Ипотечные банки и основы их деятельности

Ипотечные банки  и основы их деятельности

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных  долгов, на землевладение, под которое  выдается ссуда. Если ипотечные банки  используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении  остаются понятия “ипотечный банк”  и “ипотечный кредит”.

Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех  случаях, когда выплата процентов  и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства  жилых домов под аренду погашение  ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это  касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий  с целью расширения земельных  угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых  и подсобных помещений, так как  прирост доходов в сельском хозяйстве  относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи  закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению  к держателям. Закладные листы  обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или  ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может  быть объектом ипотечного банка, так  как безопасность кредита, обеспечивающего  покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике  двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником  между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных  листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким  образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое  предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать  очень низкие ставки погашения, поскольку  средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют  займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а  средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут  заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств  в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена  побочная деятельность, связанная с  риском. Например, банк может приобретать  участки у своих должников, только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для  своих сотрудников, спекуляцией  земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательное ограничение в  интересах держателей закладных  листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся  на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может заложено путем передачи собственником права  собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец  поручает сделать запись в специальном  разделе Земельного кадастра о  залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается  в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта  кредиторы ипотек и ипотечных  долгов имеют привилегированное  право перед любыми другими кредиторами  землевладельца на погашение долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение – они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного  процесса через принудительную продажу  с аукциона закладного объекта. То же относится к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается  или каким – либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому  владельцу. Ипотека или (ипотечный  долг) несет ответственность безотносительно  к личности землевладельца. Предпосылкой  для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее  распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости  от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга  назначается вначале высокой, так  как включает в себя возможные  дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

Для подсчета залоговой стоимости  в каждом ипотечном банке имеются  соответствующие инструкции, которые  разрабатываются правлением банка  и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита  банк добывает путем продажи закладных  листов. Следовательно, условия, на которых  банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются  ниже номинала на основе биржевого  курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи  закладных листов. Основная причина  состоит в том, что ипотечные  банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через  коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

 Бонификация-Чистая выручка = Курс продажи

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент  выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи  закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные  листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как  правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита  вызывает непонимание со стороны  кредитополучателя, так как оно  не знает, с чем это связано. Процент  за предоставление необходим, поскольку  банк, предлагая кредит, обязан подготовить  условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать  закладные листы, по которым оно  оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением кредитов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0.25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют  право должникам досрочной выплаты  кредита (полностью или частично) после истечения договорного  срока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют  кредиты совместно со сберегательными  банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это  время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму  не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью  или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются договорными  обязательствами банка перед  их держателями с выплатой твердых  процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными  долговыми обязательствами, гарантирующим  вкладчикам капитала стабильный прирост  на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные  листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется  заложить ценные бумаги, если нужны  средства, а не продавать их. Закладные  листы обеспечиваются совокупностью  ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся  в специальный регистр, который  находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В  случае банкротства ипотечного банка  держатели закладных листов имеют  привилегированное право перед  всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной  выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных  купонов, на которых обозначена сумма  выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет  важной значение, так как по истечении  четырех лет с начала выплаты  соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят  на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право  на долевую собственность глобального  сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением  причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости  закладного листа по истечении срока  его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном  листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную  продажу. Они могут продаваться  на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить  резкие колебания курса. Для этого  он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Виды финансовых рынков

Понятие "финансовый рынок" является в определенной мере собирательным, обобщенным. В реальной практике оно  характеризует обширную систему  отдельных видов финансовых рынков с разнообразными сегментами каждого  из этих видов. Современная систематизация финансовых рынков выделяет различные  их виды в соответствии со следующими основными признаками. 

