Ипотечные облигации с покрытием

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ УПРАВЛЕНИЯ И БИЗНЕСА 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

ПО ПРЕДМЕТУ «ЭМИССИЯ И ОБРАЩЕНИЕ ЦЕННЫХ БУМАГ» НА ТЕМУ:

      Ипотечные облигации с покрытием 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Тюмень-2009

      Ипотечные облигации с покрытием

      В соответствии с Федеральным законом  РФ от 11.11.2003 №152-ФЗ облигациями с  ипотечным покрытием являются долговые ценные бумагами, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

      Ипотечное покрытие могут составлять только:

      а) обеспеченные ипотекой (залогом недвижимости) имущественные права требования эмитента по денежным обязательствам по кредитным договорам (договорам займа), в том числе удостоверенные закладными;

      б) требования эмитента по денежным обязательствам из договоров купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, обеспеченные ипотекой в силу закона, и удостоверенные закладными,

      Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

      а) основная сумма долга по обеспеченному  ипотекой обязательству по каждому  договору или закладной не должна превышать 85 процентов рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком;

      б) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки) без согласия залогодержателя;

      в) недвижимое имущество, заложенное в  обеспечение соответствующего требования, должно быть застраховано от рисков утраты или повреждения по обеспеченному ипотекой обязательству в пользу кредитора-залогодержателя. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) неисполненных должником обязательств по обеспеченному ипотекой требованию;

      г) предметом договора займа должны выступать только денежные средства;

      д) в случае, если должником по обеспеченному  ипотекой обязательству является физическое лицо (гражданин), его жизнь и здоровье на случай причинения вреда должны быть застрахованы в течение всего  срока действия обязательства в  пользу в пользу кредитора-залогодержателя. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) неисполненных должником обязательств по обеспеченному ипотекой требованию.

      Ипотечное покрытие не могут составлять требования по закладным, заложенным в обеспечение иных обязательств.

      Доля  требований, обеспеченных залогом незавершенного строительством недвижимого имущества  и земельного участка на котором  находится это незавершенное  строительством недвижимое имущество, не должна превышать 15 процентов от общего размера ипотечного покрытия.

      Одно  и то же имущество, в том числе  требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

      Эмитент должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя имущества, выступающего предметом ипотеки.

      Определение размера ипотечного покрытия:

      1. Размер ипотечного покрытия определяется  путем суммирования размера требований, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться (рассчитываться) в соответствии с методикой, установленной федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

      2. При определении размера ипотечного  покрытия не должны учитываться  требования по обязательствам, срок неисполнения которых составляет более 3 месяцев, а также требования по обязательствам, должник по которым признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

      3. При определении величины ипотечного  покрытия учитываются денежные  средства в валюте Российской  Федерации или в иностранной  валюте при условии соблюдения  валютного законодательства Российской  Федерации (дополнительное покрытие  ипотечных ценных бумаг) на период, предусмотренный настоящим федеральным законом для замены имущества, входящего в состав ипотечного покрытия, а также на период не более одного месяца перед сроком исполнения обязательств эмитента по выплате номинальной стоимости (части номинальной стоимости) ипотечной ценной бумаги. При этом размер дополнительного покрытия ипотечных ценных бумаг не должно превышать 20 процентов от размера ипотечного покрытия.

      Права владельцев ипотечных облигаций:

      1. Ипотечная облигация - облигация,  исполнение обязательств по которой обеспечено имуществом (активами) эмитента в виде имущественных прав (требований) эмитента по денежным обязательствам из кредитных договоров (договоров займа), обеспеченным ипотекой (залогом недвижимости), или имущественных прав, удостоверенных закладными, при соблюдении совокупности следующих требований:

      а) ипотечное покрытие, в том числе  его состав, порядок его формирования и раскрытия информации о нем  отвечают требованиям, установленным  настоящим Федеральным законом;

