Рынок недвижимости в микроэкономике 2012

1. Обзор литературы
1. Значение и особенности рынка жилья

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий  недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Рынок жилья - это  совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере  обмена по поводу реализации и купли  жилья. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Жилье по своей  экономической природе одновременно является потребительским благом длительного  пользования, а также инвестиционным товаром. При этом жилье является специфическим товаром, имеющим ряд особенностей, отличающих его от других товаров:

• жилью свойственны черты, как частного, так и общественного товара на уровне отдельной квартиры – это частный товар, но уже как жилое строение оно становится объектом инфраструктуры, то есть общественным товаром;
• жилье является товаром, стимулирующим труд и сбережения, так как получение жилья может быть более действенным стимулом к труду, чем заработная плата, к тому же для покупки жилья требуется довольно большая сумма денег, которую можно получить только в результате накопления;
• жилье выступает не просто как потребительское благо, это одно из условий жизнедеятельности людей, элемент сферы семейных отношений;
• жилье самый долговечный из всех товаров, следовательно, обеспечивает условия существования и развития не одного поколения людей;
• одной из важных характеристик жилья является его иммобильность, то есть оно привязано к определенному местоположению и не может быть перемещено.
• особенностью жилья является то, что потребность в жилье практически безгранична. Это подразумевает возникновение новой потребности в жилье, то есть потребности в улучшении имеющихся жилищных условий, при росте семьи, повышении ее благосостояния и т.д.

Согласно исследованиям , на сегодняшний день более 40% населения  России живет в жилье, не отвечающем современным требованиям благоустройства и комфортности. Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации.

Отсутствие  реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Рынок жилья  в целом относится к рынку  товаров и услуг. Однако он организован  таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных  рынка: рынок жилищного фонда  и рынок жилищных услуг.  Эти  рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга.

Рынок жилья  в отношении к другим сегментам  рынка недвижимости более активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров:

• жилищный фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества на субрынки жилья;
• жилье является недвижимостью, которая связана с землей;
• жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим износом;
• жилье дорогой товар, приобретателю требуются большие единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья;
• переезд на новое место жительство связан с материальными и психологическими издержками.

 К особенностям  российского рынка недвижимости  следует отнести:

• высокий удельный вес коммунальных квартир и общежитий;
• установление в России долларовых цен на квартиры, начиная с момента зарождения рынка (любые колебания на валютном рынке отражаются на цене жилья);
• формирование в России большой прослойки новых собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного фонда в результате бесплатной приватизация жилья.

 Рассматривая  жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, Жилищный Кодекс РФ ввел следующую его градацию:

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

• частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
• государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
• муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям;

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

• жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
• жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

2. Регулирование рынка жилья: характеристика методов.

Существует  подход, согласно которому выделяют два  вида государственного регулирования  жилья: прямое и косвенное, каждый из которых содержит определенный набор  инструментов.

Косвенные методы состоят в изменениях в налоговой системе, системе ценообразования и других институтов государственного регулирования. Среди них выделяют:

• Налоговое регулирование;
• Ценообразование;
• Приоритеты жилья, участков, ресурсов, льгот.

Косвенные методы могут служить эффективной мерой по сдерживанию роста цен на жилье. Во-первых, можно значительно увеличить налог на жилье (до 10-20 % в год) для физических лиц в случае превышения нормы в размере 60-80 м2 на одного человека. Указанная мера будет способствовать снижению привлекательности жилой недвижимости как объекта инвестирования. Во-вторых, можно запретить приобретение жилой недвижимости юридическими лицами, а также свести до минимума перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Удаление с рынка жилой недвижимости юридических лиц значительно уменьшит спрос на жилье, следствием чего станет снижение цен. В-третьих, можно ввести экспортные пошлины при приобретении жилья нерезидентами в «проблемных» регионах, в первую очередь в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Размер таких пошлин должен составлять не менее 50-100 %.

В настоящее  время механизм регулирования рынка  жилья смещается в большей  мере в сторону управления инвестиционными  потоками. На смену инвестициям в  перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и, зачастую, незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений.

Остальное жилье  строится исключительно на деньги заказчиков, то есть конкретных покупателей, по мере строительства вносящих свои взносы. Подобным образом строится и как достаточно ординарное, так и элитное и полуэлитное жилье, которое в большей степени преобладает.

