Статистическая характеристика рынка жилья

CoolReferat.com

Федеральное агентство  по науке и образованию  Российской Федерации

ГОУ ВПО «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра статистики

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине "Статистика"

 

на тему "Статистическая характеристика рынка жилья"

 

 

 

Студентки Владимировой В.О.

2 курса 1 группы, специальности 060800

"Мировая экономика",

Института теоретической экономики  и международных экономических  отношений

 

 

Научный руководитель

Чистик Ольга Филипповна.

Дата защиты _____________________

Оценка __________________________

Члены комиссии __________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самара 2010

Содержание.

Введение.            3

1. Общая характеристика рынка недвижимости и его сегментов.         4

1.1. Рынок жилья: субъекты, факторы.       5

1.2. Факторы, влияющие на спрос и предложение на жилищном рынке.       12

2. Состояние жилищного рынка в г. Самара.             20

2.1. Динамика объема  работ, выполненных по виду деятельности «Строительство».                           20

2.2. Структура жилых  домов по формам собственности и этажности.         29

Заключение.                  36

Библиографический список.                37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В современной России наблюдается  процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая  в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты  в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости  и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о  появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

В статистической науке измерение  уровня жизни населения и его  динамики является одной и приоритетных задач. Для анализа процессов в этой области экономическая статистика использует систему показателей, характеризующих различные аспекты благосостояния населения: доходы, потребление, сбережение, имущество, социально-демографические характеристики. Такой аспект как, недвижимое имущество, является одной из важных характеристик уровня жизни населения.

При детальном изучении всех механизмов рынка жилья в своей работе, я попытаюсь найти ответы на такие  вопросы как, какова строительная активность России по отношению к другим странам, динамику строительства в г. Самара и структуру жилья.

 

 

 

 

 

1. Общая характеристика рынка недвижимости и его сегментов.

Рынок недвижимости является одной  из существенных составляющих в любой  национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

    Одной из главных функций, которую подразумевает рынок недвижимости любой страны это сведение вместе покупателей и продавцов, прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.¹

    Российский рынок недвижимости только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах:

1. рынок жилых и нежилых помещений
2. рынок земельных участков
3. рынок ценных бумаг на недвижимость

К примеру, рынок жилых помещений  предусматривает как продажу, так  и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок  охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Развитие рынка недвижимости зависит  от большого количества факторов, среди  которых на первом месте находятся  спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе перед нами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.

 

1.1. Рынок жилья: субъекты, факторы.   

 

Использование сегментации  как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя  позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

Рынок недвижимости делится  на товарные секторы. Выделяют три таких  сектора: 2

• товар в виде конкретных объектов недвижимости;
• работы, т. е. строительство, реконструкция;
• услуги, т. е. посредничество, оценка, маркетинг.

Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие  секторы, так что каждый из них  будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некую  общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так  сектор недвижимости как товар подразделяется на жилые и нежилые помещения. В свою очередь жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения – на административные, торговые, производственные, вспомогательные, складские и так далее. Городское жилье также можно дробить на более мелкие секторы: приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных.  Они могут характеризоваться географией размещения, демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного пространства получается много частей, каждая из которых характеризуется принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок  земли (земельных участков); рынок  жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается  самостоятельно, так как опирается  на собственную законодательную  и нормативную базу и имеет  существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок  объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры  при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментах  рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:³

- первичной, которая характеризует  появление недвижимости как товара  на рынке. Государство в лице  федеральных, региональных и местных  органов власти в настоящее  время выступает как основной  продавец недвижимости

- вторичной, на которой  функционирует большое количество  продавцов и покупателей (физических  и юридических лиц).

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые  с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с  перепродажей или с другими формами  перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько  рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости выступает  фактором, существенно осложняющим  анализ сферы обращения и выбор  правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так  и на региональном уровнях. Возможности  реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может  достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и  падением цен, нижняя граница которых  определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном  рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи  с тем, что решения на нем принимаются  множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.⁴

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных  переходным периодом в российской экономике.

 Барьеры экономического характера  включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными  органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается  неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной  окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих  его характеристик к  анализу  ситуации по отношении к конкретному  объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя.

Отличительные особенности  рынка недвижимости являются:⁵

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень транзакционных издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния региональной экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом  факторов, которые затрудняют его  анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических  решений.