      б) ипотечное покрытие обеспечивает возможность надлежащего исполнения эмитентом денежных обязательств по ипотечным облигациям путем установления настоящим Федеральным законом соответствия между, объемом, сроками и периодичностью осуществления имущественных прав эмитента, входящих в ипотечное покрытие, объему, срокам и периодичности исполнения эмитентом обязательств по ипотечным облигациям;

      в) общая (суммарная) величина ипотечного покрытия в виде непогашенной суммы  основного долга по денежным обязательствам, входящим в состав ипотечного покрытия, должна быть не меньше общей номинальной стоимости (остатка номинальной стоимости) размещенных ипотечных облигаций, за исключением ипотечных облигаций, выкупленных эмитентом. Указанное требование не применяется на период, предусмотренный настоящим Федеральным законом для замены ипотечного кредита, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим федеральным законом.

      2. Ипотечные облигации могут быть  выпущены в одной из форм, предусмотренных  Федеральным законом "О рынке  ценных бумаг".

      3. Исполнение обязательств по ипотечным  облигациям обеспечивается залогом  ипотечного покрытия в соответствии  с Федеральным законом "О  рынке ценных бумаг".

      Право залога на ипотечное покрытие возникает (переходит) к владельцам ипотечных  облигаций в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".

      4. В случае неисполнения (ненадлежащего  исполнения) обязательств по ипотечным  облигациям, владельцы ипотечных  облигаций имеют преимущественное  право на удовлетворение своих  требований по ипотечным облигациям за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, в порядке и на условиях, определяемых законодательством о банкротстве.

      Эмитенты  ипотечных облигаций:

      1. Эмиссия ипотечных облигаций  с залогом ипотечного покрытия  может осуществляться кредитными организациями, специализированными ипотечными организациями а также ипотечными агентствами.

      2. Кредитная организация может  осуществлять эмиссию ипотечных  облигаций только при условии,  что доля активов кредитной  организации в виде ипотечного  покрытия не менее величины, установленной Центральным Банком Российской Федерации.

      Эмиссия ипотечных облигаций:

      1. Эмиссия ипотечных облигаций  осуществляется в соответствии  с требованиями Федерального  закона "О рынке ценных бумаг"  с учетом особенностей предусмотренных настоящим Федеральным законом и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации.

      2. Эмиссия ипотечных облигаций  может осуществляться путем одновременной  государственной регистрации двух  или более выпусков ипотечных  облигаций, объединенных в единую программу эмиссии на основании единства цели заимствования и обеспечения единым ипотечным покрытием.

      3. Эмитент вправе предусмотреть  деление выпусков на классы  путем установления разной очередности  удовлетворения требований владельцев ипотечных облигаций за счет ипотечного покрытия для каждого из выпусков, входящих в единую программу эмиссии.

      4. Эмитент вправе предусмотреть: 

      а) открытую и/или закрытую подписку на ипотечные облигации, объединенные в программу эмиссии выпусков;

      б) размещение одного, нескольких или  всех выпусков ипотечных облигаций  отдельными траншами;

      в) бездокументарную и/или документарную  форму ипотечных облигаций;

      г) с помещением ипотечных облигаций  на обязательное централизованное хранение или без такового.

      Замена  обеспеченных ипотекой имущественных  прав, составляющих ипотечное покрытие ипотечных облигаций:

      1. Замена обеспеченных ипотекой  имущественных прав, составляющих  ипотечное покрытие ипотечных  облигаций с залогом ипотечного  покрытия, может осуществляться только в следующих случаях:

      а) нарушения сроков внесения платежей по обязательству, требование по которому составляет ипотечное покрытие, более  чем на 3 месяца или более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая такая просрочка незначительна;

      б) досрочного исполнения заемщиком обязательств по возврату суммы основного долга  по договору кредита (займа), обеспеченному  ипотекой (залогом недвижимости), или  закладной , или прекращения обязательства, требование по которому составляет ипотечное  покрытие, по иным обстоятельствам;

      в) утраты предмета ипотеки по обеспеченному  ипотекой обязательству, требование по которому составляет ипотечное покрытие, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о  признании недействительным или  прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

      г) вступления в законную силу решения  суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

      д) признания должника по обязательству, требование по которому составляет ипотечное покрытие, несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве);

      г) имущественное право, составляющее ипотечное покрытие не соответствует положениям настоящего Федерального закона или заявлениям (заверениям) эмитента ипотечных облигаций.

