Право собственности в Казахстане

 Право собственности в Казахстане 

В Казахстане существует частная собственность  на землю. Однако она ограничена категориями  земель и субъектами землепользования. Существующее положение вещей обуславливается  необходимостью последовательного  развития демократизации общества, в  котором на начальном этапе лишь государство может эффективно осуществлять охрану и рациональное использование  земельного фонда страны.

В настоящий момент земельный фонд Казахстана подразделяется на семь категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса (т. е. все земли, не предоставленные в собственность или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных органов).

Из них право  частной собственности распространяется лишь на две категории. В первую очередь  речь идет о земле сельскохозяйственного  назначения, на которую лишь частично распространяется частная собственность. Речь идет об участках для садоводства, дачного строительства или дачного  подсобного хозяйства. Причем их собственниками могут быть лишь граждане Казахстана. Лица без гражданства и иностранцы не могут обладать правом собственности  на любую сельскохозяйственную землю  в Казахстане.

Помимо этого  частная собственность применима  к ряду земель населенных пунктов, не относящихся к участкам общего пользования. В их числе значатся наделы, выделенные под застройку или уже застроенные  производственными или не производственными, в том числе и жилыми зданиями. При этом в частную собственность  могут передаваться и земли, предназначенные  для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их целевым назначением.

В свою очередь  в частную собственность в  Казахстане не могут передаваться сельскохозяйственные земли за исключением участков для  дачного строительства, садоводства  и подсобного хозяйства. Помимо этого  не передаются в частную собственность  земли запаса, особо охраняемых территорий, обороны, лесного и водного фондов и общего пользования на землях населенных пунктов.

Как видим из семи категорий земли лишь два, да и  то с весомыми ограничениями могут  передаваться в частную собственность  гражданам страны. Между тем в  тех случаях, когда частная собственность  на землю возможна ее собственник получает право совершать в отношении своего земельного участка, без изменения его целевого назначения, любые сделки, не запрещенные законодательством Республики Казахстан. Речь идет о продаже, сдаче в аренду или безвозмездном временном пользовании, обмене, залоге, дарении, передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Между тем не всегда вышеозначенные действия можно проводить  без всяких ограничений. Так, например собственник не может осуществлять, какие либо сделки со своей сельскохозяйственной землей если она до конца не выкуплена. Помимо этого с целью ограничения спекулятивных сделок с сельскохозяйственной землей власти Казахстана устанавливают предельные размеры частных земельных участков данного назначения в пределах одного административного района.

На этом фоне само частное право на земельный участок  распространяется на находящиеся в  границах этого участка поверхностный  почвенный слой, замкнутые водоемы  и насаждения. При этом право собственности  не дает собственнику право на использование  недр земли, находящихся под почвенным  слоем для разведки и/или добычи полезных ископаемых. Данные права  осуществляются в Казахстане только государством в соответствии с законодательством, регулирующим вопросы недропользования. В этом случае речь идет о законах  “О недрах и недропользовании” 5 и  “О нефти”.

Вместе с тем  само право собственности удостоверяется Актом на право частной собственности выдаваемым территориальными органами по управлению земельными ресурсами на основании правоустанавливающих документов. К ним относятся решение акима о предоставлении права на земельный участок, договор купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка) и решение судебных органов о признании права на земельный участок. При этом запрещены, какие либо действия с земельными участками без правоустанавливающих документов.

На фоне существенного  ограничения частной собственности  на землю по отношению к последней допускается еще несколько видов прав землепользования. Речь идет о долгосрочной или краткосрочной аренде, а так же постоянном землепользовании или краткосрочном безвозмездном или возмездном пользовании. Сейчас мы остановимся на них подробнее.

Правом постоянного  землепользования пользуются государственные  юридические лица владеющими зданиями помещениями в объектах кондоминиума на праве хозяйственного ведения  или праве оперативного управления, осуществляющие сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство или осуществляющие землепользование на землях особо охраняемых природных  территорий и т.д. То есть в постоянное землепользование могут передаваться земли любых категорий.

В свою очередь  правом временного безвозмездного землепользования могут обладать граждане и юридические  лица Казахстана. В право временного безвозмездного пользования могут передаваться земельные участки:

• для отгонного животноводства (сезонные пастбища);
• для выпаса скота населения и сенокошения;
• государственным землепользователям;
• для ведения огородничества;
• в виде служебных земельных наделов;
• на период строительства дорог общего пользования, объектов государственной собственности и социально-культурного назначения;
• при восстановлении деградированных и нарушенных земель;
• при предоставлении в установленном законодательством Республики Казахстан порядке зданий (помещений) и сооружений во временное безвозмездное пользование;
• для объектов культовых сооружений;
• в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

То есть во временное  безвозмездное пользование передаются сельскохозяйственные земли, земли  поселений.

