Право собственности на землю, микроэкономика

ПЛАН

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

1. Право собственности на землю……………………………………………..5

2. Формы собственности на землю…………………………………………....7

3. Понятие земельной  ренты…………………………...……………………..10

4. Формы земельной ренты……………………………………………….......11

-   дифференциальная рента

-   абсолютная рента 

-   монопольная рента

5. Рентные  отношения………………………………………………………….15

6. Механизмы  регулирования рентных отношений………………………….21

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………….……………………………….……22

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………...…….............24

Введение

Собственность — это  определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или  иным объектом, и вмешательство в  это господство иных лиц не допускается. Так, приобретая земельный участок в собственность, собственник вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Если же этот участок займет кто-либо без его согласия, то собственник имеет право на защиту от произвола и на требование возмещения причиненных убытков и ущерба.

Отношения собственности  на землю представляют собой неотъемлемую составную часть экономических отношений собственности в целом.

В условиях перехода к  рыночной экономике особое значение приобретают проблемы развития и  регулирования земельных отношений  на конкретных этапах земельной реформы.

Экономические интересы государства, землевладельцев и  землепользователей реализуются в  процессе государственного и рыночного  регулирования земельных отношений. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса и предложения на земельные участки, а также на труд, средства производства и результаты труда. Механизм регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю и т. д. Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода к рынку включает: земельный налог, арендную плату за землю, рыночную цену земли и т. д.

Анализ образования ренты и позволяет выяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора и юридической формы собственности на механизм возникновения ренты.

Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Очевидно, что она – часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Земля и многие другие природные ресурсы не являются свободно воспроизводимыми условиями труда, подобно промышленным орудиям труда и материалам; ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обуславливает мизерную эластичность предложения земель.

В связи с этими  особенностями использование одними предпринимателями земель лучшего и среднего качества (по плодородию и местоположения участков) лишает других предпринимателей возможности вести хозяйство на аналогичных землях.

Целью этой работы является изучение земельной  ренты. В связи с этим, задачи, преследуемые курсовой работой следующие:

1. Рассмотреть перечисленные выше, формы собственности.
2. Проследить процесс образования земельной ренты.
3. Дать характеристику разным формам земельной ренты.
4. Проанализировать особенности рентных отношений.
5. Изучить механизм рентных отношений.

Право собственности на землю

Собственность — это  система исторически изменяющихся объективных отношений между  людьми в процессе производства, распределения, обмена, потребления, характеризующих  присвоение средств производства и  предметов потребления, т.е. обретение чего-то в свою принадлежность. Субъекты собственности наделяются правом собственности.  Право собственности является самым полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. В его основе —  дозволение совершать любые действия, не запрещенные законом, учитывая публичный характер регулирования отношений собственности на землю.

Собственность существует в течение всего времени, пока существует имущество, его объект - земельный участок (имеет бессрочный характер). В его основу заложен принцип: одна и та же вещь, в данном случае земельный участок может принадлежать только одному собственнику или нескольким собственникам.

Объектом права собственности  являются не все земли вообще, а  конкретный земельный участок. Это  правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками.

Территориальные границы  земельного участка устанавливаются  в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Помимо прав закон  устанавливает для собственника и обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества. В  состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.).

Следует отметить, что существуют также и ограничения прав на землю, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом (ст.56) и федеральными законами (Например: ФЗ «Об оборотоспособности земельных участков», ФЗ «О правовом режиме земель», ФЗ «Об обязанностях собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей»).

Эти ограничения связаны  с сохранением природных объектов или памятников истории и культуры; с созданием необходимых условий  для осуществления хозяйственной и иной деятельности; связаные с эксплуатацией промышленных, транспортных и иных объектов и коммуникаций; с охраной жизни и здоровья людей и т.д.

В законах названы  только допустимые ограничения в  использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Именно из-за многообразия ограничений прав на землю Земельный  кодекс РФ при регулировании соответствующих вопросов в ст. 56 оставил открытым перечень соответствующих ограничений.

Формы собственности  на землю

Полного, законченного перечня  форм собственности на землю не существует. Это указано в Конституции  Российской Федерации. А именно ст.9  указывает на то, что  земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

На практике представлены все три перечисленные в Конституции  РФ формы собственности на землю: 
        1)государственная; 
        2)муниципальная; 
        3)частная.

1. Право государственной собственности на землю означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде: федеральной собственности и 
собственности субъектов РФ (субъектной).

Объектом права государственной  собственности выступают индивидуально  обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности  граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК). Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли - наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности.