1 Кредитный рынок (или  рынок ссудного капитала). Он характеризует  рынок, на котором объектом  куплипродажи являются свободные кредитные ресурсы и отдельные обслуживающие их финансовые инструменты, обращение которых осуществляется на условиях возвратности и уплаты процента. Сделки, совершаемые на этом рынке, подразделяются на обслуживающие отчуждаемые (или переуступаемые) финансовые заимствования (коммерческие или банковские переводные векселя, аккредитивы, чеки и т.п.) и неотчуждаемые виды этих заимствований (прямое предоставление финансовых кредитов отдельными банками и другими финансовыми институтами конкретным субъектам хозяйствования и населению; коммерческий кредит, оформленный простым векселем и т.п.). В соответствии с практикой ряда стран с развитой рыночной экономикой неотчуждаемые виды заимствований не входят в состав объектов кредитного рынка в связи с тем, что на этом рынке не обеспечивается свободное их обращение, а соответственно и объективные условия формирования цен на них. 

2 Рынок ценных бумаг  (или фондовый рынок). Он характеризует  рынок на котором объектом купли-продажи являются все виды ценных бумаг (фондовых инструментов), эмитированных предприятиями, различными финансовыми институтами и государством. В странах с развитой рыночной экономикой рынок ценных бумаг является наиболее обширным видом финансового рынка по объему совершаемых сделок и многообразию обращающихся на нем финансовых инструментов. Функционирование рынка ценных бумаг позволяет упорядочить и повысить эффективность многих экономических процессов, и в первую очередь, — процесса инвестирования временно свободных финансовых ресурсов. Механизм функционирования этого рынка позволяет проводить на нем финансовые операции наиболее быстрым способом и по более справедливым ценам, чем на других видах финансовых рынков. Этот рынок в наибольшей степени поддается финансовому инжинирингу — процессу целенаправленной разработки новых финансовых инструментов и новых схем осуществления финансовых операций.

3 Валютный рынок. Он  характеризует рынок, на котором  объектом купли-продажи выступают  иностранная валюта и финансовые  инструменты, обслуживающие операции  с ней. Он позволяет удовлетворить  потребности хозяйствующих субъектов  в иностранной валюте для осуществления  внешнеэкономических операций, обеспечить  минимизацию связанных с этими  операциями финансовых рисков, установить  реальный валютный курс (цену  денежной единицы одной страны, выраженную в денежной единице другой страны на определенную дату) по отдельным видам иностранной валюты.

4 Страховой рынок. Он  характеризует рынок, на котором  объектом купли-продажи выступает  страховая защита в форме различных  предлагаемых страховых продуктов.  Потребность в услугах этого  рынка существенно возрастает  по мере развития рыночных  отношений. Субъекты этого рынка,  осуществляющие предложение страховой  защиты, способствуют аккумуляции  и эффективному перераспределению  капитала, широко используя накапливаемые  средства в инвестиционных целях.  Даже в кризисных экономических  условиях этот рынок развивается  высокими темпами, значительно  превышающими темпы развития  других видов финансовых рынков.

5 Рынок золота (и других  драгоценных металлов — серебра,  платины). Он характеризует рынок,  на котором объектом купли-продажи  выступают вышеперечисленные виды  ценных металлов, в первую очередь,  золота. На этом рынке осуществляются  операции страхования финансовых  активов, обеспечения резервирования  этих активов для приобретения  необходимой валюты в процессе  международных расчетов, осуществления  финансовых спекулятивных сделок. Этот же рынок удовлетворяет  также потребности в промышленно-бытовом  потреблении этих металлов, в  частной их тезаврации. Такая  многофункциональность рынка золота  связана с тем, что оно является  не только общепризнанным финансовым  активом и наиболее безопасным  средством резервирования свободных  денежных средств, но и ценным  сырьевым товаром для ряда  производственных предприятий. В  нашей стране рынок золота  является наименее развитым видом  финансового рынка из-за отсутствия  даже минимально необходимого  нормативно-правового его регулирования.

По периоду обращения  финансовых активов (инструментов) выделяют следующие виды финансовых рынков:

1 Рынок денег. Он характеризует  рынок, на котором продаются-покупаются  рыночные финансовые инструменты  и финансовые услуги всех ранее  рассмотренных видов финансовых  рынков со сроком обращения  до одного года. Функционирование  этого краткосрочного сектора  финансовых рынков позволяет  предприятиям решать проблемы  как восполнения недостатка денежных  активов для обеспечения текущей  платежеспособности, так неэффективного  использования их временно свободного  остатка. Финансовые активы, обращающиеся  на рынке денег, являются наиболее  ликвидными; им присущ наименьший  уровень финансового риска, а  система формирования цен на  них является относительно простой.  Эти свойства обеспечивают предприятию  более простой и эффективный  процесс формирования и управления  портфелем краткосрочных финансовых  инструментов.

