СОВРЕМЕННАЯ ГУМАНИТАРНАЯ АКАДЕМИЯ 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 
 

По дисциплине: Жилищное право

Тема  №3 Жилищный фонд и его виды 
 
 

Выполнил магистрант Новикова Е.А.

№ контракта 08100104921008

направление

№ группы З-ЮМ2-1009 

Подпись ______  Дата сдачи работы: ___________________ 2012г. 

Нормоконтролер  Булдакова С.Н., менеджер _________________________                             «   » ___________ 2012

Работа принята  для передачи на аттестацию Булдакова  С.Н. ____________

                                                  «   » __________ 2012

Оценка ______  Преподаватель-экзаменатор АЦ ______________________

                                                «   » __________  

2012 Реферат

     Содержание

     Введение……………………………………………………………………………3

     1 Понятие жилищного фонда…………………………………………………..…5

     2 Понятие и виды жилищных фондов Российской Федерации…………….…..7

      3 Виды жилых помещений……………………………………………………....11

      Заключение…………………………………………………………………….…18

      Список  использованных источников…………………………………………...19

     Введение

     Основополагающей  категорией жилищного законодательства является понятие жилищного фонда  как совокупности всех находящихся на территории страны жилых помещений.

     Жилище  является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с  пищей, одеждой, водой, воздухом и т. п. Потребность человека в жилье  возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т. д.

     Жилищная  проблема является одной из важнейших  задач Российского государства  и общества. Конституция РФ  провозглашает  человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Жилищный фонд России составляет в настоящее время более 2,5 млрд. кв. м площади.

     Жилищная  реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к  новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

     Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания  принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

     Одной из таких категорий является понятие жилищного фонда. Поэтому тема данной работы является актуальной.

     Целью работы является изучение понятия жилищного  фонда и его видов.

     Задачами  работы является рассмотрение следующих  понятий: жилищный фонд; частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд, а также жилищный фонд в коллективной собственности.

     1 Понятие жилищного  фонда 

     Понятие жилищного  фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых  помещений.

     В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых [2, ст. 15].

     1. Назначение. Использование только  для проживания [1, ст. 288]. Использование  в других целях допускается  только после перевода жилого  помещения в нежилое.

     2. Пригодность для постоянного  проживания. Следует заметить, что  под понятием возможности «проживания»  понимается не сам факт длительности  проживания семьи или гражданина  в помещении, а его изначальная,  по замыслу строительства либо  переоборудования, проектная предназначенность к этому.

     Пригодность определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством  [1, ст. 673].

     3. В некоторых случаях вводится  дополнительный квалификационный  критерий - благоустроенность жилого  помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

     Благоустроенность - понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий данного населенного пункта.

     Законодатель  в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих  помещение как жилое [2, ст. 15].

     4. Изолированность. Данный признак  означает, что жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

     5. Помещение должно являться недвижимым  имуществом. Деление вещей на  движимые и недвижимые производилось  еще в римском праве [10, С.148].

     Таким образом, признаками, отличающими жилые  помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для  постоянного проживания, изолированность  помещения и принадлежность к  недвижимому имуществу.

     В соответствии с п.1 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [2, ст. 19].

     При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых  домах нежилые помещения, предназначенные  для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

     2 Понятие и виды  жилищных фондов  Российской Федерации

     Жилищный  фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [2, Ст. 19], в которую входят жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

     В юридической литературе были выработаны следующие критерии классификации  жилищных фондов:

     - по формам собственности в  соответствии со ст. 7 Закона Российской  Федерации «Об основах жилищной политики»: частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц); государственный жилищный фонд (ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд в собственности субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений); общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных объединений; жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности (фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов права собственности);

     - по основаниям предоставления  в пользование различают жилые помещения, предоставляемые по договору социального и коммерческого найма и по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям; 

     - по направлению использования  жилищный фонд, находящийся в  государственной или муниципальной  собственности, делится на фонд  социального использования (предоставляется  по договору социального найма жилого помещения, и регулирование отношений происходит на основании жилищного законодательства), фонд несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с гражданским законодательством), а также иные жилищные фонды.

     ЖК  РФ устанавливает два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности  и по целям использования [2, Ст. 19].

     В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

     1) на частный жилищный фонд - совокупность  жилых помещений, находящихся  в собственности граждан и  в собственности юридических  лиц;

     2) на государственный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

     3) на муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

     В зависимости от целей использования  жилищный фонд подразделяется:

     1) на жилищный фонд социального  использования - совокупность предоставляемых  гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     2) на специализированный жилищный  фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по  правилам разд. IV ЖК РФ жилых  помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     3) на индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками  таких помещений для своего  проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

     4) на жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

     Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые  помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в него жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям.

     В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который производится на основе Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301. Государственный учет жилищного фонда, наряду с иными формами его учета, предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) [4, С. 102].