В свою очередь  срок временного безвозмездного землепользования не может превышать пять лет, за исключением  случаев предоставления земельных  участков в виде служебных земельных  наделов и для восстановления деградированных и нарушенных земель.

Срок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (помещения) и сооружения, определяется сроком временного безвозмездного пользования  зданиями (помещениями) и сооружениями, в том числе культовыми.

Вместе с тем  не допускается отчуждение земельных  участков, находящихся на праве временного безвозмездного землепользования, в  том числе передача их во вторичное  землепользование.

На этом фоне правом временного возмездного пользования  земли (краткосрочной и долгосрочной аренды) могут воспользоваться граждане Казахстана, негосударственные юридические  лица и даже международные организации. Как правило, добросовестный арендатор  имеет преимущественное право при  заключении нового договора аренды, если иное не предусматривается законодательством  Казахстана. Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о намерении  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре, если в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания  срока действия договора.

Негосударственные землепользователи, выкупившие у государства  право временного возмездного долгосрочного  землепользования, вправе сдавать принадлежащие  им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное  безвозмездное пользование, а также  отчуждать принадлежащее им право  временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка  без согласия собственника земельного участка при условии уведомления  территориального органа по управлению земельными ресурсами, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В указанных случаях  ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем  становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной  собственности, арендатор данного  земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством  Республики Казахстан для продажи  доли в праве общей собственности  постороннему лицу, за исключением  случаев, когда арендуемый земельный  участок приобретается собственниками зданий, строений и сооружений.

Право временного возмездного землепользования для  ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного  производства предоставляется гражданам  и негосударственным юридическим  лицам Республики Казахстан на срок до 49 лет, а иностранцам и лицам  без гражданства на срок до 10 лет.

Чаще всего в  возмездное пользование передаются земли поселений (кроме участков общего пользования) и сельскохозяйственные земли.

Право частной собственности на землю в США

Право собственности - одна из фундаментальных отраслей американской правовой системы, в основе которой лежит обычное право, уходящее корнями в феодальное право  Англии, трансформированное применительно  к условиям Соединенных Штатов.

Современная концепция  права собственности в США  и других западных странах не делает различия в механизмах реализации частной, государственной, коллективной и иных форм собственности. Право собственности  ассоциируется с понятием “частная собственность”, действует единый механизм осуществления права собственности, обеспечивающий равноправие всех форм собственности.

Англо-американская концепция права собственности  основана на разграничении понятий  недвижимой и личной (движимой) собственности. Понятие “недвижимая собственность” применима к земле и всем объектам, которые более или менее связаны  с ней.

Большая часть земли  в США, в том числе 98% возделываемых  земель сельскохозяйственного назначения, находится в частной собственности. Федеральное правительство имеет  во владении значительное количество земли, однако это почти исключительно  пустыни и тундра, а также пастбищные и лесные угодья в малонаселенных регионах западной части Соединенных  Штатов и на Аляске. В этих регионах очень немного сельскохозяйственных земель.

Право собственности  на землю в США является совокупностью  взаимосвязанных правомочий, некоторые  из которых принадлежат собственнику, а другие - государству, предоставившему  лицу права собственности. Государство  вправе облагать собственника земли  налогом. Земельный налог - мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем  применения особых методов налогообложения  и определения размеров налогов.

В Соединенных Штатах государственные органы имеют право  изымать земельную собственность  при необходимости ее общественного  использования. Право изъятия частной  собственности - неотъемлемое право  государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления.

Наиболее серьезным  шагом в расширении сферы применения права изъятия частной собственности стало в 1967 году решение Верховного Суда США, который признал конституционность Закона штата Гавайи о земельной реформе. Этот закон предусматривал возможность изъятия земель для того, чтобы уменьшить степень концентрации земельной собственности в руках немногочисленной группы, занимавшей в свое время высшие должности на Гавайских островах. Закон разрешал штату приобретать право собственности на недвижимость и затем передавать ее арендаторам этого имущества.

Еще одним важным инструментом регулирования отношений  собственности в США является т.н. право полицейской власти, означающее необходимость защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность, мораль и общественное благополучие. Применительно к использованию  земли осуществление этого права  способно ограничить свободу собственников  в использовании земли по их усмотрению. Это может происходить в случаях  причинения собственником неудобств  и беспокойства другим собственникам, нарушения санитарных требований, защиты интересов собственников-соседей, необходимости доступа полиции на территории, находящиеся в частной собственности.

Государство также  вправе вернуть себе права собственности  на землю в случае объявления имущества  выморочным (отсутствие наследников), неуплаты налогов или если земля  заброшена.