      2. Замена требований, составляющих  ипотечное покрытие ипотечных  облигаций, допускается только  после регистрации отчета об  итогах выпуска ипотечных облигаций с ипотечным покрытием.

      3. С момента регистрации отчета  о результатах выпуска ипотечных  облигаций требования, соответствующие  положениям настоящего Федерального  закона, могут быть в любое  время дополнительно включены  в состав ипотечного покрытия ипотечных облигаций для целей обеспечения необходимого уровня ипотечного покрытия.

      Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций:

      1. В случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств  по ипотечным облигациям, взыскание на обеспеченные ипотекой имущественные права, составляющие ипотечное покрытие, обращается по решению суда, либо в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

      2. Обращение взыскания на обеспеченные  ипотекой имущественные права,  составляющие ипотечное покрытие, в случае несостоятельности банкротства  эмитента осуществляется в соответствии  с положениями законодательства  о банкротстве. 

      3. В случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств по ипотечным облигациям обеспеченные ипотекой имущественные права, составляющие ипотечное покрытие, подлежат реализации по письменному требованию любого из владельцев таких облигаций, направленному их эмитенту, а также лицу, указанному в решении о выпуске ипотечных облигаций в качестве лица, которое будет осуществлять реализацию ипотечного покрытия.

      Владельцы ипотечных облигаций имеют право  заявлять требования о реализации ипотечного покрытия в течение двух месяцев  со дня наступления срока исполнения обязательства (с последнего дня срока, если исполнение обязательства предусмотрено в течение определенного периода времени) по таким облигациям.

      Торги по реализации ипотечного покрытия не могут быть проведены ранее истечения предусмотренного настоящей статьей срока, установленного для заявления требований владельцев ипотечных облигаций о реализации ипотечного покрытия.

      Денежные  средства, полученные от реализации ипотечного покрытия, направляются лицам, являющимся владельцами ипотечных облигаций и заявившим свои требования в течение срока, установленного настоящей статьей для заявления требований о реализации ипотечного покрытия, или по истечении этого срока, но не позднее последнего дня срока, установленного решением о выпуске таких облигаций для реализации ипотечного покрытия.

      Если  сумма, вырученная при реализации ипотечного покрытия, превышает размер требований по ипотечным облигациям, разница  после удержания из нее сумм, необходимых  для покрытия расходов, связанных  с обращением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацией, возвращается эмитенту указанных облигаций. Сумма, вырученная от реализации ипотечного покрытия и оставшаяся после удовлетворения в указанном порядке требований владельцев ипотечных облигаций, не превышающая размера требований по таким облигациям, подлежит зачислению в депозит нотариуса. Владельцы ипотечных облигаций, не заявившие письменных требований о реализации ипотечного покрытия и не получившие средств от его реализации, имеют право получить их через депозит нотариуса в установленном законом порядке.

      В случае, если по основаниям, предусмотренным  законодательством Российской Федерации, требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, должны перейти  в собственность владельцев ипотечных облигаций, обеспеченные ипотекой имущественные права переходят в общую долевую собственность всех владельцев таких облигаций.

      4. В случае неисполнения (ненадлежащего  исполнения) обязательств по ипотечным  облигациям по согласию всех  владельцев облигаций имущественные права, составляющие ипотечное покрытие, может быть распределено между владельцами ипотечных облигаций без проведения торгов в порядке и на условиях, определяемых соглашением между эмитентом указанных облигаций и всеми владельцами ипотечных облигаций.

