Обґрунтування оцінки вартості землі. 2

Реферат

на тему: «Обґрунтування оцінки вартості землі »

ЗМІСТ

Вступ……………………………………………………………………………….3

1. Земля як об'єкт оцінки та теоретичні аспекти визнання земельних ділянок………………………………………………………………………….4
2. Особливості оцінки земельної ділянки………………………………………9
3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок……………………13

Висновок………………………………………………………………………….21

Список літератури……………………………………………………………….22

Вступ

Земля є нерухомим речовим благом і в цьому значенні землю правомірно розглядати як природну (історично першу) форму нерухомості. Земля входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певні розміри, фізичні властивості (якість і склад ґрунту, рельєф, особливі кліматичні умови) і місцерозташування щодо джерел сировини, постачальників і споживачів, центрів концентрації попиту, транспортних ліній. Така фізична єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що блага (капітальні вкладення), які створюються людиною, стають поліпшеннями самої землі, її фізичними та економічними властивостями. Частина вкладень може бути пов'язана з природними якостями землі — зміна рельєфу, ландшафту, підвищення родючості. Інший аспект поліпшень пов'язаний з вкладеннями в такі фізичні об'єкти, для яких земля є просторовою базою розміщення. У цьому випадку можна розглядати нерухомість як землю з поліпшеннями. А сама земля характеризується особливим функціональним призначенням — землі житлової забудови, промисловості, транспорту, рекреаційного використання тощо.

Економічна єдність землі і  нерухомості знаходить вияв у  тому, що, з одного боку, земля переносить на нерухомість свої властивості (передусім  вигоди місця розташування), а з  іншого — поліпшення, зроблені на землі, зростаються з нею, додаючи їй нові вигоди, вартість і цінність. Таким  чином, ринок землі є одночасно центральною складовою ринку нерухомості, ринку засобів виробництва і ринку капіталів.

Отже питання оцінки вартості землі набуває особливої актуальності у період становлення та розвитку ринку земельних ресурсів, адже без ціни неможливо здійснити жодного акту купівлі –  продажу,  оренди,  обміну,  іпотеки землі. Визначення ціни необхідне при передачі земельної ділянки у спадщину, даруванні, визначенні розміру внеску до статутного фонду підприємства, встановленні розміру земельного податку тощо. Тому створена ціла система підходів та методів оцінки вартості землі.

1. Земля як об'єкт оцінки та теоретичні аспекти визнання земельних ділянок

Земля  – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості [3]:

• не є результатом попередньої праці;
• просторово обмежена;
• не замінюється іншими засобами виробництва;
• має незмінне місце розташування;
• не схильна до зносу при правильному використанні;
• територіально різноякісна;
• кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;
• практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов'язана з об'єктами, які на ній розташовані:   будинками,  спорудами,  дорогами,   меліоративними системами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто поліпшеннями.

Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і  властивостей, правового режиму, місця  розташування, а також кон'юнктури  ринку.

У зв'язку з тим, що земля  є  одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і  соціальний стан різних груп населення, то необхідний ефективний механізм правового  регулювання різноманітних соціально-економічних  відносин між юридичними та фізичними  особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, охорона та ін.)[1].

Об’єктивно необхідним базисом  створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу  є земельна ділянка та розміщені  на ній інші об’єкти нерухомості. Так чи так, але виробничі процеси  всіх підприємств переплітаються з природними, що зумовлює необхідність врахування природного чинника за визначення їх потенціалу. Зазначимо, що в певних сферах бізнесу земельна ділянка є основним засобом виробництва і чи не найважливішим чинником успішності діяльності (сільське господарство, видобувна промисловість, туристичний, культурно-оздоровчий бізнес тощо).[2]

Проблема оцінки незабудованої  земельної ділянки або земельної  ділянки з поліпшеннями (нерухомістю) уже давно є об’єктом ретельного дослідження багатьох науковців. Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їхньою специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. Алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно пов’язаний з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.

Виняткова роль земельних  ділянок та об’єктів нерухомості  у виробничо-господарському процесі  окремого підприємства та в розвитку суспільних економічних відносин спричиняє  необхідність ґрунтовного дослідження втілених у них корисних матеріально-майнових властивостей, як реальних, так і потенційних.[2]

Визначаючи потенціал  підприємства як сукупність внутрішніх і зовнішніх, явних чи прихованих можливостей цілісної земельно-майнової та соціально-організаційної системи, зайвий раз слід підкреслити складність його кількісної детермінації. Найбільш піддатливою до кількісного вимірювання складовою цієї сукупності можливостей є земельна ділянка та збудовані на ній об’єкти.

З метою однозначного визнання об’єктів нерухомості та земельних  ділянок підприємства елементами його потенціалу слід дослідити їхні специфічні риси, які можуть підтвердити чи спростувати цю тезу. Засадничим положенням такого дослідження слід уважати необхідність порівняння загальносистемних рис потенціалу підприємства з виокремленими специфічними рисами земельних ділянок та об’єктів нерухомості, які виявляються в господарських процесах. Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях[2]:

• Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, ця вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це зазначимо, що вартість земельних ділянок та об’єктів нерухомості становить найбільшу частку в загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу, утворюючи природний базис реалізації підприємницької діяльності.

