Управление жилищно-коммунальным хозяйством на примере товарищества собственников жилья «Югория»

СОДЕРЖАНИЕ 
 
 

Введение……………………………………………………………………………………1

  Выводы……………………………………………………………………………………..3

Глава 1

1.Управление многоквартирными жилыми домами (Реформа ЖКХ)…………….5

1.1 Что есть  управление многоквартирным домом?..............................................7

1.2 Как выбрать  способ управления домом?..........................................................8

1.3 Договорные  связи…………………………………………………………………….11

1.4.  Критерии выбора……………………………………………………………………15

1.5 Совместное домовладение…………………………………………………………17

  Глава 2

2.1  ТСЖ— это  дом или микрорайон?....................................................................22

2.2  Некоммерческий  механизм управления кондоминиумом…………………….26

2.3 Организация контроля  за ведением финансово-хозяйственной  деятельности объединения жителей……………………………………………………………………29

2.4  Техническая  эксплуатация…………………………………………………………30

Глава 3

 Анализ финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья «Югория» за 2005 - 2006 гг……………………………………………………………….34

 Заключение……………………………………………………………………………… .43

  Выводы ……………………………………………………………………………………45

 Список литературы………………………………………………………………………..47

 Приложение 1………………………………………………………………………………48

 Приложение 2………………………………………………………………………………51

  Приложение 3………………………………………………………………………………70 
 

Введение

     Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать  свое жилье. Однако такое знание, равно  как и необходимое умение и  навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения. В тоже время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья и это на сегодняшний день  весьма актуальный вопрос.

     В Москве набирает темпы жилищно-коммунальная реформа. То, что кондоминиум обретает в России очередную свою родину, стало очевидным сразу после  принятия Закона Российской Федерации  от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах  собственников жилья" и Указа Президента Российской Федерации от 28.04.97 № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации". Последовавшие вслед за этим постановления и распоряжения на федеральном и региональном уровнях - их только в Москве вышло около 100, сформировали и задействовали механизм реализации жилищно-коммунальной реформы. И вот она у нас на пороге, выбор предстоит сделать жителям каждого дома,  который затронул процесс приватизации. Государство инициировало реформу ЖКХ, и, по сути, взяло на  себя обязанность и ответственность за выполнение ее главной задачи - организации управления кондоминиумами в домах, где приватизировано более 50 % квартир. Речь не идет о выходе  из-под государственной опеки или лишении каких-либо льгот и привилегий. Опеки государства и так практически нет, а все  льготы как были, так и останутся. Организация управления домами - вот в чем смысл реформы, дома должны обрести хозяина,    которым государство уже быть не может. Помощь государства на этапе реформы сводится к четырем  функциям:

                  * проведение приватизации жилья  и регистрация прав  собственности  на квартиры (этот механизм уже  отлажен и  продолжает действовать);

                  * присвоение регистрационных номеров  (внесение в Единый госреестр)  домам и земельным участкам (этот процесс в широком смысле только начинается);

                  * устранение последствий аварий  и чрезвычайных ситуаций по  жилому фонду, остающемуся в  ведении государства, и частичное   временное возмещение убытков  от эксплуатации жилья,  передаваемого в управление ТСЖ (эта практика только начинает  складываться);

                  * адаптация существующей исполнительной власти и ТСЖ (это предстоит начинать с чистого листа).

           От пассивного или активного выполнения государством этих функций, особенно последней, и зависит судьба жилищной реформы  в России. При пассивном варианте выполнение реформы ложится на  плечи самих жителей и при сохранении набранных темпов   завершится не раньше, чем через 150 лет.  Не имея возможности растягивать проведение реформы на долгие  годы, Правительство Москвы приняло, на основе постановления от  29.08.2000 № 690, активный вариант. Оно само (в лице районных  управ и ДЕЗов) подключается к процессу формирования  кондоминиумов, паспортизации домов, созданию ТСЖ и их альтернативы - коммерческих управляющих организаций.