      Погашение ипотечных облигаций:

      1. Владельцы ипотечных облигаций  вправе требовать от их эмитента  досрочного погашения облигаций  в случае:

      а) превышения размера обязательств по находящимся в обращении ипотечным  облигациям над размером ипотечного покрытия, за исключением случаев предусмотренных настоящим Федеральным законом;

      б) нарушения установленных настоящим  Федеральным законом или решением о выпуске ипотечных облигаций  условий замены обеспеченных ипотекой имущественных прав, составляющих ипотечное покрытие;

      в) осуществления эмитентом ипотечных  облигаций предпринимательской  деятельности или совершения сделок, не разрешенных для него настоящим  Федеральным законом или в  определенном им порядке, а также  в иных случаях, предусмотренных  решением о выпуске ипотечных облигаций.

      2. Эмитент ипотечных облигаций  обязан информировать владельцев  о наличии у них права требовать  досрочного погашения принадлежащих  им ипотечных облигаций, цене  и порядке осуществления такого  погашения путем направления  владельцам письменного уведомления или опубликования информации (сообщения) в печатных средствах массовой информации, распространяемых тиражом, доступным для большинства владельцев ипотечных облигаций, но не менее 10 тысяч экземпляров, и указываемых в решении о выпуске таких облигаций, в срок не позднее 15 дней со дня наступления обстоятельств , повлекших за собой возникновение у владельцев права требовать досрочного погашения эмитентом принадлежащих им ипотечных облигаций.

      3. Эмитент ипотечных облигаций  вправе, предусмотреть в решении о выпуске ипотечных облигаций право эмитента на досрочное погашение ипотечных облигаций, в случае досрочного исполнения заемщиками обязательств по возврату суммы основного долга по договору кредита (займа), обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости), или закладной.

      Эмитент ипотечных облигаций вправе, до наступления  срока погашения ипотечных облигаций, приобретать ипотечные облигации  с возможностью их последующего отчуждения в соответствии с решением о выпуске  ипотечных облигаций.¹

       Преимущества облигаций с ипотечным покрытием на примере ГПБ-Ипотеки

       1. Международный кредитный рейтинг  на уровне суверенного 

       Ожидается, что рейтинговое агентство Moody’s Investors Service присвоит облигациям с ипотечным  покрытием ГПБ международный  кредитный рейтинг Baa2. Возможность присвоения кредитного рейтинга на уровне суверенного обусловлена в том числе высоким качеством портфеля закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, наличием кредитного усиления в виде неамортизируемого резервного фонда, высоким кредитным качеством сервисного агента (Газпромбанк), имеющего долгосрочный кредитный рейтинг банковских депозитов Baa2 и краткосрочный кредитный рейтинг P-2, а также высоким качеством юридической структуры выпуска.

       2. Высокое кредитное качество 

       Кредитное качество ипотечных облигаций определяется тремя основными составляющими. Во-первых, продавец пула закладных использует высокие стандарты для включения индивидуальных закладных в общий пул. Во-вторых, риски по облигациям с ипотечным покрытием снижаются посредством наличия в структуре выпуска описанных выше механизмов кредитного усиления. В-третьих, технические риски перевода денежных средств от заемщиков к Эмитенту полностью покрываются Газпромбанком как сервисным агентом.

       Кроме того, статистика по долговым обязательствам в странах с развитым рынком ипотечного кредитования показывает, что ипотечные кредиты являются самым надежным вложением после государственных облигаций и существенно превышают по надежности корпоративные обязательства. В частности, в США случаи дефолтов по ипотечным кредитам в 3 раза реже, чем по кредитам корпораций. В среднем, за последние 5 лет на весь объем ипотечных обязательств пришлось всего лишь 0.14% плохих долгов. В России рынок ипотеки только зарождается, и кредитное качество ипотечных кредитов в России в настоящий момент можно охарактеризовать как очень высокое. Это вызвано, в частности, следующими причинами: общим улучшением экономической ситуации в РФ в течение последних лет, высокими темпами роста цен на жилье и консервативным подходом банков при оценке качества заемщиков и андеррайтинге ипотечных активов.

