Рынок недвижимости в России. 2

Содержание

Введение

Сейчас россияне активно инвестируют свободные деньги в недвижимость, и ее цена растет. Цены на строящееся жилье за последний год подскочили почти на 10% (правда, за предыдущий год они упали на столько же), и сейчас Россия по темпам роста цен на недвижимость, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, вышла на четвертое место в мире в рейтинге из 54 стран. Но в случае кризиса цены на нее рухнут - это называется эффектом «лопнувшего мыльного пузыря». Что грозит не только обвалом строительного сектора экономики, но и потерей денег для многих россиян.

Недвижимость уже сейчас переоценена не менее чем в два раза, считают эксперты. При этом цены продолжают расти: в августе квадратный метр жилья в столице стоил 4 957 долларов, а в сентябре - уже 5 014, свидетельствуют «Индикаторы рынка недвижимости». В итоге всего лишь за год стоимость московской квартиры выросла на 18%.

Завышенные цены на жилье связаны с монополизацией рынка и коррупцией. Стройматериалы и подключение к коммуникациям обходятся застройщикам очень дорого из-за монополистов, также во всем строительном цикле присутствует «коррупционная рента». По оценкам экспертов, коррупция обходится покупателю недвижимости прибавкой в 10%-25% к стоимости. Самым надежным инструментом сбережения денежных средств.

Актуальность работы в том, что на российском рынке  недвижимости цены растут как «мыльный пузырь», квадратные метры переоценены вдвое, поэтому необходимо досконально исследовать этот рынок, прежде чем совершать сделки.

Цель работы – рассмотреть  рынок недвижимости в России.

Задачи: изучить классификацию  рынка, выделить участников, проанализировать итоги и перспективы.

1. Классификация рынка недвижимости в России

Согласно Российскому  законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

 - рынок жилья

 - рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых  возможно проживание человека.

Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству.

Рынок жилья традиционно  классифицируется следующим образом:

а) рынок покупки / продажи  недвижимости;

б) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи  в свою очередь можно разделить  на:

1. Первичный рынок  — это рынок жилых объекты,  которые впервые предложены на  рынке жилья, или находятся  в стадии строительства. 

2. Вторичный рынок  — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее.

Действия, которые можно  совершить над объектами, принадлежащим  к первым двум типам рынков —  полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Pынок жилой недвижимости  можно классифицировать основываясь  на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России:

- частная собственность - приватизированные квартиры,

- кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе,

- униципальная собственность - собственность города, района.

Oбъекты недвижимости  могут классифицироваться по  нескольким характеристикам:

a)по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.,

б) по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.,

в) по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.

Интересный и достаточно распростаненный способ классификации  жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные - монолитные дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома.

Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно  – и цена, сильно различаются, что  позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти  не используется такая классификация, разве что в последнее время  выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью  экологически чистых материалов и требуют  минимальное количество ресурсов для  эксплуатации. Дома такого типа Особенно распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.

В США применяется  классификация жилья по типу домов: family house российский аналог – коттедж,

town house – совмещенные  многоуровневые квартиры повышенной комфортности - таунхаусы,

apartments - обычные квартиры.

В Российской практике рынок  недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

2. Участники рынка недвижимости

Можно выделить следующие  группы участников:

- основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

- посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.

- агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное - обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;

- информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет сайты.

B России самые крупные  агентства недвижимости, оказываеющие широкий спектр услуг – Миэль, Бест-Недвижимость, Penny Lane Realty.

Примером информационных площадок в России могут служить  сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из  рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом».

- инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.

Существует множество  компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости.

Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.

Организации, которые  оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные  общества, юридические конторы, оценщики.

Организации, опеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации.

России пока это направление  только зарождается, за рубежом –  находится на достаточно высоком  уровне.

Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для  более последовательного представления их интересов.

Важный участник рынка  недвижимости – государство, функция  которого – регулировать рынок и  устанавливать правила игры.

Следует отметить, что  в США государство активно  поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок, и дешевых кредитов.

Государство не только облегчает  процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого - tax-deferred exchange. Таким образом, часть неуплаченного налога по сути «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома.

В разных странах правила  поведения на рынке недвижимости определяются по-разному. Например, в  России большая часть такого рода отношений регулируется Гражданским  Кодексом, в то время, как в Великобритании, например, есть множество различных актов: Housing Act - (1988), Law of Property Act (1994).

Влияние экономических  показателей на рынок жилой недвижимости.

Состояние экономики  оказывает большое влияние на рынок недвижимости.При анализе  рынка недвижимости необходимо учитывать макроэкономические показатели и экономические прогнозы.

Cегодня благосостояние  граждан в России сильно зависит  от экспортообразующих отраслей  и состояния Российской экономики,  которое в свою очередь, зависит от цен на нефть.

Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регионов/городов.

В странах со стабильной экономикой, где цены на недвижимость выражены в национальной валюте, темп роста цен на недвижимость соответствует сумме темпа роста инфляции национальной валюты и темпа приростна валового внутреннего продукта обычно – около 1-3% при ограничении влияния других факторов и постоянном спросе.

Проиллюстрируем эту особенность  на примере покупки квартиры, стоимость  которой составляет $60000 и продажи ее через один год. Если не принимать в расчет другие факторы, а также – считать, что спрос стабилен - неизменен, то какова будет цена этой квартиры?

Можно предположить, что инфляция рубля составит за год 10%, инфляция доллара – 5%, а обменный курс рубля к доллару вырос на 3,5%. Поскольку все расчеты в России производятся в рублях, то в начале года было уплачено за квартиру $60000*(27 - курс рубля к доллару) = 1620000 рублей. Очевидно, что через год при инфляции рубля в 10% покупатель захочет получить за квартиру как минимум на 10% больше, чем за нее было уплачено, то есть 1620000*1.10=1 782 000 рубля. При выставлении квартиру на продажу ее стоимость будет выражена в долларах. Учитывая, что курс доллара в конце года – 26 рублей - на 5% меньше, чем в начале года, цена была назначена продавцом в долларах, равная 1 782 000 / 26,0 = $68 538, что на 14% выше цены, за которую квартира была приобретена в начале года. Таким образом, благодаря тому, что покупательная сила рубля по отношению к доллару увеличилась, цена на объект недвижимости увеличилась не на 10% - как инфляция рубля, а на 14.5%!

Когда темп роста курса доллара  ниже темпа инфляции рубля, произойдет увеличение цены объекта недвижимости в долларах на количество процентов, примерно равное разности темпа инфляции рубля и роста курса рубля по отношению к доллару. Поэтому, Российский рынок недвижимости может быть вдвойне интересен тем инвесторам, которые держат основную часть своих сбережений в валюте, темпы девальвации рубля к которой выше, чем рост обменного курса.

Однако, верно и обратное: высокий  рост курса доллара и низкая инфляция могут оказать понижающее действие на цены на недвижимость. В свете  недавних событий в Ираке это  достаточно актуально, поскольку возможно повышение курса доллара и уменьшение платежеспособного спроса в на недвижимость России в связи с возможным падением стоимости нефти. Поэтому для принятия эффективных инвестиционных решение необходимо внимательно следить за макроэкономической ситуаей и учитывать то влияние, которое она может оказать на динамику цен на недвижимость.

В 2010 году произошли значимые для рынка недвижимости события, последствия которых проявилсь не только в конце 2010, но и продолжали сказываться в 2011 году.

3. Обсуждение итогов

Оценивая самые важные экономические и политические события уходящего года, которые повлияли на рынок недвижимости, большинство специалистов назвали отставку столичного мэра Юрия Лужкова после 18-летнего срока и назначения нового Мэра Москвы.

«Наверное, все участники рынка назовут одним из основных политических событий текущего года смену мэра г. Москвы. Однако, на фоне общей политической стабильности в РФ, я не ожидаю значительных последствий для рынка недвижимости от данной перестановки», рассказывает Игорь Пинкевич. С ним согласен Юрий Хлестаков, при этом, Юрий отмечает, что политика города станет более «федеральной».

Алексей Демьянчук также  отметил, что в масштабах страны в политическом аспекте значимых потрясений, к счастью, не происходило. А что касается Москвы, отставка мэра, конечно же, повлияет на строительный сектор, но как именно, будет видно скорее всего только в следующем году.

Александр Крапин, продолжая  тему, называет некоторые федеральные инициативы московской мэрии, которые, по его мнению, непосредственно повлияют на рынок недвижимости - это отмена некоторых решений городской Администрации старого состава по передаче ряда объектов рынка аффилированным с нею бизнес-структурами, пересмотр отдельных положений Генплана столицы, сокращение в 3-4 раза сроков согласования исходно-разрешительной документации и поиск способов решения транспортных проблем. При этом г-н Крапин отмечает, что инициативы новой московской Администрации участники столичного рынка недвижимости смогли ощутить только в середине первого квартала 2011 года, это связанно тем, что только формирование новой команды мэра продлится 3-4 месяца, то есть практически до февраля следующего года.

Александр Хрусталев, руководитель компании-лидера рынка новостроек, так комментирует смену московской власти – «разумеется, смена власти в Москве заставила многих участников рынка недвижимости действовать с большей осторожностью, многие, насколько мне известно, ожидают, когда политика нового правительства будет более четко обрисована». Также Александр отметил, что «экономика страны стала восстанавливаться – это, безусловно, стало основным трендом для девелоперов в 2010 году. Многие стройки возобновились, причем строительство стало вестись даже более активными темпами, чем до кризиса». Другим важной тенденцией 2010 года, которую назвал г-н Хрусталев стало ухудшение условий по банковским депозитам. Это стало переломной точкой для частных инвесторов, которые вернулись на рынок новостроек.

Мнение Владлена Волошина совпадает с г-ном Хрусталевым, помимо смены руководства Администрации Москвы, он также отмечает стабилизацию рынка недвижимости, добавляя факт ужесточения 214-ФЗ в схеме продаж объектов физическим лицам.

Анализируя спрос и  покупательную способность на рынке  недвижимости в 2010 году, мнения экспертов  разделились. Так Владлен Волошин дал низкую оценку спросу и покупательной способности рынка недвижимости в 2010 году, отметив, что активный спросом пользовалась лишь недвижимость эконом - класса и объекты, сместившиеся в силу кризиса из бизнеса в эконом-класс, а также земельные участки без подряда. Александр Хрусталев, напротив, очень доволен итогами года: «2010 год отличался повышенным покупательским спросом на недвижимость, причем спрос этот был стабилен и не имел ярко - выраженной сезонности, к нам поступало в среднем около 10 000 звонков в месяц и 6000 -7000 звонков в Санкт-Петербурге. Покупательская способность, безусловно, возросла. Подтверждением этому может служить тот факт, что на многих наших объектах в силу более высокой степени готовности выросли цены, а ежемесячное количество сделок по ним осталось прежним». Положительно 2010 год расценивает Игорь Пинкевич. «Конечно, у нашей группы компаний пока только один проект, хотя и очень масштабный проект в сегменте комфорт-класса – это микрорайон Царицыно, но судя по высоким объемам продаж, все обстоит достаточно успешно» отмечает г-н Пинкевич.

Эту же тенденцию подтверждает «аналитический консалтинговый центр  МИЭЛЬ», по их данным, в первом полугодии 2010 года количество сделок на рынке  новостроек превышало количество сделок 4 квартала 2009 года, при этом уровень цен в 2010 году не претерпел существенных изменений, а на рынок вышли новые строительные объекты, например, количество новых стоящихся объектов, появившихся в течение 3-кварталов 2010 года на 24% превышает их количество в аналогичном периоде 2009 года. Владлен Волошин добавил, что 2010 год количество проектов компании «Велес Капитал» в активной стадии реализации увеличилось на 70% по сравнению с 2009 годом. Александр Хрусталев и Юрий Хлестаков оценивают прирост количества строящихся объектов за 2010 год на 30-40%, при этом эксперты уточняют, что здесь учтены не только новые объекты, но и проекты, строительство которых возобновилось в 2010 году.

