Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

 

ТЕМА: «Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России»

ОГЛАВЛЕНИЕ:

                                                                                                                                              Стр.

      Введение  --------------------------------------------------------------------------------------------3

Глава 1.  Теоретические основы ипотечного кредитования 

1.1 Особенности  ипотечного рынка и анализ  моделей организации

     ипотечного  кредитования в зарубежных странах; первичный и вторичный                          рынок  закладных-----------------------------------------------------------------------------------6

1.2 Механизм  заключения ипотечного кредита; объекты, субъекты и виды                   ипотечного кредитования--------------------------------------------------------------------- --15

Глава 2.  Ипотека в России

2.1 История ипотечного  кредитования в России------------------------------------------- 26  

2.2 Организационно-правовые  основы развития ипотеки в  России------------------ --33

Глава 3.  Перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1 Анализ развития  и проблем ипотечного кредитования  в России----------------- --37

3.2 Традиционный  и нетрадиционный  пути российской  ипотеки; проблемы                    участия банков в ипотечном кредитовании; ипотека в российских регионах------- -53

     Заключение---------------------------------------------------------------------------------------- --67

     Список используемой литературы--------------------------------------------------------------70

    Приложения------------------------------------------------------------------------------------------71

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Жилье нужно всем, и это не требует никаких доказательств. В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30 и 45 метрами на одного человека, причем в США – это 64 метра.

Обеспеченность жильем в России достаточно низкая. Средний показатель составляет 18,9 метров. Однако только около 11% населения имеет жилье такой или большей площади, остальные проживают в несравнимо худших условиях : так, около трети населения обеспечено общей жилой площадью менее 9 метров на одного человека. При этом строительство жилья каждый год уменьшается. В настоящее время ввод квартир составляет около 400 тысяч в год. При довольно грубом подсчете ежегодно в среднем менее чем одна семья из 100 приобретает новую квартиру. По самым последним данным, в России около 6,3 миллионов семей - очередников. Если продолжать строить такими темпами, то более трех десятилетий необходимо для обеспечения жильем официально признанных очередников на приобретение жилья при условии, что они будут получать всего 50% вводимого жилья !*

Причем ситуация с жильем усугубляется серьезной проблемой старения жилищного фонда. Сегодня ежегодный объем нового строительства составляет немногим более 1% существующего общего жилищного фонда, и это не только не удовлетворяет потребности населения в жилье, но и крайне отрицательно сказывается на качестве жилищного. Если учесть его реальное состояние, постоянное амортизационное выбытие, острейшую необходимость капитального ремонта значительной его части, то положение с жильем можно назвать катастрофическим. 

Происшедшие за последние годы кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе страны вызвали резкие изменения источником финансирования жилья. Острейшая потребность в жилье очень больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные наличные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития жилищного сектора достаточно убедительно показывают, что без использования всех возможностей института в России уже не обойтись.

Однако становление системы жилищного кредитования в России в настоящее время осложнено целым рядом обстоятельств, а также отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Если во всем мире институт ипотеки формировался в течение столетий,  в России в крайне сжатые сроки необходимо решить огромный блок вопросов, причем в очень сложных экономических условиях.

Ситуация, которая сложилась в настоящее время в России, очень напоминает экономическую ситуацию в США в 20-е годы, и в частности в области долгосрочного

*[17.ст.44]

 

 

кредитования : это дорогие и короткие кредиты, высокие кредитные ставки, применение

неэффективных кредитных технологий, недостаточность долгосрочных средств у кредитных институтов, крах кредитно-финансовых учреждений, а также ряд других специфических моментов, присущих тому времени.

Поэтому опыт выведение экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 годов представляет живой интерес для нашей страны.

Реформы, проводимые американским правительством в области жилищного инвестирования, дали возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. Более того, реформирование позволило создать современную уникальную систему жилищного инвестирования с сильно обновленной инфраструктурой, новыми мощными финансовыми технологиями в области жилищного кредитования и инвестирования. Реформы, направленные в основном на повышение массовой доступности ипотечного кредита и через ипотечное кредитование на увеличение жилищного инвестирования в значительных объемах, а следовательно, и позитивное развитие общих инвестиционных процессов, существенно сказались на всей экономике США .

