Права собственности на жилое помещение

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...2

1 Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение………………………………………………………………...3

2 Права и обязанности собственников жилого помещения………………….8

3 Защита права собственности на жилое помещение…………………………9

Заключение………………………………………………………………………10

Библиографический список…………………………………………………….11 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

Право собственности - это закрепленная за собственником возможность в  пределах, допускаемых законом владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

Владение - свидетельствует о закрепляемости собственности у конкретного лица. Пользование - подразумевает использование объекта собственности в своих интересах, извлечение его полезных качеств и свойств. Распоряжение - это предоставленная законом возможность решать судьбу принадлежащей собственности. Это обозначает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами. Гражданский кодекс РФ выделяет 3 основные формы собственности: частная, государственная, муниципальная. Граждане РФ могут владеть только частной собственностью.

Объектом  частной собственности граждан  в жилищной сфере являются жилые  помещения, а именно: недвижимое имущество, пригодное для проживания и отвечающее установленным санитарным и техническим  правилам и нормам. К жилым помещениям относятся: дом, квартира, комната, часть дома, часть квартиры.

Возможно обладание несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Жилищное  законодательство основывается на необходимости  обеспечения органами государственной  власти и местного самоуправления условий  для осуществления гражданами права  на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного  лишения жилища, необходимости судебной защиты жилищных прав и их восстановления в случаях нарушений.

Целью данной работы является рассмотрение возможностей приобретения жилого помещения  и части жилого помещения гражданами РФ в частную собственность, основания  для прекращения права собственности, права и обязанности собственников  в отношении принадлежащего ему  жилого помещения, а также защита права собственности. 

¹ Гражданский кодекс РФ, статья 292 

1 Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение 

Традиционно способы возникновения права  собственности на жилое помещение делятся на 2 группы:

I группа: первоначальные.

К этой группе относятся:

· Строительство  жилого дома.

Жилым домом считается отдельное жилое  строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.

Для того, чтобы построить дом необходимо: обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, после чего становится возможным использование отведенного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений. При строительстве необходимо соблюдать строительные нормы и правила и санитарно-гигиенических нормы допустимые для жилого помещения. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, что подтверждается выдачей свидетельства и внесением в Единый государственный реестр прав, в котором содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Итак: правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора.

· Приобретение права собственности в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность - способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

· приобретение права собственности на бесхозяйное  имущество

Бесхозяйной является жилье, которое не имеет  собственника или собственник которого неизвестен, либо жилье, от права собственности на которое собственник отказался.

По заявлению  такое жилье принимается на учет в государственную регистратуру и в течение 1 года может быть вновь  принята во владение, пользование  и распоряжение оставившим ее собственником  либо приобретена в собственность  в силу приобретательной давности.

· возможно, приобретение права собственности  на самовольную постройку

Самовольной постройкой является недвижимое имущество: 1) созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в  порядке, установленном законом  и иными правовыми актами; 2) созданное  без получения на это необходимых  разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил2.

При наличии  любого из 3 перечисленных признаков  строение считается самовольной  постройкой. К самовольной постройке  не относятся: пристрой, надстрой, перестройка и перепланировка.

Лицо, осуществившее  постройку, не приобретает право  собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод  участка под постройку от владельца  участка в установленном порядке. В противном случае самовольная  постройка подлежит сносу за счет застройщика.

II группа: Производные основания возникновения прав собственности.

Производные основания - это те, при которых  происходит передача права собственности  на жилые помещения от одного лица другому, и зависят от воли прежнего собственника.

К этой группе относятся:

· договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

Договор составляется в Госрегистратуре в письменном виде по установленной форме, а именно: в нем указывается расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если  недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная  передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно  до или после исполнения ее обязанности передать товар.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения  требует государственной регистрации. Передача дара осуществляется посредством  символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Основной  квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Закон оговаривает условия дарения. Например, одаряемый вправе отказаться от дара в установленной форме. Запрещается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, государственным служащим за исключением подарков стоимостью до 5 МРоТ.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме.

Договор на приобретение права собственности  на жилое помещение под выплату  ренты подлежит государственной  регистрации. Причем плательщик ренты  может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются  правила для купли-продажи), так  и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения). Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на имущество.

· Наследование жилых помещений по закону и по завещанию:

- по  закону - наследование происходит  в случаях: если: завещание не  было оставлено, если в завещании  указано не все имущество, если  завещание (или часть его) признано  недействительным. Предусмотрены 2 очереди признания наследников  по закону. В первую очередь  наследуют дети (в том числе  усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники  второй очереди призываются к  наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или  при непринятии ими наследства, а  также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем  права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.

Внуки и правнуки наследуют в том  случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Если  не оставлено завещание и отсутствуют  указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность  государства и другие лица не могут  претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних  родственных отношениях с наследодателем.

