Система ипотечного кредитования в РФ

Правительство Российской Федерации

Нижегородский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»

 

Факультет экономики

 

 

 

 

Научно-исследовательская работа по дисциплине

«Научно-исследовательский семинар»

 

Тема: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ЕГО ПОЛОЖЕНИЕ В РОССИИ.

ПУТИ РЕШЕНИЯ СУЩЕСТВУЮЩИХ ПРОБЛЕМ.

 

 

Выполнила:

Студентка гр. 14 Э1

Пчельникова Н. Д.                                                                                                                                      

     Проверила: доцент, к.э.н.

Софронова В. В.

 

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород

2014

СОДЕРЖАНИЕ

Аннотация

Введение

I Раздел:

1. Основные понятия

ипотечного кредитования

1.2. Виды ипотечного 

кредитования

1.3. Отличительные характеристики ипотечного кредитования

II Раздел

III Раздел

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

стр. 3

стр. 3

стр. 5

 

стр. 5

 

стр.12

 

стр.15

стр.16

стр.17

стр.21

 

стр.23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

АННОТАЦИЯ

Данная научно-исследовательская работа посвящена осмыслению текущей экономической ситуации на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации. Мною определены базовые понятия ипотечного кредитования. В научно-исследовательской работе рассмотрены виды ипотечного кредитования и различия между ними. Кроме того, в работе проанализированы отличительные характеристики ипотечного кредитования по отношению к другим видам банковского кредитования. Наряду со всем вышеперечисленным проведено сравнение статистических данных банков-лидеров на рынке ипотечного кредитования. Выявлены возможные решения проблем ипотечного кредитования в настоящей российской действительности. На основе проведенного изучения вопроса сделаны соответствующие выводы о положении российского ипотечного кредитования.

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время мы можем увидеть, что вопрос ипотечного кредитования становится актуальным для российского населения. Прежде всего, это вызвано тем, что благосостояние граждан Российской Федерации улучшается с каждым годом, так как растут доходы, вводятся передовые государственные социальные программы по поддержке населения. Вследствие этого граждане стремятся воспользоваться всеми возможностями для изменения своего материального благосостояния. Необходимо упомянуть, что для того чтобы быть обеспеченным, все больше и больше людей обращают свои взоры на недвижимость. Таким образом, они обращаются в банк за ипотекой, чтобы иметь в собственности квартиру или другое жилье, потому что жилье стало непременным элементом материального благополучия. Этим обусловлена актуальность данной работы, и именно поэтому для изучения мной была выбрана тема «Ипотечное кредитование и его положение в России. Пути решения существующих проблем».

Предметом изучения является ипотечное кредитование и нынешняя картина на рынке ипотечного кредитования в России. Целью данной научно-исследовательской работы является изучение российского ипотечного кредитования в начале XXI века.

В связи с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

• Рассмотреть основные понятия ипотечного кредитования;
• Рассмотреть виды ипотечного кредитования;
• Выявить отличительные характеристики ипотечного кредитования;
• Сравнить статистику ипотечного кредитования для нескольких российских банков;
• Предложить пути решения проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации.

 

 

РАЗДЕЛ I

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Прежде чем перейти непосредственно к основным понятиям ипотечного кредитования, обратимся к истории становления ипотечного кредитования.

Происхождение ипотеки уходит далеко в прошлое. Слово «ипотека» происходит из греческого языка. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.). Слон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб носил название «ипотека» (греч. hypoteka – «подставка, подпорка»). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление объяснялось экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно непрерывно усовершенствовалось, и вместе с этим отражались особенности развития каждой страны.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.1

Существует и другое определение ипотеки. Так, «ипотека - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании»2.

Третье определение, которое было мною найдено, свидетельствует о том, что «ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества»3.

Мы узнали, что представляет собой ипотека. Перейдем теперь к понятию ипотечного кредита. Ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).4

Существует несколько определений понятия «ипотечное кредитование». Рассмотрим некоторые из них. Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитования.5 В большинстве стран мира ипотечное жилищное кредитование является основной формой финансирования обеспечения граждан жильем.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.6

Ипотечное кредитование - это совокупность действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) - ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.7

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальное население обладает правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное разнообразие.

Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на цели приобретения жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

1. трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;
2. строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;
3. банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;
4. инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании необходимой правовой и нормативной базы, условий для развития институциональной инфрастуктуры, надзора и регулирования деятельности участников, а также в создании понятной и прозрачной системы повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.

Правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.

Следует выделить следующие основополагающие принципы ипотечного кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и дифференцированность.

Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитору. Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату.

Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами - проценты. В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки. Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника.

Следует отметить, что предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ. Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.

Принцип срочности предусматривает своевременный возврат кредита в заранее установленный срок, зафиксированный в кредитном договоре. Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают.

В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

Принцип специальности означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с ним, как писал еще в начале прошлого века профессор Д. И. Мейер, «каждому имению был отведен особый лист, т. е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям». В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.

Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП). В некоторых зарубежных странах, например, в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги.

Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость - права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) предполагаются как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.

Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.

Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу).

В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора - банка или иной кредитной организации - к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере - на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости.

Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.

2. ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечные кредиты можно классифицировать по нескольким признакам. Для этого рассмотрим следующую классификацию ипотечного кредитования.

1. По объекту недвижимости:

• Земельные участки;
• Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• Жилые дома и квартира, а также части жилых домов и квартир;
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• Воздушные, морские суда, космические объекты;
• Объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками домов; приобретение земельного участка под застройку;
• На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;
• Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

3. По виду кредитора:

• Банковские;
• Небанковские.

4. По виду заемщиков:

• Как субъектов кредитования:

• Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

• По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• Сотрудникам банков;
• Сотрудникам фирм-клиентов банков;
• Клиентам риэлтерских фирм;
• Лицам, проживающим в данном регионе;
• Всем желающим.

5. По способу рефинансирования:

• Выпуск ипотечных облигаций;
• Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии;
• Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций);
• Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку.

6. По срокам кредитования:

• Краткосрочные (до 1 года);
• Среднесрочные (1 - 3 года);
• Долгосрочные (более 3-х лет).

7. По способу амортизации долга:

• Постоянный ипотечный кредит;
• Кредит с переменными выплатами;
• Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

• Кредит с фиксированной процентной ставкой;
• Кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• С правом досрочного погашения;
• Без права досрочного погашения;
• С правом досрочного погашения при условии оплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Также ипотечные кредиты могут быть:

• Обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• Субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
3. ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

                    ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечное кредитование имеет некоторые отличительные особенности, которые выделяют ипотечное кредитование из множества других видов кредитования. Рассмотрим 6 характеристик ипотечного кредитования.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Из этого следует, что ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом, который называется закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

РАЗДЕЛ II

В данном разделе мы рассмотрим различные статистические данные по ипотечному кредитованию. Для осуществления этой задачи обратим внимание на банки-лидеры по ипотечному кредитованию и их основные показатели за 2014 год. Таковыми лидерами оказались Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москвы, Дельтакредит, Связь-банк, Росбанк, Абсолют Банк, Банк Санкт-Петербург.

Остановимся на первой тройке лидеров, то есть Сбербанке, ВТБ 24 и Газпромбанке. Согласно данным, объем выданных ипотечных кредитов составил: у Сбербанка – 920982 млн руб., у ВТБ 24 – 350718 млн руб., а  у Газпромбанка – 63262 млн руб. По количеству выданных ипотечных кредитов места распределились следующим образом: Сбербанк – 595553 штуки, ВТБ 24 – 175984, Газпромбанк – 29292. Таким образом, прирост объемов выданных кредитов по отношению к 2013 году стал таким: у Сбербанка он увеличился на 46 процентов, ВТБ 24 также повысил объем на примерно такую же величину – 44%, а вот у Газпромбанка прирост оказался отрицательным – 19% со знаком «минус». Необходимо добавить и следующий факт. Оказывается, что с начала своей деятельности на рынке ипотечного кредитования Сбербанк выдал ипотечных кредитов на общую сумму 2217156 млн руб., ВТБ 24 – на сумму 1088043 млн руб., Газпромбанк – на сумму 301157 млн руб.8

В 1-м полугодии 2014 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции. Происходило сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (ИЖК), на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2014 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось по сравнению с той же датой 2013 года на 30 кредитных организаций и составило 635 участников, из которых 481 кредитная организация предоставляла в 1-м полугодии 2014 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 176 кредитных организаций, в иностранной валюте — 6 кредитных организаций.

Наблюдался дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках. В 1-м полугодии 2014 года кредитными организациями было предоставлено 448 529 ИЖК на общую сумму 769,5 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 18,5%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 4,9 п.п. Наибольший удельный вес выданных ИЖК в первом полугодии 2014 года приходился на заемщиков Центрального федерального округа — 31,0% от всего объема выданных в Российской Федерации ИЖК.9

РАЗДЕЛ III

Это общеизвестный факт, что в настоящее время в Российской Федерации существует много проблем, связанных с развитием ипотечного кредитования, а также с уменьшением числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (что можно увидеть из статистики, приведенной во втором разделе основной части данной работы).

Жилье является одним из самых дорогостоящих товаров длительного пользования, и далеко не каждая семья может себе позволить приобрести жилье за счет текущих доходов и сбережений. Ипотечное жилищное кредитование позволяет гражданам купить жилье без накопления суммы всей его стоимости. Чтобы получить ипотечный кредит, нужен установленный банком первоначальный взнос (в размере 20—30% стоимости жилья) и стабильный уровень доходов. Квартира при оплате ее средствами ипотечного кредита сразу оформляется в собственность гражданина. Это значительное преимущество ипотечного кредитования по сравнению с другими схемами жилищного финансирования (долевым участием в строительстве жилого дома, кредитованием по схеме аренды с правом выкупа и др.).

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, нестабильность экономического развития, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица — все эти факторы отрицательно влияют на возможности граждан приобретать жилье.