Ипотечные ссуды

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО  «Уральский государственный экономический  университет»

Центр дистанционного образования

РЕФЕРАТ

по дисциплине: "Математика"

Исполнитель: студент

Специальность:Управление качества на производстве

Группа:  УК-13-КЧ

Ф.И.О:  Кальсин С.О.

Научный руководитель:

Ф.И.О: Коржавина Н.В.

Екатеринбург 

2013

Оглавление

ВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА     1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 4

1.1. Понятие и сущность ипотеки 4

1.2. Объекты и субъекты ипотечного кредитования 7

1.3. Развитие ипотечного кредитования в зарубежных странах 8

1.4. Преимущества и недостатки ипотеки 10

ГЛАВА 2. ВИДЫ ИПОТЕКИ 11

2.1.   Коммерческая  ипотека 11

2.2. Социальная  ипотека 13

2.3  Государственная  ипотека для молодой семьи 14

2.4. Социальная  ипотека для военных 14

2.5. Порядок  и условия предоставления кредита  на примере Сбербанка России 15

ГЛАВА 3. ПРИМЕР РАСЧЕТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА. 17

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 19

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 20

ВЕДЕНИЕ

Ссуды под залог недвижимости или ипотеки получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Сумма ссуды обычно несколько меньше оценочной стоимости закладываемого имущества. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля, другие виды недвижимости. Характерной особенностью ипотечных ссуд является длительный срок погашения.

Существует несколько  видов ипотечных ссуд, различающихся  в основном методами погашения задолженности. Большинство видов являются вариантами стандартной или типовой ипотечной  ссуды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под  залог недвижимости (например, при  покупке или строительстве дома). Далее он погашает долг вместе с  процентами равными, обычно ежемесячными, взносами. 
Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения.

Как уже отмечалось выше, наиболее распространенной является ипотечная  ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. В договоре обычно устанавливается ежемесячная  ставка процента, реже годовая номинальная.

В осуществлении ипотеки  при покупке (строительстве) объекта  залога участвует три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Продавец получает от покупателя за некоторое  имущество полную его стоимость. Для этого покупатель получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. 

ГЛАВА     1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Понятие и сущность ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. Само понятие «ипотека»  пришло в мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н. э.

Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись лишь условия  предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных  с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека несет в своем  содержании две составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку  как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит  из трех слагаемых и одновременно выражает

· отношения собственности;

· кредитные отношения;

· финансовые отношения.

Отношения собственности  выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента  окончания платежей по долгу или  на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует  оборот и перераспределение недвижимого  имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда  другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в  роли инструмента привлечения необходимых  финансовых ресурсов для развития производства.

При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, - это способ обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки  всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом - закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над  суммой выданного кредита ипотека  дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных  кредитов по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в  порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки  в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Финансовые отношения  выражаются в рефинансировании ипотечных  кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный  капитал, так при эмитировании собственником  объекта недвижимости первичных, вторичных  закладных, производных ипотечных  ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного  кредитования - это система отношений  по поводу формирования первичного и  вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками  недвижимости, страхования и ипотечных  ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих  на рынке ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование - это  целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи  и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный  характер института залога недвижимого  имущества, ипотека в разных странах  имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены  состоянием, развитостью и особенностями  земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том  числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции  же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным  аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют  принципы ипотечного кредитования, вобравшие  в себя национальное своеобразие.

2. Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Выше было отмечено, что  ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем  кредита и лицом, предоставляющим  кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную  структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

• земельные участки;

• жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

• офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

• производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские  институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного  назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

3. Развитие ипотечного кредитования в зарубежных странах

До окончания второй мировой  войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации  ипотечного кредитования. Такие банки  самостоятельно эмитировали ипотечные  ценные бумаги с целью привлечения  долгосрочных финансовых ресурсов. 

 Деятельность ипотечных  банков лежит в основе так  называемой одноуровневой системы  ипотечного кредитования. Такие  системы доминируют в Дании,  Швеции и Канаде, также очень  развиты в Германии, Австрии, Нидерландах,  Великобритании и Финляндии. Во  Франции и Испании одноуровневая  система реализована через монопольные  государственные ипотечные банки.  

 В Германии с 1900 г. существует специальная сеть  ипотечных банков. С тех пор  ни один из них не разорился.  Кроме того, проценты по закладным  листам они выплачивали своим  вкладчикам даже во время первой  и второй мировых войн. Ипотечные  банки впервые возникли в Германии  в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан  в Силезии в 1770 году. Это был  государственный банк, оказывающий  финансовую помощь крупным помещичьим  хозяйствам. Для привлечения средств  банк стал выпускать закладные  (разновидность ипотечных облигаций).  

 В Канаде ипотечные  банки являются традиционным  видом кредитных институтов. Они  занимаются главным образом кредитованием  операций с недвижимостью, а  также инвестициями в долгосрочные  ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков. 

 В Дании реализована  система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных  обязательств секьюритизируется,  т.е. преобразуется в ценные  бумаги, реализуемые на рынке  с целью привлечения долгосрочных  кредитных ресурсов. Поэтому по  объёмам ипотечных ценных бумаг  Дания занимает 29% от общего объёма  оборачиваемых в Европе (впереди  только Германия с 44%). 

 В Великобритании процесс  формирования ипотечных банков  приобрёл характер замещения  строительных обществ. Крупнейшие  строительные общества сами превратились  в ипотечные банки. В 90-х  годах прошлого столетия ипотечные  банки стали преобладать по  объёмам кредитов над строительными  обществами. 

