Ценообразование на рынке недвижимости

Министерство образования РФ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат на тему

“Ценообразование  на рынке недвижимости” 
 
 
 
 

Работу  выполнила:

Преподаватель: 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011 
 
 
 
 

Оглавление 

Введение 3 c

1. Сущность рынка недвижимости                                             4 c
2. Методы ценообразования                                                        6 c
1. Сравнительный метод оценки                                       6 c
2. Доходный метод оценки                                                8 c
3. Затратный метод оценки                                                8 c
3. Ценообразование и ценообразующие факторы                     9 c

Заключение 16 c

     Приложение 17 c

     Список литературы 19 c 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений  является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных  секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. 

При любом  общественном устройстве особое место  в системе общественных отношений  занимает недвижимое имущество, с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. 

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: 

уникальность  и неповторимость; 

стационарность; 

длительность  создания и долговечность. 
 
 
 
 
 
 

     1. Сущность рынка  недвижимости 

     «Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     Более полным будет определение рынка  недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых  и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка  недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

     Национальный  рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных и локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

     Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

Рынок недвижимости  определяется отношением спроса и предложения, от этого зависит цена. В свою очередь, высота цены определяет отношение спроса и предложения.

На ценообразование  влияют внешние и внутренние факторы.

Предложение превышает  спрос – « рынок покупателя»; цена падает. Спрос превышает предложение –« рынок продавца»; цена растет.


Цена – есть денежное выражение стоимости  товара, это очень сложная  экономическая категория, связанная практически со всеми элементами экономических отношений в обществе. На формирование цены влияют внешние и внутренние факторы развития общества в целом, как политическое, так и экономическое развитие.


При  любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений  занимает недвижимое имущество, с функционированием которого, так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. 

     С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности рынок  недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки. 
 

     Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

     2. Методы ценообразования 

     Оценка  недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей  для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым  занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

     Оценка  производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать  между собой. «Процедура согласования»  полученных разными методами результатов  не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания  значимости каждого подхода для  конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

     Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный. 
 

     2.1 Сравнительный метод 

     Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

     Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

     Условия применения сравнительного подхода  для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

     Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
• независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
• инвестиционной мотивации, которая определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

     Основные  критерии выбора объектов-аналогов при  оценке недвижимости:

1. Права собственности  на недвижимость.

     Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так  как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием.

2. Условия финансирования сделки.

     При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

     Но  одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное  информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает  ожидания. 
 

     2.2 Доходный метод  оценки 

     Данный  метод оценки основывается на постоянно  повторяющихся наблюдениях –  чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

     Доходный  подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

     2.3 Затратный метод  оценки

     Затратный подход – это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

     Преимущества  затратного подхода:

     При оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или  единственно возможным в следующих  случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

     Недостатки  затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

     Таким образом, в результате использования  трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов  получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

     Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и  ограничивающих условий, обусловленных  полнотой и достоверностью использованной информации. 
 

     3. Ценообразование  и ценообразующие  факторы 

     В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

     Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

     Помимо  всего вышесказанного, существует и  другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках  трудно, в отличие, например, от рынка  ценных бумаг, где она доступна в  любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько  сегментов. Критерием для этого  может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

     Недвижимость  является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более  высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки  лет, а предприятия создаются  на бессрочный период. Рыночная стоимость  недвижимости – это наиболее вероятная  цена при продаже – покупке  на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

     Предложение недвижимости зависит, из-за длительного  цикла создания недвижимости слабо  от цены, а в коротком периоде  практически от нее не зависит. Поэтому  цена на недвижимость в краткосрочном  периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при  установлении цен на землю.

     От  чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной  недвижимости, хотя есть и общие  закономерности. Для конкретности остановимся  на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в  жилье.

     В условиях рыночной экономики ценообразование  во внешней торговле, также как  и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

     Формирование  цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов.

     Выделяют  следующие группы внешних факторов:

     • макроэкономические факторы;

     • микроэкономические факторы;

     • социальное положение в регионе. 

     Макроэкономические  факторы характеризуют экономические  условия в стране.

К макроэкономическим факторам относят:

     • валовой внутренний продукт (ВВП);

     • уровень инфляции;

     • ставки доходности по финансовым инструментам;

     • деньги на руках у населения;

     • доходы населения;

     • уровень занятости трудоспособного  населения;

     • состояние торгового баланса;

     • индекс потребительских цен на товары и услуги. 

     В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста  инфляции национальной валюты и темпа  прироста ВВП (обычно около 1–3%).

     Состояние российской экономики сильно зависит  от экспорта продукции топливно-энергетического  комплекса. Один процент населения  занятого в нефтяной и газовой  промышленности приносит четвертую  часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых  цен на нефть становится одним  из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту  или спаду цен на рынке недвижимости.

     Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к  образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его  покупательной способности в  России.

     Определяющее  значение при оценке недвижимости имеют  макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими  факторами. 

     Микроэкономические  факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

     • общая экономическая ситуация в  регионе;

     • темпы развития региона;

     • диверсификация занятости работоспособного населения;

     • инвестиционный поток.

     Темпы экономического роста в Санкт  – Петербурге держатся на уровне общероссийские показателей. 

     Социальное  положение в регионе  характеризуются  следующими факторами:

     • доля трудоспособного населения  в общей численности населения;

     • миграционные потоки;

     • демографическая ситуация;

     • уровень безработицы в регионе.

     Санкт – Петербург демонстрирует положительный  прирост численности населения. Уровень безработицы находится  на относительно низком уровне зарегистрированной безработицы. 

     К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

     • институциональные факторы;

     • динамичность (инерционность) рынка;

     • динамика объема и соотношение спроса и предложения;

     • соотношение цен первичного и  вторичного рынка;

     • информационная обеспеченность и открытость рынка. 

     Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

     • государственное регулирование;

     • налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью. 

     Правительственное регулирование заключается в  издании нормативных актов формирующих  правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов  на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2008 году повышении цен на первичном рынке.

     Региональные  органы также могут принимать  отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 

     Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний  срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции  на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней  цены не раньше чем через 2 месяца. 

     Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами: 

     • платежеспособностью населения;

     • изменением во вкусах и предпочтениях  населения. 

     В России рынок недвижимости характеризуется  наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные  в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью  жильем и большими показателями физического  износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный  ремонт каждые 10–15 лет, фактически в  нынешних «брежневках» и «хрущевках»  ремонт не проводился более 30 лет.

     Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений  населения о комфортном жилье: узкие  холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все  эти признаки переводят жилье  в хорошем физическом состоянии  в категорию морально устаревших.

     Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например в  первом квартале 2006 года доля сделок с  использованием ипотеки увеличилась  в 2 раза по отношению к 2005 году. 
 

     Объем предложения на рынке  определяется:

     • наличием резерва объектов недвижимости;

     • объемами нового строительства. 

     Увеличение  объемов нового строительства осложняется  тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

     Существующий  перекос между  спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке  недвижимости. 
 

     Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к  среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

     • постоянные;

     • условно-постоянные;

     • словно-переменные.

     Постоянные  параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся  к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

     • район;

     • тип здания.

     Ко  второй группе относят  факторы, которые, как  правило, не могут  быть изменены владельцами. В их числе:

     • общая площадь;

     • этаж;

     • планировка;

     • высота потолков;

     • материал стен;

     • естественная освещенность помещения;

     • ориентация квартиры;

     • балконы, лоджии;

     • наличие лифта;