Основные проблемы:

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

Так, повышенный спрос  со стороны торгующих организаций  на здания участки, расположенные в  непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр. в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов. ⁶
• Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
• И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
• Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:⁷
• Качество=цене=потребителю.
• Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

 

 

1.2. Факторы,  влияющие на спрос и предложение  на жилищном рынке.

  

Развитие рынка недвижимости зависит  от большого количества факторов,

среди которых на первом месте находятся  спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что  при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет  к возрастанию спроса и наоборот.

Для изучения спроса и предложения на рынке недвижимости необходимо исходить из специфики процесса функционирования рынка жилищной недвижимости, особенностей обращающегося на нем товара.

В частности, различают шесть основных особенностей жилищной недвижимости:

1. связь с землей;
2. неоднородность жилищного фонда по совокупным, качественным характеристикам (различия в размере, качестве строительства и отделки, местоположении и т.д.);
3. зависимость уровня формируемых жилищных услуг от совокупных, качественных характеристик жилья;
4. долговечность;
5. дороговизна;
6. высокий уровень издержек при смене жилья.⁸

Тесная связь с землей определяет жесткую локализацию рынка жилищной недвижимости. Все участки земли  в пределах населенных пунктов дифференцированы, то есть каждый рынок жилья имеет  свои уникальные черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов, что составляет его специфику.

Жилищный фонд крайне неоднороден. Для каждого жилища различают  свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики собственно жилья  и характеристики места его расположения. Собственно жилище характеризуется, прежде всего, качеством строительства и эксплуатации, степенью износа, размерами, особенностями проектирования. Место расположения, в частности, включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и целый ряд других показателей. Совокупные характеристики жилья составляют качество жилищного фонда.

Разнообразие и количество жилищных услуг напрямую зависит от совокупных, качественных характеристик жилья. Например, проектные особенности жилищного фонда с учетом его месторасположения, предусматривающие набор подводимых к нему коммуникаций, формируют предоставляемые фондом соответствующие услуги, различающиеся в каждом конкретном случае (водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация, Интернет, телефонная или иная связь).

Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень  износа и качественные характеристики жилищных услуг. Повышение степени  изношенности жилища и снижение расходов на его содержание приводят к сокращению количества и снижению качества предоставляемых жилищных услуг.

Для жилья характерна высокая стоимость, обусловленная целым рядом  его  особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение длительного времени. Во-вторых, это технологически сложный и затратный продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании.

К особенностям жилищного фонда  относят и высокий уровень  издержек, возникающий в результате смены жилья, что обуславливает достаточную степень консерватизма при принятии населением решений о его замене.

Таим образом, все вышеперечисленные  особенности оказывают непосредственно  влияние на процессы, протекающие  в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.

Спрос на объекты жилищного фонда  и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и  в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

     Изменение  спроса зависит от таких факторов, как:

1)  потребительские  вкусы или предпочтения покупателей

2)  количество покупателей

3)  уровень денежных доходов  покупателей

4)  цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

5)  потребительские ожидания  относительно будущих цен и  доходов. ⁹

Предложение жилья и  жилищных услуг ограничивает функцию  спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может  приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведут к изменению его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья должно приводить к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и, как следствие, к повышению их стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребн6остями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основынми параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого  товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое  количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Американскими экономистами выявлена функциональная зависимость между этими параметрами, которая условно может быть представлена в четырех секторах.

Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III – рынка жилищного фонда (цены жилищной недвижимости, строительство). ¹⁰

Сектор I отражает функциональную зависимость уровня квартирной платы (стоимости жилищных услуг) от спроса на имеющийся объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг определяет величину квартирной платы (платы за наем). Уровень цены квартирной платы (P) определяется объемами жилищного фонда (S) и потребительским спросом (D) на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, скорректированная спросом. Цена квартирной платы, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.

Сложившиеся цены квартирной платы (P) трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависит от нормы капитализации недвижимости (i), способности приносить доход – сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от установившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремится получить инвесторы, приобретая недвижимость.

Норма капитализации подвержена влиянию  таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый  рост квартирной платы, риски неполучения  дохода, налоги на недвижимость.

Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимость,  в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства – сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда – сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.

Равновесное состояние  на рынке жилища можно представить  весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка  фактически отсутствует, поскольку  они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.

На параметры рынка  жилья оказывает влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров.