Многофункциональные комплексы и мультисервисы

Содержание

Аннотация 3

Введение 4

1. Многофункциональные комплексы и мультисервисы как объекты недвижимости 5

2. Законодательное и нормативно-правовое обеспечение объектов 9

3. Практическое состояние МФК и мультисервисов, статистика 12

4. Основные проблемы и перспективы развития 16

Заключение 20

Библиографический список 23

Аннотация

В реферате представлены предварительные результаты исследования рынка коммерческой недвижимости в России и в г. Владивостоке.

В реферате представлены типы многофункциональных комплексов , проанализировано их состояние во Владивостоке на данный момент и выявлены основные тенденции их развития.

Использованы нормативные  документы, статистические обзоры, публикации отдельных авторов и другие источники (по списку литературы).

Результаты могут быть использованы автором при разработке ВКР инженера.

(Реферат 24с., 4 рис., 1 таблица, 14 источников)

Введение

Город- это интенсивно развивающаяся  система. Дефицит и, как следствие, высокая стоимость городской земли ставит вопрос о необходимости повышения эффективности ее использования. Город развивается интенсивно, в том числе и по вертикали. Таким образом, проектирование и строительство многофункциональных зданий актуально.

Одним из эффективных путей  нейтрализации негативных тенденций  может стать строительство многофункциональных  зданий - МФЗ. Такие здания объединяют и органично сочетают жилые, обслуживающие и рекреационные функции. Проблема многофункциональности сооружений известна на протяжении всей истории развития архитектуры жилой среды.

В России рынок многофункциональных  комплексов только начал развиваться (за рубежом возраст его также  не очень велик), в этой связи конкуренция  на нем пока не такая острая, как в других сегментах. Однако темпы роста данного сегмента таковы, что в будущем конкурентная ситуация значительно обострится.

Кризисные явления в российской экономике имеют различные корни. Так, недостаточная развитость социально-бытовой инфраструктуры современных мегаполисов приводит к весьма существенному снижению качества жизни населения и к значительным экономическим потерям вследствие чрезмерного увеличения транспортных нагрузок, резкого ухудшения экологии, падения объемов, оказываемых социально-бытовой сферой услуг, сокращения количества рабочих мест и доходной части муниципальных бюджетов и т.п.

Цель данной работы – раскрыть состояние и перспективы развития многофункциональных комплексов и мультисервисов в России и во Владивостоке в частности.

Задачи работы:

• рассмотреть многофункциональные комплексы и мультисервисы как объекты недвижимости;
• рассмотреть законодательное и нормативно – правовое обеспечение данного вида недвижимости;
• рассмотреть практическое состояние многофункциональных комплексов мультисервисов;
• выявить основные проблемы и перспективы развития данного вида недвижимости.

1. Многофункциональные комплексы и мультисервисы как  объекты недвижимости

Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.

Исторический аспект. Проекты первых многофункциональных комплексов в Советской России в 20-30 годах ХХ века, явились последовательным развитием планировочной структуры города. Они решали целый ряд проблем: создание городского общественно-обслуживающего сектора, организация жилой среды и композиционного совершенствования жилой среды. Разработкой домов с обслуживанием стали заниматься в начале двадцатого века. Идейными вдохновителями создания системы обслуживания (в то время было направлено на создание «общественного быта») были такие архитекторы, как М. Гинзбург, Б. Иофан, И. Николаев и др.

В советский период, в 60-70 годы, вновь начали заниматься домами с обслуживанием. Если в 20-30 года дома такого типа создавались для контроля над рабочими, обобществления их быта, то в этот период появляются новые формы обслуживания и проживания в таких домах. Появляются жилые комплексы, с развитой структурой обслуживания, предназначенной для удобства проживания людей. В этот период появляется известный жилой комплекс, предназначенный для проживания шести тысяч человек- «Лебедь» (архитектор Меерсон).

В советский период жилые  комплексы включали в себя две  основных функции: общественную и жилую. Общественная подразделялась на торговую функцию: магазины, кафе, рестораны, предприятия питания; культурно - просветительскую функцию: кинотеатры, клубы; спортивную функцию: спортивные залы; бытовую: парикмахерские, химчистки и пр. На сегодняшний день к разряду общественных функций добавилась деловая: офисы, конторы; к спортивной: бассейны и оздоровительные комплексы, тренажерные залы. Как правило, общественная зона располагалась на первом и втором этажах здания. Жилая функция включала в себя квартиры, общежития, гостиницы. Теперь к этой функции добавился новый тип помещения – пентхаус – квартира, обладающая большими площадями, располагающаяся преимущественно на последнем этаже. Развился новый тип коммуникаций – подземные стоянки. Все это влияет на форму здания т.к. подобный тип функционального зонирования предполагает многоуровневость.

