Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно

ЗМІСТ

ВСТУП

1. Загальна характеристика реєстрації прав на нерухоме майно
2. Реформування  державної реєстрації прав на нерухоме майно
3. Проблеми та становище відносин, що пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

ВСТУП

Розвинений ринок нерухомого майна є основою функціонування будь-якої економіки. Оптимізація обігу  нерухомості є одним із головних завдань держави в сфері економічної  політики. Провідне місце у цьому  займає правове регулювання відносин, пов’язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно.

Перехід України до нових  економічних відносин зумовив необхідність ґрунтовного перегляду вітчизняного законодавства, наповнення його новими інститутами й термінами, які  б відповідали потребам сьогодення. Одним із таких інститутів став інститут державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, правову основу якого заклав Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», а також низка інших нормативних актів. Слід зазначити, що національний досвід реалізації даних процедур свідчить, що вони мають певні не доопрацювання та недоліки.

Державна реєстрація деяких правочинів з нерухомістю  сьогодні є одним із ефективних механізмів регулювання відносин у сфері обороту нерухомості. З самого зародження цього інституту його неоднорідна природа та різна функціональність стали об’єктом дослідження багатьох вчених, серед яких І. Жилінкова, Є. Мічурін, О. Сирбуль, Є. Киндєєва, М. Піскунова, О. Артюхова, О.В. Дзера, В.М. Коссак, В.І. Борисова, О.О. Бойко та ін.

Метою моєї наукової роботи є здійснити аналіз державної  реєстрації прав на нерухоме майно, порядок  реєстрації таких прав, а також  визначити основні проблеми і  недоліки, які виникають при державній  реєстрації прав на нерухоме майно. Для досягнення даної мети будуть вирішуватись такі завдання:

• визначити поняття і зміст державної реєстрації прав на нерухоме майно;
• проаналізувати законодавство з питань державної реєстрації прав на нерухоме майно;
• визначити систему органів, які уповноважені проводити державну реєстрацію прав на нерухоме майно;
• визначити проблеми, які виникають при державній реєстрації прав на нерухоме майно.

Об’єктом дослідження  наукової роботи виступає державна реєстрація прав на нерухоме майно. Предметом дослідження є особливості такої реєстрації та проблеми, які пов’язані з нею.

При дослідженні проблематики даної реферативної роботи я використовував такі наукові методи: формально-логічний метод, системно-структурний метод та нормативно-догматичний метод.

Дана наукова робота складається із вступу, трьох питань, висновків та списку використаних джерел.

1. Загальна характеристика реєстрації прав на нерухоме майно 

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Реєстрацію речових прав не слід плутати з державною реєстрацією самої угоди (договору). Державна реєстрація угод (договорів) проводиться на підставі Тимчасового порядку державної реєстрації угод. Державна реєстрація правочинів здійснюється шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з її нотаріальними посвідченнями.

Реєстрація речових  прав проводиться на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Спочатку здійснюється реєстрація угоди (наприклад, договору купівлі-продажу нерухомості), а потім – реєстрація права власності або іншого речового права. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна. Об'єкт нерухомого майна (нерухоме майно, нерухомість) – це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до ст. 4 Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають:

• право власності на нерухоме майно;
• право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
• інші речові права відповідно до закону;
• податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3, є  похідними і реєструються після  державної реєстрації права власності  на таке майно. Крім права власності  та речових прав на чуже майно, реєстрації підлягає також обмеження речових прав, під яким розуміється обмеження або заборона розпорядження нерухомим майном, встановлені відповідно до правочину (договором), законом або актом органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятим в рамках повноважень, визначених законом.

Згідно з ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній  реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його держаної реєстрації.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦКУ якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 331 ЦКУ якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Отже, право власності  на нерухоме майно підлягає обов'язковій  державній реєстрації і саме право  власності виникає з моменту  такої реєстрації. Справа в тому, що угоди щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до Закону. Іншими словами, особа просто не зможе, наприклад, продати (обміняти, подарувати, закласти і т. д.) нерухомість в разі, якщо право власності на нього не буде зареєстрована належним чином. Крім того, зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими в випадку спору щодо нерухомого майна [6].

2. Реформування  державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Систему органів державної  реєстрації прав за Законом 2004 року складали центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.

Однак, система державної  реєстрації прав, передбачена Законом 2004 року, не була створена. У зв’язку  з цим виникла необхідність у регулюванні відносин, пов’язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно, на якісно новому рівні. Саме тому Верховною Радою України 11 лютого 2010 року було прийнято Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі – Закон), яким Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» викладено у новій редакції та внесено зміни до деяких законодавчих актів, які регулюють відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно.

Закон спрямований на виправлення практики, що склалася в Україні у сфері регулювання  відносин, пов’язаних з державною  реєстрацією речових прав на нерухоме майно. Так, Законом передбачається створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і визначаються нові підходи до державного регулювання цивільних правовідносин у цій сфері. При цьому, Закон визначив інший концептуальний підхід як до процедури державної реєстрації речових        прав на нерухоме майно, так і до системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Це і стало першим кроком у реформуванні системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно за Законом здійснюватиметься за принципом «єдиного вікна», який полягає у тому, що в одному органі будуть реєструватися всі права та обтяження на нерухоме майно, як на земельні ділянки, так і на об’єкти, розташовані на них.

Новий підхід щодо побудови системи органів державної реєстрації є виваженим та ґрунтується на тому, що державна реєстрація речових  прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження  державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто, державна реєстрація прав є виключно функцією держави, яка набуває і здійснює свої права та обов’язки через органи державної влади і саме тому орган державної влади і має забезпечувати реалізацію такої функції.

Відповідно до Закону систему органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно складатимуть спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав, який є держателем Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав.

Не слід залишати поза увагою і урегулювання відносин, пов’язаних з моментом виникнення права на нерухоме майно. На відміну від існуючого стану, відповідно до якого Цивільний кодекс України в залежності від способів набуття права власності на нерухоме майно, по-різному визначає момент виникнення права власності на майно (з моменту державної реєстрації права власності на майно, з моменту державної реєстрації договору у державному реєстрі правочинів), з 1 січня 2013 року на законодавчому рівні буде встановлено єдиний момент виникнення прав на нерухоме майно. Моментом виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації є момент їх реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В свою чергу, датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Встановлені і гарантії захисту для власників, які набули право власності до набрання чинності Законом. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав [7].

Запроваджена цим Законом  система реєстрації речових прав ще повноцінно не працює. Наразі доводиться керуватися підзаконними нормативними актами тимчасової дії. Основний з них в цій сфері – Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту № 7/5 від 07.02.2002 року. Відповідно до п. 1.3 даного положення  державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації  у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць [8].

3. Проблеми та становище відносин, що пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно

Встановлені нові гарантії захисту для власників, які набули право власності до набрання чинності Законом. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав.

Однією із нових концептуальних засад у регулюванні відносин у сфері державної реєстрації відповідно до Закону є відмова держави від здійснення державної реєстрації правочинів. Із положень Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» виключені норми, які регулюють відносини, пов’язані з її проведенням.

Законом вказану статтю Цивільного кодексу України викладено у новій редакції (набуває чинності з 1 січня 2012 року), відповідно до якої право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону.

Єдиним критерієм, який залишається незмінним як у випадку  державної реєстрації правочинів, так  і у випадку державної реєстрації прав, що виникають на підставі таких  правочинів, є строк, на який укладено договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що становить не менш як три роки.

Відповідно до ч. 5 ст. 15 Закону державна реєстрація речових  прав на нерухоме майно проводитиметься  в строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію та документів, необхідних для її проведення.

Детально процедура  проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюється  Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету міністрів України від 22.06.2011 р. № 703 (далі - Порядок). Цей документ набрав чинності з 1 січня 2012 р., однак слід очікувати, що дата набрання чинності Порядком буде перенесена відповідно на 1 січня 2013 р.

Відповідно до ч. 11 ст. 15 Закону датою і часом державної  реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної  заяви в органі державної реєстрації прав. Слід зазначити, що ч. 1 ст. 15 Закону встановлено, що реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими етапами процедури реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Прийняттю рішення про проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію. Таким чином, момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви про проведення такої реєстрації співпадають за умови, що відсутні передбачені законодавством підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Важливе значення для  захисту прав власності має і  той факт, що буде створено та забезпечено функціонування єдиної державної інформаційної системи, що міститиме відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав – Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Враховуючи все наведене вище, слід підвести такі підсумки прийняття Закону:

• розширення переліку речових прав, що підлягають державній реєстрації та визначив новий орган державної влади з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;
• концентрація надання послуг з реєстрації речових прав та їх обтяжень як на об’єкти нерухомого майна, так і на земельні ділянки в одному органі – створення єдиної системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;
• відміна необхідності «збирання» виписок та довідок з різних державних реєстрів (реєстр прав власності на нерухоме майно, реєстр іпотек, реєстр правочинів, тощо).

Зміни в порядку та системі державної реєстрації речових  прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачають створення єдиного  реєстру таких прав і передачу функцій та повноважень щодо його ведення єдиному органу - Укрдержреєстру. Закон запроваджує також єдині підходи до визначення моменту виникнення речових прав та усуває подвійність реєстрації, яка існує у зв’язку з необхідністю реєстрації відповідних правочинів.

Також, однією з цікавих  змін є можливість подавати документи  для державної реєстрації в електронній  формі. У запропонованій редакції ст. 16 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень може подаватися до органу державної реєстрації в паперовій або електронній формі. Якщо об'єкт нерухомого майна розташований на території, де діє два і більше органів держреєстрації, заява подається в один з них за вибором заявника. При подачі заяви в електронній формі потрібно надати оригінали електронних документів, необхідних для такої реєстрації, або їхні електронні копії. Тобто, подавши електронну заяву, заявник додає до неї відскановані оригінали або відповідним чином завірені копії. Крім того, на заяву накладається електронний цифровий підпис заявника.