2 Рынок капитала. Он характеризует  рынок, на котором продаются-покупаются  рыночные финансовые инструменты  и финансовые услуги со сроком  обращения более одного года. Функционирование рынка капитала  позволяет предприятиям решать проблемы как формирования инвестиционных ресурсов для реализации реальных инвестиционных проектов, так и эффективного финансового инвестирования (осуществления долгосрочных финансовых вложений). Финансовые активы, обращающиеся на рынке капитала, как правило, менее ликвидны; им присущ наибольший уровень финансового риска и соответственно более высокий уровень доходности.

Следует обратить внимание, что это традиционное деление  финансовых рынков на рынок денег  и рынок капитала в современных  условиях функционирования этих рынков носит несколько условный характер. Эта условность определяется тем, что  современные рыночные финансовые технологии и условия эмитирования многих финансовых инструментов предусматривают относительно простой и быстрый способ трансформации отдельных краткосрочных финансовых активов в долгосрочные и наоборот.

Характеризуя отдельные  виды финансовых рынков по обеим.выше рассмотренным признакам, следует отметить, что эти виды рынков тесно взаимосвязаны и функционируют в одном рыночном пространстве. Так, все виды рынков, обслуживающих обращение различных по направленности финансовых активо(инструментов, услуг), являются одновременно составной частью как рынка денег, так и рынка капиталов. 

Выделяют следующие виды финансовых рынков:

1 Организованный (биржевой) рынок. Этот рынок представлен  системой фондовых и валютных  бирж (операции с отдельными финансовыми  инструментами— фьючерсными контрактами, опционными контрактами и т.п.— осуществляются также на товарных биржах). На организованном финансовом рынке обеспечивается высокая концентрация спроса и предложения в едином месте; устанавливается наиболее объективная система цен на отдельные финансовые инструменты и услуги; проводится проверка финансовой состоятельности эмитентов основных видов ценных бумаг, допускаемых к торгам; процедура торгов носит открытый характер; гарантируется исполнение заключенных сделок. Однако биржевой рынок имеет и отдельные слабые стороны — круг реализуемых на нем финансовых инструментов различных эмитентов носит ограниченный характер; этот рынок более строго регулируется государством, что снижает его гибкость; выполнение всех нормативно-правовых актов по его функционированию увеличивает затраты на осуществление операций купли-продажи; крупномасштабные сделки, совершаемые отдельными торговцами на бирже, практически невозможно сохранить в тайне.

2 Неорганизованный (внебиржевой  или "уличный") рынок. Он представляет  собой финансовый рынок, на  котором осуществляется покупка-продажа  финансовых инструментов и услуг,  сделки по которым не регистрируются  на бирже. Этот рынок характеризуется более высоким уровнем финансового риска (так как многие из котируемых на нем финансовых инструментов и услуг не проходили процедуру проверки на биржах или были ими в процессе листинга отклонены), более низким уровнем юридической защищенности покупателей, меньшим уровнем их текущей информированности и т.п. Вместе с тем, этот рынок обеспечивает обращение более широкой номенклатуры финансовых инструментов и услуг; удовлетворяет потребность отдельных инвесторов в финансовых инструментах с высоким уровнем риска, а соответственно приносящих более высокий доход; в большей мере обеспечивает тайну осуществления отдельных сделок. В режиме неорганизованного финансового рынка осуществляется большая часть операций с ценными бумагами и основной объем кредитных и страховых операций. 
По региональному признаку выделяют следующие виды финансовых рынков: 
1 Местный финансовый рынок. Он представлен в основном операциями коммерческих банков, страховых компаний, неорганизованных торговцев ценными бумагами с их контрагентами— местными хозяйствующими субъектами и населением.

2 Региональный финансовый  рынок. Он характеризует финансовый  рынок, функционирующий в масштабах  области (республики) и наряду  с местными неорганизованными  рынками включает систему региональных  фондовых и валютных бирж.

3 Национальный финансовый  рынок. Он включает всю систему  финансовых рынков страны, всех  их видов и организационных  форм. 
4 Мировой финансовый рынок. Этот рынок является составной частью мировой финансовой системы, в который интегрированы национальные финансовые рынки стран с открытой экономикой.