Что касается механизма регулирования  инвестиционных потоков в целях формирования рынка жилья в городах областного подчинения и сельской местности, то роль его достаточно ограничена, так как строительство в них ведется лишь выборочно, причем в очень малых объемах.

Основным инструментом прямого  регулирования рынка жилья является законодательно-нормативная база (правовое регулирование).

Реализация права на жилище закреплена в Конституции РФ 1993 г. Согласно ст. 40 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридической силе он занимает второе место после Конституции РФ и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства РФ.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) — кодифицированный нормативный акт, регулирующий отношения, связанные с жилыми помещениями, их использованием, жилищными правами граждан Российской Федерации. Жилищный Кодекс Российской Федерации это многостраничный сложный документ весьма чувствительный к развитию экономики и страны в целом. Новый Жилищный кодекс РФ был введён в действие с 1 марта 2005 года в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С введением в действие Жилищного кодекса РФ утратили силу ЖК РСФСР, законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года, так как в этих актах имелись положения, противоречащие новому ЖК РФ.

На современном этапе  реформирования жилищной сферы в  России основная задача государственной  жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья  для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, с другой – на расширение платежеспособного спроса населения.

2.Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России.

2.1. Зарождение  рынка недвижимости в 1990-х годах.

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано с разрушением  командной модели экономики и  началом процесса приватизации в 1990-х  годах. За прошедшее время этот рынок прошел путь трансформации от аукционной торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира. О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости началось в 1993 г. К этому моменту рынок пополнился за счет приватизированных квартир, на нем появилось достаточное количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить на тот уровень, при котором цена на объекты начинает определяться исходя из спроса и предложения.

 Исторический процесс  становления рынка жилой недвижимости  можно представить в виде нескольких  этапов.

 Первый этап представляет  собой период, в течение которого  происходило становление правил  рыночного обращения жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлтерские фирмы. Средняя цена 1 кв. м. жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось слабой материальной базой. На начальном этапе существующий в тот момент механизм сделок с недвижимостью нельзя признать полноценным рынком, так как отсутствовала не только работоспособная законодательная база для его функционирования, но и не был определен законный статус товара, покупателей и продавцов. Прошли первые аукционы, на которых продавались права на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.

 Следует выделить основные  черты этой стадии развития  рынка жилой недвижимости.

 Во-первых, необходимо  отметить быстрый рост цен  в начале периода (с 1991 по1994 г.г. в Москве цены выросли  в 30 и более раз и составили до $900 за м2, в Санкт-Петербурге в 15 и более раз и составили $450 за м2) и его затухание, и даже падение к концу периода. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5–10 %. В других крупных городах этот этап начался позже и продолжался до 1997 года, в большинстве случаев, повторяя тенденции развития рынка недвижимости в столицах.

 Во-вторых, период характеризуется  установлением границ государственного  вмешательства в отношения, связанные с оборотом жилой недвижимости. Так для 1991 года характерны высокие ставки государственной пошлины (10%), повышенный размер комиссионного вознаграждения (до 15%) и отсутствие налогообложения доходов от продажи собственности. В 1992 году в первом квартале был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. Этот акт исполнительной власти фактически похоронил аукционную торговлю и дал толчок развитию сети агентств недвижимости и частных маклеров, оказывающих посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья. В 1993 г. был введен подоходный налог на все виды доходов, в том числе на суммы, полученные от продажи недвижимого имущества. Именно эти законодательные изменения сыграли основную роль в криминализации операций с недвижимостью. С целью избежать поборов участники сделок стали занижать фактические суммы при оформлении договоров купли-продажи, что привело к криминализации рынка недвижимости. В 1994 г. была введена льгота по подоходному налогу для продавцов недвижимости.

 В-третьих, для этой  стадии свойственны проблемы  с функционированием самого механизма  заключения сделок. Документы можно  было оформить только в государственной  нотариальной конторе того района, где был расположен продаваемый  объект. Кроме этого, возникало множество мелких вопросов, решение которых было невозможно без координации действий профессиональных участников рынка недвижимости. Результатом возникших затруднений становится развитие частного нотариата. Но недостаток квалифицированных кадров вместе с пробелами законодательства привел к росту мошенничества на рынке жилья.

