Статистическая характеристика рынка жилья. 2

Министерство  образования Российской Федерации

Самарский Государственный  Экономический Университет

Кафедра Статистики 
 
 

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Статистика»

На тему:

«Статистическая характеристика рынка жилья». 

Самара 2011 

1. Общая характеристика рынка  недвижимости и его  сегментов.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками  рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых  для их деятельности.

         Одной из главных функций, которую  подразумевает рынок недвижимости  любой страны это сведение  вместе покупателей и продавцов,  прав собственности на недвижимость  через механизм цен. Он обладает  большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью  имеют перспективную ценность, т.е.  дают большую отдачу со временем.¹

         Российский рынок недвижимости  только складывается. В классическом  его понимании он представлен  обычно в трех основных сегментах:

1. рынок жилых и нежилых помещений
2. рынок земельных участков
3. рынок ценных бумаг на недвижимость

     Использование сегментации как инструмента  при формировании модели поведения  предпринимателя позволяет рационализировать  свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта.

     Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Выделяют три таких сектора:

• товар в виде конкретных объектов недвижимости;
• работы, т. е. строительство, реконструкция;
• услуги, т. е. посредничество, оценка, маркетинг.

     Каждый  из этих секторов может быть поделен  на более узкие секторы, так что  каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так  сектор недвижимости как товар  подразделяется на жилые и нежилые  помещения. В свою очередь жилье  делится на городское и загородное, а нежилые помещения – на административные, торговые, производственные, вспомогательные, складские и так далее. Городское  жилье также можно дробить  на более мелкие секторы: приватизированное  жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся  в собственности граждан и  юридических лиц.

     Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных.  Они могут характеризоваться  географией размещения, демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары),  принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

     При делении рыночного пространства получается много частей, каждая из которых характеризуется принадлежностью  к какому-то товарному сектору  и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с  одинаковыми запросами.

       По функциональному назначению  объектов рынок не движимости  подразделяется на четыре основные  составляющие: рынок земли (земельных  участков); рынок жилья; рынок  нежилых помещений, рынок промышленной  недвижимости.

     Каждый  из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

     Отличительной особенностью недвижимости служит и  то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

       На пути дальнейшего расширения  рыночных отношений в сфере  недвижимости существует ряд  барьеров, обусловленных переходным  периодом в российской экономике.

       Барьеры экономического характера  включают инвестиционную, кредитную  и налоговую политику государства,  а также проблемы, возникающие  из-за инфляции, неплатежей, увеличения  сроков окупаемости инвестиций  и других факторов.

Отличительные особенности рынка  недвижимости являются:

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень транзакционных издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния региональной экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

     В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при  принятии экономических решений.

     Основные  проблемы:

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

     С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

     Именно  в таком качестве она важна  для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном  объекте недвижимости).

     Так, повышенный спрос со стороны торгующих  организаций на здания участки, расположенные  в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут  быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

для предприятий, торгующих ограниченным набором  «ходовых» товаров, существенна  близость к маршрутам общественного  транспорта и пр. в свою очередь  ранок офисных помещений для  первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже  по качеству предлагаемых на рынке  объектов. 
 
 

2. Состояние жилищного рынка России.

Для того, чтобы определить основные проблемы жилищного рынка России, необходимо, прежде всего проанализировать основные параметры жилищного рынка, определить установившиеся между ними соотношения  и их характерные особенности. По результатам анализа выявить  имеющиеся на рынке деформации, выделить те существующие факторы, которые могут  в нужном направлении изменить требуемые  параметры и их соотношение.

1. Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в г. Самара.

В 2009 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере жилищного строительства (рост более чем на 12%). Объем ввода  жилых площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990 г. При этом ожидания такого же успеха в 2008 г. Были неоправданны, так как всплеск строительных работ произошел из-за существенного роста цен на жилье, в результате которого строители в максимально короткие сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.

Таблица 1. Объемы жилищного  строительства в 1990-2007 гг.²

Рост  цен привел к сокращению объема спроса: при существующем на тот момент уровне цен сложно было ожидать большого объема покупок жилья. Соответственно, предложение увеличивалось не слишком  существенно – прогнозируемый рост объема ввода жилых помещений составил около 6%.