Увеличение объема операций на мировом финансовом рынке характеризует  процесс его глобализации, обеспечивающей расширение доступа продавцов и  покупателей финансовых инструментов к операциям на рынках других стран.

По срочности реализации сделок, заключенных на финансовом рынке, выделяют следующие виды рынков:

1 Рынок с немедленной  реализацией условий сделок (рынок  "спот" или "кэш"). Он характеризует рынок финансовых инструментов, заключенные сделки на котором осуществляются в строго обусловленный короткийпериод времени.

2 Рынок с реализацией  условий сделок в будущем периоде  (рынок "сделок на срок " —  фьючерсный, опционный и т.п.). Предметом  обращения на этом рынке являются, как правило, фондовые, валютные  и товарные деривативы (производные ценные бумаги).

Разделение и организационное  оформление этих видов финансовых рынков в странах с развитой рыночной экономикой произошло сравнительно недавно. В нашей стране в силу небольшого объема операций с деривати-вами эти рынки пока еще организационно не разграничены.

По условиям обращения  финансовых инструментов (в данном случае речь идет исключительно о  фондовых инструментах) различают следующие  виды рынков:

1 Первичный рынок. Он  характеризует рынок ценных бумаг,  на котором осуществляется первичное  размещение их эмиссии. Это  размещение обычно организует  андеррайтер (инвестиционный дилер), который самостоятельно или с  группой других андеррайтеров  покупает весь (или основной) объем  эмитированных акций, облигаций  и т.п. с целью последующей  их продажи инвесторам более  мелкими партиями.

2 Вторичный рынок. Он  характеризует рынок, где постоянно  обращаются ценные бумаги, ранее  проданные на первичном рынке.  Вторичный фондовый рынок охватывает  преимущественную часть биржевого  и внебиржевого оборота ценных  бумаг. Без развитого вторичного  фондового рынка, обеспечивающего  постоянную ликвидность и распределение  финансовых рисков, не может эффективно  существовать первичный рынок  ценных бумаг. Одной из основных  функций вторичного рынка является  установление реальной рыночной  цены (курсовой стоимости) отдельных  ценных бумаг, отражающей всю  имеющуюся информацию о финансовом  состоянии их эмитентов и условиях  эмиссии.

Систематизация финансовых рынков, рассмотренная выше, может  быть существенно углублена за счет соответствующей сегментации каждого  из видов этих рынков. Сегментация  финансового рынка представляет собой процесс целенаправленного  разделения его видов на индивидуальные сегменты, различающиеся характером обращающихся на нем финансовых инструментов. Так, в рамках кредитного рынка выделяются обычно такие его сегменты, как  рынок краткосрочных кредитных  инструментов; рынок долгосрочных кредитных  инструментов; рынок межбанковского кредита и т.п. В рамках фондового рынка выделяются такие его сегменты, как рынок облигаций, рынок акций, рынок деривативов и т.п. (каждый из этих сегментов может быть разделен на еще более узкие микросегменты — рынок государственных облигаций; рынок акций венчурных предприятий, рынок опционов, рынок фьючерсов и другие). В рамках страхового рынка выделяются такие его сегменты, как рынок обязательного страхования, рынок добровольного страхования, а внутри последнего могут быть выделены отдельные микросегменты по видам страховых продуктов.

Процесс развития финансового  рынка характеризуется постоянным переливом финансовых ресурсов из одних  его видов и сегментов на другие. В качестве примера такого перелива можно привести наблюдаемый в  последние годы процесс секъюритизации, характеризующийся перемещением операций с кредитного рынка на рынок ценных бумаг (в первую очередь, рынок облигаций), обеспечивающий снижение затрат по привлечению кредитов. 
Наличие широко разветвленной системы различных видов и сегментов финансовых рынков создает необходимые предпосылки для подготовки и реализации альтернативных управленческих решений в процессе финансового менеджмента. 

Задача

Кредит в размере 40 млн. тенге выдаётя по простой учётной ставке 25%. Определите срок, на который предоставляется кредит, если заёмщик желает получить 35 млн. тенге.

Дано:

S- 40000000

i – 25%

P- 35000000

Найти:

n- ?

Решение:

n=S-Р/ Р*i

n= 40,0-35,0/35,0*0,25=0,57