Основные виды и принципы системы оценки недвижимости

3. Основные виды и принципы системы оценки недвижимости

 

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является система оценочных  принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости.

Принципы оценки формируют  исходные взгляды субъектов рынка  на величину стоимости объекта недвижимости.

В мировой практике принято  выделять четыре группы оценочных принципов:

 

• 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

 

• 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

 

• 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

 

• 4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

 

Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает  принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность  собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает  как субъективная ценность, которую  потребитель придает определенному  объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования  объектов недвижимости.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного  количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут  пользо­ваться объекты с наименьшей ценой.

Данный принцип исходит  из возможности альтернативного  выбора для покупателя, т. е. стоимость  объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные  или замещающие объекты.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом  строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда  преобладают однотипные земельные  участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных  проектов зданий.

 

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей  перепродажи, ожидает получить потен­циальный собственник. Данный принцип лежит в основе доходного подхода к оценке недвижимости и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного  под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник  от эксплуатации жилого дома.

         Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада заключается  в том, что для оценки стоимости  объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его  важнейших элементов в формирование по­лезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех  групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических  средств (для застроенного участка  – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При  этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается  стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся  количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад –  это то добавление в стоимости имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или  недостающих улучшений при анализе  лучшего и наиболее эффективного использования.

Основной проблемой, связанной  с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко  могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены  к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди  указанных факторов занимает земельный  участок со строениями, так как  его вклад обусловлен принципом  остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток  дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты  на труд, оборудование и технические  средства, менеджмент.

 

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это  означает, что собственник земли  сначала должен оплатить расходы  по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты  на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может  быть отнесен к земле.

      Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Изменение того или иного  компонента, необходимого для нормального  функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать  стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого  типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание  которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное  сочетание взаимодействующих элементов  в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах  района или города (поселения), при  котором достигается состояние  равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке  характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения  по отношению к данному земельному участку, например его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется  экономическими показателями емкости  и эффективности.

Емкость показывает, сколько  объектов недвижимости может быть приложено  к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут  регулировать параметры недвижимости: высоту, плотность застройки, эффективность  использования земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры и  др.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может  обеспечить сочетание земельного участка  с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов за­стройки.

При рассмотрении возможных  вариантов повышения доходности объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

 

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них  можно разделять и соединять  таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она  не может быть перемещена с одного места в другое, т. е. имеет фиксированное  местоположение. Поэтому переход  объекта недвижимости от продавца к  покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень  риска и рациональнее затраты, связанные  с приобретением недвижимости.

Третья группа принципов, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение  внешней среды.

Принцип спроса и предложения  означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса предложения. Он выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью  предложения, обусловленной природной  ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность  в объектах недвижимости. Он формируется  под влиянием как объективных  – экономических, социальных, демографических, административных, природно-климатических, так и субъективных факторов. К  субъективным факторам относятся: ocoбый интерес покупателей к данному объекту, в том числе стремление монополии на данный вид недвижимости, особые условия участников сделки, воздействие рекламы и др.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может  быть выставлено на продажу при сложившемся  уровне цен.

 Необходимо отметить, что предложение земли в целом  выступает как фиксированная  величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно  не воспроизводимым товаром. В  то же время отмечается устойчивая  структурная тенденция перераспределения  земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений,  промышленности, транспорта, связи,  иного несельскохозяйственного  назначения, сокращаются земли лесного  фонда и запаса.

Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует  значительного времени.

Принцип спроса и предложения  как основа механизма рыночного  саморегулирования объясняет большие  различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного  соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению  максимальной прибыли. Высокая норма  прибыли стимулирует привлечение  капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Учет принципа конкуренции  проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает  величину прогнозируемых доходов, или  повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические  преимущества сегодня, необязательно  сохранят их в будущем. Поэтому если собственник получает доход, превышающий  среднерыночную величину, то вероятность  его дальнейшего поступления  требует тщательного обоснования (например, заключения договоров долгосрочной аренды).