Жилые комплексы с развитой социально-бытовой инфраструктурой  активно начинают строиться в России в начале 1990-х гг. и уже имеют опыт эксплуатации. Сегодня застройщики стремятся создавать в жилых комплексах дополнительные объемы инфраструктуры, объекты которые возводятся параллельно со строительством жилья.[4]

В таблице 1 приведены преимущества и недостатки многофункциональных  комплексов.[6]

Таблица 1

Преимущества  и недостатки МФК

В целом, к минусам многофункциональных  комплексов и относят, в первую очередь, сложность планирования, зонирования, исполнения. Неизбежны трудности продвижения объектов при расстановке акцентов. Непроработанная концепция и, как следствие, неправильное зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу. Сложности могут возникнуть в процессе эксплуатации и управления, а также поддержания классности здания на нужном уровне.

Многоотраслевые комплексные приемные пункты типа "Мультисервис" предоставлют  различные виды услуг. Формирование комфортной среды обитания - главное направление развития городской недвижимости.

Исторической предпосылкой возникновения  рынка услуг явилось развитие товарно-денежных отношений. Рынок услуг появился в дополнение к уже существовавшему товарному рынку, и долгое время эти два вида рынка не были дифференцированы так, как это произошло после бурного роста промышленности. К тому же многие товары, являющиеся материальным результатом услуг, попадали на товарный рынок. Так, ремесленник мог шить одежду или обувь на заказ, а при недостатке заказов либо параллельно с ними – для продажи на рынке. Лишь позднее производство товаров и исполнение услуг выделились в самостоятельные сферы деятельности.

К числу наиболее древних услуг  относятся транспортные, финансовые, охранные, медицинские услуги, а также отдельные виды бытовых услуг (пошив одежды, обуви, головных уборов), услуги связи, питания и торговли.

В настоящее время российский рынок  услуг по праву считается одним  из самых перспективных направлений  бизнеса.  Все больше людей и  организаций отказываются от решения  бытовых проблем своими силами и  прибегают к помощи квалифицированных  специалистов. Салоны красоты, химчистки  и прачечные, мастерские по ремонту  обуви и одежды, салоны по ремонту  и обслуживанию автотранспортных средств  и многие другие направления бытовых  услуг открываются повсеместно.

Отрасль формирует пятую часть  валового регионального продукта, обеспечивает рабочими местами тысячи граждан  и является одной из основных бюджетообразующих  отраслей.

В ряде случаев предприятия  бытового обслуживания наряду с основной деятельностью активно развивают другие непрофильные виды деятельности, приносящие дополнительный доход.

Сфера услуг является одной  из наиболее перспективных и быстроразвивающихся  отраслей экономики. Сегодня уже  практически не осталось предприятий, которые в той или иной степени  не оказывали бы услуги, или, по крайней  мере, не соприкасались бы с ними.

Услуга – это вид  деятельности, работ, в процессе выполнения которых не создается новый, ранее  не существовавший материально вещественный продукт, но изменяется качество уже имеющегося, созданного продукта. Другими словами – это благо, предоставляемое не в материальной форме, а в форме деятельности. Т.е. само оказание услуг создает желаемый результат.[7]

Классификация многофункциональных  комплексов

Многофункциональные комплексы  различаются в зависимости от градостроительных условий их размещения в планировочной структуре города. Практика существующих многофункциональных комплексов и разработка новых проектов в российских и зарубежных городах позволяет выработать авторскую классификацию многоформатного недвижимого объекта по следующим признакам: местоположение, архитектурное исполнение, тип модулей в составе МФК, освоение территории, конструктив объекта и комбинаторность функций (рис. 1).[3]

Рис. 1. Классификация  многофункциональных комплексов

Типология МФК находится  в стадии создания, ввиду чего их классификационные модели также  находятся в стадии формирования. На сегодняшний день известны следующие устойчивые модели МФК с названием по виду превалирующих функций[11]

■   торгово-офисные 

■   офисно-торговые

■   гостинично-торговые

■   торгово-гостиничные 

■   торгово-развлекательные 

■   офисно-гостиничные 

■   гостинично-офисные  и др.

Несмотря на то, что МФК  характерны для мегаполисов, во Владивостоке присутствуют все виды мультикомплексов. Например, ТЦ «Максим», отель «Hyundai», и т.д.