 И, в-четвертых, именно  на этой стадии происходит  формирование риэлтерского сообщества  как организованного участника  рынка. Понимая необходимость  определения стратегии и текущей политики профессионального риэлторского движения, формирования цивилизованного рынка недвижимости, совершенствования правового обеспечения, разрозненные предприятия во многих регионах России стали объединяться в союзы и ассоциации.

 К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации. Если в 1992–93 гг. таких городов было 4–5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина определялась на уровне 60–70%.

 Кризис 1998 года  ознаменовал собой начало следующей  стадии развития рынка недвижимости  в России. Специалисты отмечают, что свершившийся кризис на  первом этапе не вызвал реального  роста цен. В городах с долларовыми  ценами инициатива продавцов,  поднявших цены не вызвала ответного движения покупателей, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В городах с рублевыми ценами стоимость жилья поднялась в среднем на 20%. Таким образом, в первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.

 Далее определяющим  фактором стал паралич банковской  системы в сочетании с политическим кризисом. В отличие от кризиса 1994 года, это вызвало сокращение количества сделок с недвижимостью.  В конце 1999 г. — середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивной стабилизации.

2.2. «Эпоха покупателя» на российском рынке жилой недвижимости.

 Следующий  этап развития рынка длился  вплоть до кризиса, начавшегося  в 2008 г. После 2000 г. на российском  рынке жилой недвижимости наступает  «эпоха покупателя». Данный этап  связан с бурным развитием  рынка недвижимости и его поднятием  на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

 В 2007 г. влияние на  рынок новостроек было оказано  введением нового Градостроительного  кодекса и запретом ранее широко  распространенной практики точечной  застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики были вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать большие объемы строительства. Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты. В 2007 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное принятием в середине 2006 г. новой редакции закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Опыт 2007 г. также показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на рынок жилой недвижимости прямого влияния.

 Период с 2000 г. по  конец 2008 г., несмотря на кажущееся  благополучие, не решил проблемы  недостаточной законодательной  базы, поэтому по-прежнему остаются проблемы минимизации инвестиционных рисков и оптимизации налоговых выплат. Высокие цены на жилье обусловлены малыми объемами ввода жилья. Развитие рынка жилой недвижимости обуславливалось также низкими доходами большинства населения и отсутствием кредитных историй у заемщиков.

Согласно данным Росреестра, в 2009 году в Российской Федерации  было зарегистрировано 1,943 миллиона сделок купли-продажи жилья физическими  лицами (включая сделки обмена; данные, внесенные в базу Единого государственного реестра прав). Включая сделки с юридическими лицами и государственными и муниципальными органами, этот показатель достиг 1,985 миллиона (сокращение на 15%). В 2008 и 2007 годах количество сделок по стране было практически одинаковым - 2,367 млн и 2,326 млн соответственно. По оценкам аналитиков, за 2009 год с учетом уменьшения числа сделок и снижения цен объем московского рынка жилья в денежном выражении сократился на 30-40%.

По данным Росстата за январь-май 2011 года в России было введено 15,3 млн. кв. м жилья, что составляет 93% от показателей аналогичного периода 2010 г. и 24% от годового плана ввода. Всего в 2011 г.  ввели в строй 62,3 млн кв. м жилья, что составляет 98,9% от годового плана ввода.

Иллюстрация 1. Ввод в строй жилья в Российской Федерации, млн кв. м

3. Современное состояние жилой недвижимости.

3.1 Состояние рынка жилья  на 2011 год.

На московском и российском рынке  недвижимости минувший 2011 год оказался богатым на события, но скудным на результаты. Казалось бы, в этом году было немало поводов для возобновления в сфере недвижимости и строительства былого ажиотажа, характерного для докризисных лет.

По данным аналитического центра «Индикаторы  рынка недвижимости», рост цен на недвижимость в Москве за 2011 год  составил 9,5%. Индекс стоимости жилья вырос с 4.548$ за метр в декабре 2010 года до 4.979$ за метр в декабре 2011 года. Рублевые цены на квартиры в Москве подросли за год с отметки около 140 тысяч рублей за метр до примерно 155 тысяч рублей (в силу нынешней нестабильности курсов валют от недели к неделе средней показатель «скачет» вокруг этой цифры). Прирост цен на недвижимость в этом году составил порядка 10%, что очень близко к оценкам величины инфляции. Таким образом, в 2011 году квадратный метр смог отыграть инфляцию, но подняться над ней – нет.

По данным Росстата за январь-май в России было введено 15,3 млн. кв. м жилья, что  составляет 93% от показателей аналогичного периода 2010 г. и 24% от годового плана  ввода. Всего в 2011 г.  ввели в  строй 62,3 млн кв. м жилья, что составляет 98,9% от годового плана ввода.

Итоги 2011 года позволяют сделать  в отношении московского и  российского рынка недвижимости ряд выводов. Во-первых, рынок явно не готов к существенному росту  цен докризисными темпами. Если бы это  было не так, то в 2011 году прирост стоимости жилья был бы существенно больше, по крайней мере, для этого было достаточно причин. После кризиса 2008 года прошло уже 3 года, многие процессы в обществе и экономике уже успели восстановиться, в частности, уровень цен на нефть в 2011 году немногим уступал максимумам 2007-2008 годов. Для многих людей кризис 2008 года уже успел отойти на задний план, но рынок недвижимости так и не приобрел потенциал для существенного роста. По аналогии в 2001 году, спустя 3 года после дефолта 1998 года, цены на недвижимость в Москве выросли примерно на треть, а в 2011 году этого не произошло. Впрочем, предупреждали, что так будет, еще полтора года назад в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов».

Во-вторых, в отличие от докризисных  лет, платежеспособного спроса не хватает  на весь объем предложения. Покупатели «вымывают» с рынка даже не самые  дешевые квартиры, как было в периоды ажиотажа, а наиболее качественные и современные, неважно, в каком ценовом диапазоне они находится. Это будет и дальше увеличивать расслоение между современным жилым фондом и жильем физически и морально устаревшим.

В-третьих, причины активизации  спроса на рынке жилья в 2011 году, связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. А значит, в таких условиях можно ожидать частой перемены трендов. Нечто подобное как раз и показал 2011 год: активизация рынка во второй половине лета – начале осени довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж.

Для страны, где миллионы людей живут в аварийных или  близких к критическому состоянию  домах, в крайне стесненных условиях, в домах с устаревшими коммуникациями, а то и вовсе без их значительной части, введённых в строй 62,3 млн. кв. м жилья - крайне мало. Если рассчитать на душу населения, то получается всего-навсего около 0,4 квадратных метров. С таким уровнем развития отрасли на строительство новой стандартной квартиры площадью 54 кв. м для семьи из 3 человек условно требуется 135 лет. Как говорится — «Столько не живут!», да и не всякий дом простоит более 100 лет. В такой ситуации даже воспроизводство жилищного фонда находится под угрозой. Что бы понизить градус жилищной проблемы, заменить выбывающий и устаревающий жилищный фонд, необходимо поддерживать уровень ввода в строй жилья выше 1 кв. м на человека. Возможно ли, строить в России хотя бы 100 млн кв. м жилья в год? Вполне, но при выполнении множества условий. Даже в лучшие периоды советского домостроения с трудом вводили в строй 70 млн кв. м жилья. Если не приложить усилия к развитию строительной отрасли, жилье — товар первоочередной необходимости, так и будет оставаться для основной части населения страны заоблачной роскошью.

Иллюстрация 2. Ввод в строй жилья 1 кв. м на 1 человека в Российской Федерации

В лучшие времена советского домостроения в год на территории РСФСР вводилось  более 70 млн кв. м жилья. Даже при  темпах роста на 5% в год строительная отрасль достигнет хотя бы советского уровня к 2014 году, а уровень в 1 кв. м на человека, то есть около 140 млн кв. м не будет возможен ранее, чем в 2028 году.

Существенным отличием постсоветской  отрасли жилищного строительства  является иная структура ввода в  строй жилья. За 20 лет рыночной экономики доля ввода в строй индивидуального жилья (домов) возросла до 40% и более (в советское время — менее 10%). По итогам 2011 года она составила 42,9%. С одной стороны это отражает, что несколько процентов домохозяйств страны достаточно состоятельны, чтобы строить просторные и комфортные дома (средняя площадь вводимого индивидуального дома составляет около 130 кв. м) и подводить к ним коммуникации, чтобы обслуживать свою собственность. С другой стороны это говорит и о том, что отрасль индустриального, массового домостроения, особенно в отдельных регионах, находится, несмотря на некоторые успехи, по-прежнему в глубоком кризисе.

Почти 50% ввода в строй жилья  в России приходится на следующие 10 регионов — Московская область, Краснодарский Край, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкортостан, Тюменская область, Ростовская область, Свердловская область. Характерной особенностью регионов (помимо их масштаба), попавших в список лидеров по вводу в строй жилья, является или естественный или\и миграционный прирост населения, или устойчивая положительная динамика развития экономики или сочетание этих факторов. Строительство процветает там, где люди хотят жить, а чиновники создают меньше административных барьеров, там, где регулирование отрасли менее жесткое. Не случайно лидирующим регионом по объемам строительства жилья из года в год остается Московская область. Кроме того, низкий приоритет строительства нового жилья в Москве, которая занимает только 11 место среди российских регионов по показателю ввода в строй жилья и одно из последних по вводу жилья на душу населения, только подхлестнул эту тенденцию — застройщики вынуждены были развивать свой бизнес на территории соседнего региона. В результате по итогам 2011 года в Московской области ввели в строй рекордные 8,2 млн кв. м жилья. Оборотной стороной относительно либерального развития строительного рынка Московской области является банкротство застройщиков, незавершенные стройки и проблема так называемых «обманутых дольщиков».

Иллюстрация 3. Регионы-лидеры по объемам ввода в строй жилья в 2011 году, млн кв. м

В целом по стране средняя  площадь вводимых жилых помещений  остается меньше докризисной. Во многом это отражает тот факт, что посткризисный  рынок жилья становится «ближе к народу». В секторе многоквартирного жилья строятся квартиры с меньшими площадями, меньше стала доля проектов бизнес-класса, в то время как развиваются проекты по строительству жилья эконом-класса и даже «малолитражных» квартир. На рынке индивидуального жилищного строительства также снизилась средняя площадь строящихся домов, стало больше проектов поселков эконом-класса. Такие тенденции оставляют надежду на то, что рынок жилья постепенно будет расти за счет объемов строительства, оборотов, подстраиваясь под финансовые возможности более широких слоев населения на фоне относительно стабильных цен.

Иллюстрация 4.Средняя площадь вводимых в строй квартир,кв.м

3.1. Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Национальный проект «Доступное и  комфортное жилье — гражданам  России» — программа по улучшению  жилищных условий граждан, объявленная  Президентом Российской Федерации  Владимиром Владимировичем Путиным  в рамках реализации четырёх приоритетных национальных проектов в 2005 году. Данный проект имеет особую социальную значимость, масштаб, сложность и комплексность проблем среди других проектов, поскольку он является своего рода базой, материальной основой для реализации задач, поставленных в области здравоохранения, образования, сельского хозяйства. Нацпроект был рассчитан до 2010 года. В ходе реализации программы необходимо было решить четыре задачи:

Во-первых, при помощи развития системы  рефинансирования кредитов и рынка  ипотечных ценных бумаг увеличить объем ипотечного жилищного кредитования (а процент по ипотеке снизить в два раза);

Во-вторых, повысить доступность жилья  для ряда категорий населения: молодых  семей, военных, специалистов на селе и  т. п. Главный инструмент повышения  доступности — целевая господдержка за счет бюджетных средств;

В-третьих, увеличить объем жилищного  строительства и модернизировать  коммунальную инфраструктуру. Для этого  предполагается предоставлять гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство и субсидировать процентную ставку по таким кредитам;

В-четвертых, государство должно выполнить все обязательства по обеспечению жильем льготников.

В-пятых, государство должно повысить качество жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг. Требуется реализация мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и проведению капитального ремонта многоквартирных домов, а также модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

В систему управления Проектом был заложен особый механизм: координация процесса реализации нацпроекта возложена на Министерство регионального развития и Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, а также созданную распоряжением президента Российской Федерации специальную межведомственную рабочую группу. Ведущей комиссией по Проекту является Комиссия по развитию рынка доступного жилья.

Работу Комиссии можно разделить на пять основных направлений:

первое из них - это законодательное: нормативная база и практика ее применения;

второе направление - строительный блок, в котором главное: градопланирование (совершенно очевидно, что необходимо переходить от точечной к комплексной  застройке), вовлечение в оборот под  строительство земельных участков, проведения аукционов, инфраструктура в самом широком смысле слова: электричество, тепло, газ, вода; социальная инфраструктура; и, наконец, реализация масштабных пилотных проектов в значительном количестве регионов РФ;