Принцип соответствия состоит  в том, что максимальная стоимость  объекта недвижимости возникает  тогда, когда имеются разумный уровень  архитектурной однородности и со­вместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип соответствия проявляется  через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается  в положительном воздействии  внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, когда  объект недвижимости характеризуется  излишними улучшениями, которые  не востребованы рынком, или когда  внешнее окружение оказывает  отрицательное воздействие на процесс  эксплуатации объекта. Например, при  выборе местоположения земельного участка  необходимо принимать во внимание внешние  объекты, существование которых  может негативно отразиться на выбранном  варианте застройки. Регрессия возникнет  при соседстве объектов отдыха с  производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т. п.

Критерии соответствия, как  и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и интенсификации многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней  среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений  экономических, социальных и юридических  условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и  перспектив развития района.

Земельные участки наряду с расположенными на них объектами  недвижимости подвержены влиянию внешних  факторов значительно больше, чем  любой другой вид товаров или  услуг. Это обусловлено физической неподвижностью недвижимости, ее фиксированным  местоположением, что порождает  специфический вид износа – износ  внешнего воздействия (экономический).

Принцип изменения внешней  среды обязательно учитывается  при написании отчета об оценке посредством  указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние  указанных ранее трех групп принципов  оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов  использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка  с улучшениями. Именно этот вариант  применяется для оценки стоимости  недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зависит  от альтернативных вариантов его  использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости  недвижимости, так как позволяет  определить вариант, приносящий максимально  возможный доход от земельного участка  независимо от того, застроен участок  или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как  использование недвижимости, которое:

 

а) является законодательно разрешенным;

 

б) физически осуществимо;

 

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

 

г) обеспечивает наивысшую  стоимость или доходность недвижимости.

 

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой  основывается выбор конкретного  вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объекта, используемого  метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль .

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости.

Виды оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

 Массовая оценка недвижимости  – это оценка большого числа  объектов недвижимости на конкретную  дату с использованием стандартных  методик и статистического анализа.  При этом унифицируется процедура  оценки большого числа объектов.

 При массовой оценке  на заключительном этапе проверяется  используемая для расчетов модель  и контролируется качество получаемых  результатов. 

 При этом результаты, полученные с помощью модели  массовой оценки, сравниваются с  реальными ценами продаж и  оцениваются отклонения уровня  оценки по каждой группе аналогичных  объектов.

 Индивидуальная оценка  недвижимости – это оценка  конкретного объекта на определенную  дату. Она необходима для защиты  результатов оценки в судах,  для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

  Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

 Массовая оценка –  приближенная, а индивидуальная  – точная, полученная в результате  тщательного анализа реальных  данных об аналогах объекта  оценки. Далее в учебном пособии  будут рассматриваться механизмы  индивидуальной оценки недвижимости.

  Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

  На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

 – объект оценки  описывают на основе соответствующих  юридических документов, подтверждающих  права на недвижимость;

 – проводится установление  имущественных прав, связанных с  объектом;

 – устанавливается  дата проведения оценки – календарная  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки;

 – указываются цели  оценки объекта; 

 – устанавливается  вид стоимости, который необходимо  определить в соответствии с  поставленной целью; 

 – формулируются ограничивающие  условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или  обстоятельства, которые влияют  на оценку стоимости имущества. 

  На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

  Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может  проводиться оценщиком только при  соблюдении требования к независимости  оценщика, предусмотренного законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При  заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной  деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях  к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

 На этапе «Сбор и  проверка данных» оценщик осуществляет  сбор и обработку следующей  информации и документации:

 – правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных  лиц; 

 – данных бухгалтерского  учета и отчетности, относящихся  к объекту оценки;

 – информации о  технических и эксплуатационных  характеристиках объекта оценки;

 – информации, необходимой  для установления количественных  и качественных характеристик  объекта оценки с целью определения  его стоимости, а также другой  информации, связанной с объектом  оценки.

  Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

  Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

 На следующем этапе  процесса оценки проводится анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного  земельного участка.

 С учетом проведенного  анализа определяется его стоимость. 

  Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

  Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

  Затем проводится согласование полученных результатов. «Согласование результата оценки» – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

 Затем с учетом всех  значимых параметров на базе  экспертного мнения оценщика  устанавливается итоговая величина  стоимости объекта.

 Эта величина должна  быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в  договоре об оценке не предусмотрено  иное.

 Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

  На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

  Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

 – установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки;

 – анализ рынка,  к которому относится объект  оценки;

 – выбор метода  или методов оценки в рамках  каждого из подходов к оценке  и осуществление необходимых  расчетов;

 – обобщение результатов,  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки;

 – составление и  передача заказчику отчета об  оценке.