     Правительство РФ Постановлением от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном  техническом учете и технической  инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Государственным контролем охватывается весь жилищный фонд, независимо от его формы собственности. Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является государственная жилищная инспекция. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» определены органы государственной жилищной инспекции: Главная государственная жилищная инспекция и государственные жилищные инспекции субъектов РФ. Этим же актом утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации [4, С. 105].

     В компетенцию жилищной инспекции  входит контроль за:

     - техническим состоянием жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту;

     - обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг;

     - осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д.

     Органы  инспекции вправе проводить инспекционные  проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья и т.п.

     Необходимо  учитывать, что контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда  осуществляет и каждый собственник  такого фонда:

     - органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ [2, Ст.12];

     - органы государственной власти субъекта РФ — за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ [2, Ст.13];

     - органы местного самоуправления — за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.

     3 Виды жилых помещений

     Понятие жилищного фонда используется для  характеристики той или иной совокупности жилых помещений.

     В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых [2, ст. 15].

     1. Назначение. Использование только  для проживания [1, ст. 288]. Использование  в других целях допускается  только после перевода жилого  помещения в нежилое.

     2. Пригодность для постоянного проживания. Следует заметить, что под понятием возможности «проживания» понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому.

     Пригодность определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством  [1, ст. 673].

     3. В некоторых случаях вводится  дополнительный квалификационный  критерий - благоустроенность жилого  помещения, который используется  в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

     Благоустроенность - понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных  условий, от условий данного населенного  пункта.

     Законодатель  в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое [2, ст. 15].

     4. Изолированность. Данный признак  означает, что жилое помещение  должно быть надлежаще изолированным  от других смежных помещений  стенами без проемов, автономно  оборудованными видами инженерного  благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

     5. Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве [10, С.148].

     Таким образом, признаками, отличающими жилые  помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для  постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

     В соответствии с п.1 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [2, ст. 19].

     При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

     Виды  жилых помещений установлены  п. 1 ст. 16 ЖК РФ, которая воспроизводит  норму ст. 673 ГК РФ.

     Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

     Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

     Комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для  использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

     Ст. 17 ЖК РФ, так же, как и иные положения  ЖК РФ и ГК РФ, однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением [2]. В частности, ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; ст. 678 ГК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение только для проживания [1]. Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. ст. 83 и 91 ЖК РФ [2]; ст. ст. 687 и 688 ГК РФ [1]). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие [1].

     П. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилье (наряду с проживанием) для индивидуальной предпринимательской деятельности. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др. [2]. Вместе с тем п. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает организацию в жилых помещениях промышленных производств [2].

     Порядок признания помещения жилым, и  требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Действие Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, независимо от формы собственности, расположенные на территории России. Данное Положение достаточно подробно регламентирует требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 11), инженерным системам (п. 12—14) и т.д. [12, С. 112]

     Положение о том, что право собственности  и иные вещные права на жилые помещения  подлежат государственной регистрации, закреплено ст. 18 ЖК РФ [2]. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, — ст. 216 ГК РФ.

     Регистрация прав на недвижимое имущество, в том  числе и на жилые помещения, осуществляется учреждениями юстиции в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, а Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 г. № 233.

     Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или  иное право на недвижимость действительно  существует. Зарегистрированное право  на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. П. 1 ст. 165 ГК РФ гласит о  том, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

     Следует учитывать, что регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ) законом не предусмотрено [12, С.120].

     Вопросам  регулирования порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение  и нежилого помещения — в жилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и, соответственно, запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда. Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит уведомительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ [2].

     Ст. 22 ЖК РФ устанавливает требования, которые  необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения — в жилое [2]. В частности, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения — в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила) [11, С. 63].

     Перевод жилого помещения в нежилое невозможен в случаях, когда:

     1) доступ к такому помещению  невозможен без использования  помещений, обеспечивающих доступ  к жилым помещениям, и при этом  отсутствует техническая возможность  оборудовать такой доступ к данному помещению;

     2) такое помещение является частью  жилого помещения или используется  собственником данного помещения  либо иным гражданином в качестве  места постоянного проживания;

     3) право собственности на данное  помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога [2, Ст.22].

     Кроме того, п. 4 ст. 22 определил обстоятельства, при наличии которых не допускается  обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое [2]:

     1) такое помещение не отвечает  установленным требованиям [2, Ст. 15] (или отсутствует техническая возможность создать такие условия;

     2) право собственности на нежилое  помещение обременено правами  каких-либо лиц (например, помещение  является объектом взыскания по решению суда).

     Отказ в переводе помещений возможен в  четырех случаях, исчерпывающим  образом определенных в ст. 24 ЖК РФ [2].

     Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения определяет ст. 26 ЖК РФ [2]. Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ст. 26 ЖК РФ [2]. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

     Решение о согласовании или об отказе в  согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных  дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.