2. Законодательное и нормативно-правовое обеспечение объектов

Российское законодательство (в частности, закон «О техническом  регулировании») устанавливает, что основными документами в области технического регулирования являются технические регламенты. Технические регламенты являются нормативными правовыми актами и имеют силу федеральных законов либо подзаконных актов.

Основные технические  регламенты в области строительства:

• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• Технический регламент о безопасности лифтов, утверждённый Постановлением Правительства РФ от 02.10.2009 № 782

С точки зрения закона, нормативные  технические акты (национальные стандарты  и своды правил) должны применяться  для того, чтобы объект строительства  соответствовал техническим регламентам.

Часть национальных стандартов и сводов правил признаётся обязательной к исполнению — их перечень утверждён распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р.

Остальные (в том числе  и СНиПы, кроме тех, которые касаются безопасности жизни и здоровья граждан, безопасности окружающей среды, а также требования о "не введении в заблуждения".) применяются в качестве рекомендаций. При этом органы исполнительной власти разрабатывают и утверждают перечни нормативных актов, рекомендованных к применению для соблюдения требований технических регламентов, например:

• Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (утверждён Приказом Росстандарта от 01.06.2010 № 2079)
• Перечень национальных стандартов и (или) сводов правил, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований технического регламента «О безопасности лифтов», утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 октября 2009 г. № 782 (утверждён Приказом Ростехрегулирования от 13.04.2010 № 1200)

Федеральный закон «О техническом  регулировании» (в ред. Федеральных  законов от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 01.05.2007 N 65-ФЗ, от 01.12.2007 N 309-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при:

• разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации;(в ред. Федерального закона от 01.05.2007 N 65-ФЗ)
• разработке, принятии, применении и исполнении на добровольной основе требований к продукции, процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг; (в ред. Федерального закона от 01.05.2007 N 65-ФЗ)

Настоящий Федеральный закон  также определяет права и обязанности  участников регулируемых настоящим  Федеральным законом отношений.

Настоящий Федеральный закон  не регулирует отношения, связанные  с:

• применением мер по предотвращению возникновения и распространения массовых инфекционных заболеваний человека, профилактике заболеваний человека, оказанию медицинской помощи (за исключением случаев разработки, принятия, применения и исполнения обязательных требований к продукции, в том числе лекарственным средствам, медицинской технике, пищевой продукции);
• применением мер по охране почвы, атмосферного воздуха, водных объектов курортов, водных объектов, отнесенных к местам туризма и массового отдыха. (п. 4 введен Федеральным законом от 01.05.2007 N 65-ФЗ)

Техническое регулирование осуществляется в  соответствии с принципами:

• применения единых правил установления требований к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг; (в ред. Федерального закона от 01.05.2007 N 65-ФЗ);
• соответствия технического регулирования уровню развития национальной экономики, развития материально-технической базы, а также уровню научно-технического развития;
• независимости органов по аккредитации, органов по сертификации от изготовителей, продавцов, исполнителей и приобретателей;
• единой системы и правил аккредитации;
• единства правил и методов исследований (испытаний) и измерений при проведении процедур обязательной оценки соответствия;
• единства применения требований технических регламентов независимо от видов или особенностей сделок;
• недопустимости ограничения конкуренции при осуществлении аккредитации и сертификации;
• недопустимости совмещения полномочий органа государственного контроля (надзора) и органа по сертификации;
• недопустимости совмещения одним органом полномочий на аккредитацию и сертификацию;
• недопустимости внебюджетного финансирования государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов;
• недопустимости одновременного возложения одних и тех же полномочий на два и более органа государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов. (абзац введен Федеральным законом от 01.05.2007 N 65-ФЗ)

Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного  характера, за исключением случаев, установленных статьей 5 настоящего Федерального закона.

Статья 5. Особенности технического регулирования в отношении оборонной  продукции (работ, услуг), поставляемой по государственному оборонному заказу, продукции (работ, услуг), используемой в целях защиты сведений, составляющих государственную тайну или относимых к охраняемой в соответствии с законодательством Российской Федерации иной информации ограниченного доступа, продукции (работ, услуг), сведения о которой составляют государственную тайну, продукции (работ, услуг) и объектов, для которых устанавливаются требования, связанные с обеспечением ядерной и радиационной безопасности в области использования атомной энергии, процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации, утилизации, захоронения указанной продукции и указанных объектов (в ред. Федерального закона от 01.05.2007 N 65-ФЗ).

