Статистика жилья РФ

     Введение

     За  последние двадцать лет в России сменилась не только экономическая  модель, но и экономическая наука. На смену натурально-плановому анализу  пришёл монетарный. Экономическая наука  всё больше стала отрываться от реальной экономики, концентрируясь лишь на финансовой сфере. Основным показателем успешности государства стал объем ВВП на душу населения. Такой подход замазывает основную задачу экономики – обеспечение потребностей граждан и общества. Для определения эффективности экономики более важны не финансовые результаты, а качество жизни населения.  В свою очередь для определения качества жизни недостаточно агрегированных показателей и экспертных оценок. Необходимы и реальные цифры, натуральные показатели.

     Одной из важнейших составляющих человеческих потребностей является потребность в жилье. А глубокий и всесторонний анализ удовлетворения данной потребности невозможно без статистики. Именно анализу статистики жилья в России и посвящена данная работа. Она преследовала следующие цели:

     - определить теоретические основы статистики жилья;

     - проанализировать динамику статистики  жилья в России в длительном  периоде;

     - попытаться определить тенденции  развития интересующей сферы;

     - выявить проблемы в области строительства, распределения и обеспечения населения жильем в современной России. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Теоретические основы статистики жилья

     Понятие жилищного фонда используется для  характеристики той или иной совокупности жилых помещений.

     В соответствии со ст.15 ЖК РФ¹ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых.

     К таким признакам можно отнести:

     1. Назначение. Использование только  для проживания (ст.288 ГК²). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

     Новеллой  являются положения ч.2 ст.17 ЖК РФ, допускающие использование жилья для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.

     Россия  является страной с рыночной экономикой, поэтому введение данной нормы давно  назрело, и ее появление, безусловно, является положительным моментом, поскольку  положения ранее действовавшего законодательства устарели.

     2. Пригодность для постоянного  проживания. Следует заметить, что под понятием возможности "проживания" понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому.

     Данный  признак означает, например, пригодность  к проживанию в течение всех сезонов  года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение  отличается, допустим, от дачного, капитальное - от временного.

     ГК  РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания.

     Пригодность определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ³).

     В частности, оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью.

     Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими  заключениями и актами обследования компетентных органов.

     3. В некоторых случаях вводится  дополнительный квалификационный  критерий - благоустроенность жилого  помещения, который используется  в первую очередь в отношении  жилых помещений, входящих в  состав государственного, муниципального  жилищных фондов, фонда социального использования.

     Благоустроенность - понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных  условий, от условий данного населенного  пункта.

     Как известно, к элементам благоустройства  относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта.

     Однако  уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних - жилые  помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других - лишь некоторыми.

     В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении  пригодности жилого помещения для  проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие "благоустроенное жилое помещение" значительно шире.

     Законодатель  в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое (ст.15 ЖК РФ).

     4. Изолированность. Данный признак  означает, что жилое помещение  должно быть надлежаще изолированным  от других смежных помещений  стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

     Так, не могут быть самостоятельным предметом  договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим  входом (смежные комнаты), а также  подсобные помещения.

     5. Помещение должно являться недвижимым  имуществом.

     Необходимо  обратить внимание на то, что жилое  помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так  и причин юридических (например, кадастровый  и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости.

     Таким образом, признаками, отличающими жилые  помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

     В соответствии с п.1 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

     При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

     ЖК  РФ включает в жилищный фонд все  жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации независимо от форм собственности, к которым относятся жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности как граждан, так и юридических лиц; муниципальное жилье, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

     Помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями и организациями торгового, коммунально-бытового, медицинского обслуживания в жилых  домах, исключаются из жилого фонда.

     Из  жилищного фонда также исключаются  жилые помещения в случаях их перевода в нежилые помещения (ст.22 ЖК РФ), а также признания их непригодными для проживания. Об этом следует сказать отдельно.

     Так, собственник жилого помещения может  использовать свое жилье не только по его прямому назначению - для  проживания (ст.17 ЖК РФ), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, ст.288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.

     ЖК  РФ допускает перевод не только жилого помещения в нежилое, но и нежилого помещения - в жилое, если будут соблюдены  все требования непосредственно  ЖК РФ, а также требования градостроительного законодательства.

     ЖК  РФ установил ограничения в общем  правиле о переводе жилых помещений  в нежилые. При этом, как следует  из определения статьи 15 ЖК РФ, в  качестве жилых помещений имеются  в виду все виды жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.

     Прежде  всего, помещение должно иметь технические  возможности. Перевод квартиры в  нежилое помещение не допускается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям. Иными словами, оно должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома.

     Не  допускается переводить часть жилого помещения в нежилое помещение. В случае постоянного проживания в нем собственника этого помещения или иного лица на другом законном основании перевод жилого помещения в нежилое недопустим. А также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств (не являться предметом залога, аренды, найма и др.), то есть юридически свободным. ЖК РФ устанавливает дополнительные ограничения к общим положениям закона о переводе жилого помещения в нежилое помещение для квартир, расположенных в многоквартирных домах. В многоквартирном доме перевод квартиры разрешается, если она находится на первом этаже или выше первого, но только в том случае, если помещения, расположенные под ней, не являются жилыми. При этом можно предположить, что ЖК РФ подразумевает все этажи, расположенные выше, к примеру даже не второй, а седьмой и одиннадцатый. Однако следует иметь в виду, учитывая вышеизложенное, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Кроме того, также под таким переводимым помещением должны находиться нежилые помещения. Поэтому стоит толковать данную норму относительно нижних этажей многоквартирного дома.

