Социальный найм

Содержание 

Введение 

1. Основные положения  о договоре социального найма  жилого помещения 

1.1 Понятие и  содержание договора найма жилого  помещения 

1.2 Форма и  срок договора найма. Плата  за жилое помещение 

2. Заключение  договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения 

2.1 Порядок заключения  договора социального найма 

2.2 Права и  обязанности членов семьи нанимателя 

3. Изменение  и прекращение договора социального  найма жилого помещения. 

3.1 Изменение  договора социального найма жилого помещения 

3.2 Расторжение  договора социального найма. Выселение  из жилых помещений 

Заключение  

Список литературы 

Введение 
 

Интерес к исследованию темы «Договор социального найма  жилого помещения» закономерен. Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни людей. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни. 

В нашей стране жилищный вопрос стоит особо остро. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для богатевшей прослойки общества; у основной части населения «жилищный вопрос» остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда. 

Существовавшая  много лет в России распределительная  система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов, миллионы семей нуждались и продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий. 

Первый Жилищный Кодекс России 1983 года безнадежно устарел. Со времени его принятия прошло не мало времени, изменилась социально экономическая обстановка и политическая ситуация в стране - был взят курс на формирование рыночных отношений. Жилищная реформа, появление рынка жилья стала важнейшим фактором перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления и функционирования во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения. 

Теперь жилищное законодательство основывается на признании  права частной собственности  на жилище в структуре жилищного фонда и землю на равных условиях с публичными формами собственности, приватизации государственного и муниципального жилья, перехода к рынку жилья и земли, демонополизации жилищного хозяйства, утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья. 

Происходит постепенное  расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения  и сужение сферы действия договора социального найма жилого помещения, а также постепенный переход  на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья и соответственно принятие мер, гарантирующих обеспечение жилищных прав социально незащищенным гражданам. 

Но, не смотря ни на что, договор социального найма  жилого помещения не потерял своей  актуальности и продолжает оставаться самым распространенным договором, регулирующим жилищные правоотношения, поскольку целью жилищной реформы на первом этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам. Уровень благосостояния большинства населения таков, что для многих из них получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. 

Целью настоящей  работы является раскрытие понятия  и особенностей договора социального  найма жилого помещения в сегодняшних  условиях путем анализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этому вопросу. Ставится задача рассмотреть и отразить существенные условия договора, а также основания и порядок его заключения. 

1. Основные положения  о договоре социального найма  жилого помещения 
 

1.1 Понятие и  содержание договора найма жилого  помещения 
 

Анализ положений Конституции Российской Федерации (ст. 40) Конституция РФ. М.: Издательство «Ось-89», 2001., Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс РФ с изм. и доп. на 01.02.2005г. Постатейный комментарий Д.Ю.Н., профессора А.М. Эрделевского. (ст. ст. 671 - 672), Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 49 - 91)3 Жилищный кодекс РФ. - М.: Частное право, 2005 и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях: 

а) предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования на условиях договора социального найма в  пределах нормы жилой площади; 

б) предоставление жилых помещений на условиях договора коммерческого найма в домах  государственного, муниципального и  частного жилищного фонда без  ограничения размера площади; 

в) приобретение или строительство жилья за собственные  средства без ограничения размера площади; 

г) приобретение в собственность жилого помещения  с использованием безвозмездных  субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение); 

д) в иных формах (например, предоставление служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др., предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования). 

Одной из самых  распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования. 

Понятие договора найма жилого помещения содержится в ст. 671 Гражданского кодекса РФ и носит общий характер. 

Однако, давая  общее определение договора найма  жилого помещения, Гражданский кодекс исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в  государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672. 

Договор социального  найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования не нов  и давно известен жилищному праву  как договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда. 

Гражданский кодекс не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального  найма жилья, отдавая приоритет  нормам действующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время на Жилищном кодексе РФ. 

Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договор  социального найма жилого помещения  заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством. Общие  положения Гражданского кодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством. 

Понятие договора социального найма жилого помещения  в полной мере раскрывает Жилищный кодекс РФ. Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение. 

Жилые помещения  по договору социального найма предоставляются  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. 

Основания, условия  и порядок заключения договора социального  найма жилого помещения, а также  права и обязанности, проживающих  в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса  применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. 

Договор найма  жилого помещения - договор консенсуальный (права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения). 

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. 

Соответствие  жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое  условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. Таким образом предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение - дом, квартира, часть дома или квартиры. 

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. 

Также не может  быть объектом договора жилищного найма  помещение, не признанное жилым. 

Жилое помещение, предоставляемое в порядке улучшения  жилищных условий (по действующему законодательству - по договору социального найма  жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и  быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В тоже время при выселении граждан по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ с предоставлением другого помещения, это помещение должно отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным для проживания. 

Сторонами в  договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель  и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию. 

По вопросу  о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления Крашенинников В.П. Российское жилищное законодательство. М., 1996, С 41.. Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма» Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996, С. 28-30.. 

Статья 60 Жилищного  кодекса РФ определяет нанимателя жилого помещения, как гражданина, с которым  заключается договор социального  найма. Пункт 1 ст. 677 Гражданского кодекса  устанавливает, что нанимателем  может быть исключительно гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого жилого помещения для проживания граждан. 

Одним из существенных условий договора социального найма  по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. 

Таким образом, договор социального найма жилого помещения характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодекс уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе, включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместного хозяйства. 

Анализ ст. ст. 69, 70 Жилищного кодекса РФ показывает, что субъектный состав в договоре социального найма может быть изменен нанимателем в одностороннем  порядке, без согласия наймодателя. Речь идет о праве нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи. 

В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанности сторон. А также ответственность за неисполнение своих обязательств. 

Жилищный кодекс дает достаточно обширный перечень прав и обязанностей наймодателя и  нанимателя, однако он не является исчерпывающим. Стороны могут иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. 

1.2 Форма и  срок договора найма. Плата  за жилое помещение 

Договор социального  найма жилого помещения в домах  государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения. 

Договор социального  найма жилого помещения заключается  в письменной форме. Форма данной сделки относится к простой письменной форме, т. к. в Законе прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность. 

Как указал Верховный  Суд РФ в решении от 07.09.2001 г. по делу по жалобе Грязнова А.П. о признании  недействительным подпункта «д» пункта 9 «Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР», утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 №415 договор социального найма жилого помещения является договором публичным. Наймодатель обязан заключить договор социального найма жилого помещения с гражданином. 

В силу п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных  законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров. 

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения  заключается на срок, не превышающий  пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным  на пять лет. 

Если в договоре найма срок не определен или установлен большим пяти лет, договор считается заключенным на пять лет. 

Правило о предельном пятилетнем сроке договора найма  не применяется в отношении договора социального найма. 

Жилищным кодексом РФ установлено, что договор социального  найма жилого помещения заключается без установления срока действия. Это значит, что в договоре отсутствует период, на который он заключается, т.е. договор социального найма жилого помещения является бессрочным и действует с момента его заключения до момента его расторжения на основаниях, предусмотренных законом или договором. 

На срок до одного года может быть заключен договор  краткосрочного найма. 

В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. 

Гражданский и  Жилищный кодексы содержат основные положения, определяющие права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо их, к документам, регулирующим взаимоотношения сторон по договору социального найма, следует отнести Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N415 Собрание постановлений Правительства РСФСР. 1986. №2, Ст.10. Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N1099 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №26. Ст. 2795. 

В домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования, где  в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - решение (постановление), которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменную форму договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы. Несмотря на то, что законодатель предложил типовую форму договора социального найма жилого помещения (Приложение №1). 

Нарушение простой  письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (ст. 167 ГК), но лишает стороны права в  случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст. 162 ГК). 

В соответствии с договором социального найма  жилого помещения жилые помещения  находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. 

Договор социального  найма возмездный. Возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое  помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. 

Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную  подачу проживающим в жилом помещении  коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо платы за жилое помещение по утвержденным в установленном порядке тарифам. 

В настоящее  время по вопросу оплаты за жилье  и коммунальные услуги следует руководствоваться  ст. ст. 153-160 Жилищного кодекса РФ. 

Новая система  оплаты жилья предусматривает поэтапный  переход к полному возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. 

Оплата жилья  в государственном и муниципальном  жилищном фондах и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим  в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения. 

Плата за содержание и ремонт жилья - плата, взимаемая  с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и инженерных сооружений жилого дома. капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда. 

Плата за наем жилого помещения - плата, взимаемая собственником  жилья с нанимателя жилого помещения  и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем. 

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. 

Наниматели жилых  помещений по договору социального  найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии. 

За нарушение нанимателем обязанности вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. 

Также за нарушение  обязанности вносить оплату с нанимателя может быть взыскана неустойка (пени), предусмотренная договором социального найма либо действующим законодательством. 

2. Заключение  договора социального найма. Пользование  жилыми помещениями социального  назначения 

2.1 Порядок заключения договора социального найма 
 

По договору социального найма одна сторона - наймодатель (орган государственной  власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется  передать другой стороне - нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. 

Право пользования  жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального  использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения). 

Договор социального  найма жилого помещения заключается  без установления срока действия. И может быть, расторгнут по основаниям, предусмотренным законом или  договором. 

Изменение оснований  и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекут изменение условий оплаты жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ). 

Решение о предоставлении жилого помещения предоставляет собой административный акт (документ), который выдается органом местной администрации. Для жилищно-эксплуатационной организации, выступающей Наймодателем, заключение договора социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения о предоставлении жилого помещения. 

В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального  найма жилого помещения между  наймодателем и нанимателем. 

Гражданину органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади. 

Для заключения договора социального найма жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади. 

На основании  этого решения заключается письменный договор социального найма, в  который вносятся подробные данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также  члены семьи нанимателя, которые  будут проживать совместно с ним в данном жилом помещении.