Алексей Демьянчук считает, что показательный спрос на протяжении всего года имел восходящий тренд, что способствовало росту средней стоимости продаваемых объектов.

Александр Пыпин отмечает тенденцию 2010 году рынка московского вторичного жилья - высокая деловая активность, результатом которой стало высокое число сделок купли-продажи, выше чем не только в кризисные, но и докризисные годы. Тенденция имела все шансы и сохранилась и в 2011 году. По поводу выхода на рынок новых застройщиков, Александр считает, что девелоперы сейчас стоят перед сложным выбором времени и точек вхождения в рынок, в связи с тем, что не известна политика нового руководства города в области градостроительства. Например, не понятна будущая политика в области реконструкции районов старого жилья, в связи с чем трудно определить доходность и риски покупки квартир в домах «под снос».  Не меньшую интригу создают и возможные перспективы изменения на рынке оборота земельных участков в городе, порядка подготовки коммуникаций к строительству, порядка социальных отчислений городу. «Возможно, по подобию ряда городов, уменьшилась нагрузка на строителей, что привело к концу 2011 года к выходу на рынок в нулевой стадии новых проектов с рекордно низкой начальной стоимостью продаж, а значит и высокой доходностью для инвесторов. Возможно, наоборот, нагрузка на строителей возрасла и соответственно, сегодняшние цены на проекты в «начальной стадии» и будут самыми низкими», - заключает Александр Пыпин.

Оценивать успешный опыт и начинания всегда полезно, это  дает пищу уму, развивает креатив  и формирует задел собственных успешных проектов. Итак, вот что отметили игроки рынка недвижимости.

Владлен Волошин назвал самыми успешными проектами «Велес Капитал» реализацию 78-ого и 80-го квартала таунхаусов  ЖК «Потапово» в ЮЗАО Москвы и рост показателей доходности первой очереди торгово-развлекательного комплекса «Парк» в г. Красногорске и запуск строительства второй очереди, площадью 22 тыс. кв.м. Особо Владлен хотел бы отметить начало передачи проектов фонда AG «Капитал Интерра» в управление «Велес Капитал Девелопмент» и запуск новой инвестлинии для ликвидации земельных активов с последующим девелопментом.

Александр Хрусталев  рассказывая о самых успешных проектах «НДВ-недвижимость», назвал, в первую очередь, реализацию микрорайона  «Царицыно», который вышел на рынок  с рекордно низкой ценой кв.м. -68 тыс. руб. и стал лидером объема продаж, сегодня нам также удалось удержать лидерские позиции, несмотря на то, что минимальная стоимость кв.м. стала уже 76 тыс. руб. Александр отметил заслуги девелопера, группы компаний «Настюша», отметив, что компания разработала великолепную концепцию. Описывая преимущества проекта, которых нет в подобных проектах эконом и комфорт-класса, Игорь Пинкевич назвал монолитные дома с высококачественной облицовкой, подземный паркинг и отдельно-стоящий гараж, богатая социальная инфраструктура – детские сады, школы, поликлиника, ФОК с бассейном, ТРЦ. Разумеется, большое значение имеет удачное расположение микрорайона -  напротив Царицынского парка, рядом с Бирюлевским дендропарком. Новой услугой Игорь Пинкевич назвал услугу – отделки высокого качества, которую покупатели окрестили «евроремонтом».

Алексей Демьянчук отмечает, что самым успешным проектом Первого  Строительного треста, и символом этого года по праву стал ЖД «Шоколад», который с января вырос от фундамента до полностью готового здания, а в декабре уже будет сдаваться госкомиссии. «Шоколад» представляет собой 22 –ух этажный монолитный жилой дом повышенной комфортности, выгодно выделяющийся в сложившейся застройке своими оригинальными архитектурными и инженерными решениями. Что касается услуг Первого строительного треста, то в 2010 году мы сделали еще один шаг навстречу нашим клиентам и запустили службу клиентской поддержки, рассказывет г-н Демьянчук. Потенциальный или уже состоявшийся покупатель может получить интересующую его информацию любым удобным для себя способом – оставив заявку на сайте «Первого строительного треста», прислав письмо или позвонив по телефону. Не позже чем через сутки на каждый запрос будет составлен оперативный комментарий. Многие наши клиенты уже воспользовались данным сервисом и выразили признательность сотрудникам компании. Если же говорить о новых девелоперских горизонтах, то и тут «ПСТ» стремится предвидеть покупательский спрос, предлагая клиентам первый на российском рынке проект в формате курортных апартаментов «под ключ» – квартиры в жилом комплексе «Морская симфония»г.Сочи.

