Рынок недвижимости. 4

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………..2

1 Сущность и классификация  рынка недвижимости………………………...4

2 Субъекты рынка недвижимости…………………………………………….10

3 Особенности рынка недвижимости…………………………………………15

4 Рынок недвижимости в г.Оренбург…………………………………………21

Заключение………………………………………………………………………25

Библиографический список……………………………………………………26

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений.

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Можно выделить следующие  особенности рынка недвижимости:

- локальность;

- низкая взаимозаменяемость  объектов;

- сезонные колебания;

- необходимость государственной  регистрации сделок.

А также многие другие.

Рынок недвижимости - одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

1 Сущность и классификация  рынка недвижимости

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если  к движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, то к недвижимости -  прежде всего земля и все то, что неразрывно связано с ней.

«Недвижимое имущество –  это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое  и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».  Под недвижимым имуществом признавались земля,  угодья,  дома,  заводы,  фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так,

согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

Рынок - это сфера экономических взаимоотношений в обществе, где сбалансированность спроса и предложения устанавливает рыночную стоимость, стимулирующую покупателей и продавцов вступить в сделку , со всей инфраструктурой ,относящейся к обеспечению такой сделки.

Данное общее определение  справедливо и для рынка недвижимости, который является сложным организационным  механизмом, предназначение которого – свести вместе и осуществить  передачу прав собственности на объекты  недвижимости от продавцов к покупателям.

Однако специфика недвижимости как товара формирует особенности  и рынка недвижимости.

В общем мировом богатстве  недвижимость составляет свыше 50 %, в  то время как: долговые обязательства  – 12%;денежные средства – 12%;товары длительного  пользования – 11%;собственный капитал  – 11%;драгоценные металлы – 3%. Это  значит ,что рынок недвижимости является самым крупным и значимым.

Рынок недвижимости –  это  механизм,  посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень  его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый,  наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей,  которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена,  а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты,  регулирующие

риэлтерскую деятельность в  России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее,  а покупатель стал привередливее.  Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась,  в частности,  и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа,  предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется  превышением спроса над предложением,

ужесточением законодательной  базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов.  Мелкие предприятия разоряются,  средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2–3%. Количество квартир,  выставляемых на продажу,  все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности,  невысоких  (по сравнению с осенью 1998  года)  темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики , прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Классификация рынков недвижимости:

1)По виду объекта (товара):

• земельный;
• зданий;
• сооружений;
• предприятий;
• многолетних насаждений;
• вещных прав.

2)По функциональному назначению:

• производственных зданий;
• жилищный;
• непроизводственных зданий и помещений.

3)По типам участников:

• индивидуальных продавцов и покупателей;
• промежуточных продавцов;
• муниципальных образований;
• коммерческих организаций

4)По отраслевой принадлежности:

• промышленных объектов;
• с/х объектов;
• общественных зданий.

5)По географическому признаку:

• городской;
• местный;
• региональный;
• мировой;
• национальный.

6)По степени готовности к эксплуатации:

• рынки существующих объектов;
• незавершенное строительство;
• новое строительство;

7)По виду сделок:

• купля-продажа;
• аренда;
• вещные права;
• ипотека.

8)По форме собственности:

• государственных и муниципальных объектов;
• частных объектов.

9)По способу совершения сделок:

• первичный рынок и вторичный рынок;
• организованный и неорганизованный;
• традиционный и компьютеризированный;
• биржевой и внебиржевой.

Таким образом, рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по совершенно различным признакам.

2 Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно - объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

В зависимости от позиции  на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три  группы:

1.продавцов(арендодателей) 
2.покупателей(арендаторов) 
3.квалифицированныхучастниковрынка недвижимости 

Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью. 

Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов). 
 
Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и  перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников.

К работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам,  относят: 
 

• предпринимателей, которыми могут быть  физические или юридические лица, в том числе предприятия государственной собственности, обеспечивающие в соответствии с законом на рынке ту или иную коммерческую деятельность  (регистрация, лицензирование деятельности);
• брокеров, оказывающих услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи недвижимости;
• оценщиков недвижимости, оказывающих РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам;
• банкиров  (финансистов), занятых финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием;
• девелоперов, занятых созданием и развитием объекта недвижимости, и в т. ч. финансированием и организацией инвестиционного проекта, продажей объекта по частям, полностью или сдачей его в аренду (с привлечением уже перечисленных участников на правах соинвесторов и подрядчиков или самостоятельно);
• редевелоперов, которые занимаются  преобразованием (при вторичной застройке) и  развитием территорий;
• управляющих недвижимостью, которые занимаются технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением;
• строителей и проектировщиков - работают на коммерческой основе;
• юристов, занимающихся  на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций;
• страховщиков, осуществляющих страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности;
• участников фондового рынка недвижимости, которые занимаются оборотом и  созданием ценных бумаг, поддерживаемых  недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации);
• аналитиков, занятых подготовкой информации и исследованиями рынка;
• финансовых аналитиков, занимающихся соответственно  анализом финансирования инвестиционных проектов;
• маркетологов, специалистов по рекламе и связям с общественностью, занимающихся продвижением на рынке услуг и объектов;
• информационно-аналитические издания и прочие  средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости;
• ИТ - специалистов, обслуживающих рынок недвижимости;
• специалистов, проводящих тренинги для персонала компаний, занимающихся продажей недвижимости;
• прочих специалистов - сотрудников международных и национальных профессиональных объединений РН.

К представляющим интересы государства институциональным участникам,  относят следующие организации: 
 

• организации, регулирующие землепользование, землеустройство и градостроительное развитие;
• территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли и оформлением землеотвода;
• территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов поселений и территориальных застроек, выдачей и подписанием разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра;
• органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительно-архитектурных проектов;
• органы, ведающие учетом строений  и их инвентаризацией;
• органы пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений;
• строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства;
• нотариусов, находящихся на государственной службе;
• регистраторов и органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.

Участниками рынка недвижимости являются  профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фирмы ,страховые компании, дилеры, маклеры, уполномоченные лица.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции  консультантов по сделкам с недвижимостью : купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Риелтор – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

Брокеры – агенты – лица ,представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Оценщик – лицо ,направленное на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.

Страховщик-это юридическое  лицо, которые имеют разрешение на осуществление страхования соответствующего вида.

3 Особенности рынка недвижимости

Недвижимое имущество  занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость находится  в центре совмещения экономических процессов,  частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные,  реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество  –  наиболее долговечный товар из всех существующих,  обеспечивающий надежность инвестиций,  так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Рынок недвижимости имеет  ряд технических и социально-экономических  особенностей, которые были выделены ранее, а также многие другие, которые влияют его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости.

Такие особенности рынка  недвижимости, как уникальность каждого  объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила  функционирования, низкая ликвидность  объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим  видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при  совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

1. локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
2. недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
3. ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
4. владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
• единовременные сравнительно крупные инвестиции;
• затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
• налог на недвижимое имущество;
• государственная пошлина и другие сборы на сделки;
5. низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
6. спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
7. спрос на РН носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
8. величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
9. цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
10. оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
11. для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
12. товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
13. для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
14. необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
15. наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
16. высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д.

Эти особенности дают основание  характеризовать данный рынок как  специфический сектор экономики. К  особенностям РН можно отнести также  сложный симбиоз преимуществ  и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам РН можно  отнести следующие:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
• высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).

4 Рынок недвижимости в г.Оренбург

Рынок недвижимости во многих российских городах на сегодняшний  день крайне не стабилен. Из-за резкого  падения стоимости жилья и  подорожания строительных материалов, многие застройщики заморозили строительство. Невероятно широкий диапазон цен  дает большой выбор потенциальным  покупателям. Даже из самой неблагоприятной  экономической ситуации в России, покупатели недвижимости могут извлечь  выгоду. Предлагаем рассмотреть рынок недвижимости города Оренбурга. 
 
Город Оренбург относится к крупным российским городам. Расположился город на реке Урал почти в 1500 километрах от Москвы с населением 526 тысяч жителей. Оренбург является мощным промышленным центром. Хорошо развита отрасль машиностроения, а также, газодобывающая и газоперерабатывающая отрасли. В городе действует большое количество заводов и производственных предприятий. Оренбург является крупным транспортным узлом, благодаря своему расположению на пересечении главных железнодорожных путей страны и автомагистралей. Хорошо развита система образования – ежегодно высшие учебные заведения Оренбурга выпускают несколько тысяч специалистов различных отраслей. 
 
Оренбургская область является одной из самых больших в России.