  И если раньше городские власти в вопросе выбора способа управления домом больше полагались на заинтересованность и активность собственников жилья, то в настоящее время особое значение приобретает их информирование путем освещения проблем эксплуатации и содержания домов в средствах массовой информации, путем комплексной работы в этом направлении   префектур и районных управ. Целью проводимой работы должно  стать изменение сложившегося стереотипа мышления, поворот интереса собственников к управлению принадлежащей им собственностью.

       Целью моей курсовой работы  является изучение управления жилищно-коммунального хозяйства, товариществом собственников жилья. Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения,    списка литературы и приложений.

  Первая глава работы, состоящая из пяти разделов, рассматривает вопросы, связанные с мероприятиями по переходу к профессиональному управлению собственностью домовладельцев. Во второй главе, состоящей из четырех разделов, изучаются вопросы, посвященные техническому обслуживанию и управлению жилого дома, товариществом собственников жилья. Третья глава курсовой работы раскрывает анализ финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья «Югория» за 2005 - 2006 гг. 
 
 
 
 

Выводы

 На мой  взгляд, объединение собственников  жилья в ТСЖ является одним  из наиболее приемлемых способов  защиты их прав, влияния на  стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Создание ТСЖ - это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности. Имеющийся опыт работы ТСЖ позволяет утверждать, что в домах, где жители чувствуют себя собственниками не только своей квартиры, но и подъезда, и подвала, и двора, обслуживание обходится намного дешевле и содержится дом намного качественнее. Правительство РФ так же заинтересованно в передаче жилья в собственность самих жильцов, так как не в силах справиться с подобной ношей. В связи с этим правительство РФ предприняло ряд шагов для поддержки образования и развития ТСЖ. В том числе разработало нормативные указания по обслуживанию и ремонту жилых домов, которые должны выполнять следующие функции:

                  * защиты законных прав и интересов  потребителей в жилищной сфере  - собственников, нанимателей и арендаторов - юридических лиц жилых помещений;

                  * обеспечения сохранности жилищного  фонда всех форм собственности  - частной, государственной и муниципальной;

                  * проведения единой технической  политики в жилищной сфере,  обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов  и инженерных систем, а также придомовых территорий;

                  * обеспечения выполнения установленных  нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных  организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

  Но, не смотря на все старания нашего правительства, нормативно-правовая база о товариществах собственников жилья  все же еще не оформилась окончательно и требует не мало доработок. Не все идеально складывается и с ТСЖ. Порой люди проживают в домах, которые принадлежат Товариществам собственников жилья и  даже не имеют понятия о том, что такое ТСЖ.

  В связи с этим в стране необходимо проводить активную информационную политику в области ТСЖ, вести разъяснительную работу с населением, объяснять права и обязанности членов ТСЖ. Так же существует не мало недочетов в сфере технического обслуживания жилищного фонда. Несвоевременно и на очень низком уровне проводятся работы по текущему ремонту, а о капитальном  ремонте и говорить не приходится. Но все-таки существуют и значительные плюсы в домах, где образованы ТСЖ, так как в таких домах жители сами занимаются ремонтом, благоустройством и подготовкой к сезонному  использованию жилого дома. И не важно сами они будут производить ремонтные работы или нанимать специальные бригады, главное что дом и придомовой участок будут всегда в образцовом порядке. Но, к сожалению Товарищества Собственников Жилья доступны сейчас лишь небольшому проценту домов в РФ, так как они находятся практически на полном самообеспечении, а ремонты производятся за счет жильцов. Многие жители хотели бы вступить в ТСЖ, но скудные доходы им этого не позволяют, как говорится, по одежке протягиваем и ножки. Будем надеяться, что в будущем все желающие смогут без препятствий и бумажной волокиты образовать товарищество собственников жилья в своем доме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Глава 1

         1.     Управление многоквартирными жилыми домами (Реформа ЖКХ)

           С 1 января 2007 года все жилые дома в нашей стране должны были  перейти на новую систему управления, а каждый российский  собственник жилья — ощутить на себе качественные перемены, привнесенные реформой ЖКХ. Жильцы должны были решить, будут ли они управлять своим домом самостоятельно (общим собранием), организуют ли товарищество собственников жилья (ТСЖ), наймут ли частную управляющую компанию (УК). Те дома, жители которых проигнорируют возможность самостоятельного выбора, будут переданы в ведение УК по конкурсу,  организованному муниципалитетом, и не факт, что дом останется  под крылышком до боли знакомого жильцам ДЕЗа. Новая система  потребует от жильцов демонстрации гражданской ответственности и увеличения затрат на ЖКХ.

