Методы оценки недвижимости. 2

Введение

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного  богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного  пользования, земельные участки. Изменение  этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономика воспроизводства – это  экономика недвижимости. С развитием  рыночных отношений увеличивается  число элементов и видов предпринимательской  деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому  знания по экономике недвижимости становятся наиболее востребованными.Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и со стороны российских партнёров. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.

Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход. Для этого мы поставим основными  задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающих экономическую сущность объекта недвижимости, а также  характеристику законодательной базы при операциях с объектами  недвижимости. Приведем классификацию  объектов недвижимости в зависимости  от факторов, наиболее часто используемых при их оценке

В теории оценки приносящей доход  недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых  строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство  объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения  рыночной стоимости всего объекта  недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что  между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может  приносить, существует определенное соотношение.

Сравнительный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи  аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым  объектом и внесении соответствующих  поправок на различия, которые имеются  между сопоставимыми объектами  и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к  оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода  теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.1. Теоретические  основы экономики недвижимости

1.1 Характеристика и классификация  объектов недвижимости

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами  недвижимости: купля-продажа, управление, их финансирование и инвестирование.

В соответствии, делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка  недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых  помещений.

Каждый из этих сегментов развивается  самостоятельно, опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

В зависимости от прав владения объекты  недвижимости можно подразделить на: государственную, региональную, муниципальную, частную (юридическую) недвижимость.

В международных стандартах оценки, недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся  к нему выполненные человеком  улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над  ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на следующие  группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации.

Строения условно подразделяют на две группы:

 · здания, предназначенные в  основном для жизни и деятельности  человека, а также для функций,  обеспечиваемых в основном человеком  с использованием машин и оборудования;

 · сооружения, предназначенные  для функций, обеспечиваемых в  основном конструкциями, машинами  и оборудованием при эпизодическом  и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные  и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, жилые дома (односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные)), капитальные дома, предназначенные  для постоянного (долговременного) проживания; и также дома для временного проживания. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

 · промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных  организаций и органов власти; складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с  транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные  ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;

офисные строения и помещения —  специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;

торговые объекты (включая универсальные  и специализированные магазины, торгово-выставочные  комплексы, залы демонстрации мод, рынки  и пр.);

 · сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;

 · спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

 · медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;

 · мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;

 · объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские. К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Строения классифицируются также:

- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),

по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.),

- по конструктивным схемам и  решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),

- по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),

- по этажности (одноэтажные,  малоэтажные – 2-3, многоэтажные  – 4-9, повышенной этажности –  10-20 и высотные – более 20 этажей),

- по долговечности (срок службы  – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет),

- по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью  возгораемости и пределом огнестойкости,  т.е. временем от начала испытания  огнем до появления сквозных  трещин, потери несущей способности  или сверхнормативного повышения  температуры на не обогреваемой  поверхности). Выделяют также здания  типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные  для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли (земля под общественным транспортом, земельные участки  под открытыми для посещения  рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.)

К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Для целей управления недвижимостью  необходимо иметь представление  об основных характеристиках элементов  строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе  и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик  на разных этапах жизненного цикла  объекта.

Кроме характеристик, поименованных  выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем  здания (в кубических метрах), площадь  помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и  периметра, высота потолков (в метрах).

Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые  различаются степенью близости к  их функциональному назначению:

- основные помещения, предназначенные  для выполнения собственно основной  функции (жилой, офисной, торговой, производственной, складской);

- вспомогательные помещения –  помещения общего пользования,  включая коридоры, рекреационные  холлы, вестибюли, лестницы, туалеты  и пр., а также технические помещения,  предназначенные для размещения  коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для  доходных объектов вводится понятие  арендной площади, которая равна  сумме площадей основных и вспомогательных  помещений. Инженерные коммуникации –  внешние по отношению к строениям  водопроводы, газопроводы, электрические  кабели и провода, канализационные  коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на: материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка

Западные специалисты классифицируют объекты недвижимости по категориям: А, Б и С.

А: объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса;

Б: недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала (аренда, рента, лизинг, траст, ипотека и др.);

В: избыточная недвижимость, выставленная на продажу из-за невозможности её использования в бизнесе.

1.2 Законодательная база оценки  объектов недвижимости

Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствии с компонентами законодательной  базы для объектов недвижимости. Основными  источниками права в РФ выступают  нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют:

Конституция РФ (закон высшей юридической  силы);

Конституционные законы;

Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;

Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

К объектам недвижимости по теме данной курсовой применительны:

 · Конституция 

- гарантирует свободу экономической  деятельности и защищает права  частной, государственной, муниципальной  и иной форм собственности;

- определяет особый статус земли  и других природных ресурсов  как основы жизни и деятельности  народов, проживающих на соответствующей  территории;

- устанавливает право частной  собственности на землю граждан  и их объединений при условии  соблюдения ими общественных  интересов;

- гарантирует право граждан  на жилище и государственную  защиту прав и свобод человека  и гражданина РФ.

 · Гражданский Кодекс РФ  устанавливает систему понятий,  норм, институтов и

принципов, гармонизирующих всю  законодательную базу в интересах  развития рыночных отношений, и применительно  к недвижимости обеспечивает:

- определение оснований возникновения,  норм осуществления и защиты гражданских прав;

- описание содержания и элементов  правоспособности и дееспособности  граждан, в том числе в сфере  имущественных правоотношений;

- нормативное регулирование процедур  создания и функционирования  юридического лица, а также имущественных  прав предприятий различных форм  собственности и организационной  структуры.

 · В Земельном кодексе  РФ представлены основные принципы  и состав

земельного законодательства, описаны  отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы  полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование  земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той  или иной категории, оговаривается  система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила  и порядок передачи земель гражданам  и юридическим лицам в собственность  и в аренду, а юридическим лицам  — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются  условия предоставления участков под  строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства  и огородничества, для дачного  строительства и иных, не запрещенных  законом целей.