     С другой стороны, если на нижнем этаже  всего одна квартира, то можно весь жилой дом сделать нежилым  строением.

     Перевод нежилого помещения в жилое помещение  возможен при условии:

     если  переводимое помещение отвечает установленным законом требованиям, применимым к жилому помещению (санитарным и техническим правилам и нормам, правилам пожарной безопасности и др.), либо есть возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

     если  право собственности на переводимое  нежилое помещение не обременено правами каких-либо лиц, какими-либо обязательствами, например по договору найма, аренды, залога и др. Только указанные  выше ограничения для перевода нежилых  помещений в жилые устанавливает настоящий ЖК РФ.

     Жилищные  фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования  и другим элементам.

     Согласно  части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

     1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

     2) государственный - совокупность  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности Российской  Федерации (жилищный фонд Российской  Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

     3) муниципальный - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности муниципальным образованиям.

     В зависимости от целей использования  жилищный фонд подразделяется на:

     1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность  жилых помещений частного жилищного  фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

     4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

     В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.

     Согласно  части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России. Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

     Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. 
 
 

     Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:

     Раздел I. Сведения о принадлежности.

     Раздел II. Экспликация площади квартиры.

     Раздел III. Техническое описание квартир.

     Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

     Государственный учет жилого помещения имеет большое  практическое значение: если помещение  не учтено в составе жилищного  фонда, то к отношениям, возникающим  применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного  законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.

     Подробную статистику жилищных условий ведет  Федеральная служба государственной  статистики. Показатели, характеризующие  жилищные условия населения, формируются  на основе форм федерального статистического наблюдения: № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде», № 4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений», № 1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда», № 1-приватизация (жилье) «Сведения о приватизации жилищного фонда», Порядка заполнения и представления формы федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде», утвержденный постановлением Росстата № 39 от 26.07.2006. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Анализ  статистики жилья

     Важнейшим показателем статистики жилья является абсолютный размер жилищного фонда (в квадратных метрах). Это обобщающий показатель, включающий в себя жильё различных форм собственности, качества, строительных материалов и степени износа. Динамика объёма жилищного фонда Российской Федерации 1970 по 2008 года приведена в таблице №1.

Таблица №1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД⁴

(на конец  года; общая площадь жилых помещений;  миллионов квадратных метров)

     Так как статистическое наблюдение за наличием сельского жилищного фонда ведется с 1980 г. отдельно приведены данные по росту городского жилищного фонда за более длительный период – с 1917 по 2008 год.

Таблица №2. ГОРОДСКОЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД⁶ 
(на конец года)

     Как видно из выше представленных данных жилой фонд России увеличивался на всём исследуемом периоде. На протяжении последних тридцати лет в среднем  прирост составил 1,86%. Отдельно стоит отметить, что резкие увеличение частного жилищного фонда и сокращение государственного в 1990-х годах обусловлено процессом приватизации, происходившем в нашей стране. На размеры жилого фонда страны влияют два противоположных процесса: постройка нового жилья и выбытие старого. Динамика ввода нового жилья показана в таблице №3. Наиболее быстрыми темпами жилищное строительство развивалось  в последние три десятилетия советской власти, достигнув максимума в годы последней двенадцатой пятилетки 1986-1990-х годов. Так в 1990 году было введено 61,7 млн. м² общей площади. Напротив, 1990-е годы характеризуются глубоким падением уровня строительства. Так в 1995 году было построено всего           41,0 млн. м² общей площади, а в 2000 - 30,3 млн. м² общей площади.  Спад в строительстве был вызван сочетанием двух процессов – общего экономического кризиса, вызванного реформой и обусловившего резкое сокращение инвестиций и заказов на строительство, и деградации самой отрасли и системы ее материально-технического обеспечения⁷.

     Падение объемов строительства жилья  остановилось лишь к 2000 году. Начиная  с 2000 по 2008 годы строительство развивалось стремительными темпами и в результате к 2008 году был достигнут уровень строительства лучших времен Советского Союза. Но важно не переоценивать достигнутые успехи. Бурный рост изучаемой сферы (как и рост экономики 2000-х годов в целом) носил прежде всего восстановительный характер, был обеспечен загрузкой ещё советских мощностей. Но кроме того, всё же стоит отметить ещё две причины сыгравшую свою роль в данных успехах. Во-первых, это общая стабилизация российской экономики. А вторая причина – повышенная инвестиционная привлекательность строительства над другими отраслями, вызванная его высокой прибыльностью. Её причиной является неудовлетворенный спрос населения в жилье, который породил невероятный рост цен на него.

     Но  наступивший в 2008 году экономический  кризис серьёзно отразился на строительстве. В 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью    59,8 млн.кв.метров, что составило 93,3% к предыдущему году. Строить стали меньше, так как снизился платежеспособный спрос. В 2010 году ожидается рост на 6,3%, а восстановить уровень 2008 года при благоприятных условиях удастся лишь к концу 2011 года⁸. Вместе с тем в жилищном строительстве в указанный период наблюдался рост объемов ввода жилья, который поддерживался вводом объектов индивидуального домостроения, осуществляемого населением за счет собственных и заемных средств (прирост данного показателя за I полугодие 2009 г. составил 6,2 % к соответствующему периоду предыдущего года). Таким образом на рост строительства жилья можно надеяться только в случае выхода страны из кризиса. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица №3. ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ⁹