Переустройство и перепланировка жилого помещения

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Владимирский государственный университет имени  Александра Григорьевича и Николая  Григорьевича Столетовых»

(ВлГУ)

Кафедра «Гражданское право и процесс»

Реферат

по дисциплине: «Жилищное право»

тема: «Переустройство и перепланировка жилого помещения»

Выполнил:

ст. гр. ЗЮп-110

Григорян А.Г.

Проверил:

   Мешков Д.Н.

Владимир 2012 

Содержание

Введение 3

Понятие и  виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Отличие от реконструкции 4

Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение 5

Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения 9

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения, их последствия 10

Заключение 14

Библиографический список 15

Введение

В настоящий момент сложилась  удручающая ситуация с перепланировкой  и переустройством квартир в  типовых домах. В старых пятиэтажках  и многоэтажках изменения видны  невооруженным глазом: практически  все лоджии и балконы в одном  здании выглядят по-разному, да и среди  остекленных двух одинаковых не найти - дома смотрят на нас разномастными  глазницами. А что же твориться  внутри? – Сносятся спроектированные в советские времена встроенные шкафы, дверные проемы расширяются, заменяются арками – и это мелочи, по сравнению с переносом и  сносом стеновых панелей, часть из которых  являются несущими конструкциями здания. При этом зачастую, сначала производится перепланировка и переустройство, а  уже потом люди задумываются о  правовом характере совершенных  действий.

Настоящая тема: "Переустройство и перепланировка жилого помещения" является, несомненно, актуальной, теоретически и практически значимой.

Целью настоящей работы является определение понятия и сущности переустройства и перепланировки жилого помещения, оснований их проведения и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

1. Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Отличие от реконструкции

Переустройству и перепланировке отведена отдельная глава Жилищного  кодекса Российской Федерации, посвященная  регламентации отношений, складывающихся в связи с переустройством  и перепланировкой жилого помещения. Прежнее законодательство содержало  лишь одну статью – ст. 84 ЖК РСФСР, дозволяющую  производить переустройство и перепланировку жилого помещения только в целях  повышения благоустройства квартиры, с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а так же с разрешения местной  администрации. Действующее жилищное законодательство исходит, во-первых, из того, что переустройство и (или) перепланировка могут производиться  в жилых помещениях независимо от формы собственности и, во-вторых, вне зависимости от цели, достигаемой  переустройством и (или) перепланировкой.

Ст. 25 Жилищного кодекса  Российской Федерации дает легальное  определение переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует  лишь обобщенный перечень действий, которые  подпадают под признаки указанного понятия, он не может быть закрытым, и все множество мероприятий  можно условно именовать переоборудованием  жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 ЖК РФ, а только то, которое в содержательном плане  совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое  значение имеют лишь установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в  технический паспорт жилого помещения.

Под техническим паспортом  жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого  и (или) перепланируемоего помещения, требования к которому установлены  в приложении 11 к инструкции о  проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 04.09.2000). Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Как и в случае с переустройством, норма ч. 2 ст. 25 ЖК РФ дает обобщенное наименование действия перепланировки, являющегося юридически значимым. Таким  действием является изменение конфигурации жилого помещения, которое может  иметь место при полной или  частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в несущих  стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в  перекрытиях при объединении  помещений в вертикальной плоскости, устройстве или ликвидации дверных  проемов и т.п. Мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений  в технический паспорт помещения. Нередки случаи, когда путают понятия  «перепланировка», «переустройство» с  понятием реконструкция. Последнее  содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: реконструкция  – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

2. Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение

Выступить с инициативой  проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник  соответствующего помещения или  уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы, и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Согласно с ч. 1 ст. 26 Жилищного  кодекса переустройство и (или) перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, собственник  данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемте жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: свидетельство пава собственности на жилое помещение, договор купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п.
3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Проект должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды, на что требуется наличие согласований соответствующих служб.
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено ст. 19 ЖК РФ. Это – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.
5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если

заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных  настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального  найма). В соответствии с ч. 1 с 69 ЖК РФ: к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма относятся проживающие  совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного  нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены  нанимателем в качестве членов его  семьи и ведут с ним общее  хозяйство. В исключительных случаях  иные лица могут быть признаны членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма в  судебном порядке.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки. Формулировка п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не в праве требовать предоставления других документов, кроме тех, которые  указаны в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса  Российской Федерации. В журнале  Жилищное право № 4 от 2006 в статье «Перепланировка и переустройство жилого помещения» рассмотрен пример: «Собственник представил в орган, осуществляющий согласование, перечень документов, перечисленных  в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. В свою очередь  орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, потребовал от собственника нотариально засвидетельствованную  копию согласия дочери на эти действия. На это собственник ответил отказом  предоставить дополнительные документы, т.к. это не предусмотрено ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Для защиты нарушенных прав собственник может обратиться в  прокуратуру по месту нахождения жилого помещения, т.к. требования органа осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, не законны».

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения  представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы  заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и  формы документа, подтверждающего  принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

После приема документов, орган, осуществляющий согласование обязан выдать заявителю расписку в получении  документов с указанием их перечня  и даты их получения.

Ст. 28 Жилищного кодекса  Российской Федерации содержит нормы, устанавливающие форму подтверждения  завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения – акт приемочной комиссии, и определяющие компетентный орган, в который он направляется – организация (орган) по учету объектов недвижимого имущества. В настоящее время таким органом является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Министерства экономического развития РФ в соответствии с п. 10. указа Президента РФ от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти".

3. Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как определено в ч. 1 ст. 27 Жилищного  кодекса РФ допускается, если:

• не предоставлены документы, указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ;
• документы представлены в ненадлежащий орган;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Определенные сложности  на практике может вызвать представление  в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного  ему наймодателем – в соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ –  доверенности, т.к. она не значится в  перечне документов, указанных в  ч.2 ст. 26 ЖК. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жило помещения, но может  служить основание для отказа в приеме заявления.

Установление в качестве основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки предоставления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку  указанный орган не в праве  принимать решений о согласовании или отказе в согласовании. А орган, осуществляющий согласование, при непоступлении  документов или их возможном поступлении в иной орган вообще никакого решения, связанного с переустройством и (или) перепланировкой, принять не может.

Несоответствие проекта  переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего может выражаться в нарушении  предписаний, закрепленных в п. 1.7.2. и п. 1.7.3. постановления Госстроя РФ

от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении  Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" - не допускаются  переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности  или разрушению несущих конструкций  здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем  оборудования, ухудшению сохранности  и внешнего вида фасадов, нарушению  противопожарных устройств, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия  эксплуатации и проживания всех или  отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 27 ЖК РФ определяется трехдневный срок вынесения решения об отказе в  согласовании переустройства и (или) перепланировки и судебный порядок обжалования  такого решения.

4. Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения, их последствия

Жилищный кодекс РФ в ст. 29 определил нормы, устанавливающие  понятие, признаки и правовые последствия  самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Ранее действовавшее  законодательство не регламентировало на должном уровне процедурные процессы, связанные с самовольным переустройством  и перепланировкой.

Ст. 29 ЖК РФ очень схожа  со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, особенно в отношении санкций, но главным  отличием самовольной постройки  от самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является то, что постройка является объектом, перепланировка и переустройство –  определенными действиями над объектом.

Итак, в соответствии с. ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст.26 ЖК РФ, или  с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося  в соответствии с п.3 ч. 2 ст.26 ЖК РФ.

На основании ч. 2 ст. 29 ЖК РФ и ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ порча жилых  домов, жилых помещений, а равно  порча их оборудования, самовольные  переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений  либо использование их не по назначению – влечет предупреждение или наложение  административного штрафа на граждан  в размере от одной тысячи до одной  тысячи пятисот рублей; самовольная  перепланировка жилых помещений  в многоквартирных домах –  влечет наложение административного  штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот  рублей.

В соответствии со ч. 3 ст. 29 Жилищного  кодекса Российской Федерации собственник  жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения  по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение  в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены  органом, осуществляющим согласование. В случае, если соответствующее жилое  помещение не будет приведено  в прежнее состояние в указанный  срок, на основании ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, суд  по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принимает решение:

• в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Публичные торги по продаже жилого помещения проводятся в соответствии с нормами ГК РФ и гл. 9 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ.
• в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Речь в данном случае идет о выселении нанимателя из жилого помещения, как юридическом и фактическом последствии расторжения договора. Представляется, что если действия нанимателя не попадают под признаки абзаца 1 ст. 98 ЖК РФ, он не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.²

А ч. 6 ст. 29 ЖК РФ предусматривает, что орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее  состояние в установленном ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном  ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает  новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее  состояние в указанный срок и  в порядке, ранее установленном  органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в  установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Но при соблюдении оснований  и условий, указанных в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, переустроенное и (или) перепланированное  жилое помещение может быть сохранено  в таком виде – собственник  или наниматель жилого помещения  могут быть освобождены от обязанности  по приведению такого помещения в  прежнее состояние только на основании  решения суда, если фактом переустройства и (или) перепланировки не были нарушены права и

охраняемые законом интересы граждан либо произведенные переустройство и (или) перепланировка не создают угрозу жизни и здоровья граждан. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. отмечает, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст.ст. 26-28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в соответствующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может быть не правомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Заключение

В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений  происходят сплошь и рядом – люди стремятся улучшить свои условия  проживания, сделать их более комфортными. Зачастую, проводя перепланировку или  переустройство жилого помещения, некоторые  даже не представляют, что существует определенный порядок, что необходимо производить определенные согласования, а также не знают о юридической  ответственности за нарушение такого порядка. Как правило, типичная перепланировка помещений не всегда устраивает владельцев помещений. Но чтобы произвести перепланировку или переустройство, необходимо получить разрешение в установленном законодательством  порядке.

В настоящей работе было проведено рассмотрение понятий  и видов переустройства и перепланировки, порядок и основания их проведения, и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

Библиографический список

1. Конституция РФ от 12.12. 93 с изм. на 30.12.2008/РГ № 7 2009, 21 января
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года с изм. на 06.01.2012
3. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ с изм. на 30.11.2011
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004  с изм. на 29.06.2011
5. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 с изм. на 19.01.2012
6. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 27.07.2010).
7. Указ Президента РФ от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 27.08.2010).
8. Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (в ред. от 21.09.2005).
9. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 04.09.2000).
10. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
11. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (в ред. от 02.08.2007).
12. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. / Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года // Бюллетень ВС. – 2006. – № 1.
13. Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма".
14. Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма".
15. Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (в ред. Указов ПВС РСФСР от 18.01.1985, от 29.08.1986, Закона РСФСР от 07.07.1987; Указов ПВС РСФСР от 18.11.1988, от 19.12.1988, от 22.06.1989; Закона РСФСР от 06.07.1991 N 1552-1; Федеральных законов от 27.01.1995 N 10-ФЗ, от 22.08.1995 N 151-ФЗ, от 28.03.1998 N 45-ФЗ, от 17.04.2001 N 48-ФЗ, от 25.07.2002 N 116-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 31.12.2002 N 187-ФЗ, от 20.07.2004 N 71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П, от 23.06.1995 N 8-П).
16. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 808 с.
17. Гущин В.В., Курганова Л.С. Перепланировка и переустройство жилого помещения. // Жилищное право. – 2006. – № 4. – 13-15 с.
18. Захаров А.В. Жилищное право: Учеб. пособие. – Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2007. – 151 с.
19. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (остатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый [и др.]; под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2009. – 464 с.