       В частности, за период использования  стандартов продавца портфеля закладных, составляющего ипотечное покрытие облигаций ГПБ-Ипотеки – банка  Совфинтрейд – с начала 2005 года общее количество дефолтов по всему портфелю Совфинтрейда составило 6 из 15 000 рефинансированных Совфинтрейдом закладных, уровень потерь – 0%, норма просрочек – 0.3% от объема портфеля. Данный уровень просрочек характеризует и закладные, входящие в состав ипотечного покрытия облигаций ГПБ-Ипотеки. Согласно статистике Совфинтрейда, 90% просрочек погашаются в течение месяца, следующего за месяцем их  возникновения.

       3. Низкая дюрация 

       Несмотря  на то что ипотечные активы –  долгосрочный инструмент (сроком до 30 лет), исходя из анализа статистических данных о темпах досрочного погашения закладных, входящих в портфель Совфинтрейда, представляется наиболее вероятным, что данные облигации с ипотечным покрытием будут погашены в течение 4.8 лет (учитывая также экономическую заинтересованность держателей привилегированных акций в использовании встроенного колл-опциона на выкуп непогашенного портфеля закладных через 4.8 года).При этом, ожидаемая дюрация выпуска – около 2.4 года, что определяет относительно низкую чувствительность инструмента к изменениям процентных ставок.

       4. Налоговая экономия

       В соответствии с законодательством  РФ доходы, полученные по облигациям с  ипотечным покрытием, эмитированным  до 1 января 2007 года, облагаются по льготной ставке налогообложения в 9%. Это значительно ниже ставки налога на доходы от других рублевых облигаций, в том числе других игроков рынка ипотечных кредитов, в частности АИЖК, которая составляет 24%, как и для корпоративных облигаций, а для муниципальных облигаций эта ставка составляет 15%.

       5. Отсутствие рисков, связанных с  коммерческой деятельностью Эмитента 

       Как уже было отмечено выше, создание специализированного  ипотечного агента ГПБ-Ипотека преследует цели устранения коммерческих рисков облигаций с ипотечным покрытием. Поскольку данная компания является полностью автономной SPV, деятельность которой заключается только в получении платежей по закладным, составляющим ипотечное покрытие, и обслуживанию обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, то коммерческие риски Эмитента отсутствуют, что подкрепляется также отсутствием налогообложения доходов Эмитента.

       6. Прозрачные денежные потоки 

       Денежные  потоки по облигациям полностью определяются денежными потоками по закладным, составляющим ипотечное покрытие. Газпромбанк  как сервисный агент полностью покрывает технические риски, связанные с переводом денежных средств, выплаченных заемщиками по закладным, входящим в ипотечное покрытие.

       7. Национальный проект 

       Развитие  рынка облигаций с ипотечным  покрытием в РФ – необходимая  составная часть национального проекта «Доступное жилье». Выпуск облигаций с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотека – пилотный проект в этой области, однако значительные перспективы роста данного сегмента рынка рублевых облигаций очевидны.

       8. Свободно обращаемые ценные бумаги с первого дня публичного размещения

       К моменту публичного размещения отчет  об итогах выпуска облигаций с  ипотечным покрытием будет зарегистрирован  ФСФР и облигации будут допущены к торгам на ФБ ММВБ. Таким образом, инвесторы, приобретая облигации с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотеки при публичном размещении, не несут рисков, связанных с завершением юридических процедур регистрации выпуска облигаций и имеют возможность осуществлять сделки с данными ценным бумагами непосредственно с момента их приобретения.²