Становлення державної реєстрації прав на землю в Україні

    План 
 

    Вступ 

1. Становлення державної реєстрації прав на землю в Україні

2. Правова основа, поняття та загальна характеристика державної реєстрації прав на землю

3. Співвідношення  державної реєстрації прав на землю та державного земельного кадастру

4. Внесення  змін від 5 березня 2009 року до положень Земельного Кодексу, що регулюють державну реєстрацію прав на землю

    Висновок  

    Список  використаної літератури 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Вступ  

    Здійснення  в Україні широкомасштабної земельної  реформи цілком закономірно поставило питання про формування у нашій країні повноцінної інфраструктури регулювання земельних відносин. До основних елементів цієї інфраструктури належать державний земельний кадастр та державна реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно. Не випадково останнім часом у країні реалізується низка заходів, спрямованих на створення законодавчих засад, необхідних для формування зазначених інститутів.

    Утім, на жаль, уже в ході реалізації таких  заходів виявилося, що посадові особи, яким за їх статусом  належить опікуватися формуванням нової системи державної реєстрації прав на нерухомість та державного земельного кадастру, не мають чіткого та однозначного уявлення щодо того, у який спосіб ці інститути мають бути створені та функціонувати.

    Йдеться не лише про те, що до цього часу Міністерство юстиції України та Держкомзем України ведуть дискусію про те, на який із цих органів влади має бути покладено функцію державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість. Бентежить і те, що не всі чільні посадовці, у першу чергу Держкомзему України, чітко розуміють та вірно трактують поняття державного земельного кадастру та державної реєстрації прав на нерухоме майно.  
 

    Становлення державної реєстрації прав на землю в Україні 

    Юридична  земельна реєстрація почала здійснюватись в епоху зародження капіталістичних відносин. Її завданням було документальне оформлення права власності та володіння землею. Земельній реєстрації надається широке правове значення. Земельнокадастрові матеріали починають застосовуватися при вирішенні земельно-правових питань. Зокрема, вони почали використовуватися не тільки в інтересах оподаткування, але й для інших потреб підтвердження права власності та інших прав на землю.  

    Із  часом державна реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно стала важливою складовою частиною правового механізму набуття та реалізації прав на землю у країнах із ринковою економікою. Роль державної реєстрації прав на нерухомість у більшості країн полягає у підтвердженні державою фактів виникнення, зміни чи припинення прав на землю у процесі ринкового обігу земельних ділянок¹.  

    На  жаль, в Україні до останнього часу не приділялося належної уваги створенню  ринково орієнтованої системи державної  реєстрації прав на нерухомість. Незважаючи на розпочату в 1992 році приватизації земель та формування ринкової інфраструктури у сфері земельних відносин, в Україні фактично існує система державної реєстрації, яка сформувалася до початку приватизації земель².  

    Земельним кодексом України, який було прийнято 25 жовтня 2001 року³ та введено у дію з 1 січня 2002 р., передбачається принципово інша система державної реєстрації державних актів на землю. Згідно зі ст. 202 Кодексу державна реєстрація земельних ділянок повинна здійснюватися у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин:

    а) книги записів реєстрації державних  актів на право власності на землю  та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів  земельних ділянок;

    б) Поземельної книги, яка містить  відомості про земельну ділянку.  

    Ст. 196 кодексу також зазначає, що державна реєстрація земельних ділянок є  складовою частиною державного земельного кадастру. А у ст. 204 Земельного кодексу  проголошується, що порядок ведення  державного земельного кадастру, включаючи і державну реєстрацію земельних ділянок, встановлюється законом. Однак, зазначені статті Земельного кодексу не містять норм прямої дії. Адже на їх виконання Прикінцевими положеннями Кодексу передбачається розробка Закону про державний земельний кадастр та Закону про державну реєстрацію земельних ділянок.  

    Слід  відмітити, що після прийняття Земельного кодексу України загострилася боротьба між трьома відомствами – Міністерством  юстиції України, Держкомземом України  та Держбудом України – за право ведення державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість. Однак Указом від 17 лютого 2003 року “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” ⁴ Президент України вирішив цей спір на користь Держкомзему України. 

