Особенности учета в риэлтерских организациях

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ПРИБОРОСТРОЕНИЯ  И ИНФОРМАТИКИ 

Кафедра «Бухгалтерский учет, финансы и аудит» 

Реферат 

по дисциплине «Бухгалтерский учет в непроизводственной сфере» 

на тему: «Особенности учета в риэлтерских организациях» 
 
 

Выполнила:

студентка группы: Эф4-1044

Макарова  И.А.

Проверила:

Плисова А.Б. 
 
 

Москва  – 2012 

Содержание

Введение                                                                                                                               3

Лицензирование  риэлтерской деятельности                                                                     4

Приобретение  квартир по договору долевого участия  в строительстве

и их реализация                                                                                                                    6

Уступка доли инвестирования строительства  квартир физическим или юридическим лицам                                                                                                                                     7

Реализация  квартир по договорам комиссии и  поручения                                            8

Правовые  основы сделок с жилищными объектами  и правами на них                         9

Заключение                                                                                                                         11

Список  использованных источников                                                                               13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Введение

       Под риэлтерской понимается деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтер может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

       Деятельность  риэлтерской фирмы, как правило, разнообразна. При совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы могут выступать и покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи, и брокерами, действующими по договорам комиссии или поручения, в соответствии с которыми принимают на себя обязательство от своего имени (или от имени поручителя) и за счет клиента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом, и инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.

       Актуальность  темы исследования. Все вопросы, касающиеся хозяйственного оборота зданий и сооружений или их частей, земельных участков, имущественных комплексов и прочих объектов, во всем мире решаются путем создания цивилизованного рынка недвижимости. Россия не могла и не осталась в стороне от этого процесса. Проблемы развития национального рынка недвижимости приобрели для Российской Федерации особую актуальность, обусловленную как внешними, так и внутренними факторами. К внешним факторам относится интеграция России в мировой рынок капитала. На законодательном уровне иностранным юридическим и физическим лицам разрешено приобретать и продавать недвижимость на территории Российской Федерации, а российским лицам, в свою очередь, - за ее пределами. Этот процесс потребовал конфигурации российского законодательства под мировые общепринятые стандарты, использования терминологии, понятной иностранным инвесторам. Это, в свою очередь, повлекло необходимость разработки методических бухгалтерских рекомендаций, позволяющих организовать бухгалтерский учет соответствующим образом. Так появилась необходимость учета операций по ипотеке, ренте, коммерческой концессии и др. 

Лицензирование  риэлтерской деятельности

       Согласно  Федеральному закону от 25.09.98 г. N 158-ФЗ "О  лицензировании отдельных видов  деятельности" деятельность риэлтерских  фирм подлежит обязательному государственному лицензированию.

       Так, в частности, для получения лицензии, дающей право на осуществление определенного  вида риэлтерской деятельности, заявленного  лицензиатом, последнему необходимо представить  в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

       Положением  предусмотрено, что квалификация специалистов риэлтерской организации подтверждается в порядке, установленном Госкомимуществом России (в настоящее время - Минимуществом России), согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты:

       руководителей или их заместителей;

       руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлтерской деятельности;

       К аттестации допускаются лица, прошедшие  обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности.

       Наличие квалификационного аттестата для  руководителей риэлтерской организации  и специалистов, непосредственно  участвующих в заключении сделок от имени организации, является обязательным условием осуществления риэлтерской  деятельности.

       При этом следует иметь в виду, что затраты по лицензированию, в том числе связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могут быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии), если полученная риэлтером лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлтерской организации исключительно на рынке жилья). В таком случае расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 97 "Расходы будущих периодов" с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Как правило, лицензия выдается на три года, однако по заявлению лицензиата она может быть выдана и на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения аттестации, действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года.

       Если  в период действия такой лицензии риэлтеру все-таки предоставится возможность ее дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы по ней могут быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.

       В соответствии с п.п."г" п.3 положения  по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/01), утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 г. N 44н, часть материально-производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.

       Поэтому приобретенные риэлтерской организацией в собственность с соответствующим  оформлением квартиры - как по договору купли-продажи, так и по договору долевого участия в строительстве жилого дома - отражаются в бухгалтерском учете на счете 41 "Товары". В зависимости от того, по какому договору они приобретаются (долевого участия или купли-продажи) и у кого (у организации, физического лица или индивидуального предпринимателя), порядок учета НДС по ним различен так же, как и различен порядок исчисления НДС в бюджет при оформлении договора уступки доли инвестирования, договора уступки права требования квартиры и договора купли-продажи квартиры физическому или юридическому лицу. 

Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация

       Согласно  п.п."г" п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного  письмом Минфина России от 30.12.93 г. N 160 (далее - Положение по учету инвестиций), заказчик-застройщик, получивший согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) денежные средства, учитывает их как дополнительные целевые поступления, которые не являются объектом обложения НДС.

       От  решения вопроса об определении  статуса инвестора (дольщика) (является ли он застройщиком по строительству  своей части жилья или его  следует рассматривать, скорее, как  покупателя) зависит порядок учета  приобретенных квартир.

       В соответствии с п.п."г" п. 3.1.8 Положения по учету инвестиций дольщик признан застройщиком, который на основании п.48 инструкции Госналогслужбы России от 11.10.95 г. N 39 законченные капитальным строительством объекты должен отражать в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы НДС.

       Учитывая  сказанное, квартиры, приобретенные  в порядке долевого участия в  строительстве, отражаются в учете  риэлтерской фирмы по стоимости  приобретения, которая равна сумме  денежных средств, фактически перечисленных  заказчику на их строительство. 
 
 

Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам

       В ходе строительства жилого дома риэлтерская  организация по согласованию с генеральным  инвестором, с которым у нее  заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

       В настоящее время вопрос отражения  в бухгалтерском учете операций по переуступке доли инвестирования объектов строительства организациями, специализирующимися на сделках такого рода, действующим законодательством не урегулирован. В большинстве случаев организации, привлекающие денежные средства третьих лиц по договорам уступки доли инвестирования, руководствуясь Положением по учету инвестиций, а также письмами Департамента налоговой политики Минфина России. Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства этой доли жилья, рассматривается ею как прочие операционные доходы, облагаемые налогом на прибыль (по основной ставке) и НДС.

       Заключаемый риэлтерской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

       Однако  не в пользу такого вывода говорит  тот факт, что изначально риэлтерская  фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор  на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения  от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

       В то же время возможно признание действия риэлтерской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (глава 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлтерской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтера можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

       Реализация  квартир по договорам  комиссии и поручения

       Среди видов услуг, оказываемых риэлтерской  организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (глава 51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (глава 49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риэлтерских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической.

       Если многопрофильное предприятие имеет несколько видов деятельности, по которым установлены разные ставки налога на прибыль, то исчисление налога производится по прибыли от каждого вида деятельности по соответствующим ставкам независимо от результатов деятельности в целом по предприятию. При этом в целях правильного исчисления налога на прибыль плательщики обязаны обеспечить раздельное ведение учета по различным видам деятельности.

       Что касается распределения общепроизводственных и общехозяйственных расходов (например, содержание дирекции и охраны предприятия, содержание зданий и их текущий ремонт, командировочные расходы, расходы на оплату труда и т.д.), то они распределяются пропорционально размеру выручки, полученной от каждого вида деятельности, в общей сумме выручки. При этом по предприятиям, осуществляющим торговую деятельность, под выручкой от данного вида деятельности понимается валовая прибыль, определяемая как разность между ценой продажи и ценой покупки реализуемых товаров без НДС и акцизов. При определении общей суммы выручки для указанных целей по торговой деятельности принимается валовая прибыль, а по иным видам деятельности - выручка от реализации продукции (работ, услуг).

       Следует иметь в виду, что в риэлтерских организациях по повышенной ставке облагается только прибыль, полученная от посреднических операций и сделок. Внереализационные доходы подлежат обложению налогом на прибыль по основной ставке. Следовательно, внереализационные доходы и расходы предприятий для целей налогообложения не подлежат распределению пропорционально выручке от реализации по видам деятельности, для которых установлены различные ставки налога на прибыль. 

Правовые  основы сделок с жилищными  объектами и правами на них

       В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности  и другие права на недвижимое имущество  подлежат обязательной государственной  регистрации. Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента  его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

       Учитывая  сказанное, передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации  в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Соответственно до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки. Внесены изменения в п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

       Что касается отражения в учете у  продавца "реализованной", но не прошедшей  государственную регистрацию квартиры, то, по мнению автора, в данном случае правомерно использование риэлтером  счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности на которую к нему не перешло.