Что касается новых услуг  НДВ-недвижимость, то настоящим прорывом можно считать услуги trade-in – «быстрый взаимозачет старой квартиры на квартиру в новостройке» и совместный проект с СК «РОСНО», благодаря которому теперь страхуются не только сделки на рынке вторичного жилья, но и финансовые риски покупателей новостроек.

Юрий Хлестаков назвал главной инновационной услугой, введенной   компанией «Русский Дом Недвижимости» - услугу «Экспертиза новостроек», благодаря которой любой покупатель может заказать официальную экспертизу и получить всю достоверную информацию из первоисточника и контролирующего органа. Официальная экспертиза будет содержать в себе информацию о состоянии строительства любого объекта в г. Москве, а также о любых изменениях в исполнении инвестконтрактов и технической документации. Благодаря этой услуге можно будет определить благонадежность застройщика и состояние строящегося объекта перед покупкой квартиры, получив при этом официальное экспертное заключение. Риэлторская компания «Русский Дом недвижимости» аккредитована в качестве эксперта объектов жилищного строительства при Правительстве г. Москвы.

Заключение

Российское правительство  приняло список мероприятий по формированию в стране системы некоммерческой аренды жилья, которая станет заменой социального найма. Новый механизм предполагается ввести в 2013 году одновременно с завершением бесплатной приватизации. Его создание будет вестись в рамках льготных займов и специального налогового режима АИЖК. Это позволит установить приемлемую плату за аренду жилья для граждан с небольшим уровнем дохода и долгосрочный доход операторам арендного рынка и девелоперам.

Над перечнем мероприятий  по организации рынка доступного арендного жилья для граждан с невысоким уровнем дохода работал Минрегион. Курировал разработку документа бывший замруководителя ведомства Илья Пономарев, ушедший недавно со своего поста в связи с переходом на должность заместителя главы Росстроя.

Концепция Минрегиона предусматривает  запуск в России некоммерческого жилого фонда, который фактически заменит механизм обеспечения граждан социальным жильем. Правительство из-за постоянного переноса сроков завершения льготной приватизации такого жилья теряет много средств.

В 2010 г. Госдума вновь продлила сроки отмены бесплатной приватизации до 2013 года. При этом массовая бесплатная приватизация частного жилья в России позволила более 80% гражданам, проживающим в многоквартирных домах, стать собственниками жилья.

Согласно перечню, 2012 год — последний срок бесплатной приватизации. Все мероприятия по запуску рынка некоммерческой аренды будут проведены до начала 2013 года. Арендная жилплощадь перейдет в ведение специализированных управляющих компаний. Продать или приватизировать ее будет нельзя. Планируется, что доход компании будут получать за счет льгот и преференций операторам и застройщикам. Так, по согласованию Минэкономики и Минфина для них предусмотрят специальный налоговый режим. Предложения по данному вопросу должны быть внесены в правительство РФ уже в октябре 2012 г.

До конца 2012 г. На рассмотрение правительства должен быть направлен законопроект с поправками к Жилищному и Гражданскому кодексу, призванный обеспечить права потенциальных наймодателей. Документ определит и само понятие «некоммерческий наем». Кроме того, Минэкономики обязано установить порядок предоставления участков под постройку арендного жилья и порядок выделения такой жилплощади нанимателям.

Список литературы

1. Маркина А.Н. Рынок недвижимости в России. – М.: Проспект, 2011.

2. Парашюшкин Д. Структура  и классификация рынка недвижимости  в России. – М.: Инфра – М, 2010.

3. http://www.realtymarket.org/

4. http://www.123broker.ru/rynok_nedvizhimosti/TabID/58/