  Можно сколько угодно говорить об инфантильности русского характера, но, чтобы выбрать, человек должен хотя бы иметь   представление о том, что и зачем он выбирает. У нас пока если жители дома и осведомлены о существовании альтернативы ДЕЗа,  то на практике найти ему достойную замену не так легко.      Во-первых, не все хотят увеличивать свои коммунальные платежи, а при найме частной УК это почти неизбежно. К старым расценкам придется сразу добавить двадцать-тридцать процентов, да и УК не каждый дом возьмется обслуживать, им выгоднее обслуживать многоквартирные высотки. (Опрос экспертов - Приложение 1)

Второй вопрос: где искать профессиональных управляющих? По данным фонда «Коммунальная культура жизни», в Москве сейчас   работает 30 частных УК. Однако человеку, не осведомленному о   специализированных источниках, сложно найти о них информацию. Даже поисковые системы в интернете на сочетание «управляющие компании» выдают по больше части информацию, не имеющую отношения к ЖКХ. Тем более не факт, что все компании,  заявившие о себе как об УК, обладают необходимым опытом и    квалифицированными сотрудниками.

     Основным  доказательством профессионализма, на которое могут  опираться жильцы, делая выбор, является репутация и опыт. Как  и в случае со строительными фирмами, дабы не попасться в мышеловку с заманчиво дешевым сыром, стоит посмотреть на то, что уже сделано. Если под управлением этой компании уже есть  дома, стоит съездить туда, посмотреть, как они выглядят  внешне, в каком состоянии территория, поговорить с жильцами.

     Излишняя  дешевизна услуг — тоже повод  для подозрений. Например, затраты  на капитальный ремонт в нашей  сегодняшней квартплате и так  занижены, что приводит к ветшанию жилья. Поэтому, если предлагается еще меньшая  сумма, — это явно не профессиональный подход.

      Если  жители не примут никакого решения, то судьба их дома  будет решена на конкурсе, это   позволит, наконец избавиться от монополизма в сфере ЖКХ.   Сейчас ходят разговоры о том, что на этих конкурсах муниципалитеты будут «проталкивать» свои компании, это абсолютно несостоятельные версии,  Постановление написано таким образом, чтобы обеспечить полноценные конкурсы с реальной конкуренцией. Главный критерий, по которому будет выбираться управляющая компания, — максимальный объем услуг по фиксированной цене.   Но возникает другая проблема. Как признают в ФАС, частные   управляющие компании предпочитают брать под опеку новые дома.  Что касается старого фонда, то, возможно, у ДЕЗов и не   появится конкурентов. Неудивительно, что во многих районах уже сейчас жителям приносят анкеты для так называемого голосования  по выбору УК. Правда, список компаний-претендентов, как    правило, ограничивается одной строчкой, в которой указан  местный ДЕЗ. А собственнику квартиры предлагается лишь поставить галочку в одной из трех граф: «за», «против», «другой вариант»

     Конституция Российской Федерации закрепляет право  каждого гражданина иметь имущество  в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления. 
 
 
 

1.1 Что есть управление  многоквартирным  домом?

     Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное  понимание смысла того или иного  явления имеет практическое и  теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки  управления многоквартирным  домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
•       управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

      Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным  домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.,

      Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

   При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

      Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

1.2 Как выбрать способ управления домом?

      Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать  способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

      Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии  выбора способа управления домом:

     Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

1.3 Договорные связи

Непосредственное  управление 

При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

• Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
• Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
• В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. 
Заключение договоров на коммунальные услуги  
с каждым собственником помещения в доме

    Заключение  договоров на жилищные услуги,  
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение  договоров на жилищно-коммунальные услуги 
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности 

Управление  ТСЖ, ЖК, ПК 

     При управлении многоквартирным домом  товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

      Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном  доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Рис. 2. 
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме 
 
 
 
 
 

Заключение  договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК 

Управление  управляющими организациями 

      При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

      Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

     В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного  оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.