Одним из аспектов проблемы земельных прав собственника является вопрос об использовании дикой  фауны. В США не существует права  собственности на дикую фауну. Рыболовство  и охота регулируются законодательством  штатов, но не касаются частных рыбохозяйственных водоемов и районов разведения диких животных. Американская судебная система выработала доктрину, отрицающую требования земельных собственников на особые привилегии в отношении дикой фауны и допускающую охоту и рыбную ловлю даже в частных землях.

Права собственника земли подразделяются в США на права, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка.

Законы, принятые в  конце Х1Х - начале ХХ в., зарезервировали  право собственности на недра  и полезные ископаемые за правительством Соединенных Штатов. Поселенцы, приобретшие  патенты на землю согласно этим законам, не получали прав на использование  недр: они резервировались за федеральным  правительством или штатом. Зарезервированные полезные ископаемые оставались предметом аренды, купли продажи или заявки на добычу (Справочно. Заявка на добычу - акт присвоения и требования согласно установленным правилам и местным обычаям участка земли или определенного района, в недрах или на поверхности которых обнаружены драгоценные металлы или их руды и которые являются федеральной или штатной собственностью, с намерением занять его и вести добычу полезных ископаемых при получении разрешения правительства Соединенных Штатов).

Поскольку владелец земельного патента (или его наследник) обладали лишь правом собственности  на поверхность земли, подчиненным  федеральному праву на недра, то существовала вероятность порчи и даже уничтожения  поверхности земли как объекта  права собственности в случае добычи полезных ископаемых. Поэтому  Конгрессом США в 1976 году был принят Закон о федеральной политике по управлению землями, разрешивший  собственнику земли ходатайствовать  о приобретении полного патента, объединяющего права как на поверхность, так и на недра земли.

В США собственник  земли обладает и правом частной  собственности на лес, произрастающий на его участке. Собственник может  передавать свои права на лес лесозаготовителю с целью его рубки. Допускается  продажа или передача земли с  резервированием прав на лес и  заготовки древесины.

Сложнее дело обстоит  с правом собственности на использование  вод. В США действует несколько  доктрин водного права. Так в  восточных штатах приоритетны права  на воду владельцев прибрежной полосы с акцентом на норму общего права, согласно которой собственник земли, примыкающей к реке, приобретает  права пользования водой в  силу факта собственности на такую  землю. Собственник неприбрежной земли, пользующийся водой, несет ответственность перед любым прибрежным собственником, которому в результате этого может быть нанесен ущерб. В тоже время, прибрежные собственники, мешающие использовать воду неприбрежному собственнику, не несут за это никакой ответственности.

Прибрежный собственник  обладает правом “обоснованного пользования  водой”. Это означает, что если прибрежный собственник нарушает право водопользования  другого прибрежного собственника, то он несет за это ответственность  в том случае, если другой собственник  может доказать свои убытки.

В западных штатах действует другой принцип. Там существует доктрина первоначального присвоения, которая предусматривает защиту прав водопользования субъекта, который  присвоил эти права раньше, чем  кто-либо другой.

В некоторых штатах действует доктрина водного права, включающая в себя элементы двух вышеназванных  доктрин.

Основной метод  регулирования землепользования в  больших городах США - зонирование.

В начале ХХ века в  нескольких городах ( в том числе в столице - Вашингтоне) были введены ограничения на высоту сооружаемых зданий, которые применялись в определенных районах для усиления охраны здоровья и безопасности населения. Практика зонирования распространилась очень быстро, особенно после того, как в 1926 году Министерство торговли обнародовало федеральный Закон о зонировании для штата.

С помощью этого  закона в США государство защищает здоровье, безопасность, благополучие и мораль общества и в настоящее  время. Специальные зоны с особыми  требованиями к сооружениям устанавливаются  для аэропортов, зон исторической застройки. Зонирование применяется  для регулирования использования  сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды.

Правила по зонированию  применяются путем рассмотрения должностными лицами местных органов  управления планов предполагаемого  строительства и выдачи разрешения на новое строительство или реконструкцию.

В США одним из средств регулирования использования  земель в общественных целях является регламентация деления земельного участка для застройки и продажи. Правила разделения земельных участков предусматривают меры по защите рек, озер, подземных вод от загрязнения, меры по сохранению естественной растительности, поддержанию низкой плотности застройки. Правила могут запрещать застройку  некоторых земель, например подверженных наводнениям, поскольку их застройка  может создать угрозу здоровью людей, природной среде и т.д.

Муниципальные органы власти могут потребовать от застройщиков построить школы, парки, водопровод и т.п., обязанность сооружения которых  возложена государством на муниципалитет.

Современная концепция  права частной собственности  на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования  собственности и ограничения  прав частного собственника, но и в  весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права  частной собственности как естественного  права человека.