 Однако эволюция ипотеки  привела к формированию так  называемой двухуровневой системы  ипотечного кредитования, где кредитор  и эмитент ипотечных ценных  бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены.  В первую очередь это обусловлено  соображением поддержания ликвидности  универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном  кредитовании. Впервые такая система  была реализована и получила  распространение в США. 

 В Соединенных Штатах  Америки еще во времена Ф.Рузвельта  начала складываться разветвленная  система ипотечного кредитования  жилищного строительства и приобретения  жилья в собственность. Сегодня  система финансирования жилья  в США - это сложный рынок  общенационального масштаба, на  котором действует огромное число  учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной  Европы США напрямую или через  Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили  десятки миллионов долларов в  рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге  эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве  как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям  этих стран. 

 В то же время  в последние годы в континентальных  европейских странах, например  в той же Германии, всё чаще  начинают обращаться к американской  и английской системе секьюритизации  активов. То есть  рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

4. Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки  все же остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем, доме.

Приобретаемое жильё, сразу  становится собственностью заемщика и  существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи. Ипотечное кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

Заемщику ипотечного кредита  предоставляется имущественный  налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать  порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) Оплата услуг оценочной  компании и нотариуса

б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит

в) Сбор за ведение ссудного счета

Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального  взноса на приобретение имущества.

Большинство банком предъявляет  к заемщикам ряд обязательных документов, для возможности получения  ипотечного кредита, это:

а) Документальное подтверждение  доходов

б) Наличие регистрации  и российского гражданства

в) Определенный стаж работы на одном месте

г) Возможность представить  поручителей по кредиту и т.д.

ГЛАВА 2. ВИДЫ ИПОТЕКИ

2.1.   Коммерческая ипотека

В настоящее время  ипотечные корпорации расширяют круг своих потенциальных заемщиков. С этой целью решено наряду с социальной категорией граждан ввести так называемую «коммерческую» категорию граждан. Это те граждане, у которых нет нуждаемости в приобретении жилья по социальной норме , но они желают улучшить свои жилищные условия. Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас момент, предшествующий бурному развитию. С одной стороны, спрос на коммерческую недвижимость огромен. Задачи коммерческой ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Рынок коммерческой ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным. Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Второй проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта. Также важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Таким образом, серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем.

2.2. Социальная ипотека

Социальная ипотека –  это улучшение жилищных условий  социально не защищенных граждан  с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться  очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и  стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки  могут распространяться и на такие  категории как молодежь, работники  бюджетной сферы, военные, молодые  семьи и пр.

Существует несколько  вариантов социальной ипотеки:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том  или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения  конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует  обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиям социальной ипотеки, провести предварительные  расчеты по необходимомупервоначальному  взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

Кроме требований к участнику  социальной ипотеки, которые предъявляют  органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные  кредиты. Требования к заемщику со стороны  ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности  трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

2.3  Государственная ипотека  для молодой семьи

Молодая семья, помимо местных  программ социальной ипотеки, может  принять участие в федеральной  программе и получить по ней государственную  субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит  от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном  образовании и того, есть ли в  семье дети. Для молодых семей  без детей субсидия составит 35% стоимости  жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи  из двух человек - 42 кв.м., для семьи  из трех и более человек - 18 кв. м  на одного человека.

Для получения субсидии возраст  обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении  жилищных условий, то есть стоять в  очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные  для оплаты стоимости жилья в  части, превышающей размер субсидии.

Решение о включении молодой  семьи в список претендентов на получение  субсидии  принимают органы исполнительной власти субъекта.

В случае, если молодая семья  включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в  безналичной форме - соответствующая  сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы.

2.4. Социальная ипотека для военных

Всероссийская программа "Военная  ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством  накопительной ипотечной системы  жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

2.5. Порядок и условия предоставления кредита на примере Сбербанка России

В настоящее время Сбербанк предоставляет несколько видов  ипотечных кредитов.

Рассмотрим условия и  порядок предоставления кредита  «Ипотечный», когда в обеспечение  оформляется кредитуемый объект недвижимости.

Табл. 1

Продолжение табл. 2

ГЛАВА 3. ПРИМЕР РАСЧЕТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.

В осуществлении ипотеки  при покупке (строительстве) объекта  залога участвует три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Продавец получает от покупателя за некоторое  имущество полную его стоимость. Для этого покупатель получает ссуду  под залог этого имущества  и добавляет собственные средства. Задача заключается в определении  размера ежемесячных погасительных  платежей R и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полной оплаты долга.

Поскольку погасительные  платежи (взносы) представляют собой  постоянную ренту, при решении поставленной задачи приравняем современную величину срочных уплат сумме ссуды. Для  месячных взносов постнумерандо  находим: D = RaN;i, где D - сумма ссуды; N - общее число платежей, N = 12n (n - срок погашения в годах); i - месячная ставка процента; R - месячная сумма взносов;aN;i - коэффициент приведения постоянной ренты.

Искомая величина взноса составит: R = D / aN;i = Dc.

В рамках решаемой проблемы величину c = 1/ aN;i можно назвать коэффициентом рассрочки. Для рент пренумерандо получим: R = D(1 + i) / aN;i.

Найденная по этим формулам величина срочной уплаты является базой  для разработки плана погашения  долга. Согласно общепринятому правилу  из этой суммы прежде всего выплачиваются  проценты, а остаток идет на погашение  долга.

Пример. Под залог недвижимости выдана на 10 лет ссуда в размере 100 млн руб. Погашение ежемесячное постнумерандо, на долг начисляются проценты по номинальной годовой ставке 12%. Таким образом, N = 120, i = 0,01; находим:a120;1 = 69,70052. Для этих условий ежемесячные расходы должника равны: R = 100 000 / 69,70052 = 1434,709 тыс. руб.