Ценообразование на рынке недвижимости. 5

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ  
 
 
 
 

                                   Кафедра «Экономики предприятия

 и  бизнес-технологий в АПК»

РЕФЕРАТ

по ценообразованию 

На  тему:

«Ценообразование на рынке недвижимости» 
 
 
 
 

                                                    Выполнила:

                                                                             Студентка 4 курса 2 группы

                                                                              Экономического факультета

                                                                                 Проверила: ст.преподаватель

Ставрополь, 2010 г.

                                             Содержание                                                          стр.                                                    

Введение                                                                                                                3                                                                

   1. Недвижимость как объект ценообразования                                            4                                                     

  1.1. Понятие  недвижимости. Рынок недвижимости  в экономической системе                                                                                                                4                                                                                                           

  1.2. Методы определения стоимости недвижимости                                 9                                 

   2. Анализ рынка жилой недвижимости в городе Ставрополе за период 2008-2009 г.                                                                                                            14

 Заключение                                                                                                           19

 Список литературы                                                                                               20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

       При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: уникальность и неповторимость; стационарность; длительность создания и долговечность.

       Поэтому рынок недвижимости принципиально  отличается от других рынков. Ему присущи  по крайней мере две характеристики, отличающие его от других рынков: ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов; более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки. Поэтому ценообразование на рынке недвижимости также будет иметь свои определенные особенности. Поэтому изучение данной темы реферата актуально в период становления и развития рынка недвижимости в России.

     Цель  написания реферата – изучить порядок и методы ценообразования на рынке недвижимости и проанализировать недвижимость в г. Ставрополе.  
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Недвижимость как  объект ценообразования

системе

       Согласно  ГК РФ ст. 130  «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

       К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

       Недвижимость является финансовым активов, операции с которым осуществляют на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

       Недвижимость  представляет собой финансовую категорию  и является формой вложения капитала.

       В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

• земельный участок;
• недра;
• замкнутый водный объект;
• жилое помещение (дом, квартира, комната);
• нежилое помещение;
• предприятие;
• здание и сооружение;
• участок лесного фонда;
• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

       Объектом  рынка недвижимость становится тогда, когда образуется система, в которой  с помощью механизма цен совершается  товарообмен между покупателями и продавцами. Основными участниками рынка недвижимости  являются покупатели (собственники, инвесторы), посредники рынка (банки, страховые компании, налоговая служба, агентура приватизации, прокуратура, суды, предприятия по оценке и продаже имущества), продавцы (физические и юридические лица).

       В странах с переходной экономикой недвижимость постепенно (не только количественно, но и качественно) становилась объектом рынка. И этот процесс имеет противоречивый характер. И этот процесс имеет противоречивый характер.

       Принято считать, что рынок недвижимости тесно взаимосвязан с финансовыми рынками, а также с рынками строительных работ, стройматериалов, трудовых ресурсов, товаров потребления. Так, с одной стороны, с ростом активности рынка недвижимости формируется повышенный спрос на финансовые ресурсы, стройматериалы, строителей.  С другой стороны, доходность финансовых активов, более низкий риск инвестиций, состояние банковской системы могут влиять на развитие рынка недвижимости. Во многих странах Запада деятельность, связанная с недвижимостью, составляет примерно 25-30% всех сделок, осуществляемых в хозяйственной сфере.   В США недвижимость составляет 30-40% национального богатства. Однако действительная роль недвижимости для экономики недооценивается как в развитых, так и в развивающихся странах.

       Представители «реальной экономики» утверждают, что инвестиции в недвижимость отвлекают финансовые ресурсы от других отраслей хозяйства и в конечном счете могут привести к застою экономики. Для подтверждения такой позиции используются кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики (рис.1). 

Рис.1. Кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики 

       Кривые  циклов развития рынка недвижимости и развития экономики во времени  не совпадают. Упадок рынка недвижимости обычно фиксируются раньше, чем начинается упадок всей экономики. В случае его роста соотношение остается одинаковым. Основа функционирования подобного механизма объясняет следующим образом. Повышение ценности денег и уменьшение денежной массы в финансовом секторе вынуждают потребителей отказаться от долгосрочных инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, предопределяет уменьшение спроса на рынке недвижимости. Предложение недвижимости не может быстро реагировать на изменившееся условия, т.е. определенное время превышает спрос. Соответственно падают цены на недвижимость, сокращается строительство и т.д. Таким образом, последствия падения цен с рынка недвижимости «переходят» на другие рынки. Наконец, когда рынок недвижимости достигает низшей точки цикла, он «перестраивается» - изменяются технологии, начинается строительство в других районах и т.п. Позже, с увеличением денежной массы в обороте и под влиянием других факторов, спрос на недвижимость начинает увеличиваться и рынок постепенно оживает. На этом участке цикла рынок недвижимости на самом деле действует как фактор, стимулирующий экономический рост.

       Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать в качестве показателя состояния экономики: если ситуация на этом рынке ухудшается, возможен упадок всей экономики; если ситуация на рынке недвижимости улучшается, можно ожидать подъема всей экономики.

       Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т.д.

       Купля-продажа  объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара народного  потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

       Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.

       Купленный жилой дом или квартиру можно  точно также продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.

       Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить  инвестору доход в результате работы данного предприятия.

       Вложение  средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных  сделок с недвижимостью и способствует концентрации земель в руках владельца, выведении земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.

       К особенностям рынка недвижимости относят  следующие:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.);
2. Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
4. Вложения капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:
• затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
• ежегодный налог на владение недвижимостью;
• налоги и сборы  на сделки с недвижимостью.

       Таким образом, недвижимость по устоявшейся  традиции включает землю, природные (естественные) ресурсы, постройки, стройки. Рынок  недвижимости – экономические отношения, возникающие при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости является составной частью всей экономики и функционирует в режиме взаимозависимости. Далее рассмотрим порядок ценообразования на различные объекты недвижимости. 

1.2. Методы определения стоимости недвижимости

       Применяются три метода определения стоимости недвижимости: затратный, сравнение продаж, капитализация дохода.

       Обычно  могут применяться все три  метода. Использование одного и более  методов позволяет дать более  реальную оценку стоимости. Так, метод  затрат может быть неприменим при  оценке недвижимости по старым зданиям, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа и внешнего устаревания, которое трудно оценить.

       Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки служат полезной проверкой друг друга.

       1. Метод затрат базируется на принципе: покупатель обычно не заплатить за недвижимость больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости недвижимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки.

       Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий и объектов недвижимости, которые редко продаются.

       Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рис.2. 

Рис.2. Схема  определения стоимости недвижимости методом затрат 

       Сущность  метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется.

       2. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или выставлен на продажу в том же сегменте рынка. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравниваемые продажи». Цены продаж недвижимости, по мнению оценщика, наиболее сравнимые, должны показать предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. Использование метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показано на рис.3. 

Рис.3. Схема  определения стоимости недвижимости методом сравнения продаж

       Оценщик вычисляет степень сложности  продажи объекта или различия между объектом и сравниваемыми продажами, рассматривая:

• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия (состояния) рынка;
• размещение;
• физическую характеристику;
• экономическую характеристику;
• использование;
• недействительные компоненты стоимости;
• переданные права на недвижимость;
• права собственности на недвижимость.

      Цена  объекта определяется получаемой выгодой  от продажи прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут передаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является  положение: полнее право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

       Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.

       3. Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости.

       Основным  принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

       Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

       Финансовые  выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества  или выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход (т.е. разницу между прогнозируемыми по рыночным ставкам арендным платежам и текущим доходам) и др.

       В случае оценки полных прав собственности  для расчета будущей выручки  от продажи недвижимости используют при перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственности капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

       В оценке недвижимости применяют две  основные процедуры использования будущих доходов в их текущей стоимости с использованием:

• коэффициента капитализации;
• ставки дисконта.

       Коэффициент капитализации применяется к  доходам одного года. Обычно это  первый прогнозный год. Расчет стоимости  производится по формуле:

или

где К  – текущая стоимость (т.е. стоимость  в настоящее время), руб.

К_t – доход, ожидаемый к концу t-года, руб.

n – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

       Коэффициент капитализации либо непосредственно  выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

       Ставка  дисконта используется для построения моделей дисконтирования денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи.

       Расчет  модели дисконтированных денежных потоков  производится по формуле:

       Метод капитализации дохода требует широкого изучения рынка на основе анализа спроса и предложения, дающего информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.

       Природа использования методов оценки недвижимости зависит от проблемы оценивания, выбора подходов и надежности полученных оценок. При применении всех трех методов оценщик проверяет три отдельные оценки. Относительная надежность и применимость каждого метода рассматривается при соединении показателей стоимости. 

2. Анализ  рынка жилой недвижимости за период 2008-2009 г.

в г. Ставрополе

     Рынок жилой недвижимости в городе Ставрополе, как и в целом по России, очень  разнообразен. Он представлен объектами  и на первичном, и на вторичном  рынке, покупатель может приобрести комнату в общежитии, квартиру, отдельно стоящее домовладение. Предложение жилой недвижимости на продажу с каждым годом растет все быстрее, реализуется проект «Доступное жилье – гражданам России», увеличиваются объемы строительства, но при этом растет и цена на эти объекты. Диапазон цен на объекты недвижимости в г. Ставрополе довольно широк и у каждого покупателя есть выбор, какого качества и за какую цену приобретать жилье. Выбор осложняется несовершенством рынка, заведомо ложной рекламой, большим количеством предложений и другими факторами. С целью выявления сложившейся ситуации был проведен анализ вторичного рынка квартир в многоквартирных домах.

     По  данным Ставропольского краевого управления статистики объем выполненных работ  по виду деятельности "строительство" за январь-октябрь 2009 года составил 15,6 млрд. рублей, или на 14,7% больше, чем в этом же периоде 2008 года. Организациями всех форм собственности за десять месяцев 2009 года введено в действие жилых домов общей площадью 734,8 тыс. кв. метров, что на 28,8% больше, чем за десять месяцев 2008 года. Ликвидность жилых помещений определяется их стоимостью, качеством строительства и месторасположением.

     Цена  на объекты недвижимости в городе Ставрополе определяется, в основном, такими факторами, как:

     1. Физические и качественные характеристики  объекта (тип дома, материал стен, этаж, состояние квартиры);

     2. Размеры объекта (количество комнат, общая и жилая площадь);

     3. Месторасположение объекта (удаление  от центра города, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.).

     По  месторасположению жилых объектов город условно поделен на следующие районы: Центр, Юго-Западный, Северо-Западный, 204 квартал.

     Для анализа рынка жилой недвижимости были собраны и проанализированы данные о предложениях одно-, двух- и трехкомнатных квартир в четырех вышеперечисленных районах города

Таблица 1. Количество квартир, выставленных на продажу в г. Ставрополе