Ипотечные ссуды. 2

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

 

Центр дистанционного образования

 

 

 

 

 

 

 

Ипотечные ссуды

 

Реферат по дисциплине: «Математика»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исполнитель: студент(ка)

Направление__________

Профиль

группа УП-13 КТ

Ф.И.О. Глазунова И.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

Краснотурьинск

2013

 

 

Содержание

 

1.Введение…………………………………………………………………3

1. Теоретико-правовые  основы ипотечного кредитования………………5

1.1 Понятие и экономическое содержание ипотечной ссуды ………….5

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

в России…………………………………………………………………7

2.Сущность  ипотечного кредитования…………………………………….9

2.1 Виды ипотечного  кредитования……………………………………...9

2.2 Основные участники ипотечного кредитования…………………….11

3. Перспективы и направления развития ипотечного кредитования……15

Заключение………………………………………………………………….19

Список  литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность данной работы состоит в том, что ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.Ссуды под залог недвижимости или ипотеки получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В настоящее время проблема ипотечного кредитования широко обсуждается во всех аспектах: с экономической, социальной и юридической точки зрения.

С развитием в нашей стране рыночных отношений, появлением предприятий различных форм собственности (как частной, так и государственной, общественной) особое значение приобретает проблема четкого правового регулирования финансово кредитных отношении субъектов предпринимательской деятельности. У предприятий всех форм собственности все чаще возникает потребность привлечения заемных средств, для осуществления своей деятельности и извлечения прибыли. Наиболее распространенной формой привлечения средств является получение банковской ссуды по кредитному договору. Поэтому я выбрала такую актуальную тему в наше время, как  ипотечное кредитование.

Цель моей работы:  изучение механизмов ипотечного кредитования.

Для достижения данной цели мной были поставлены  следующие задачи:

-раскрыть понятие и экономическое содержание ипотечной ссуды;

-изучить сущность и виды ипотечного кредита

-проанализировать  роль ипотечной ссуды в решении социальных проблем

-рассмотреть перспективы и направления развития ипотечного кредитования.

Данный реферат состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Научной и методической основой реферата послужили законодательные и нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по финансам, теории кредита.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРИКО  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1. Понятие  и экономическое содержание ипотечной  ссуды

 

Кредит - предоставление денег или товаров в долг, как правило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений.[1]

Ипотека - это договор о предоставлении ипотечной ссуды под залог недвижимости. При этом залогом может служить не только приобретаемая недвижимость, но и любое другое недвижимое имущество, которое принадлежит человеку по праву собственности.

    Ипотечный кредит - долгосрочные  ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Срочность ипотечного кредита  определяется сроками возврата  ссуды.

Ипотечная ссуда - это ссуда для финансирования покупки недвижимости. Обычно в условиях получения ссуды указаны периоды оплаты, суммы платежей и процентные ставки. Залогом для обеспечения ссуды обычно служит сама приобретаемая недвижимость.[1]

    Выделим три наиболее  характерные черты ипотечной  ссуды.

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

- функция обеспечения возврата  заемных средств;

- функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде  закладных, производных ипотечных  ценных бумаг и др.

   Основные особенности ипотечного  кредита состоят в том, что

процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее, обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки.

Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного платежа (A) вычисляется по формуле:

A=\frac{S * p}{1-(1+p)^{-n}}, где S — величина (тело) кредита, p — величина процентной  ставки за период (в долях), n —  количество периодов. Величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать 30% совокупного дохода  заемщика и созаемщиков (в том  случае, если они имеются) за соответствующий  расчетный период.

    Ипотека является одной  из разновидностей формы обеспечения  исполнения обязательств, а именно  – залога. Это такой вид залога, при котором закладываемое имущество  не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также  закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

 

 

1.2 Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в России.

 

Рассмотрим, что понимается под ипотекой в российском законодательстве. Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в России, являются:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»

Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.

Действующим законодательством предусмотрены два вида

оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает на основании федерального закона.[2] К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1.Передача недвижимого имущества  по договору ренты. При передаче  под выплату ренты земельного  участка или другого недвижимого  имущества получатель ренты в  обеспечение обязательства плательщика  приобретает право залога на  это имущество.[3]

2. Приобретение земельного участка  с использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим  лицом на приобретение этого  земельного участка. Данный участок  считается находящимся в залоге  с момента государственной регистрации  права собственности заемщика  на этот земельный участок.[4]

3.Приобретение жилых домов и  квартир за счет кредита банка  или иной кредитной организации. Соответствующая недвижимость считается  находящимися в залоге с момента  государственной регистрации права  собственности заемщика на жилой  дом или квартиру [5].

4. Если строительство или приобретение  зданий или сооружений 

происходило с использованием кредитных средств банка , либо средств целевого займа, то земельный участок или право на аренду земельного участка, на котором находятся данные сооружения (здания), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) либо с момента получения соответствующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора [6]

5.Покупка недвижимого имущества  в кредит, в том числе с рассрочкой  платежа [7]

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Сегодня все большее распространение получает система ипотечного кредитования. В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования.

Основными принципами ипотечного кредитования являются возвратность, срочность, платность, обеспеченность, целевое назначение, индивидуальный подход к потенциальным заемщикам.

 

 

2.СУЩНОСТЬ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.1 Виды  ипотечного кредита

 

В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них – это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру. [8]Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования – 15-20 лет.

Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств, предприятия.

Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья, находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав. [9].

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой категории населения государство предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.

