Рынок недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                         Реферат

 

 

на тему: Рынок недвижимости

по дисциплине: Экономика недвижимости

 

                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                       Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Понятие и сущность рынка недвижимости……………………………4

Глава 2. Субъекты рынка недвижимости………………………………………..8

Глава 3. Функции рынка недвижимости……………………………………….14

Глава 4. Инфраструктура рынка недвижимости………………………………16

Заключение……………………………………………………………………….21

Список использованных источников…………………………………………...22

Приложения……………………………………………………………………...23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 Введение

 

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продаж и, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Цель работы: изучение рынка недвижимости.

Задачи работы:

- рассмотреть понятие и сущность  рынка недвижимости;

- изучить субъекты и функции  рынка недвижимости;

- рассмотреть инфраструктуру рынка  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           Глава 1. Понятие и сущность рынка недвижимости

 

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].

 «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости [4].

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Можно привести следующие встречающиеся в литературе определения рынка недвижимости:

- это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

- это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

- средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкретного спроса и предложения.

- сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости; экономических субъектов; оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком; и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) [3].

        Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев [2].

         Существующие классификации рынка недвижимости представлены на рис.1 в приложении 1.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости  – совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10…15 % преодолима, то, когда она достигает 50 %, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1–1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости [2].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                           Глава 2. Субъекты рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

- развития (создания) объектов недвижимости;

- управления (эксплуатации) объектами  недвижимости;

- оборота прав на ранее созданную  недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 2, прил. 2). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка [2].

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

- органы государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок  с нею;

        - организации, регулирующие градостроительное  развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление  землеотвода;

        - федеральные и региональные  органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и  согласованием градостроительных  планов застройки территорий  и поселений, созданием градостроительного  кадастра, выдачей разрешений на  строительство;

       - органы экспертизы градостроительной  и проектной документации, занимающиеся  утверждением и согласованием  архитектурных и строительных  проектов;

        - органы, ведающие инвентаризацией  и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся  надзором за строительством и  эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

- предприниматели, в качестве которых  могут выступать юридические  или физические лица, осуществляющие  коммерческую деятельность на  рынке в соответствии с законом;

- инвесторы, осуществляющие вложения  собственных, заемных или привлеченных  имущественных, финансовых, интеллектуальных  и других средств в форме  инвестиций в объекты недвижимости;

- риелторы (брокеры), оказывающие услуги  продавцам и покупателям при  совершении сделок с объектом  недвижимости;

- застройщики, владеющие на правах  собственности или аренды участком  земли и принявшие решение  о создании и развитии объектов  недвижимости с привлечением  подрядчиков и соинвесторов;

- девелоперы, разрабатывающие функциональную  концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

- редевелоперы, занимающиеся развитием  и преобразованием территорий (вторичной  застройкой);

- заказчики, осуществляющие реализацию  инвестиционных проектов. Ими могут  быть как застройщики, так и  назначенные ими лица (инвесторы  и др.);

- страховщики, занимающиеся страхованием  объектов, сделок, профессиональной  ответственности;

- управляющие проектом, выполняющие  общее планирование, координацию  и контроль за реализацией  проекта от начала до завершения  с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся  финансовым управлением и технической  эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры), занимающиеся  финансированием операций на  рынке недвижимости, в том числе  ипотечным кредитованием;

- аналитики, выполняющие исследование  рынка недвижимости и подготовку  информации для принятия стратегических  решений по его развитию;

- участники фондового рынка, занимающиеся  созданием и оборотом ценных  бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных  при ипотечном кредитовании и  пр.);

- маркетологи, специалисты по связям  с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги  на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным  технологиям, обслуживающие рынок  недвижимости, информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся  на тематике рынка недвижимости;

- юристы, осуществляющие юридическое  сопровождение операций на рынке  недвижимости;

- специалисты в области обучения  и повышения квалификации персонала;

- другие специалисты – сотрудники  и члены национальных и международных  профессиональных объединений рынка  недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей [5].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  Глава 3. Функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (табл. 1, прил. 3) [3].

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства вложения в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Можно выделить следующие основные факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости [3]:

1. Политическую и финансовую  нестабильность.

2. Политика власти на первичном  рынке.

3. Криминогенную обстановку на  рынке.

4. Несовершенство законодательства.

 

                       Глава 4. Инфраструктура рынка недвижимости

 

Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций – инфраструктурная база, т. е. совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.

Уровни инфраструктуры различны:

- народнохозяйственный – макроуровень (на уровне национального рынка  недвижимости);

- региональный (рынок недвижимости  отдельного региона);

- локальный (отдельный сектор рынка  недвижимости);

- объектный (отдельный объект недвижимости).

В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились четыре подхода:

- инженерно-технологический (с точки  зрения профессиональных деятелей);

- трансакционный (психолого-поведенческий);

- рыночный и макрорыночный (рассматриваются  с точки зрения специалистов  по теории рыночной экономики);

- социальный (с точки зрения  общественных деятелей).

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, обеспечивающих распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей. Основные задачи:

1. Разработка и внедрение стандартов  описания объектов недвижимости  системными аналитиками с участием  профессионалов-практиков.

2. Создание исследователями рынка  недвижимости с участием специалистов  в области информационных технологий  единого информационного пространства  рынка недвижимости и обеспечение  его информационной открытости.

3. Формирование и законодательное  закрепление эталонных требований  к объектам недвижимости и  профессиональной деятельности  на рынке недвижимости; разработка  инструктивных и регистрационных  документов, регламентирующих сделки  на рынке недвижимости (осуществляют  государственные органы, регулирующие  рынок недвижимости, при инициативном  участии и контроле саморегулируемых  общественных объединений, профессионалов  и специализированных исследовательских  организаций).

4. Формирование банков данных  эталонных технологий деятельности  на рынке недвижимости и механизмов  их тиражирования среди профессиональных  участников рынка недвижимости (выполняют  общественные профессиональные  объединения, коммерческие и некоммерческие  исследовательские организации).

С точки зрения трансакционного подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов, обеспечивающих наименее затратный доступ участников рынка недвижимости к необходимым ресурсам.

Применительно к рынку недвижимости, трансакционные издержки – это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.

Основные задачи:

1. Формирование и внедрение профессиональных  норм и стандартов взаимоотношений  участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты  на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения  переговоров, принятия решений, правового  закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных  прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители  агентств, менеджеры, психологи, специализированные  подразделения общественных объединений, подразделения и организации  систем профессионального обучения.

2. Создание института инфраструктуры  рынка недвижимости для координации  действий участников рынка недвижимости, исследования и анализа, контроля  и регулирования на рынке недвижимости.

3. Формализованное описание профессиональных  норм и стандартов взаимоотношений  участников рынка недвижимости  и тиражирование их в профессиональной  среде.

Методологический подход рассматривает инфраструктуру рынка недвижимости как набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач. Основными задачами при этом являются:

1. Создание системы мониторинга  и исследования процессов функционирования  рынка недвижимости, выявление путей, способов и средств реформирования  и развития рынка (осуществляют  исследовательские подразделения  саморегулируемых общественных  объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские  организации рынка недвижимости).

2. Создание специализированных  государственных саморегулируемых  общественных и коммерческих  институтов управления развитием  рынка недвижимости:

- органа координации усилий  государственных учреждений и  ведомств, цели которых направлены  на развитие рынка недвижимости;

-специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;

- саморегулируемых общественных  организаций, профессиональных и  потребительских союзов рынка  недвижимости;