Несомненно, эти реформы (а также опыт в области ипотечного кредитования других стран) заслуживают самого тщательного изучения и  
анализа, выявление характерных черт американской ипотеки, ее особенностей, специфики и влияния на всю экономику.

Все это необходимо для того, чтобы заново в течение десятилетий не изобретать в России «велосипед», а главное, не делать тех ошибок, которые возникают в процессе становления и эволюции ипотеки и с которыми мы также неминуемо столкнемся.

На примере проведения в США в сложных экономических условиях жилищных и финансовых реформ, включающих правовые, институциональные, управленческие, технологические и другие аспекты, рассмотрим весь блок вопросов, связанных со становлением эффективной американской системы ипотечного кредитования, жилищного инвестирования. Несомненно, анализ становления эффективного жилищного инвестирования в США позволяет оценить масштаб реформ жилищного инвестирования в России.       

       Организация  доступного жилищного финансирования  является важнейшим элементом  реформы жилищного сектора в  национальной экономике России. Инвестиции в жилищное строительство  традиционно представляет собой  существенный компонент капитальных вложений в целом. Приватизация жилья, которая производилась в 90-х годах и производится до сих пор, имела своим результатом быстрое развитие рынка жилья. Под рынком жилья следует понимать систему экономических отношений, связанных с потоком прав владения, распоряжения жилыми объектами на эквивалентной основе. Бесплатная или почти бесплатная приватизация государственного жилья увеличивает, количество семей, способных мобилизовать крупную первоначальную сумму, продав свои недавно приобретенные квартиры. Однако большинство из них скорее всего также понадобиться в случае покупки новой квартиры.

В этих условиях предоставляется необходимым увеличить платежеспособный спрос на дома и квартиры через механизм долгосрочного ипотечного кредитования. К тому же стимулирование спроса на жилье позволит сократить ту часть денежной массы в обращение, которая направляется сегодня на скупку ограниченных товарных запасов с целью защиты накоплений, уменьшить инфляционное давление на потребительский рынок.

Расширение долгосрочного жилищного кредитования в России – очень непростая , но очень важная, даже первоочередная задача, которая поможет решить такой очень знакомый  и насущный для большинства россиян  жилищный вопрос.

 Целью данной  работы, является  анализ состояния  ипотечного кредитования в России и выявление путей наиболее и путей наиболее эффективного его развития.

 Для достижения  поставленной цели в данной  работе поставлены и решены  следующие задачи:

- раскрыты сущность, виды, модели ипотечного кредитования  и механизм их реализации;

- проанализирован  зарубежный опыт организации  и развития ипотечного кредитования  с целью его применения в  российской экономике;

- обозначена  проблема привлечения долгосрочных  ресурсов для ипотечного кредитования;

- проанализированы  изменения в законодательной базе связанной с ипотечным кредитованием.

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.  ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1 Особенности ипотечного  рынка и анализ моделей организации  ипотечного кредитования в зарубежных  странах; первичный и вторичный рынок закладных.

Особенности ипотечного рынка.

             Операции по ипотечному кредитованию  формируются в отдельную экономическую  категорию- ипотечный рынок. От других

рынков его отличает:

- долгосрочность выдаваемых  кредитов ( от 10 до 30 лет);

- обеспечение кредита  недвижимым имуществом, чаще всего- жильем, приобретаемым на кредитные  средства;

- относительно низкие  процентные ставки по ипотечным  кредитам;

- низкая доходности и  высокая надежности ипотечных  ценных бумаг;

- наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

              Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие  приобрести на кредитные средства  жилье; с другой стороны , банки  и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

              Кроме того, к участникам рынка  долгосрочного ипотечного кредитования  относятся продавцы жилья ( физические  и юридические лица ), органы государственной регистрации права на недвижимое имущество  и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

               Финансовые средства, привлекаемые  для ипотечного кредитования, тоже  имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

                Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и  предприятий на счета в банков ( это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах ). А во-вторых, та называемые «оптовые» источники- в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники  являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их  фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

                 Когда сравнивают условия предоставления  различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на :

- допустимый размер кредита;

- срок кредита;

- условия погашения кредита;

-размер процентной ставки;

- размер регулярного  платежа.