 · Жилищный кодекс РФ регулирует  отношения по поводу:

- возникновения, осуществления,  изменения и прекращения права  владения, пользования и распоряжения  жилыми помещениями государственного  и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями  частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом  собственников помещений;

- отнесения помещений к числу  жилых помещений и исключения  их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда; содержания  и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки  жилых помещений;

- управления многоквартирными  домами;

- создания и деятельности жилищных  и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья,  прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных  услуг;

- контроля за использованием  и сохранностью жилищного фонда,  соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

 · Федеральный закон «О  государственной регистрации прав  на недвижимое

имущество и сделок с ним» устанавливает  обязательность регистрации и доступность  сведений о ней. В нем представлен  порядок регистрации с описанием  реестра, условий подготовки и представления  документов, а также оснований  для приостановления регистрации  или отказа в ней. Выделены особенности  регистрации отдельных видов  прав: права на недвижимое имущество  в кондоминиумах, права общей  собственности, права на вновь создаваемый  объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

 · В Федеральном законе  «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» предусматривается  обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или  муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также  при возникновении имущественных  споров. Прописаны договорные основания  для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает  оценщиков страховать свою гражданскую  ответственность, устанавливает порядок  регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения  стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

 · Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  устанавливает основания возникновения  ипотеки и ее регулирование,  включая перечень обязательств  и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов  недвижимости, которые могут быть  предметом залога, а также характеристики  права передачи имущества в  залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.1.3 Жизненный цикл объекта недвижимости

Любой объект недвижимости является материальным активом, который существует во времени, поэтому можно указать  его жизненный цикл. Жизненный  цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла проекта  и выбор варианта использования  свободного земельного участка.  В этот период осуществляется  выбор варианта наилучшего и  наиболее эффективного использование  земельного участка – с учетом  особенностей его характеристик  и всех свойств окружающей  среды. На основании анализа  выбирается максимально продуктивный  вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство)  улучшений. В период реализации  проекта подрядными организациями  практически полностью изменяются  все физические характеристики  объекта, с закреплением этих  изменений в инвентаризационных  и кадастровых документах. За  время возведения улучшений и  в результате закрепления нового  статуса объекта, как правило,  меняются и характеристики окружающей  среды, имеющие отношение к  созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение,  сдача в аренду и т.п.) с передачей  имущественного права или с  появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта  по назначению с техническим  и эксплуатационным обслуживанием.  На этом этапе жизненного цикла  управляющий (или профессиональная  управляющая компания) организует  рациональное расходование пользователями  потребительского потенциала объекта.  Со временем характеристики объекта  претерпевают изменения, т.к. улучшения  физически изнашиваются и функционально  устаревают, что усугубляется изменениями  ситуации в экономике и во  внешней физической среде, приводящими  к дополнительному, так называемому  внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование  и текущий ремонт отдельных элементов  улучшений без прекращения использования  объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений  с возможным перепрофилированием  (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается  в тот момент, когда объект  в текущем состоянии не может  более удовлетворять современных  потребностей пользователей или  (и) если его эксплуатация становится  экономически неэффективной. На  этой стадии как минимум производится  капитальный ремонт без изменения  планировочного решения и функционального  назначения, но с ликвидацией  устранимого физического износа  и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли  и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта  элементов улучшений, сохраняющих  первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта  в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его  функционального назначения, то реконструкция  может сопровождаться не только радикальным  изменением планировки, но также пристройкой  или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части  земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение  или вторичное использование  материалов. Жизненный цикл завершается  сносом улучшений в конце срока  их экономической жизни. Управляющая  компания готовит предложения  по назначению сроков и экономически  целесообразного способа сноса  строений, учитывая возможности  продажи элементов конструкций  и материалов ликвидируемых строений  и коммуникаций (минимизируется  объем ликвидационных затрат).

Некоторые этапы в течении жизненного цикла объекта недвижимости могут повторяться. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Объект недвижимости, являясь материальным активом, может использоваться в  качестве экономического блага, товара или источника дохода. Если объект недвижимости приносит доход его  владельцу и удовлетворяет его  потребности, то он эксплуатируется  пользователем с целью увеличения дохода, прибыли. Как только объект оценки не приносит доход, он для собственника теряет свою полезность и подлежит продаже и может быть продан как  товар в целом или по частям на любом этапе жизненного цикла.

Основные этапы жизненного цикла  объекта недвижимости, как товара:

1. Приобретение недвижимости (покупка,  постройка, наследование).

2. Владение и использование  в определенный период

3. Управление объектом недвижимости

4. Извлечение прибыли, удовлетворение  потребностей владельцев

5. Распоряжение собственностью

6. Смена собственников, владельцев, пользователей

7. Распоряжение вещными правами  на объект

8. Изменение функционального назначения

9. Прекращение права собственности

Денежные потоки по этапам инвестиционного  цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью  и неравномерностью. На начальной  стадии имеют отрицательные потоки денежных средств (при строительстве  или покупке). В период его использования  ( сдача в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты (на ремонт и обслуживание здания)

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального  управления активами, начиная с поиска выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его  практической реализации.

1.4 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости есть средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов, т.е. совокупности сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ  в области недвижимости.

Рынок недвижимости можно классифицировать как рынок развития, рынок оборота, рынок управления, рынок доходной недвижимости.

Рынок доходной недвижимости сегментируется по функциональному назначению:

 · Рынок объектов офисного  назначения;

 · Рынок объектов торгового  назначения;

 · Рынок объектов производственно-складского  назначения;

 · Рынок объектов гостиничного  сервиса;

 · Рынок объектов незавершенного  строительства.

Цель функционирования рынка недвижимости: