Методы оценки недвижимости

Высшее учебное заведение

Российская Экономическая Академия 

имени Г.В. Плеханова

Инженерно-Экономический факультет

Кафедра «Экономика и управление городским строительством»

Реферат

по специальности «Экономика и управление на предприятии» (строительство)

на тему:

«Методы оценки недвижимости»

Выполнила  студентка:    Чиркова О.С.

Группа:  719-Б

Научный руководитель: Севостьянов А.В.            

Москва, 2009

Содержание

Введение.......................................................3

Понятие недвижимого имущества..................................3

Основные принципы оценки недвижимости..........................5

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости....................6

Виды оценки недвижимости.......................................8

Подходы к оценке недвижимости (методы оценки)..................8

Оценка земли..................................................14

Заключение....................................................16

Список использованной литературы..............................17

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственно­сти и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рын­ка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимо­сти: зданиями, сооружениями, а также земельными участками оп­ределенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает ин­ститут независимой оценки собственности, без которого невозмож­но становление права собственности и демократизация экономиче­ской жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и дру­гих) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмис­сии акций;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объек­тов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущест­венных прав на объекты недвижимости.

Понятие недвижимого имущества

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое на­чало со времен римского права. В понятие недвижимого имущест­ва входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под по­верхностью, так и над поверхностью земли или является обслужи­вающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обуслов­ленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является воз­можность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определе­ние термина – «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижи­мость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объек­ты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначе­нию невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, зда­ния, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В данном определении понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматривают­ся как синонимы, что вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не­движимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, уча­стки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооруже­ния, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насажде­ния, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности как объекта выступающего предметом покупки и продажи в имущественных отношениях.

В состав сооружений входят следующие элементы:

• нефтяные и газовые скважины;

• гидротехнические сооружения;

• прудовые рыбоводные сооружения;

• сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;

• прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, забо­ры и т. д.);

• передаточные устройства;

• трубопроводы.

При осуществлении оценки стоимости конкретного предпри­ятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Основные принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов.

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, которыми руководствуются оценщики. В зависимости от сферы приложения они объединены специали­стами в четыре группы:

1) принципы пользователя;

2) принципы, связанные с требованиями к земельному уча­стку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использо­вания здания и сооружения.

Вышеперечисленные принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.

К принципам пользователя относятся принципы полезно­сти, замещения и ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносяще­го доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

К принципам, связанным с требованиями к недвижимо­сти (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивно­сти земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального раз­деления и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земель­ный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства—труд, капитал и управление.

Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

Принцип возрастающей и убывающей доходности гла­сит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после кото­рого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капи­таловложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложе­ния в недвижимость, осуществленные после достижения дан­ного предела, не дадут пропорционального увеличения при­были (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорцио­нальности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определен­ной пропорции". В противном случае стоимость объекта сни­жается.

Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения и соединения имуще­ственных прав гласит: имущественные права на объект недви­жимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущест­венных прав, среди участников и др.

К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.

Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, кото­рый не соответствует существующим в настоящее время рыноч­ным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений на стоимость объекта.

К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости — это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.

Этот принцип оценки — самый важный для определения ры­ночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Рассмотрим подробнее факторы, определяющие стоимость зданий и сооружений. Как и в других механизмах ценообразования, стоимость таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, определяется с учетом многих факторов, которые классифицируются специалистами-оценщиками по различным при­знакам.

По сферам проявления они подразделяются на:

       политиче­ские;

       экономические;

       социальные;

       демографические;

       правовые;

       физические;

       климатические и т. д.

    По критерию объективности влияния подразделяются на:

       на объектив­ные (экономические и др.);

       субъективные (связанные с пове­дением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).

Имеются так же и другие критерии классификации факторов, которые своим изменением в ту или иную сторону способны повлиять на стоимость оцениваемых зданий и сооружений.

Из всей совокупности факторов, способных повлиять на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие, в конечном счете, структуру стоимости объекта:

       местоположе­ние объекта;

       его техническое состояние;

       архитектурно-кон­структорские решения;

       наличие внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;

       состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;

       экологи­ческие факторы.

Именно эти факторы необходимо анализиро­вать и учитывать в первую очередь при определении их влияния на стоимость оцениваемого объекта.

Виды оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

Подходы к оценке недвижимости (методы оценки)

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;
-  сбалансированности;
-  спроса и предложения.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

       состав передаваемых прав собственности;

       условия финансирования сделки купли-продажи;

       условия продажи;

       время продажи;

       месторасположение;

       физические характеристики;

       экономические характеристики;

       характер использования;

       компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка;
-  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
-  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
-  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Практический опыт показывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж, путем прямого сравнения оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию наряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения (при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение). Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

-  расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
-  расчет накопленного износа (Ин):

1. физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
2. функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
3. внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;
- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп=Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

 I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

 R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

- расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
- расчет действительного валового дохода;
- расчет расходов, связанных с объектом оценки:

1. условно-постоянные;
2. условно-переменные (эксплуатационные);
3. резервы;

- определение величины чистого операционного дохода;
- преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Итоговая стоимость объекта

На практике оценщик применяет все оценочные подходы и этого требуют стандарты оценочной деятельности, но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга. Для расчета окончательной величины стоимости, в оценке она называется итоговой стоимостью, проводят взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание - это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие экономической сути оценочного подхода целям и задачам оценки. Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины стоимости, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами, полученной с помощью различных подходов, но если применять для разных подходов разные весовые коэффициенты, то необходимо обоснование, почему тот или иной подход дает больший или меньший вклад.