 

2.2 Основные участники ипотечного кредитования

 

Субъектами ипотечного кредита являются:

- Кредиторы по ипотеке – ипотечные  банки или специализированные  ипотечные компании, а также универсальные  коммерческие банки;

- Заемщики – юридические и  физические лица, имеющие в собственности  объекты ипотеки, или имеющие  поручителей, которые предоставляют  под залог объекты ипотеки  в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет. Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

 Основными документами, которые, как правило, используются на  практике при оформлении ипотечного  кредита, являются:

- Ипотечное обязательство, выдаваемое  заемщиком кредитору на подтверждения  его (кредитора) преимущественного  права на удовлетворение денежных  претензий из стоимости заложенного  имущества в случае невыполнения  заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

- Закладное письмо – долгосрочный  ценная бумага, выпускаемая ипотечными  банками под залог земельных  участков, зданий и другого недвижимого  имущества; он обеспечивает доход  в виде процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, особое значение, имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита.

Существуют два основных вида ипотеки:

1) прямая ипотека – участок  закладывается его собственником  с занесением соответствующей  записи в земельную кадастровую  книгу;

2) косвенная ипотека – когда  происходит выдача ипотечным  банком дебитору залоговых писем. В этом случае залоговое письмо  служит банковской гарантией  по последующему кредиту.

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования.

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Рассмотрим основную деятельность ипотечных банков.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Банк определяет минимальный и максимальный размер кредита. Зачастую банки требуют внести определенную сумму из ваших собственных средств — от 10 до 30 процентов от стоимости приобретаемого помещения, и выше. Окончательная сумма кредита определяется исходя из потребности, платежеспособности клиента (возможно платежеспособности близких родственников – поручителей).

В конечном итоге процентная ставка по кредиту и его размер могут варьироваться в зависимости от ряда факторов: наличия подтвержденного дохода, согласия на страхование недвижимости и жизни, покупки квартиры у партнеров банка, размера внесенных собственных средств, наличия клиентских отношений с банком и др.

Ипотечные кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования.

Помимо процентов за пользование кредитом, часто взимаются комиссии за оформление договора, за снятие или перевод денежных средств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита, страховые взносы, комиссия за досрочное погашение.

Дополнительных расходов потребует подготовка документов вне банка: заключение об оценке стоимости помещения, нотариальное удостоверение договора и прочее. В случае кредитования строительства жилья банк может предоставить отсрочку по оплате основного долга и/или процентов. Кредит предоставляется только правоспособным гражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам без гражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчин до 28 лет – обязательно наличие военного билета), не имеющим отрицательной кредитной истории. Дополнительно, в зависимости от вида обеспечения возврата кредита, требуемый стаж на последнем месте работы от 3-6 месяцев. Некоторые банки ставят условие, чтобы общий трудовой стаж клиента был не менее определенного срока, а сумма дохода – свыше достаточной для погашения кредита. Гражданам, достигшим пенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется.

Обязательным требованием банка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.

 

 

 

 

 

 

 

3. ПЕРСПЕКТИВЫ  И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики является система ипотечного кредитования.

 К началу экономических реформ  в России отсутствовал рыночный  механизм, основывающийся на активном  участии населения в решении  жилищной проблемы. Свободного рынка  жилья практически не было, а  долгосрочные кредиты населению  составляли незначительную долю  в общем объёме финансирования  жилья. Данные кредиты предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным  кооперативам на строительство  нового, а не на покупку готового жилья.[10]

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-экономической задачей для нашей страны.

Роль банковского сектора в решении данной проблемы очевидна — на современном этапе экономического развития кредитование населения в области жилищного строительства и покупки готового жилья становится важнейшим направлением деятельности банков.

Банковский кредит в настоящее время рассматривается как важнейший источник финансирования инвестиций в жилищное строительство.

Сегодня Сбербанк России предлагает следующие процентные ставки на ипотечный кредит физическим лицам: в рублях – 18 %, в валюте – 11 %.

Процентные ставки Сбербанка России по ипотеке для основного населения страны еще слишком велики.

Рассмотрим условный пример: ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры стоимостью 43500 долларов США по ставке кредитования 11 % "годовых". Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 15 лет.  Результаты простого расчета платежей долгосрочного кредита физических лиц представлены в таблице :

 

Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это – 83 % от стоимости приобретенной квартиры. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США ( 2900,04 + 4638,78 ). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ – 27,5), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12). В данном примере не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Сбербанком страховок залога и жизни ссудополучателя. В итоге, ипотечный кредит будет стоить 13-15% "годовых". Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс. руб., то для большей части населения РФ ипотечный кредит является недоступным.

Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств, благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

Однако не только граждане замедляют рост сегмента потребительского кредитования, во многом это зависит и от самих банков, многие из которых для увеличения объема потребительских кредитов снижают требования при выдаче кредита, что ведет к росту так называемых "безнадежных кредитов", которые, по мнению аналитиков, являются реальной угрозой для банков. Поскольку в России нет эффективной системы взыскания долгов (независимые коллекторские агентства слишком малы и не проходили испытание кризисом), рост объема невозвратных кредитов может стать общей проблемой банковской системы.

     Для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы. Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.

Принятие ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана.  На сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др.

Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Во всех странах мира ипотека пользуется большой популярностью и постоянно развивается. При этом, ипотечный кредит уже давно перестал быть делом только богатых людей. Заемщики со средним достатком могут всерьез претендовать на хороший кредит на покупку квартиры. Так живут миллионы людей во всем мире: и теперь они даже представить себе могут,

где бы они жили, если бы не ипотека.

Россия вряд ли должна быть исключением - и перестает им быть. Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья.

Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

В ходе написания реферата было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты; ипотечное кредитование представляет собой совокупность экономических и правовых отношений складывающихся по поводу предоставления, использования и регулирования кредита, обеспеченного залогом недвижимого имущества. Нормы об ипотеке находятся, в основном, в Федеральном Законе «Об ипотеке». Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.