2. Право муниципальной собственности на землю - это правомочия владения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию. Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность. Порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную регулируется федеральными законами. Субъекты РФ определяют порядок передачи объектов собственности субъектов РФ в муниципальную собственность и осуществляют их передачу. В отличие от государственной муниципальная собственность не делится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.

Основное назначение муниципальных земель - обеспечение  проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно  относятся к категории земель населенных пунктов, за исключением  земель, расположенных за чертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.

3. Право частной собственности на землю означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам  право частной собственности  делится на два вида:

1. право частной собственности физических;
2. право частной собственности юридических лиц.

Объектами права частной  собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь всех земель. При этом на долю граждан приходится около большинство этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в право устанавливающих документах - свидетельствах о регистрации права частной собственности.

На лиц, имеющих земельные  участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.

         Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

         Общая собственность существует  в виде долевой (определяется  и фиксируется доля каждого  собственника) или совместной (доля  каждого не определена).

Понятие земельной  ренты.

Анализируя экономическую  историю мира, можно увидеть, что  во все времена, пока существует земельная  собственность, существует и специфическая  форма платы за пользование землёй – арендная плата. Когда-то на бытовом уровне её называли земельной рентой. Под этим названием данный экономический феномен и вошёл в научную теорию.

Физиократы считали, что  рента, которую они называли чистым продуктом, является даром природы, что земля дарует её собственнику дополнительный продукт. Впервые экономическую природу ренты показал Д. Рикардо. Он писал: « Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты». А это значит, что производитель, хозяйствующий на лучших землях, получает дополнительный доход по сравнению с производителем, хозяйствующим на худших землях. Вот этот дополнительный доход Д. Рикардо и назвал земельной рентой.

Однако то же Д. Рикардо обратил внимание и на другое обстоятельство: рента платится за пользование землёй только потому, что количество земли не беспредельно, а качество её не одинаково. Величина земельной ренты зависит как от общественных, так и от природных условий. В сельском хозяйстве величины ренты тем больше, чем плодороднее земля, лучше географическое расположение и обустроенность вследствие проведения соответствующих мероприятий на арендуемом участке земли.

Итак, земельная рента  возникает благодаря, во-первых, неоднородности земли и, во-вторых, её ограниченности.

Земельная рента представляет собой плату за производственный фактор – землю. Но рента в отличие  от платы за другие факторы производства (заработной платы, ссудного процента) имеет весьма специфическую природу. Специфика ренты связана именно с тем, что она возникает в силу ограниченности земельного ресурса.

Формы земельной ренты.

Земельная рента —  это доход землевладельца, от сданной  в аренду земли. Существует три вида земельной ренты.

 Дифференциальная рента. Продукты сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса па продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она в результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала.

 В промышленности  избыточная прибыль возникает  при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются  на другие предприятия.

Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты.

Надо заметить, что  далеко не всегда и не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общей суммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группе хозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного, рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать как процент (или прибыль) на текущие инвестиции (например, рационализаторский доход и др.).

Важно отметить, что дифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особым трудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условий производства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью и разно качественностью земли. Но сила природы не источник добавочной прибыли, а лишь естественный базис. Источником ее является труд аграриев.

Дифференциальная рента  существует в двух видах:

-дифференциальная рента  1;

-дифференциальная рента 2.

• дифференциальная рента 1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 только при интенсивном земледелии;

• дифференциальная рента 1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2 и на худших землях;

• дифференциальная рента 1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за применённый капитал.

  Абсолютная земельная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В самом деле, собственник земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем – для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И действительно, в английском языке слово "рента" означало первоначально аренду или арендную плату, и эта категория проявляется со всей ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического общества.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество. Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости.

  Монопольная рента. В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента. Монопольная рента образуется на землях исключительного качества. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д.

В сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Причина образования  монопольной ренты — монополия  на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность. 
Монопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:

МР=|Ц0-Цп|,                                                                                                       

где МР - монопольная рента; 
Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства;  
Цп - индивидуальная цена продукции.  

 Рентные  отношения.

 Отношения по поводу  ценообразования и распределения  доходов от использования земли,  её ископаемых ресурсов и недвижимости  называются рентными. Рентные отношения, как известно, возникают между собственником земли и землепользователем по поводу передачи земли в платное пользование и распределения возникающих при этом доходов. Эти отношения возникают и существуют преимущественно в рамках рынка аренды земли, в которых рента принимает превращенную форму цены аренды земли. Земельная рента, с одной стороны, представляет собой доход, получаемый собственником земли при передаче ее в платное пользование, с другой - это затраты, которые осуществляет землепользователь в виде платы за фактор производства. По натурально-вещественной форме это может быть сумма денежных средств, натуральных продуктов или услуг. В ряде случаев рента входит в состав арендной платы за землю, а на землях сельскохозяйственного назначения, где нет зданий, дорог, строений и сооружений, количественно совпадает с ней.

