Общая характеристика рыночного подхода к оценке бизнеса

1. Общая характеристика рыночного подхода к оценке бизнеса.

Методики сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта базируются на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостями объектов-аналогов.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов.

Сравнительный подход реально отражает спрос и предложение на данный объект инвестирования, т.к. цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Сравнительный подход имеет ряд недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике:

            базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Метод не принимает во внимание перспективы развития объекта оценки в будущем.

            сравнительный подход возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому объекту, но и по большому числу похожих объектов, а получение дополнительной информации от объектов-аналогов является сложным процессом.

            оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования.

Рыночный подход к оценке реализуется тремя методами: методом рынка капитала, методом сделок; методом «отраслевой специфики».

Общая методология рыночного подхода к оценке сводится к следующему:

            объектом оценки является некая закрытая компания или формально открытая компания, чьи акции недостаточно ликвидны (так что нет оснований верить в рыночную стоимость ее акций, получаемую на основе только лишь их котировок, средних цен предложения и спроса на акции по несостоявшимся сделкам и/или фактическим ценам сделок с акциями этой компании, которые имели место редко и давно);

            среди открытых компаний с достаточно ликвидными акциями отыскивается объект-аналог (ближайший аналог);

            за основу берется рыночная (непосредственно наблюдаемая на фондовом рынке) стоимость акций объекта-аналога и общего их находящегося в обращении количества (последнее является даваемой самим фондовым рынком рыночной оценкой объекта-аналога);

            с учетом различных корректировок на оцениваемый объект переносится соотношение между истинной рыночной ценой объекта-аналога и объявляемыми финансовыми результатами его деятельности (а также объявляемой структурой его капитала), которые служат главным фактором, определяющим мнение фондового рынка о рыночной стоимости объекта-аналога;

            указанное соотношение умножается на соответствующие показатели текущих финансовых результатов (а также структуры капитала) оцениваемого объекта. Тем самым (при предположении о том, что аналогичные объекты на финансово прозрачных рынках должны иметь приблизительно одинаковые соотношения объявляемых финансовых результатов и их рыночной стоимости) и оценивается предположительная стоимость рассматриваемой закрытой компании, которая наблюдалась бы на фондовом рынке, если бы ее акции были на этом рынке размещены и достаточно ликвидные.

Подход несколько завышает стоимость оцениваемого объекта, так как все же ее акции фактически неликвидны, что особенно важно для держателей мелких пакетов акций, которые не имеют достаточно влияния на менеджеров компании, чтобы договориться с ними о выкупе компанией своих акций в случае, когда акционерам нужно будет перевести свои средства в другой бизнес либо извлечь их из бизнеса для целей потребления.

Важно также, что рыночный подход адекватен оценке объекта как действующего, потому что используемая в нем для оценки объект-аналог является действующим и оценивается фондовым рынком как действующий.

Чем более развит и финансово прозрачен (чем он более опирается на широко публикуемую информацию о компаниях, чьи акции торгуются на нем) фондовый рынок страны, тем более оценки, получаемые на основе рыночного подхода к оценке, отвечают требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости объекта оценки.

2. Сущность метода сделок в оценке бизнеса.

Если метод объекта-аналога подразумевает расчет и использование мультипликаторов, которые рассчитаны по ценам акций в составе фактически продававшихся контрольных пакетов сходных объектов, то подобная разновидность указанного метода называется методом сделок.

Цена в алгоритме рынка капитала, если он превращается в метод сделок, может также браться как цена акции объекта-аналога, которая наблюдалась относительно недавно при купле-продаже не контрольных, но настолько крупных пакетов акций объектов-аналогов, что их приобретение давало возможность покупателю акций ввести в состав совета директоров этих компаний своих представителей. Метод сделок, таким образом, учитывает те сделки с пакетами акций объектов-аналогов, которые характеризуются как сделки слияния и/или поглощения.

Этот метод нацелен на определение стоимости оцениваемого объекта в расчете на приобретение крупных ее долей. Иначе говоря, он дает оценку рассматриваемого объекта глазами его нового хозяина с учетом «премии за контроль», которая содержится в цене одной акции, если она приобретается в составе крупной доли объекта.

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами-аналогами, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам;

      назначению использования объекта;

      качеству объекта;

      передаваемым юридическим правам и ограничениям;

      инвестиционной мотивации;

      путям финансирования и т.д.

Выбор объектов-аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следует обратить внимание на следующие моменты:

     Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.

      Независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

      Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оцен­ки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-ана­логами производятся по двум компонентам:

      единицам сравнения;

      элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

           цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначе­ния, промышленного и жилищного строительства;

           цена за 1 - в деловых центрах городов, для офисов;

           цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

           цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

           цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади заст­ройки и площади земельного участка;

           цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

            переданные имущественные права;

            условия финансирования сделки. Могут иметь место различные варианты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

            условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

            время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

            местоположение;

            физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

                 поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например назначение использования объекта;

                 не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствий такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де­лятся на:

      процентные;

      денежные:

      относительные;

      абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

где – стоимость оцениваемого объекта;

– цена продажи аналога до учета поправки;

– величина процентной поправки;

– цена продажи единицы сравнения;

– количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

где – величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

где – величина абсолютной денежной поправки.

Практические возможности для использования этого метода предоставляются гораздо реже в силу относительно малой частоты сделок с контрольными пакетами и предполагают оценку стоимости предприятия с точки зрения владельца контрольного пакета. В ситуациях, когда именно эта оценка и нужна, добавление «премии за контроль» тогда уже излишне. Наоборот, при переходе к оценке неконтрольного пакета (участия меньшинства) от оценки, первоначально полученной методом сделок, необходимо уменьшить первоначальную оценку на так называемую «скидку за неконтрольный характер пакета». Она, как и «премия за контроль», также может достигать 35—40%.

Метод сделок сводится к тому же алгоритму, что и в методе рынка капитала, с тем различием, что применяемые мультипликаторы, как упомянуто выше, вычисляются на основе цен по отслеживаемым на фондовом рынке сделкам с контрольными или просто крупными пакетами акций.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

      методом сравнения продаж;

      методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оцен­ки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-ана­логами производятся по двум компонентам:

      единицам сравнения;

      элементам сравнения.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

            поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например назначение использования объекта;

            не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнении.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения.

Способы расчета и внесения поправок.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей на­зывается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением, как правило, одной характеристики.

Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок последовательность должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов. На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана­лиза характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

где – поправка на износ;

– износ объекта;

– износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле:

где - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

– цена продажи аналога;

– поправка на износ.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) - второй метод сравнительного (рыночного) подхода.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст­вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

где – вероятная цена оцениваемого объекта;

– рентный доход оцениваемого объекта;

– валовый рентный мультипликатор;

– цена продажи аналога;

– потенциальный валовый доход аналога.