      П.1 цього Указу зазначає: покласти  на Держкомзем України “функції  з державної реєстрації земельних  ділянок, нерухомого майна та  прав на них у складі державного  земельного кадастру”.  

    Із  метою створення повноцінної  законодавчої бази для здійснення державної  реєстрації прав на нерухомість 1 липня 2004 року Верховна Рада України прийняла Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” ⁵. 

      Тим самим було зафіксоване проходження важливого, рубіжного етапу на шляху формування в нашій країні нової, цивілізованої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно. Адже державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень визначається Законом як офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

    Іншими  словами, із введенням у дію цього Закону лише державна реєстрація прав відповідно до норм цього Закону тягне за собою виникнення права власності та інших прав на земельну та неземельну нерухомість.  

    У цілому, Закон “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” на мою думку заслуговує позитивної оцінки. У ньому знайшли відображення положення, які дістали назву “принципів одного вікна”. Такі положення полягають в наступному. По-перше, в основі закріпленої в Законі системи державної реєстрації прав на нерухоме майно покладено принцип єдності, нерозділення нерухомості як об’єкта прав, що підлягатимуть державній реєстрації. Цей принцип закріплюється у новому Цивільному кодексі України і полягає в тому, що земельна ділянка та пов’язане із нею майно, яке не можна відділити від ділянки без завдання істотної шкоди цьому майну (будівлі, споруди тощо), охоплюються поняттям нерухомості або нерухомого майна.  

    По-друге, згідно із Законом, державна реєстрація прав на нерухоме майно (включаючи права на всі види нерухомості) здійснюватиметься за єдиними правилами і у єдиному державному реєстрі. 

      По-третє, у Законі “Про державну  реєстрацію речових прав на  нерухоме майно та їх обмежень”  знайшов відображення і такий  принцип “одного вікна”, який  передбачає створення єдиної системи спеціалізованих державних органів, котрі здійснюватимуть державну реєстрацію прав на нерухоме майно.  

    Мета  цього закону є цілком зрозумілою. Вона полягає у необхідності запровадження  в країні системи державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість за принципом “одного вікна”. Цей принцип означає, що право власності та інші права на землю та інше нерухоме майно має реєструватися в одному органі, за єдиними правилами, а земельна ділянка та розташована на ній будівля повинні реєструватися як один об’єкт права власності.  

    Утім, незважаючи на введення Закону у дію власники нерухомого майна, для того щоб зареєструвати права на нього, продовжують стукати не в одне, а щонайменше у п’ять вікон. Чому? На мій погляд, основна причина полягає у тому, що не тільки у суспільстві, але й у посадових осіб органів влади є відсутнім, перш за все, чітке уявлення про те, що таке державна реєстрація прав та державний земельний кадастр, і у який спосіб вони мають “співіснувати”. 
 

    Правова основа, поняття та загальна характеристика державної реєстрації прав на землю 

    Правову основу державної реєстрації прав на землю становлять: 

1. положення Земельного Кодексу, зокрема ст..125, 126, 202 ⁶ ;
2. ст.20 Закону «Про оренду землі»⁷
3. Закон “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”⁸
4. Указ Президента від 17 лютого 2003 року “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру”⁹
5. Наказ Держкомзему вiд 23.05.2003  № 135 «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"¹⁰
6. Наказ Держкомзему вiд 02.07.2003  № 174 “Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель” ¹¹ та інші.

Державну  реєстрацію прав на землю у правовій літературі розглядають як самостійну функцію державного регулювання земельньних правовідносин, оскільки їх реалізація спрямована на легалізацію ( виникнення) суб’єктивних прав на землю. 

    В теорії земельного права  державну реєстрацію прав на землю визначають як вольова діяльність суб’єктів земельних реєстраційних правовідносин спрямованих на внесення передбачених законодавством належно отриманих даних у спеціально призначеній для цього офіційному документі уповноваженими державними органами за встановленою процедурою з метою виникнення, зміни чи припинення прав на землю у заінтересованих осіб, які її ініціюють та утверджують останніх ( цих суб’єктів) як суб’єктів зазначених легалізаційних прав.¹² 

    Відновідно  до Закону “Про державну реєстрацію речових  прав на нерухоме майно та їх обмежень”¹³ : державна реєстрація речових прав  на  нерухоме  майно  та  їх обмежень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення,  переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень,  що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру  речових  прав  на  нерухоме майно та їх обмежень; 

    При цьому під  Державним реєстром  прав  на  нерухоме  майно  та  їх  обмежень розуміють єдину державну  інформаційну систему, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження,  суб'єктів  речових  прав,  технічні  характеристики об'єктів  нерухомого  майна (будівель,  споруд тощо),  кадастровий план земельної ділянки,  а також відомості про правочини,  вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна; 

    Державна реєстрація документа, що посвідчує право на земельну ділянку є юридичним фактом виникнення права власності або користування зазначеною земльною ділянкою.

    Таким чином можна зробити висновок, що відповідно до Земельного Кодексу  державна реєстрація  прав на землю виконує легалізаційну функцію, зміст якої зводиться до визнання законним власником чи землекористувачем того чи іншого суб’єкта та гарантування державою здійснення та захисту таких прав на земельну ділянку. 
 
 
 

    Внесення  змін від 5 березня 2009 року до положень Земельного Кодексу, що регулюють державну реєстрацію прав на землю 

    Варто відзначити, що 5 березня 2009 року Верховна Рада України ухвалила Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок»¹⁴. Даний Закон викладає положення Земельного Кодексу, які регулюють державну реєстрацію прав на землю в новій редакції. Зокрема, це ст.125 та ст.126 Земельного Кодексу. Цей  Закон має набрати  чинності  з 8 травня 2009 року.

    При цьому, ст.125 Земельного Кодексу буде мати такий зміст:  

    «Стаття 125. Виникнення права на земельну ділянку 

      Право власності на земельну  ділянку, а також право постійного  користування та право оренди  земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.» 

    ст.126 Земельного Кодексу буде мати такий  зміст:  

      « Стаття 126. Документи, що посвідчують  право на земельну   ділянку  

    1. Право   власності   на   земельну   ділянку  посвідчується  державним актом,  крім випадків,  визначених частиною другою  цієї статті.

    2. Право власності на земельну  ділянку, набуту у власність  із земель  приватної  власності   без   зміни   її   меж,   цільового призначення, посвідчується: 

    а) цивільно-правовою   угодою   щодо   відчуження   земельної ділянки,  укладеною  в  порядку,  встановленому  законом,  у  разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

    б) свідоцтвом про право на спадщину.  

    3. Право    постійного    користування   земельною   ділянкою посвідчується державним актом на  право постійного  користування земельною ділянкою.  

    4. Форми  державних  актів   на  право  власності  на  земельну ділянку,  право   постійного   користування   земельною   ділянкою затверджуються Кабінетом  Міністрів України.  

    5. Право  оренди  земельної   ділянки  посвідчується договором  оренди землі, зареєстрованим  відповідно до закону.  

    6. При  набутті  права  власності   на  земельну  ділянку   на  підставі  документів,  визначених  частиною  другою  цієї  статті, державний  акт  на  право  власності  на  земельну   ділянку,   що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на  земельну  ділянку,  в  кожному  такому випадку відчуження земельної ділянки.

    На  державному  акті  про  право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку  про  відчуження   земельної   ділянки   із   зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.

    Орган, який  здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень,  робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку  на   підставі   документа   про   її   відчуження,  складеного  та посвідченого  в  порядку,  встановленому  законом,   протягом   14 календарних  днів  з  дня  подання  до  цього  органу  зазначеного документа.  Забороняється  вимагати  для  здійснення  відмітки  та державної  реєстрації  прав  на  нерухоме  майно  та  їх  обмежень документи, не передбачені цією статтею.

    У разі  зміни  співвласника  або   набуття   права   спільної власності  на  земельну  ділянку  орган,  який  здійснює  державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх  обмежень,  також  вносить зміни  до  державного  акта  на  право  власності  на  землю  щодо співвласників земельної ділянки.  

        7. Відчуження частини земельної ділянки з виділенням  її  в окрему  земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта,  що посвідчує право власності на сформовану  нову земельну ділянку.  

