Рынок недвижимости , его субъекты и объекты

1

Тема:  Рынок недвижимости , его субъекты и объекты.

Содержание

Основные особенности рынка недвижимости                                                                                   

Субъекты рынка недвижимости                                                                                                               

Объекты недвижимости и их классификация                                                                                   

Основные особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С абстрактной точки зрения рынок недвижимости можно представить как фактический поток сделок с недвижимостью, с интересами и правами на недвижимость, а также поток информации, касающихся таких сделок.

Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения, что обуславливает тесную взаимосвязь рынков недвижимости и финансов. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он используется для производства товаров или услуг, сдается в аренду, перепродается и т.п. В этом случае он взаимодействует также с рынками товаров, труда. Поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными потребительскими свойствами: степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, материалом изготовления, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, его инфраструктурой и экологическими особенностями. Для жилой недвижимости важен вид из окна, близость к центру, метро, месту работы, этаж на котором находится квартира и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как она в силу перечисленных потребительских свойств имеет высокую цену. Указанные обстоятельства приводят к формированию практически индивидуальных цен на каждый объект недвижимости.

Информация о рынке недвижимости является не такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Рынок недвижимости более локализован, чем другие рынки, его объекты не могут быть перемещены и подвержены воздействию физической среды. Объекты недвижимости более дифференцированы по своим характеристикам (каждый участок земли имеет свои уникальные свойства; один и тот же тип жилья, расположенный в разных местах, будет иметь разную ценность).

Рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

– по использованию: жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

– по географическому фактору: местный, городской, региональный, национальный, мировой;

– по цене: покупатели жилья стоимостью, например, 150 000 … 200 000 $ будут иными, чем покупатели жилья стоимостью 15 000…20 000 $;

– по качеству: квартиры одного и того же типа с ремонтом «евростандарт» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем с обычным ремонтом, хотя обе могут находиться даже в одном доме;

– по инвестиционной мотивации: как средство сохранения капитала, как выгодное вложение для получения дохода в будущем и т.д.;

– по типу прав собственности: неограниченные права собственности, сервитуты, право на аренду, участие в кондоминиумах, право хозяйственного владения, право оперативного управления, право пожизненного владения, право постоянного пользования, другие виды прав.

Существующие классификации рынка недвижимости представлены на Рисунке 1.

Рис.1. Классификационная схема видов рынка недвижимости

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Поэтому открытая публичная информация по ним часто бывает неполной или неверной.

В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего один или несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов уникального назначения.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо различать понятия: потребительная стоимость, стоимость и рыночная стоимость.

Под потребительной стоимостью понимается полезность недвижимости, выраженная совокупностью ее потребительских характеристик. Потребительная стоимость является носителем стоимости объекта недвижимости и выступает в виде вещественного содержания богатства. Часто потребительская стоимость может не иметь количественного выражения, а описываться качественными характеристиками.

Стоимость имеет количественное выражение и представляет собой денежный эквивалент объекта недвижимости. Под стоимостью понимается величина затрат, необходимых для того, чтобы создать объект, схожий с оцениваемым (стоимость земли, материалов, строительства и т.д.)

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи недвижимости на данный момент времени на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Рыночная стоимость – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса.

Рыночная стоимость – это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Поэтому необходимо различать понятия «рыночная стоимость» и «рыночная цена».

Рыночная цена – это договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.

Различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой объясняется тем, что для того, чтобы цена была равновесной, необходимо соблюдение ряда условий, которые в реальной сделке достаточно часто нарушаются.

К таким условиям относятся следующие:

1. Рынок, должен быть открытым, конкурентным и позволять свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов недвижимости.

2. Покупатели и продавцы типичны по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним влиянием, разумно осторожны, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.

3. Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для покупателей.

4. Оплата сделки производится теми способами, которые соответствуют стандартам рынка, т.е. покупатель использует типичные для данного рынка условия финансирования.

В реальной жизни эти допущения часто нарушаются (покупатели не обязательно хорошо информированы, свободны от влияния или действуют независимо и т.п.).