• З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об’єктів нерухомості.

• Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.

• Сам процес залучення земельної ділянки чи об’єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об’єктивно чи природно обумовлених пропорцій.

• Можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.

• Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основоположні компоненти загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Зазначені тези дають змогу  однозначно віднести земельні ділянки  та інші об’єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, оскільки вони (їхні можливості) відповідають таким його специфічним  рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.

Перш ніж перейти до методології визначення вартості землі як потенціалу підприємства, слід визначитися з основними термінами, що їх уживатимемо надалі[2]:

Земельна ділянка —  це частина земної поверхні, яка  має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними  параметрами, правовим і господарським  статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в  економічних відносинах. По суті, усі  властивості земель можна розподілити  на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об’єкт оцінки — земельну ділянку.

Фізична площа земельної  ділянки — це площа земної поверхні в межах певної ділянки з урахуванням  нерівностей її поверхні.

Геодезична площа земельної  ділянки — це площа проекції меж  ділянки в геодезичній системі  координат. За цією площею земельна ділянка  фіксується у нормативно-правових документах.

Межі земельної ділянки  — це периметр ділянки, що відокремлює  її від суміжних ділянок і встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів  поворотів меж. Розрізняють внутрішні  та зовнішні межі земельних ділянок.

Юридичний статус — це сукупність права власності, забудови, застави, сервитутів, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання. З прийняттям за останні роки низки законодавчих актів та нормативних документів, пов’язаних з реформуванням земельних відносин в Україні, та на підставі Земельного кодексу, створено законодавчі та нормативно-методичні основи придбання земельних ділянок сільськогосподарського та іншого призначення у власність юридичними та фізичними особами для здійснення підприємницької діяльності. Після поетапного введення в дію даного кодексу земельні ділянки стануть об’єктами господарського обороту і їх власники матимуть змогу самостійно і вільно розпоряджатися ними, тобто економічно вигідно використовувати, продавати, дарувати, заповідати, віддавати під заставу, купувати чи здавати в оренду. Становлення та розвиток конкурентного ринку землі, перетворення землі на об’єкт товарно-грошових відносин значно актуалізує проблему оцінки її ринкової вартості.

Цільове призначення земельної  ділянки — це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських  цілей.

Поліпшення земельної  ділянки (об’єкта нерухомості) —  фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або  потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості  чи його споживної вартості).

Орієнтовний перелік документів, що необхідні для оцінки об'єктів  нерухомості та земельних ділянок[7]:

1. Акти землекористування.
2. Інформація щодо інженерно-геологічних умов.
3. Інформація щодо місцезнаходження відносно санітарно-захисних зон.
4. Постанови місцевих органів влади щодо землекористування.
5. Кошториси витрат на поліпшення земель.
6. Документи щодо умов використання земельної ділянки.

Даний список може бути розширений виходячи з необхідності оцінки конкретної земельної ділянки.

2. Особливості оцінки земельної ділянки

Оцінка земельних ділянок  є одним з найбільш поширених  видів оцінки. Фізична обмеженість  такого природного ресурсу як «земля»  робить його особливо привабливим і  коштовним Оцінка землі проводиться  в разі внеску земельної ділянки  в статутній капітал підприємства, оформлення договору застави земельної  ділянки, визначенні ринкової вартості земельної ділянки в разі її купівлі-продажу, а також в інших випадках коли для ухвалення управлінських  рішень пов'язаних із землею необхідно  володіти інформацією відносно вартості земельної ділянки або вартості прав її оренди.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств  розподіляються на дві групи[2]:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;
• ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

На відміну від ділянок  другої групи, вартість яких визначається виходячи із відомих положень теорії оцінки нерухомості, оцінка вартості ділянок  першої групи складніша, бо враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям та низку  інших особливостей, які розглянуті далі.

Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті  будовами, виробничими і допоміжними  спорудами; ділянки, необхідні для  їх утримання; санітарно-захисні зони об’єктів, технічні та інші зони, які  належать підприємству.

Залежно від цілей  оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв’язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин , що потребує встановлення нормативної вартості землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого — як незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки[8].

У першому випадку йдеться  про так звану масову оцінку, основна  ціль якої — встановлення нормативної  ціни землі.

На відміну від нормативної, експертна вартісна оцінка земель здійснюється на базі загальновживаної у світовій практиці методології та методів  визначення ринкової вартості землі.

У зв’язку з тим, що реальний ринок землі ще не сформувався  і об’єктивно неможливо забезпечити  конкурентоспроможність продажу, типовість  фінансування та інші ринкові умови, ціни на земельні ділянки, які визначаються в процесі експертної оцінки, не можуть у повному обсязі відповідати  загальновживаній концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають  «умовно ринковими», «ринковою вартістю з урахуванням обмежень економічного і цивільного правового характеру», а також «оціночною вартістю», тобто  встановлення тієї можливої ціни, за якої на дату оцінки досягається угода  відносно зміни власника ділянки, умов власності або умов використання власності за підписання цивільно-правових угод[2].