- по  завещанию наследниками может  быть любой человек (люди), как  состоящие родстве с завещателем,  так и не состоящие. Завещание  должно быть составлено письменно  с указанием места и времени  его составления, собственноручно  подписано завещателем и нотариально  заверено.

· Приватизация жилого помещения

Приватизация  жилья - это бесплатная передача в  собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений  в государственном и муниципальном  жилых фондах. Передача жилья в  собственность оформляется договором  передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение  в собственность в установленном  порядке. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина  не взимается.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в  общежитиях, жилые помещения, находящиеся  в аварийном состоянии, в домах  закрытых военных городков, служебные  жилые помещения. 

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника.

1. Прекращение  права собственности по воле  собственника: продажа, мена, дарение,  умышленное уничтожение, отказ  от права собственности.

2. Принудительное  изъятие прав у собственника  производится в следующих случаях: 

· Обращение  взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге - производится на основании решения суда)

· Отчуждение недвижимого имущества в связи  с изъятием земельного участка, на котором  оно находится.

Если  государственный орган или орган  местного самоуправления, обратится  с таким требованием в суд, и докажет, что использование  земельного участка в целях, для  которых он изымается, невозможно без  прекращения права собственности  на данное недвижимое имущество.

Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное  по площади жилье, либо ему возмещается  стоимость сносимого дома или  осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств  того, в чьих интересах производится изъятие.

· Использование  не по назначению, либо систематическое  нарушение собственником прав и  интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения  с торгов.

· Такое  систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной  для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с  ним. Собственник предупреждается  органом местного самоуправления о  необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением  соразмерного срока на него, включая  необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и  принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

· Реквизиция - возмездное изъятие имущества государственными органами в интересах общества (в  случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер).

Лицо, имущество  которого реквизировано, вправе при  прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена  реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

· Конфискация - безвозмездное изъятие имущества  в доход государства непосредственного  объекта правонарушения. С 2003г. Может  быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.

Национализация - обращение в государственную  собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан. В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в  результате принятия этого акта, в  том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом. 

2 Права и обязанности собственников жилого помещения 

Собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

· Допускается  использование жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение.

· Жилое  помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для  личного проживания, так и для  проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие  вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а  также дети и родители данного  собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.

· допускается  размещение собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного  характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам3.

· Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит  также доля в праве собственности  на общее имущество дома (межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические  этажи, чердаки, подвалы, несущие конструкции  дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование за пределами  или внутри квартиры, обслуживающее  более одной квартиры, земельный  участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства).

· Собственник  жилого помещения обязан содержать  данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет  бремя содержания общего имущества  в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

· Пользование  жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении  граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности.

· Переустройство и перепланировка жилого помещения  может производиться только с  разрешения межведомственной комиссии административного округа.

3 Защита права собственности на жилое помещение 

В случае нарушения прав собственника, законодательством  предусмотрена защита права собственности.

Существуют  два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой.

К вещно-правовым способам защиты относятся исковые  требования, если имущество имеется  в натуре или его можно восстановить. Жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его  воли, незаконного изъятия, незаконного  заселения или незаконного препятствования  в осуществлении права. Самый  распространенный вид вещно-правовой защиты - это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Защита  прав собственников жилья также  осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния. 

Заключение 

Ранее институт частной собственности  граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке. Реже применялся договор купли продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе не возможно. Сейчас на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Нынешний  период характеризуется сложным  переплетением самых различных  способов приобретения права собственности граждан на жилое помещение: индивидуальное строительство, в силу приобретательной давности, на бесхозяйное имущество, на самовольную постройку, в результате покупки, ренты, мены, приватизации. Также собственник может распоряжаться своим имуществом следующим образом: подарить, завещать, сдать в аренду, заложить, видоизменить, перестроить и даже уничтожить. Причем можно распоряжаться как всем жилым помещением, так и его частью. Граждане имеют право владеть несколькими жилыми помещениями, переводить жилое помещение в нежилое и использовать помещение в промышленных целях, а также обратно: переводить нежилое в жилое.

Право собственности на жилое помещение  регистрируется в Государственной  регистратуре, данные о собственнике заносятся в Единый государственный  реестр, чем государство гарантирует  собственнику защиту от незаконного  лишения прав собственности, а также  любого нарушения прав, повреждения  имущества и т.п. По решению суда возможно восстановление права собственности, возмещение материального ущерба, компенсации  морального вреда. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Библиографический список 

1 Гражданский кодекс РФ ч.2 от 26.01.1996

2 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004

3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21 июля 1997 г (с изменениями)

4 Никонов П.Н. Журавский Н.Н. «Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор». 2006.

5 Седугин  П.И.  Жилищное  право:  Учебник для вузов.- М.: ИНФРА-М; НОРМА, 1997