         8. У разі якщо державним актом  на право власності на земельну  ділянку було посвідчено  право  власності  на  декілька  земельних ділянок,  відчуження  однієї  з  цих  ділянок  здійснюється  після виготовлення державного акта,  що  посвідчує  право  власності  на кожну з цих ділянок.  

         9. Державний  акт  на  право   власності  та  право постійного користування  земельною  ділянкою  видається  на   одну   земельну ділянку.

    Право постійного  користування на декілька земельних ділянок, наданих  під  будівництво  та  обслуговування  лінійних   об'єктів (доріг,  трубопроводів,  ліній  електропередачі та зв'язку),  може посвідчуватися одним державним актом». 

    Загалом, можна охарактеризувати вищенаведені зміни до Земельного Кодексу як позитивні. 
 

    Співвідношення  державної реєстрації прав на нерухомість  та державного земельного кадастру 

      Державний земельний кадастр становить публічний (державний), методично організований реєстр земельних ділянок, який включає: відомості про кількість земель, їх якість, цільове призначення та належність до певної категорії, розподіл земельних ділянок між власниками, користувачами, включаючи орендарів, а також відомості про економічну та грошову оцінку земель.

    Державний земельний кадастр відображає адміністративно-територіальний устрій країни. Він ведеться по кожній адміністративно-територіальній одиниці  – селу, селищу, місту, району, області та по країні в цілому.  

       Державний реєстр прав на нерухоме  майно, ведення якого є основною  функцією державної реєстрації  прав на нерухомість, є єдиною  державною інформаційною системою, котра містить офіційно підтверджені  та гарантовані державою (достовірні) відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди, земельні ділянки тощо), які належать відповідним суб’єктам, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна.  

    Виникає питання про те, яким чином співвідносяться  між собою ведення державного земельного кадастру та державна реєстрація прав на нерухомість? Зокрема, що має  бути первинним: включення відомостей про земельну ділянку (реєстрація) до державного земельного кадастру чи реєстрація прав на цю земельну ділянку у державному реєстрі прав на нерухоме майно?  

    Слід  зазначити, що відповідь на дане запитання  має не лише теоретичний, а й практичний інтерес. Адже набувач права власності чи іншого речового права на земельну ділянку повинен знати, у якому порядку він має оформити (зареєструвати) набуте право. Зокрема, його цікавить те, чи повинен він спочатку здійснити реєстрацію набутої земельної ділянки у державному земельному кадастрі, а лише потім зареєструвати набуте право на землю у державному реєстрі прав на нерухоме майно, чи навпаки.  

    На  жаль, чинне законодавство України  із даного питання є дуже суперечливим і не дає однозначної відповіді  на поставлене питання., Так, п. 2 ст. 4 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” зазначає, що дані обліку земельних ділянок у Державному земельному кадастрі та кадастровий номер об'єкта нерухомості є основою для формування Державного реєстру прав. Отже, із Закону нібито випливає, що набута у власність, постійне користування чи оренду земельна ділянка має спочатку бути зареєстрована у державному земельному кадастрі, де їй повинен бути присвоєний кадастровий (реєстраційний) номер, і лише після цього набувач земельної ділянки повинен зареєструвати набуте на неї право у державному реєстрі прав на нерухоме майно. 

    Разом із тим, інший закон, а саме Земельний  кодекс України, фактично заперечує  такий порядок реєстрації. Справа у тому, що згідно зі ст. 79 Кодексу, земельною ділянкою визнається “частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами”. Отже, за Кодексом – земельна ділянка  є не просто частиною земної поверхні із певним місцем розташування та межами; обов’язковою ознакою земельної ділянки є належність її певному суб’єкту на певних правах.  

    Тобто, для того, щоб зареєструвати набуту у власність чи користування земельну у державному земельному кадастрі набувач  уже повинен мати права на неї. Але ж такі права, як встановлює ст. 125 Земельного кодексу України, виникають виключно після їх державної реєстрації.  

    Більше  того, у ст. 2 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” зазначається, що саме Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень є єдиною державною інформаційною системою, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна. Інші інформаційні системи, які містять відомості про земельні ділянки, зокрема, відомості з державного земельного кадастру, на такий статус претендувати не можуть ¹⁵. 