Из-за специфики  деятельности в строительстве объем  работ в течение года распределения  неравномерно и носит выраженный сезонный характер – существенное сокращение деятельности приходится на январь (что особенно заметно с 2006г. когда в России официально объявлены  новогодние каникулы). В весенние месяцы в строительной сфере происходит интенсификация деятельности, большой объем работ приходится на лето. В осенние месяцы(октябрь, ноябрь) темпы роста строительного сектора несколько сокращаются. В последние годы значительная интенсификация деятельности замечена в декабре. Это связано как с совершенствованием самих технологий, позволяющих вести строительство и в зимний период, так и с необходимостью ввода максимального числа объектов перед новогодними праздниками (в России, начиная с января, по всей стране наблюдается замедление деловой активности, что существенно сокращает денежные потоки и уменьшает объем платежеспособного спроса).

Основной  объем ввода жилья в России приходится на ее западную часть –  Центральный и Приволжский федеральные  округа (32,3 и 21,2% соответственно). При  этом, если в 1990г. данные районы имели  примерно равные позиции по объему ввода в эксплуатацию жилых помещений, то на сегодняшний день Центральный  федеральный округ прочно занимает лидирующие. В течение исследуемого периода интенсификация строительства  произошла в Южном федеральном  округе. По остальным регионам, в  особенности расположенным в  восточной части страны, произошла  существенная утрата позиций – доля Дальневосточного федерального округа сократилась почти в 3 раза, Сибирского – более чем на 6%.

Строительство в Самаре достаточно интенсивно, и  стабильно. Но часто встречается  такой момент, как «замораживание»  строительства. Некоторые жилые комплексы просрочили сроки сдачи на 2-3 года, некоторые даже на 10 лет.

Чтобы лучше и более подробно посмотреть данные о строительстве в Самаре за последние 2 года, воспользуемся  таблицей ниже.

Динамика  объема работ, выполненных  по виду деятельности "Строительство". 

Проведя некоторые расчеты и пользуясь  такими формулами как:

1. Абсолютный прирост. Его применяют для выражения абсолютной скорости роста (снижения) уровня динамики. Его величина определяется как разность двух сравниваемых уровней. Она исчисляется по формуле:

∆_ц = y_i – y _i-1              или             ∆_б=y_i – y₀

2. Темп роста. Интенсивность изменения уровней ряда динамика оценивается отношением текущего уровня к предыдущему или базисному, которое всегда представляет  собой положительное число. Он выражается в процентах. Исчисляется по формуле:

Тр = * 100

3. Темп прироста. Используется для выражения изменения величины абсолютного прироста уровней ряда динамики в относительных величинах. Исчисляется по формуле:

 Т_пр = * 100       или        Т_пр = * 100

4. Абсолютное значение одного процента прироста. Определяется как результат деления прироста на соответствующий темп прироста, выраженный в процентах. Исчисляется по формуле:

│%│=                               или          │%│= 0,01* y_i-1

Используя эти формулы, можно проанализировать таблицу данную выше и составить  динамику объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство»  за 2009 и 2010 года.

Динамика  объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство»  за 2009 год.

Покажем пример, как были проведены вычисления. Для начала в таблице нам надо заполнить графу «Абсолютный  прирост». Используя наши числа, получаем:

∆_ц = y_i – y_i-1 = 1965.8-2317.4 = -351,6

∆_б = y_i-y₀ =2139.6-2317,4 = -177,8    и так далее заполняем таблицу.

Заполняем вторую графу «Темпы роста», используя  нашу исходную таблицу:

Тр = * 100 = 1965,8 : 2317,4 * 100 = 84,8

Тр = * 100 = 2139.6 : 2317,4 * 100 = 92,3 и так далее заполняем таблицу.

Заполняем третью графу «Темпы прироста», используя  исходную таблицу:

Т_пр = = 100,0 – 84,2 = -15,2

Т_пр = = 100,0 – 92,3 = -7,7  и так далее заполняем таблицу.