Если международным договором  Российской Федерации в сфере  технического регулирования установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, применяются правила международного договора, а в случаях, если из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта, применяются правила международного договора и принятое на его основе законодательство Российской Федерации.

Статья 6. Цели принятия технических  регламентов

1. Технические регламенты принимаются в целях:

• защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
• охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
• предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

2. Принятие технических регламентов в иных целях не допускается.

Технический регламент должен содержать перечень и (или) описание объектов технического регулирования, требования к этим объектам и правила  их идентификации в целях применения технического регламента. Технический  регламент должен содержать правила  и формы оценки соответствия (в  том числе в техническом регламенте могут содержаться схемы подтверждения соответствия, порядок продления срока действия выданного сертификата соответствия), определяемые с учетом степени риска, предельные сроки оценки соответствия в отношении каждого объекта технического регулирования и (или) требования к терминологии, упаковке, маркировке или этикеткам и правилам их нанесения. (в ред. Федерального закона от 01.05.2007 N 65-ФЗ).

Технический регламент, принимаемый  федеральным законом или постановлением Правительства Российской Федерации, вступает в силу не ранее чем через  шесть месяцев со дня его официального опубликования.[1]

3. Практическое  состояние МФК и мультисервисов, статистика

Анализируя происходящий в мире кризис ликвидности и сложную  обстановку на рынке коммерческой недвижимости за рубежом, специалисты характеризуют  ситуацию в России как положительную. Момент насыщения для этого рынка еще не наступил. В то же время эксперты не скрывают и того, что сегодняшние многоэтажные торговые центры выживают только благодаря низкой конкуренции. Ситуация, ограничивая приток с Запада дешевых кредитных ресурсов, одновременно способствует притоку на российский рынок прямых инвестиций и бизнес-технологий. А также появлению новых форматов коммерческой недвижимости.

В России рынок многофункциональных  комплексов только начал развиваться (за рубежом возраст его также  не очень велик), в этой связи конкуренция  на нем пока не такая острая, как в других сегментах. Однако темпы роста данного сегмента таковы, что в будущем конкурентная ситуация значительно обострится. Учитывая переходный этап развития рынка коммерческой недвижимости, к многофункциональным комплексам, в том числе, относят объекты, в которых присутствует и две функции. Развитие данного формата объектов коммерческой недвижимости связано, прежде всего, с тем, что он позволяет максимально эффективно использовать участок под застройку, что при удорожании стоимости земли в крупных городах является основополагающим фактором. Кроме того, развитию МФК способствует уменьшение рисков владельца за счет вкладывания одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, увеличивается инвестиционная привлекательность объекта.

В сегодняшних МФК наибольшая доля принадлежит коммерческой недвижимости.[8]

Рисунок 2. Доля коммерческой недвижимости в МФК.

Но также большое распространение получили МК, которые сочетают в себе функциональные назначения, связанные с оказанием услуг.

Большим толчком для развития многофункциональных комплексов во Владивостоке послужило такое значимое международное мероприятие, как саммит АТЭС 2012 г.

Градостроительный совет  при администрации города Владивостока рассмотрел уже 4 проекта. Среди них  — многофункциональный гостинично-деловой  комплекс в районе ул. Лесной в г. Владивостоке, многофункциональное общественное здание на ул. Луцкого, административное здание на ул. Лазо, проект планировки территории в районе транспортной развязки на ул. Фастовской.

Многофункциональный гостинично-деловой  комплекс в районе улицы Лесной (справа от остановки "Заря" на выезде из города) рассматривался на Градсовете уже во второй раз. Проектировщики —  специалисты ОАО "Приморгражданпроект" — учли высказанные опытными коллегами замечания и предложения, представив обновленный проект, действительно достойный этого ключевого для города места. Особая значимость участка связана с тем, что фактически он является въездом в город.

Вот почему три высотных здания составляют доминанту проекта будущего района, и, по мнению архитекторов, должны стать обязательными элементами планировки. Дополняют застройку здания меньшей этажности, различного функционального назначения: здесь и жилые здания, и торговый центр, офисные и спортивные сооружения, предусмотрены подземные парковки, а также широкая защитная зеленая полоса вдоль всей трассы. По оценке экспертов, предложенный проект — прекрасное решение для въездной зоны, визитная карточка города.