    Таким чином, із вищевикладеного випливає, що особа, яка, наприклад, уклала договорів  купівлі-продажу земельної ділянки  як покупець, після нотаріального  посвідчення такого договору повинна  спочатку зареєструвати  цей договір  у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, набувши статус власника земельної ділянки, і лише після цього ділянка підлягає реєстрації у державному земельному кадастрі. Тому пункт 2 ст. 4 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, який зазначає, що дані обліку земельних ділянок у Державному земельному кадастрі та кадастровий номер об'єкта нерухомості є основою для формування Державного реєстру прав, має тлумачитися таким чином, що внесення відомостей про земельну ділянку до Державного реєстру прав на нерухоме майно є основою для внесення відомостей про цю земельну ділянку до державного земельного кадастру, а не навпаки.  

       Окрім того, слід мати на увазі,  що Державний реєстр прав на  нерухоме майно та державний  земельний кадастр є принципово відмінними за своїм змістом. Так, згідно зі ст. 12 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, структура Державного реєстру прав включає три грипи відомостей, а саме:

    1) дані про зареєстровані речові  права та їх обмеження;

    2) дані про суб'єктів речових  прав;

    3) дані про об'єкти нерухомого  майна. 

    Тому  для ведення повноцінного Державного реєстру прав до нього має вноситися  мінімально необхідний обсяг відомостей.  

    Для реєстрації прав на земельні ділянки  до зазначеного реєстру достатньо внести відомості про розмір та місцезнаходження ділянки. Справа полягає у тому, що Державний реєстр прав дає відповідь лише на одне питання: хто є суб’єктом прав на дану земельну ділянку і якого роду (змісту) ці права. Тому внесення до Державного реєстру прав інших відомостей про земельну ділянку лише інформаційно обтяжує його і не є необхідним. 

    На  відміну від державного реєстру  прав у державному земельному кадастрі має бути відображено значно більший  обсяг даних про земельну ділянку. Окрім розміру та місцезнаходження ділянки, у кадастрі мають відображатися дані про грошову оцінку земельної ділянки, про категорію земель за цільовим призначенням земельної ділянки, відомості щодо власників або користувачів земельної ділянки, а також інші дані, передбачені нормативно-правовими актами з питань державного земельного кадастру.  

    Як  бачимо, у державному земельному кадастрі відображається багато даних, які можуть часто змінюватися. Наприклад, при  незмінних розмірі, місцерозташуванні  та власникові (користувачеві) земельної ділянки її цільове призначення, грошова оцінка та деякі інші характеристики можуть часто змінюватися. Особливо це стосується грошової оцінки земельної ділянки, величина якої залежить від прокладення до (чи повз) ділянки нових комунікацій (доріг, засобів зв’язку тощо), облаштування території, які роблять її місцерозташування більш вигідним, та ринкової кон’юнктури. Якщо включати всі ці дані до Державного реєстру прав, доведеться вносити до нього зміни ледь не щорічно. Все це робить зазначений реєстр нестабільним, а головне, вищезазначені додаткові відомості не впливають на характер прав власників чи користувачів конкретних земельних ділянок. 
 
 

    Висновок 
 

    Незважаючи  на те, що українські здобутки на ниві створення цілісної системи реєстрації прав на землю виглядають поки що достатньо скромно, порівняно із здобутками ряду зарубіжних країн, Україна має всі можливості для створення національної системи реєстрації. 

    Проте не врахування позитивного досвіду вирішення питання реєстрації прав на землю в інших країнах при створенні національної системи реєстрації прав на землю було б просто необачливим, не кажучи вже про цілком реальний ризик невдалого витрачання коштів, часу та зусиль у такому випадку. Зазначений досвід може підказати цілий ряд вдалих моделей правового регулювання реєстрації прав на землю, які доречно було б використати. Наприклад, принцип пріоритету записів у поземельній книзі відносно записів кадастру у випадку протиріч між даними (Німеччина)¹⁶, а також принцип пріоритету записів у земельному реєстрі, а не в земельному сертифікаті, що посвідчує відповідне право (Великобританія) ; або вже відкритий (Великобританія) та прямий комп'ютерний доступ до інформації через офісні системи органів реєстрації, а також приєднані до них системи державних та недержавних підприємств, установ, організацій (Швеція)¹⁷.