Заполняем четвертую графу «Абсолютное  значение 1% прироста», используя исходную таблицу:

│%│= = 0,01 * 1965,8 = 19,6 и так далее заполняем таблицу.

Например, абсолютное уменьшение за февраль по сравнению с январем составило  – 351,6 а по сравнению с базисным январем, в марте составил -177,8. Также  мы можем проследить, что к лету разрыв между месяцами не только уменьшается, но и увеличивается во много раз.

Используя показатель темп роста, мы можем увидеть, что по сравнению с декабрем  темп роста января составил 268,8 %.

Темп  прироста в нашем случае показывает насколько объем работ, выполненных  в декабре увеличился по сравнению, например с базисным месяцем.  Он составил 168,8 %.

Такие же операции над числами надо произвести и с показателями 2010 года. Показатели и их характеристика будет похожа, различие составит лишь в числах и  их значениях.

Динамика  объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство»  за 2010 год.

Также же можно сделать расчеты Среднего уровня ряда, Среднемесячного темпа  роста и Среднемесячного темпа  прироста.

На основании  данных по таблице за 2009 год:

1. Средний уровень ряда исчисляется по формуле:

ȳ =

С применением  наших данных его значение равно:

ȳ =   = = 3473,92(млн. рублей)

2. Среднемесячный темп роста исчисляется по формуле:

Т_р =

C применением наших данных его значение равно:

Т_р = = = 1,12

3. Среднемесячный темп прироста исчисляется по формуле:

Т_пр= Т_р – 100

С применением  наших данных его значение равно:

Т_пр= Т_р – 100 = 112-100 = 12 (%)

На основании  данных по таблице за 2010 год:

1. Средний уровень ряда исчисляется по формуле:

ȳ =

С применением  наших данных его значение равно:

ȳ =   = = 1237599,02 (млн. рублей)

2. Среднемесячный темп роста исчисляется по формуле:

Т_р =

C применением наших данных его значение равно:

Т_р = =

3. Среднемесячный темп прироста исчисляется по формуле:

Т_пр= Т_р – 100

С применением  наших данных его значение равно:

Т_пр= Т_р – 100 =

Исходные  и расчетные данные объема работа по виду деятельности «Строительство».

Используем для  вычисления данные формулы:

ȳ_t =a₀ +a₁* t

a₀ =          a₁=

a₀ = = 40333.44

a₁ = - = -1547.08

На основе данных расчетов также можно сделать  прогноз на 2011 год, и он будет равен:

ȳ = a₀ + a1 *3 = 40333.44-4641.24=31050.96

Также можно посчитать внутригодовую  динамику объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство»  по месяцам за 2008-2010.

Внутригодовая динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»  по месяцам за 2008-2010.

Покажем, как  были проведены вычисления таблицы. Для начала мы вычисляли  за 3 года:

Январь ȳ = = 2283,6 и так далее заполняем таблицу для каждого месяца.

Далее по исчисленным  месячным средним уровням ȳ₁ = = 3835,1.

И наконец, определяем по месяцам года индексы сезонности:

I_s1 =2283.6 : 3835.1 * 100 = 59.5  и так далее делаем для всей таблицы.

Совокупность  исчисленных для каждого месяца годового цикла индексов сезонности характеризует сезонную волну использованных на строительство денег в городе Самара.

Таким образом, произведя все расчеты, целесообразным будет  сделать несколько выводов  по динамике объема выполнения работ:

1. Пиковыми месяцами для строительства являются летние месяцы;
2. В зависимости от месяцев темпы прироста выделенных на строительство денег изменяется.

Список  использованной литературы.

1. Каменцкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). – М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006. С. 20.
2. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России// Законодательство и экономика: журнал для деловых людей. – 2006, №6, С.27.

3.   Иваницкая И. П.  Введение  в экономику недвижимости:  учебное пособие.  М.:  КноРус 2007. С 180

4.  Борисов Е. В. Ценовые «пузыри» на рынке недвижимости // Банковское дело. -2006, №1, С 24

5.  Экономика недвижимости  /  Под редакцией В.  Боровкова,  В.  Мокина.  – СПб:  Питер, 2007. С 415.