Такий підхід дійсно може полегшити для заявника процес реєстрації: ні черг, ні марно витраченого часу. Але варто пам'ятати, що відповідальність за достовірність наданих документів несе заявник. Правда, це не виключає ризики, пов'язаний з підробкою відсканованих документів. Хоч змінами і передбачається звільнити фізичних і юридичних осіб від сплати державного мита при проведенні державної реєстрації, проте це не зовсім відповідає дійсності. В Декрет про держмито вноситься пункт, пов'язаний зі звільненням від сплати держмита, але в ньому йдеться про державні органи та посадових осіб, а не просто про фізичних та юридичних осіб.

Ще однією істотною зміною є делегування нотаріусам частини повноважень держреєстратора – відповідні зміни будуть внесені до законів «Про нотаріат» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Дослівно нова норма буде звучати так: «Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомістю, об'єктом незавершеного будівництва подається нотаріусу, який вчинив таку дію». Тобто, державна реєстрація прав власності здійснюється нотаріусом при вчиненні ним нотаріальної дії. Правда, заява про реєстрацію прав власності на земельну ділянку, за задумом, буде подаватися державному кадастровому реєстратору, який здійснював реєстрацію цієї ділянки. Суттєвою є і зміна ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким знімається «територіальний» мораторій на реєстрацію обтяжень прав – відтепер така реєстрація буде проводитися незалежно від місця розташування об'єкта [9].

Безумовно запровадження  системи державної реєстрації речових  прав на нерухоме майно в Україні  забезпечить належний рівень захисту прав власності фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно, гарантованих Конституцією України, створення сприятливих умов для розвитку ринкових відносин та поліпшення інвестиційної діяльності  в Україні.

Висновки

Отже, за результатами проведеного  аналізу, який стосується державної  реєстрації прав на нерухоме майно, було вирішено такі важливі завдання:

• під державною реєстрацією потрібно розуміти єдину державну інформаційну систему, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна. Під змістом реєстрації прав на нерухоме майно потрібно розуміти відносини, які виникають між заінтересованою особою та органом, який здійснює таку реєстрацію;
• відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно, регулює значна кількість нормативно-правових актів. Серед таких нормативних актів виділяють: ЗУ «Про державну  реєстрацію  речових  прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  від 01.07.2004 № 1952-IV, ЗУ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 № 1878-VI, Наказ Мін’юсту України про затвердження Тимчасового  положення про порядок реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно від  07.02.2002 № 7/5 та іншими підзаконними актами.
• систему   органів   державної  реєстрації  прав  становить  
  спеціально уповноважений центральний орган виконавчої       влади з питань  державної реєстрації прав  – Міністерство     юстиції України,   що забезпечує реалізацію  державної політики  у сфері державної реєстрації  прав,  та  його  територіальні органи,  які є органами державної реєстрації прав. Держателем      Державного реєстру прав є спеціально уповноважений   центральний орган виконавчої влади з питань державної     реєстрації прав – Міністерство юстиції України. Адміністратором  Державного  реєстру   прав   є   державне   підприємство,                  що належить до сфери управління Міністерства юстиції  
  України, здійснює заходи із створення та супроводження програмного забезпечення Державного  реєстру прав та      відповідає за технічне і технологічне  забезпечення,  збереження     та   захист   даних,   що містяться у Державному  реєстрі прав.
• серед проблем, пов’язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно слід виокремити такі: відсутність єдиної структури нормативних актів, які регулюють реєстрацію, нагромадження великої кількості застарілих норм, які потребують кодифікації; повільний темп реформування системи державної реєстрації прав на нерухоме майно; не підкріпленість нормативних актів, які регулюють державну реєстрацію прав на нерухомість, відповідними процесуальними документами; відсутність чіткої системи поетапного реформування відносин, пов’язаних з державною реєстрацією прав на на нерухоме майно.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Конституція України //Відомості Верховної ради України, 1996.
2. Цивільний кодекс України: чинне законодавство зі змінами та доповненнями станом на 20 січня 2010 р.: (офіц. текст). – К.: Паливода А.В., 2010. – 328 с.
3. Закон України «Про державну  реєстрацію  речових  прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: Відомості Верховної Ради України від 01.07.2004 № 1952-IV
4. Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»: Відомості Верховної Ради України від 11.02.2010 № 1878-VI
5. Наказ Мін’юсту України «Про затвердження Тимчасового  положення про порядок реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно»: Відомості Верховної Ради України зі змінами та доповненнями від від  07.02.2002 № 7/5
6. Віталій Крупельницький: Українська Юридична Група «Оптіма» [Електронний ресурс]: http://optimagroup.com.ua/ua/reestratsiya-prav-na-neruhomist.html
7. В.О. Сіра «Зміни в системі державної реєстрації речових               прав на нерухоме майно» [Електронний ресурс]: http://pravotoday.in.ua/ua/press-centre/publications/pub-561/
8. Дмитро Гарний «Реєстрація права власності на нерухоме майно» [Електронний ресурс]: http://www.dtkt.com.ua/show/3cid02055.html
9. Єгор Желтухін «Реєстрація землі та нерухомості: уряд           спрощує процедуру реєстрації» [Електронний ресурс]: http://www.pozovna.com.ua/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D1%96%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/836-reiestratsiia-zemli-ta-nerukhomosti-uriad-sproshchuie-protseduru