Взаимоотношения между  собственником земли и другим субъектом хозяйствования - землепользователем представляют собой, с одной стороны, арендные, с другой - рентные отношения. Эти отношения можно определить как арендно-рентные, в которых объектом аренды, т. е. найма, являются только

земли сельскохозяйственного  назначения и в которых рента  количественно совпадает с величиной  арендной платы за землю. Субъектами этих отношений выступают арендодатель как получатель и арендатор как плательщик ренты.

Рента является частью этой прибыли и уплачивается путем  ее распределения в пользу собственника земли. Собственность на землю с  ее естественными ресурсами и  недвижимостью в виде построенных сооружений дает основание для получения чистой, т. е. абсолютной ренты, а также доходов в виде арендной платы. Зачастую рента включает в себя и арендную плату, если земельный участок арендуется для хозяйственного использования с построенными на нем сооружениями. Арендная плата выступает самостоятельной формой платежа, при которой используется лишь недвижимость, т. е. сооружения, здания и т. п.  На рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично. Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет иметь вид вертикальной линии. Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество. Можно повысить рыночный уровень ренты как платы за землю или снизить этот уровень до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора производства в каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно. Чистая экономическая рента определяется соотношением спроса и предложения земли на рынках.

Относительно неэластичного  предложения земли, ее ресурсов и  недвижимости как факторов производства рыночный спрос выступает важнейшим условием ценообразования, включающим ренту и арендную плату в издержки производства.

Для предпринимателей спрос  на землю и связанные с ней  факторы производства должен совпадать  с размером получаемого предельного  продукта в денежном выражении. Наклон кривой спроса означает постепенное убывание дохода, противодействовать чему можно улучшением методов землепользования, применением прогрессивных технологий и способов использования подобных факторов производства. Одним из условий изменений спроса на землю и сопряженные с ее использованием факторы производства является рыночная норма процента. Исчисление ренты в зависимости от нормы процента представляет собой разновидность дисконтирования такого капитального актива, как земля, ее ресурсы или расположенная на ней недвижимость. Дисконтированный размер ренты необходим при заключении договоров об использовании этих факторов производства на тот или иной период. Дисконтирование, т. е. исчисление будущего размера дохода в виде ренты, осуществляется следующим образом:  
     ДР=Р/г ,                                                                                                                

где ДР - дисконтированный размер ренты;

Р - годовая рента;

г - норма процента.

Институциональный анализ apeндно-рентных отношений позволяет выявить, что их возникновение связано с развитием ряда внутренних и внешних институтов. Внутренними институтами, определяющими развитие арендно-рентных отношений, являются собственник землевладелец, фирма землепользователь и рынок аренды земли. Внешними институтами политические, правовые, экономические, социальные и психологические отношения, возникающие в обществе и между людьми по поводу платного землепользования и распределения доходов, полученных в результате ее использования.

Степень развития арендно-рентных  отношений в первую очередь свидетельствует  о том, что земля как объект собственности находится у тех  субъектов, которые по тем или иным причинам не хотят или не могут сами использовать ее, и вынуждены передавать или продавать права землепользования или землевладения другим субъектам хозяйствования. Во-вторых, у субъектов хозяйствования (фирм) в аграрной сфере экономики существует нехватка такого фактора производства, как земля.

В этой ситуации земля  как объект собственности принадлежит одним субъектам, а как объект хозяйствования используется другими. Это свидетельствует о несовершенстве существующей структуры форм и отношений собственности на землю. Вследствие чего часть дохода, произведенного в аграрном секторе экономики в виде ренты, присваивается земельными собственниками, которые могут и не иметь отношения к сельскому хозяйству. В результате происходит отток ренты из сельского хозяйства в другие отрасли экономики. При этом затраты, связанные с выплатами ренты, приводят к росту издержек производства сельскохозяйственной продукции и снижению рентабельности ее производства. В современных условиях хозяйствования в аграрной сфере экономики сельскохозяйственные организации-землепользователи платят не только арендную плату, но и налоги на землю (хотя его должны выплачивать собственники земли).

Оборот  земель. Независимо от того, в какой собственности находится земля частной, государственной или муниципальной распоряжаться земельным участком (определять его юридическое положение) собственник может в пределах, установленных законом.

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  передаваться от одного лица к другому  иными способами в той мере, в какой их передвижение допускается законами о земле и других природных ресурсах. Оборотоспособность земельной собственности - это возможность перехода объектов земельных отношений от одного лица к другому в определенных законами и нормативными актами рамках. Согласно российским законам земельный участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем.