Сущность и развитие ипотечного кредитования

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент научно-технологической  политики и образования

Федеральное государственное образовательное  учреждение

 высшего  профессионального образования

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АГРАРНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ»

Институт  экономики и финансов АПК

РЕФЕРАТ 
 
 

СУЩНОСТЬ  И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
 

08.00.05 - Экономика и управление  народным хозяйством 
 

Силонов Евгений Сергеевич 

Красноярск 2011 
 
 

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………….3

1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования…………………………………..…4

2. Методика предоставления ипотечного жилищного кредитования 

2.1. Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России и Красноярске….12

2.2. Условия предоставления ипотечного кредита в Красноярске………………………….21

Заключение……………………………………………………………………………………...29

Библиографический список………......………………………………………………………..30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Глобальный финансовый кризис оказал самое серьезное влияние на быстроразвивающийся рынок ипотечного кредитования в России. Складывающиеся на протяжении последних лет благоприятные внешнеэкономические факторы экспортной конъюнктуры, способствовали массовому притоку капитала в страну, расширяя тем самым, кредитные ресурсы российской банковской системы и увеличивая спрос на жилую недвижимость со стороны населения, которая стала выступать, в том числе и как инструмент сохранения и увеличения капитала.

     Данные  факторы, с одной стороны способствовали бурному развитию системы ипотечного кредитования, с другой стороны – не менее бурному, а во многом, даже беспрецедентному в мировой практике росту цен на жилую недвижимость, что все больше превращало ее в инструмент финансовых спекуляций. Многие банки, под влиянием быстро растущего рынка, перестали объективно оценивать риски выдаваемых кредитов, и мало обращали внимание на начавшийся рост т.н. «токсичных активов», связанных с ипотечным кредитованием.

     В то же время, несмотря на ряд усилий, которые предпринимало правительство на протяжении последних лет, направленных на расширение доступности жилья, в частности: Федеральная жилищная программа и дополнения к ней, федеральные целевые программы по увеличению строительства жилья, программы по расширению доступности ипотечных кредитных ресурсов и т.д., для подавляющего большинства населения России (более 70%) жилье продолжало оставаться недоступным.

     Мировой финансовый кризис, докатившийся до России в начале 2009 года, обнажил целый  комплекс проблем в системе строительства жилой недвижимости: монополизм в сфере производства строительных материалов и строительства жилья, огромное количество посредников, спекулятивный характер реализации недвижимости, высокий уровень коррупции при выделении земельных участков и подключении внешних коммуникаций. А также в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

     Однако, несмотря на негативные факторы и  условия, сопровождающие развитие российского  рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.  

1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования

     Ипотека (от гр. hipoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю), который может возникнуть лишь тогда, когда их оборот разрешен федеральными законами.

     Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, в сроки, установленные кредитным договором.

     В соответствии со ст. 820 Гражданского кодекса РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме [1]. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. Вместе с кредитным договором между кредитором и заемщиком заключается договор залога недвижимого имущества. В соответствии со ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, по договору о залоге недвижимости имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [10]. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Данная возможность используется банками в случае, когда банк выдает кредит под залог уже имеющегося жилья, для использования кредитных средств как на различные нужды (нецелевой кредит), так и в качестве первоначального взноса для приобретения квартиры в случае отсутствия у заемщика собственных накоплений.

     Одним из наиболее распространенных видов  ипотеки является ипотека жилых  домов и квартир. Это связано, в первую очередь, с развитием  рынка ипотечного кредитования.

     Ипотечное кредитование – один из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

     В соответствии со ст. 2 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе, обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом [10].

     Согласно  ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [1] К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Договор об ипотеке, заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации. Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет  его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

     В соответствии со ст. 13 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено законодательством [10].

     Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

     - право на получении исполнения  по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без представления других  доказательств существования этого  обязательства;

     -    право залога на имущество,  обремененное ипотекой.

           В соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

               Сегодня в зависимости от срока, объекта, цели при кредитовании строительства (реконструкции), приобретения жилья в собственность, банки предоставляют три вида жилищных кредитов:

1. Земельный кредит – краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый физическим или юридическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящие жилищное строительство.
2. Строительный кредит – краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ.
3. Кредит на приобретение жилья – долгосрочный кредит, предоставляемый физическим или юридическим лицам для приобретения жилья.

           В настоящее время  складываются несколько типов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается  на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта  система включает элементы ипотеки  и оформления кредитов под залог объектов нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

           Другая система  основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получение  под нее кредита на новое строительство.

           Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную, использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств банков под дополнительные закладные под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

           Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.1994г. №1180, установлен порядок  предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство жилья, обустройство земельных участков, на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Постановлением правительства РФ от 11.01.2000г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» закреплена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. В соответствии с вышеуказанной Концепцией на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действует такие основные участники – субъекты рынка ипотечного кредитования, как заемщики, кредиторы, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, государство и т.д.

           Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную  экономическую категорию – ипотечный  рынок.  От других рынков его отличает:

1. Долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет),
2. Обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства;
3. Относительно низкие процентные ставки по кредиту;
4. Низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
5. Наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций;
6. Предмет ипотеки остается во владении должника. Он же является собственником, пользователем и фактическим владельцем приобретаемого имущества;
7. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

     Жилищное  кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования:

1. целевое использование кредита (подтверждается документами, предоставленными заемщиком),
2. обеспеченность (обеспечением кредита является залог заемщиком имущества и имущественных прав),
3. срочность,
4. платность,
5. возвратность (подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности).

     Кроме общих принципов кредитования, существуют также  специальные принципы  ипотеки:

• гласность, или публичность – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальность – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет других прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
•               Задачами ипотечного жилищного кредитования являются:
• создание правительственной комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования;
• продолжение работы по развитию законодательной базы в сфере ипотечного жилищного кредитования;
• разработка и принятие нормативных документов по выпуску и регулированию ипотечных ценных бумаг на российском фондовом рынке и рынке недвижимости;
• разработка правил льготного налогообложения субъектов ипотечного рынка.

           Для обеспечения  полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

           В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

           Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется  в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит  в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом:

1. переуступить их вторичным инвесторам;
2. сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия  в пулах;
3. выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

     Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

     Деятельность  эмитентов закладных листов, как  правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

           За десятилетия  существования современных ипотечных систем в мире выработано множество видов ипотечных кредитов. Такое разнообразие сложилось исторически с тем, чтобы как можно более точно отражать ситуацию на рынке в каждый конкретный момент времени. Развитие инфляционных процессов и кризисы на рынке недвижимости не должны критически сказываться на кредиторе и заемщике. Поэтому процесс разработки новых видов кредитов призван поглощать влияние негативных факторов и привлекать к участию в ипотечном кредитовании новые слои населения.

           В банковском кредитовании процесс постепенной выплаты называется амортизацией долга. Сумму, отданную в кредит, называют основным долгом. Итоговая сумма возврата кредита называется накопленной, или будущей, стоимостью.

           Та пропорция, в  которой в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, и определяет разницу того или иного вида ипотечного кредита.

           На сегодняшний  день в мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:

• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения до 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения до 15 лет;
• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
• ипотечные займы с возрастанием собственного капитала (с увеличивающейся суммой выплаты в счет погашения основного долга по кредиту до его полного погашения);
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой на 3/1, с шаровой выплатой (предполагают по наступлению срока, оговоренного в кредитном договоре, полное гашение либо рефинансирование по процентным ставкам, действующим на момент погашения), двухступенчатые (кредиты с изменяемой ставкой, которая варьируется один раз в течение срока погашения).
•   При осуществлении операций на ипотечном рынке, его основные участники, как кредиторы, так и заемщики, испытывают различные виды рисков: для заемщиков – это повышение процентных ставок, банкротство кредитной организации, существенные изменения цен на недвижимость, потеря трудоспособности, порча заложенного имущества, для банка-кредитора – это, прежде всего, необходимость невыгодно для себя изменить размер процентных ставок, неплатежеспособность заемщика, снижение ликвидности залога и т.д. Основные риски при ипотеке известны и изучены. Кроме того, существует ряд инструментов, применение которых способствует снижению данных рисков. При этом в большинстве случаев нельзя однозначно отделить риск заемщика от риска кредитора. Гораздо полезнее определить последствия, которые тот или иной риск оказывает на заемщиков и кредиторов. На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
•  К политическим факторам, существенно влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприационных мер.
•  При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации, как правило, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному развитию ипотеке может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
•  Правовые факторы определяются состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и, прежде всего, объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.
•  К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.
•  Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении  специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций с их участниками.
•  К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты, уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщика и выдаваемых ему кредитов, а также страхования ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
•  Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения. Значительное влияние на конкретные формы развития ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли.

           Таким образом, ипотечный  кредит – денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной или  иной организацией под залог недвижимого  имущества. Права требования кредитора по такому кредиту несет в себе закладная, которая является ценной бумагой и подлежит государственной регистрации, как  и сама ипотека недвижимости.

           Процедура оформления ипотечного кредита представляет собой  сложный и многоступенчатый процесс, цепочку экономических  взаимоотношений между субъектами рынка ипотечного кредитования. За десятилетия существования ипотечного кредитования в мире выработано множество видов ипотечного кредита, главным различием которых является соотношение выплаты процентов и основного долга, заложенное в сумму платежа. Кроме того, в силу длительности сроков кредитования и размеров самого кредита, основные участники кредитных взаимоотношений (заемщик, кредитор) подвергаются определенным рискам, которые могут отрицательно сказаться на качестве выданного кредита (для кредитора) и значительных финансовых затратах (для заемщика).

           Одной из основных задач  ипотеки является решение важной и первостепенной социальной проблемы – проблемы обеспеченности граждан жильем, его доступности.

     Условия и требования программ ипотечного жилищного  кредитования, предлагаемые в настоящее  время коммерческими банками, определяются кредитной политикой, характером развития именно этого вида кредитования при  оптимальном соотношении доходности программы и возникающими у банка рисками.  
 

2. Методика  предоставления ипотечного жилищного  кредитования

     2.1 Современное состояние рынка  ипотечного кредитования в России  и Красноярске 

     Рынок ипотечного кредитования в 2010 году увеличился в 2,5 раза и составил 378,9 млрд. рублей, что соответствует прогнозу АИЖК по верхней границе коридора (360 380 млрд. рублей).

     Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%.

     С августа 2010 года наблюдается некоторая  стабильность индекса «Фосборн», отражающего  средневзвешенную ставку по ипотечному кредиту на вторичном рынке. В  течение семи месяцев индекс незначительно меняется в диапазоне 12,8—12,3%. Однако, несмотря на стабильность ипотечных ставок, аналитики отмечают рост спроса на ипотеку в начале года. Так, в феврале 2011 года количество ипотечных сделок увеличилось в 2 раза по сравнению с февралем 2010-го. Такая динамика обусловлена несколькими моментами: февраль 2010 года характеризовался сниженной активностью, традиционной для сезона январь-февраль, и по сути своей был посткризисным.

     Снижается и минимальная сумма первоначального  взноса, которая в период кризиса составляла 30% от стоимости жилья, сейчас можно встретить и 20%, и 10%. Возвращаются на рынок и ипотечные программы без первоначального взноса. Такие кредиты предлагали некоторые банки до кризиса, и сейчас ситуация на рынке благоприятная для возрождения подобных программ. Кроме того, выросли сроки кредитования, что позволило снизить размер ежемесячного платежа.

     Таким образом, это значение ниже докризисных  показателей средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7%.

     Заметным  признаком восстановления рынка  является снижение доли просроченной задолженности в декабре 2010 года с 4% до 3,7% от общего объема накопленной  ипотечной задолженности на балансах.

     По  итогам 2010 года доля крупнейших банков (ТОП-5 по размеру активов) в общем объеме выдачи ипотечных кредитов снизилась 61% до 54% (Таблица 1). Небольшие банки (201 и ниже места по размеру активов), которые являются целевой аудиторией АИЖК, напротив, смогли нарастить свою долю до 11% (с 8% по итогам 2009 года), предлагая в течение всего 2010 года самые низкие ставки по выдаваемым кредитам.

Таблица 1. Топ-10 банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году