       Юридическая безграмотность физических, а зачастую и юридических лиц, профинансировших строительство жилого дома, может  обернуться для них бедой, если на их пути окажется недобросовестный партнер. Поэтому в случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья п.3.6 Распоряжения N 935-РМ предусмотрено право ДМЖ внести в правительство Москвы предложения о расторжении инвестиционного контракта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    Исследование  вопросов и проблем, поставленных в  диссертации, связанных с разработкой  направлений совершенствования  организации и методики бухгалтерского учета риэлтерской деятельности, дает основание сделать следующие выводы и предложения.

    1. Риэлтерская деятельность представляет собой профессиональное участие организации на рынке недвижимого имущества.

    2. Объектом деятельности риэлтерских организаций является совокупность действий с недвижимым имуществом, представляющая ряд последовательных действий, а именно: предварительные переговоры с клиентом, подписание договора между риэлтерской организацией и клиентом, реализация договора, подготовка документов к сделке, сделка, передача проданного объекта по акту приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, приемка клиентом выполненных риэлтерской организацией работ. В период реализации каждого этапа проанализированы действия риэлтерской организации, отмечены ситуации, оказывающие существенное влияние на методику бухгалтерского учета: подготовительный период, сделка, передача объекта недвижимости, расчеты.

    3. В работе дается характеристика  риэлтерских организаций как  самостоятельной составляющей инфраструктуры рынка недвижимости. В силу специфики риэлтерская деятельность на местном уровне участвует в реализации социальной политики. Помимо обязательных налоговых отчислений в местные бюджеты, риэлтерские организации создают рабочие места для социально незащищенных слоев населения: пенсионеров, молодежи, уволенных с военной службы и других категорий

    4. При рассмотрении каждого вида  деятельности в работе выделены  основные функции, осуществляемые риэлтерскими организациями. Определено, что риэлтерские организации могут выступать:

    - покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи;

    - брокерами (агентами), действующими по договорам комиссии, поручения или агентским договорам;

    - инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на более выгодных условиях.

    5. В работе анализируется законодательная  база операций с недвижимым имуществом. При рассмотрении гражданского законодательства автор акцентирует внимание на формах посреднических договоров, применяемых риэлтерскими организациями в процессе осуществления хозяйственной деятельности. В риэлтерской деятельности для этого используются договоры возмездного оказания услуг, поручения, комиссии и агентирования

    6. В работе рассмотрено нормативное  регулирование бухгалтерского учета  риэлтерской деятельности

    Методика  бухгалтерского учета риэлтерских  организаций, регулируемая законодательством по бухгалтерскому учету, находится в тесной взаимосвязи с федеральным, региональным и местным законодательством. Проведенный анализ регионального законодательства позволил сделать вывод о возможности ассимиляции регионального законодательства в систему нормативного регулирования бухгалтерского учета. В работе определена роль и место регионального законодательства в системе нормативного регулирования бухгалтерского учета. В частности, установлено, что указы президентов республик в составе Российской Федерации следует рассматривать как третий уровень нормативного регулирования бухгалтерского учета. Для законодательного закрепления данного вопроса, не допущения двоякого толкования нормативных бухгалтерских документов в зависимости от территориальной принадлежности, исключения судебных разбирательств и обеспечения соответствия нормативных документов одного субъекта федерации нормативным документам другого, предложены дополнения в ст. 5 Федерального закона "О бухгалтерском учете".  
 

Список  использованных источников

1. Конституция  Российской Федерации. М.,2011

2. Гражданский  кодекс РФ. М.: Кодекс, 20011

3. Жилищный кодекс РФ.- М.: Омега-JI, 2012

4. Земельный кодекс РФ.- М.: Цитадель, 2010

5. Налоговый  кодекс РФ. М.: Юрайт-Издат, 2011

6. Семейный  кодекс РФ.- М.: Кодекс, 2011.

7. Трудовой  кодекс РФ.- М.: Объединенная редакция МВД РФ, 2011

8. «Финансовая газета», №49, Подписано в печать О.Герман 06.12.2010 Ведущий эксперт

9. Федеральный закон № 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011)  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

10. Книжное издание - Особенности бухгалтерского учета в риэлторских организациях , Автор - К. Ю. Татаров , Из серии книг - , Год выпуска - 2011 - Финансы и статистика