разводе: при внесении имущества в уставный капитал юридического лица и в других случаях. Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.

Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора. Страховая сумма определяется, как правило, величиной непогашенного остатка кредита и процентов по нему.

Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риэлторов. При этом страховая компания или банк могут потребовать, чтобы привлеченные риэлтеры имели договор страхования их профессиональной ответственности.

Андеррайтинг имущественных рисков проводится по отработанным процедурам. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством.

Наиболее сложным является андеррайтинг титульных рисков. Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется, как минимум, десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи.

При титульном страховании страховщик обычно обеспечивает юридическое сопровождение договора. Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, прежде всего, встречается мошенничество со стороны продавца недвижимости.

РАЗДЕЛ 4. Тенденции развития рынка ипотечного страхования

Рынок ипотечного страхования развивается в неразрывной связи с рынком ипотечного кредитования. Он является вторичным по отношению к рынку ипотечного кредитования. С его помощью возможно решение ряда проблем, связанных с высокими рисками при проведении кредитных операций, за счет своевременной разработки и внедрения новых программ ипотечного страхования.

На этапе становления ипотечного страхования использовались следующие виды: страхование предмета залога, страхование жизни заемщика, страхование титула и гражданской ответственности квартиросъемщика перед третьими лицами. Все три вида страхования осуществлялись как комплексные.

Таким образом, на сегодняшний день большинство финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков:

1)   страхование жилья;

2)   страхование жизни и здоровья заемщика;

3)   страхование титула.

Высокая ставка по кредитам и большой первоначальный взнос во многом обусловливаются высоким риском, поскольку кредит выдастся на длительный срок. За счет разработки и введения принципиально нового ипотечного страхования кредитных рисков страховщики могут оказать содействие в решении этих проблем. Ведущие страховые компании уже приступили к внедрению нового вида страхования.

Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больше кредитный риск. Возрастает риск, как неплатежа заемщика, так и того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с торгов банку не удастся компенсировать свои потери.

Зарубежные страховые компании предоставляют услугу индивидуального ипотечного страхования (private mortgage insurance). PMI — это разновидность страхования, которая защищает кредитора от убытков при дефолте заемщика. Наличие полиса PMI является обязательным требованием банка, если размер кредита превышает 80 % от стоимости недвижимости. Размер премии PMI зависит от первоначального взноса, типа закладываемой недвижимости и страховой суммы.

Следует отметить, что для развития ипотечного страхования необходимо; прежде всего, развитие ипотеки, в том числе формирование информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных историй и доработка законодательной базы.

Для выработки принципиально новых страховых продуктов, обеспечивающих защиту всех участников ипотечного рынка, а также позволяющих сделать ипотеку доступной для широких слоев населения, необходимо объединение усилий кредитных и страховых организаций.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, формирование системы ипотечного страхования непосредственно связано как с общим состоянием российского страхового рынка, так и с развитием жилищной ипотеки. Появление новых кредитных продуктов и увеличение массового спроса на ипотеку среди различных слоев населения влечет необходимость дополнения существующих и появления новых страховых продуктов, позволяющих обеспечить полноценную комплексную страховую защиту основных участников ипотечного рынка.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.                  Козлова Елена Антоновна. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования / Е.А. Козлова // Страховое дело. – 2007. – №2. – с. 32-36

2.                  Медведев М. 10 претензий к современной ипотеке / М. Медведев // Вопросы социального обеспечения. – 2007. – №2. – с. 28-30

3.                  Д.Н. Овчинников. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке  по-русски. – М.: Экономика, 2004. – 125 с.

4.                  «Жилая и коммерческая недвижимость», приложение к газете «Ведомости», вып. №2 (7), март 2003

5.                  Архипов А.П. О страховании рисков ипотеки / А.П. Архипов, Ю.Т. Ахвледиани // Финансы. – 2006. – №3. – с. 40-44

6.                  Корниенко Д.Г. Тенденции развития рынка ипотечного страхования / Д.Г. Корниенко // Финансы и кредит. – 2007. – №30 – с. 71-73

2