Рассмотрим роль процентной ставки и ее зависимость от внешних факторов.

Процентная ставка - это цена, стоимость кредита - это средства, которые заемщик выплачивает за предоставленный ему кредит.

Процентной ставкой принято называть годовую процентную ставку, следовательно, месячная процентная ставка равна годовой, деленной на двенадцать. А полная плата за кредитные услуги в период кредитования складывается из суммы годовых оплат за стоимость кредита.

Процентная ставка зависит от многих рыночных составляющих. В частности, стоимость кредита в первую очередь включается стоимость приобретения финансовых средств кредитующей стороной - депозиты, займы у других банков.

Ставка по кредиту зависит во многом от степени риска, который в свою очередь определяется условиями, видом, сроком кредитования.

          Если предлагается высокая процентная  ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка буден ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери при инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены,  вряд ли удастся только с помощью искусственного снижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

             Максимальные сроки кредитования  напрямую зависят от того, насколько  стабильной и предсказуемой оценивают  банки ситуацию в стране.

             Допустимый размер кредита рассчитывается  исходя из размера дохода будущего заемщика.

             Размер регулярного платежа зависит  от дохода заемщика. Но на него  еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший  размер дохода необходим для  выдачи одинакового по размеру  кредита, т.к. количество платежей  по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

            Условия погашения кредита - это, по сути, применяемый банком вид  ипотечного кредита: с фиксированной  или переменной ставкой процента, с аннуитетными ( равновеликими ) платежами  или меняющимися от начала к концу срока кредитования.

             Ипотечные кредиты могут предоставляться  под залог как жилой, так и  коммерческой недвижимости.

             Обычно кредиты под залог жилой  недвижимости отличают меньшие  объемы каждого кредита, но большее  количество заемщиков. Это и понятно: кредиты выдаются в основном под залог квартир в городской местности, а большинство квартир стандартны, их оценка не представляет существенной сложности.

               Кредиты под залог коммерческой ( приносящей доход ) недвижимости менее стандартизированы. Объекты коммерческой недвижимости гораздо чаще, чем жилой ,  отличаются уникальностью ( по месторасположению, площади объекта, наличию или отсутствию обременений и т.д.). сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к.  предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокий процент.

Модели ипотеки .

            Обычно операции на ипотечном  рынке осуществляются в два  этапа.

             На первом этапе, называемом первичным  рынком, происходит предоставление  кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

          Основные способы рефинансирования  кредитов сводятся либо к полной  уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации ( получается два уровня- банк и специализированная организация ), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе ( один уровень-банк ).

          Когда права требования по  кредитам ( закладные ) уступаются специализированной  организации, она объединяет однообразные  закладные а пулы и уже под  залог пулов выпускает собственные  ценные бумаги.

          Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования- двухуровневая ( классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

 

           Классическая модель организации ипотечной системы была создана  и получила  наиболее широкое развитие США. ( Приложение 1) Как известно,  толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов ХХ века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры- Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов,- которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году- ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация , «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. Фэнни Мэй  выкупала у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованные ипотечные кредиты и тем самым развивала вторичные ипотечные рынки.

                    Значение созданных в 30-х годах прошлого века структур велико и сейчас. Они регулируют и поддерживают вторичный ипотечный рынок и своей деятельностью оказывают влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.

                В отличии от классической  модели ипотечного кредитования , при одноуровневой модели банк, который выдавал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой стороны- недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.( Приложение 1 )

   Одноуровневая  система в большей степени  распространена в странах Западной  Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря  решению правительства, а в процессе  естественной эволюции европейской кредитной системы.

                Процесс выпуска ипотечных облигаций  банками регулируется специальными  законами и контролируется органами  банковского надзора. А деятельность  самих банков ограничена узким  перечнем низкорискованных операций.

  В отличие  от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контактных строй сбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами, поэтому понять его русскому человеку несложно: сначала в специализированном банковском институте, который называется стройсберкассой, по графику накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, затем из средств самой стройсберкассы выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. Средства от возврата кредита и от накопления позволяют приобретать квартиры тем, кто заключил сберегательный контракт позднее.

              Система стройсбережений наиболее развита в Германии. Иногда ее также называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

               Следует признать, что с точки  зрения экономического прогресса  наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже  выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг  ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развития общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

             С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно- исторических и правовых традиций, классическая модель  чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

               Единая позиция всех участников  рынка о том, какую модель ипотечного  кредитования лучше внедрять  на российском рынке, окончательно  не сформирована до сих пор.

               Официально в России за основу принята двухуровневая  модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра  и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

               С введением закона « Об  ипотечных ценных бумагах». В  котором предусмотрена возможность  банками самостоятельно выпускать  закладные листы, стало возможным  активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

                Кроме того, активно развиваются  жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образцу  немецкой системы контрактных  сбережений.

                Поэтому сейчас сказать однозначно  какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

 

                                   Первичный и вторичный рынок закладных.

В жизни часто встречаются случаи, когда название того или иного предмета или явления неполно, нечетко или искаженно отражает его содержание или развернутое определение. В значительной мере это имеет место и по отношению к понятию «первичный рынок закладных», которое не дает ясного представления о его содержательной сути.

В сущности первичный рынок закладных – сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных юридических и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости.

Основными субъектами (действующими лицами) рынка являются ипотечный банк (кредитор) и ссудозаемщик (заемщик), который в силу своего зависимого положения выступает в роли клиента банка.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято также называть закладной.

 Закладная – это документ, удостоверяющий временную передачу права собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности на него до погашения ипотечного кредита принадлежит банку.

Рис 1. Субъекты и инструменты первичного рынка закладных.

[16; ст. 79]

 

 

 

 

 

 

 В закладной, которая  подлежит государственной регистрации, подробно описывается предмет  залога. Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору представляется оправданным, так как залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием кредит.

 

 

 

Рис 2 .Стандартная схема появления закладной на первичном рынке.

[16; ст. 83]

 

 

 

 

 

 

 

 

На отношение между ссудозаемщиком и ипотечным банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной могут влиять общий социальный статус и имущественное состояние клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке недвижимости,ее прогноз на перспективу и ряд других факторов.

Однако несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условиях для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема

Реализация указанных  процедур в совокупности с надлежащим исполнением обязательств по своевременному возрасту кредита и уплате процентов за его использование в сущности исчерпывает потребности клиента в его взаимоотношениях с ипотечной системой.

В отличие от ссудозаемщика этого нельзя сказать про ипотечный банк. Для него реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотек. Другой, не менее важной стороной деятельности ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он был бы в состоянии предложить клиентам.

Для решения этой задачи в сколько-нибудь существенном размере у банка, как правило, нет иных средств, кроме продажи всех или части из имеющихся в его портфеле закладных другим профессиональным участникам ипотечного рынка.

Предложение ипотечным банком своих закладных другим инвесторам является своего рода мостком из первичного рынка закладных во вторичный, деятельность которого организуется на иной основе.

Вторичный рынок закладных – это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

 

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

1) ипотечные банки и иные кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечного кредитов;

2) мощные эмиссионно-финансовые корпорации (ЭФК), обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;

3) инвесторы в лице  коммерческих банков, пенсионных  фондов, страховых компаний, граждан и т. п., приобретающие у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги.

 

Рис 3 . Субъекты и инструменты вторичного рынка недвижимости. [16; ст. 85]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

             Для понимания общей логики  функционирования вторичного рынка  закладных ключевое значение имеет четкое выявление мотивов поведение на нем каждого субъекта этого рынка. Обычно ипотечный банк, выходя на вторичный рынок, преследует две очевидные цели, а именно – пополнить свой кредитный портфель «живыми» деньгами в обмен на закладные с предусмотренным доходом и при этом сохранить за собой маржу по этим закладным.