Без огляду на певну обмеженість (спрощеність) сучасних експертних оцінок вартості земельних ділянок (проти  можливих ринкових еквівалентів) практичне  використання їх є прогресивним кроком у реалізації загальновживаної концепції  ринкової вартості землі. Про це свідчать методологічні розбіжності, властиві нормативно-грошовій і експертній оцінці[7].

Основні характеристики нормативно-грошової оцінки[7]:

• земельна ділянка розглядається окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній;
• ураховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки;
• орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва;
• оперує потенційним (нормативним) орендним доходом;
• не враховує кон'юнктури ринку та економічної ситуації в країні;
• вартість визначається похідною від площі земельної ділянки величиною;
• має тільки нормативний характер;
• не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування.

Характеристика експертної оцінки[7]:

• земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, | тобто разом з об'єктами нерухомості;
• ураховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки так і на ній самій;
• орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки;
• оперує реальним орендним доходом;
• ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки;
• вартість розглядається як похідна від показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки;
• має ринковий характер;
• стимулює оптимізацію показників ,ефективності ведення бізнесу і землекористування.

Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об'єктів  нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей. Вони поділяються  на[2]:

- принцип корисності –  показує залежність вартості  об'єкта оцінки віл його здатності  задовольняти вимоги власників;

- принцип заміщення –  базується на можливості альтернативного  вибору покупцями об'єктів нерухомості  чи земельних ділянок (приблизно  однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об'єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об'єктів-аналогів;

- принцип очікування –  означає, що вартість об'єкта  безпосередньо залежить від суми  виручки, яку очікує отримати  теперішній власник майна від  останньої угоди перепродажу;

- принцип елімінованості  – визначає необхідність врахування  вкладу кожного з усього спектра  факторів, які впливають на вартість  об'єкта оцінки;

- принцип збалансованості  – визначає необхідність пошуку  оптимального складу всіх компонентів  виробничо-господарських систем  для кожного типу землекористування,  що зумовлює максимальну вартість  нерухомості;

- принцип розподілу –  означає, що фізичні елементи  нерухомості чи права на користування  земельними ділянками можна розподіляти  та поєднувати в різних комбінаціях,  які уможливлюють досягнення  найвищої їх вартості;

- ринковий принцип –  визначає залежність вартості  об'єкта оцінки від рівня ринкових  цін на нього;

- принцип оточення - полягає  в необхідності узгодження архітектурної  однорідності та відповідного  характеру землекористування, що  уможливлює досягнення максимальної  вартості;

- принцип найліпшого та  найефективнішого використання  – означає, що для оцінки  вартості об'єктів нерухомості  чи земельних ділянок з можливих  варіантів їх господарського  використання вибирають той, що  дає змогу максимально реалізувати  функціональні можливості об'єктів.

Не зважаючи на позитивні  зрушення у сфері земельно-оціночної  діяльності, які відбулися за останні  роки, запровадження загальносвітових ринкових підходів у практику оцінки земельних ділянок призводить до певних труднощів методичного характеру.

3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок

Брак ринку промислової  нерухомості унеможливлює пропонування однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок  підприємств. Разом з тим з  урахуванням досвіду, інформаційних  можливостей, цілей оцінки, характеру  і функціонального профілю ділянок  можна виокремити як методологічно  самостійні такі базові підходи.

Експертна грошова оцінка земельної  ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів [4,6]:

• капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
• урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про  об'єкт оцінки.

Усі інші розрахункові методи, технічні прийоми та їхні комбінації є похідними від цих базових підходів:

Методичний підхід, що базується  на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень[2].

Чистий операційний  дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами та прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки  дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між  її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

                                                                                                  (3.1)

де  – вартість земельної ділянки;

Д – чистий операційний або рентний дохід;

k_кап – коефіцієнт капіталізації.[3]

Непряма капіталізація ґрунтується  на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від  використання земельної ділянки  протягом певного періоду з наступним  її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів  від її використання та продажу за формулою:

                                                                            (3.2)

де Д_i – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і-й рік;

Р – поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

n – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.[3]

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між  чистим операційним доходом та ціною  продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми  віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням  змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для  землі може бути визначений також  як різниця між загальною ставкою  капіталізації для поліпшеної земельної  ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується  на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок  є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю. [2]

При цьому вартість земельної ділянки  встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних  ділянок, що ураховують відмінності  в умовах угод та характеристиках, які  впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного  порівняння або статистичного аналізу  ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

                                      ,                         (3.3)

де  – скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

 – фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

m - кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки  визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. [1]

За основу визначення вартості земельних  ділянок шляхом зіставлення цін  продажу подібних земельних ділянок  беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать[8]:

• правовий режим земельної ділянки;
• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
• умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);
• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);
• місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);
• фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);
• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).