Причем комплекс достойно выглядит не только с трассы, но и  со стороны моря, создавая новый  силуэт этого городского уголка. У  членов Градостроительного совета остался лишь один серьезный вопрос: специалисты предложили проект планировки важной части городской территории — по заказу собственника одного участка в этом районе, однако остальная земля принадлежит другим собственникам и ведомствам. Готовы ли инвесторы прислушаться к совету архитекторов, чтобы будущий облик "Зари" выглядел действительно гармонично?

Положительную оценку получил  также проект многофункционального общественного здания по улице Луцкого, которое будет расположено фактически рядом со строящимся мостом через бухту Золотой Рог. Заказчик — Тихоокеанская мостостроительная компания, проектная организация — ОАО "Приморгражданпроект". Это здание станет заметным акцентом въезда на мост, при этом удачно впишется в уникальный ландшафт, дополнит панораму со стороны моря, которая в последние годы формируется высотными зданиями.

Как оценил предложенное проектное  решение председатель Градостроительного совета, главный архитектор Владивостока Анатолий Мельник, — это "незаурядное  место и такое же незаурядное  здание". К слову, при крайнем  дефиците территории проектировщики сумели спроектировать здесь подземную и наземную парковки на 138 авто, что можно считать примером грамотного и ответственного подхода к вопросу. Специалисты отметили также бережное отношение к исторической застройке.

Совет поддержал работу "Архитектурного фонда" по проектированию административного здания на ул. Лазо. Также отмечено бережное отношение к памятникам истории и архитектуры, которых здесь множество, хотя Анна Мялк, член Градостроительного совета и специалист в области охраны памятников, рекомендовала все же по возможности отодвинуть здание несколько дальше от уникального объекта — дома Соллогуба на ул. Пушкинской, 7, первого каменного здания во Владивостоке, построенного в конце XIX века.

Приморгражданпроект предложил  также на суд специалистов проект планировки территории в районе улицы  Фастовской. С завершением строительства  моста, театра оперы и балеты этот район Владивостока превратится в значимый общественно-деловой центр, и правильно разместить здесь жилые, рекреационные, торговые, общественно-административные здания и социальные объекты — актуальная задача. Эксперты оценили грамотный, логичный подход проектировщиков к решению задач и выразили надежду, что проект будет востребован будущими заказчиками строительства, которым предстоит осваивать эти городские участки. [9]

Реконструкция и благоустройство  торговых зон способны создать комфортные условия для жителей Владивостока. И в планах дирекции торговой зоны уже стоит задача по преобразовании хаотичного рынка, по ул. Спортивная, в цивилизованный торгово-спортивный комплекс, который должен стать украшением Владивостока.

"Это будет красивый, современный, многофункциональный  комплекс, - сообщал ранее в беседе  с корреспондентом агентства  РИА PrimaMedia  представитель дирекции торговой зоны на ул. Спортивной. - Наша идея такова, чтобы новый комплекс решал сразу несколько важных для жителей Владивостока задач. Поэтому с современным торговым центром будут соседствовать спортивная зона и зона отдыха для маленьких и взрослых горожан".

Так же планируется строительство  нового многофункционального комплекса  в Первомайском районе и на Океанском пр-те, 15.[10]

Спрос на услуги, особенно бытовые, по мере насыщения рынка товарами и усложнения производства, неуклонно возрастает. В большинстве развитых стран сфера услуг обгоняет производственную сферу не только по темпам роста и появлению новых видов услуг, но также и по ее приспособлению к потребностям рынка.

Рост значения роли услуги в национальной экономике многих стран мира не могло не пройти бесследно: свыше 40 % размещенных в мире прямых иностранных инвестиций вложено  в сферу услуг (в основном торговлю, банковские услуги и страхование); превышение доли услуг в ВВП развитых стран 70 % при одновременном увеличении доли занятых в сфере услуг; 80 – 90 % прироста новых рабочих мест приходится на сферу услуг.

Особенностью экспорта и  импорта услуг является то, что  результаты их предоставления, даже материальные, не пересекают таможенную границу страны, поэтому при мировой торговле услугами отсутствуют таможенные пошлины. Экспорт и импорт услуг осуществляются путем открытия филиалов предприятий – исполнителей услуг в других странах.

В мировой торговле услугами доминирующее положение занимают промышленно развитые страны Северной Америки, Европы, а также Япония и Южная Корея, предоставляющие преимущественно финансовые, телекоммуникационные, информационные, образовательные и медицинские услуги. На долю этих стран приходится более 50 % мировой торговли услугами. Удельный вес развивающихся стран в мировой торговле услугами значительно меньше, при этом они предоставляют в основном транспортные, туристские и финансовые (оффшорные) услуги.