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

– установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

– регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

– коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

– санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

– стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

– социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

− Российская Федерация;

− субъекты Российской Федерации;

− муниципальные образования;

− юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

− физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) появились недавно и существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Они строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг посредника, т. е. примерно на 8% и выше. Сегодня ситуация на рынке меняется: агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Отказываясь от части прибыли, строительная организация получает определенные выгоды: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Продавец-посредник может помочь строительной организации определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 10-15%, чем это предполагалось первоначально.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

− консультантов по сделкам с недвижимостью;

− брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим целый комплекс услуг на рынке. Часть наиболее удачных и профессиональных агентств недвижимости становятся риэлтерами (риэлтерскими фирмами).

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой.

Функции риэлтерских фирм:

− посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

− операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах;

− услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости

− услуги по рассрочке покупки недвижимости;

− долевое участие в строительстве жилья

− обмены с доплатой;

− др.

Оценщики. Профессия оценщика была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации.

Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

− оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

− оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

− оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

− оценка инвестиционного проекта;

− оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

− оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах;

− др.

Институт оценки недвижимости в России развивается по следующим направлениям:

1. Государственные структуры.

2. Общественные организации оценщиков.

3. Фирмы, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Девелопер – это профессиональный предприниматель-застройщик. В общем понимании девелопер это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов. Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Инвесторы. Прежде всего, следует отметить, что методы инвестирования на рынке недвижимости по своей форме могут быть прямыми и косвенными.

Покупка недвижимости на аукционных и тендерных торгах, в соответствии с частным договором – эти и подобные методы инвестирования относятся к прямым.

К косвенным методам инвестирования на рынке недвижимости относят покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, а также ценных бумаг пенсионных и страховых фондов, активы которых также составляет инвестиционная недвижимость.

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативными инвестициями на фондовом рынке, имеет следующие отличительные характеристики:

− неделимость : прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость; это делает рынок инвестиций в недвижимость недоступным для частных инвесторов, а инвестиции – затруднительными без привлечения заемного капитала, доступность которого неравнозначна для различных инвесторов;

− неэластичность предложения : запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен; в силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;

− невысокая ликвидность : продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

− относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

− особые проблемы управления : инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, незнакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;

− особые риски , которые присущи недвижимости, как объекту инвестиции, в общем случае включают: риск физического повреждения в результате воздействия природных и техногенных факторов; риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;

− бессрочность : инвестор интереса полного права владеет частью того, что всегда есть и будет – не изнашивающейся землей и зданиями, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;

− др.

Объекты недвижимости и их классификация

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1.  Функциональному назначению:

        земельные участки, предназначенные для застройки;

        природные комплексы (для  эксплуатации);

        постройки

o         комнаты и квартиры;

o         здания и помещения под магазины и офисы;

o         частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);

o         производственные помещения, склады;

o         прочие

2. По происхождению

        Земельные массивы

        Отдельные земельные участки.

        Комплексы зданий и сооружений

        Жилые многоквартирные дома

        Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)

        Подъезд (секция).

        Этаж в подъезде.

        Квартира.

        Комната.

        Летняя дача

        Комплекс административных зданий.

        Здание.

        Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к эксплуатации

        Готовые объекты.

        Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.

        Объекты, требующие завершения строительства.

Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

        неспециализированная недвижимость;

        специализированная недвижимость.

Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).

Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

В свою очередь, она делится на:

        недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.

        здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий пероид времени.

Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.

Список использованной литературы

1.      Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.

2.      Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: Учеб. пособие / И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, Е.Н. Лебедева, О.В. Минина; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Новосибирск: НГАСУ, 2008. - 196 с.

3.      С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4.      А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости учебное пособие 2011

5.      Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.

6.      Экономика недвижимости.  Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО "ИПЭВ", 2009. — 304 с.

7.      Экономика рынка недвижимости.   Цыганенко В.С. СПб.: СПбГУИТМО, 2008. — 120 с.

8.      Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 2009. - 145 с.

9.      Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2007. – с.