Оценка объекта с применением сравнительного подхода

ВВЕДЕНИЕ 

    Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

    Имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

    Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

    Особенностью  сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

    Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

    Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 

    Оценка  имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов:

• Доходного;
• Затратного;
• Сравнительного.

    Каждый  из этих подходов отражает разные стороны  оцениваемой компании, опирается  на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного  подхода возможно лишь при наличии  необходимых условий.

    Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

    Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может  быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оценивае мого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком. 

    Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результатив ной величины, являются следующие базовые положения. 

    Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на ве личину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конеч ном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку. 

    Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе аль тернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологи ческие и другие особенности конкретного бизнеса интересуют ин вестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекват ном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечива ет выравнивание рыночных цен.

    В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы раз вития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметра ми, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чер той этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором. 

    Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик.

    Основным  преимуществом сравнительного подхода является:

1. оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечи вающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.
2. базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.
3. реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

    Вместе  с тем сравнительный  подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

1. базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.
2. сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.
3. оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

    Условия применения сравнительного подход

    Возможность применения сравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках.

    Второе  условие — это открытость рынка  или доступ ность финансовой информации, необходимой оценщику.

      Третьим необходимым условием  является наличие специальных  служб, на капливающих ценовую  и финансовую информацию. Формирование  соответствующего банка данных  облегчит работу оценщика, по  скольку сравнительный подход  является достаточно трудоемким и дорогостоящим. 

    2. Сравнительный подход.

    Методы, используемые в сравнительном  подходе 

    Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании  активного  рынка  сопоставимых  объектов.  Если  же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

    Сравнительный подход предполагает использование  трех основ ных методов, выбор  которых зависит от целей, объекта  и конкретных условий оценки.

         1. Метод компании-аналога.

         2. Метод сделок.

         3. Метод отраслевых  коэффициентов.

    Рассмотрим  содержание, оптимальную сферу и необходимые условия применения каждого метода

    Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

    Метод сделок, или метод  продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

    Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

    Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.

    Цена  предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75—1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие.

    В данной главе будет подробно рассматриваться метод компании-аналога. Это связано с тем, что технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объект оценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная информация не совпадают.

    Например, надо оценить контрольный пакет  предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными пакетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчитанную стоимость на величину премии за контроль. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены далее.

    Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка. Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между рыночной ценой продажи предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой ком пании на расчетную величину ценового мультипликатора.

    Например, необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 100 млн. руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 млн. руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 млн. руб.

    1. Рассчитаем по компании-аналогу  соотношение рыночной це ны  и чистой прибыли

    3 000 : 300 = 10.

    2. Определим стоимость оцениваемой компании:

    100 х 10 = 1 000 млн руб.

    Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, так как предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации.

    Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнительный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой идоходом.

    Основные  этапы оценки предприятия  методом компании-аналога:

         I этап.- Сбор необходимой информации.

         II этап.- Сопоставление списка аналогичных предприятий.

         III этап.- Финансовый анализ.

         IV этап. - Расчет ценовых мультипликаторов.

         V этап.- Выбор величины мультипликатора, которую целесообраз но применить к оцениваемой компании.

         VI этап.- Определение итоговой величины

         взвешивания промежуточных  результатов.

         VII этап.- Внесение итоговых корректировок. стоимости методом 

    Условия применения сравнительного подхода:

         1.  Объект не должен быть уникальным.

         2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

         3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

    Сравнительный подход базируется на принципах:

         -  замещения;

         -  сбалансированности;

         -  спроса и предложения. 

    Этапы сравнительного подхода:

         1 этап

    Изучение  рынка – проводится анализ состояния  и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

         2 этап

    Сбор  и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или  недавно проданных аналогах объекта  оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

         3 этап

    Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта оценки.

         4 этап

    Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

    Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

         - сроке экспозиции – время,  которое объект находится на  рынке;

         -  независимости субъектов сделки- то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц;

         -  инвестиционной мотивации, которая определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

    Основные  критерии выбора объектов-аналогов:

    1.  Права собственности на недвижимость.

    Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

    2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

    3.  Условия продажи и время продажи.

    4.  Местоположение.

    5.  Физические характеристики.

    Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 1.1).

    Рис. 1.1. Виды корректировок 

    Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

    Стоимостные поправки:

    а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

    б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

    Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

    Поправка  в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

    Последовательность внесения поправок:

    1.  Поправка на условия финансирования.

    2.  Поправка на особые условия продаж.

    3.  Поправка на время продажи.

    4.  Поправка на местоположение.

    5.  Поправка на физические характеристики.

    Преимущества  сравнительного подхода:

    1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

    2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

    3.  Статически обоснован.

    4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

    5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

    Недостатки  сравнительного подхода:

    1.  Различия продаж.

    2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

    3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

    4.  Зависимость от активности рынка.

    5.  Зависимость от стабильности рынка.

    6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

    Примеры:

    Один  из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в  сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

    Известна  следующая информация по рыночным продажам:

    Определить:

    1.  Корректировку на разницу в площади.

    2.  Корректировку на наличие сада.

    3.  Корректировку на наличие гаража.

    Решение