Вещные права на землю

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИСТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

 

 

 

Кафедра земельного права

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

на тему:

 «Вещные права на землю»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2014 г.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………………………………  3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ………………………………………4

1.1 Оборот земельных участков: история и понятие ………………………. . 5

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ……………………………………………………...9

2.1. Возникновение прав на земельные участки ……………………………...9

2.2. Осуществление прав на земельные участки ………………………….....10

2.2.1. Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком ...............11

2.2.2. Пожизненное наследуемое владение земельным участком ..................13

2.2.3. Аренда земельных участков ......................................................................15

2.2.4. Сервитут ......................................................................................................20

2.3. Прекращение прав на земельные участки ..................................................21

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ....................................................................................................28

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ...................................................................................30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

             Актуальность темы. Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

             С принятием в 2001 г. Земельного кодекса РФ возникли противоречия с нормами Гражданского кодекса РФ, также земля длительный промежуток времени была исключена из системы объектов гражданских правоотношений, а проблемы, связанные с земельной собственностью, землевладением, землепользованием рассматривались преимущественно представителями науки земельного права, то возникла необходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, как объекта гражданских прав, в частности вещных прав (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения и права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)).

          Основная цель работы - всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта гражданских прав, также отношений, в которых земельный участок является объектом вещных прав.

          Объектом исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещных прав.

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

1.1 Оборот земельных  участков: история и понятие

        Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.

        Землепользование - самая ранняя историческая форма обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Это были решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь со временем прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений. Так, в хозяйственной практике Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко применялись различные формы землепользования, основанные на соглашении сторон.

         Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом.

          В Средние века - отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор": "Если собственность - это полное господство над вещью то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала".

           До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению. административным характером предшествующего землепользования.

           До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего - различные сервитуты. В их число входили: "Права угодий в чужих имениях", право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей. Так, допускалось разрешать земельные споры с учетом обычаев конкретной местности, если даже эти обычаи не совпадали с общими для территории России правовыми установками.

           В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда. Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете.

         Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль, состоялось только в период 1991 - 2001 гг. Современному состоянию законодательного обеспечения оборота земли предшествовало несколько этапов переходного периода.

        Вопрос о сделках с землей непосредственно связан с такими понятиями, как "оборот", "гражданский оборот", "экономический оборот". Они применяются и широко используются в обиходной речи, юридической литературе, в международных актах и российском законодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации). В русском языке под оборотом обычно понимается "...обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот)".

В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов".

        В целом можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию "оборот":

1) весь рынок с его  структурой и инфраструктурой;

2) совокупность производственных  отношений товарообменного характера;

3) лица (субъекты) и отношения  между ними, основанные на действии  закона стоимости;

4) обязательства и сделки, их порождающие (иногда шире - и  иные юридические факты).

            О сделках, относящихся к обороту земельных участков. Оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

           К многосторонним сделкам - договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.

          Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.

          Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход из земельного участка, оставаясь при этом его собственником. В связи с этим для отнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у нового владельца вещных прав. Следовательно, договоры аренды также должны быть признаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендатора появляются и определенные вещные правомочия.

        

           При совершении сделки с нарушением условий об ограничениях такие сделки по общему правилу должны признаваться недействительными (ничтожными - ст. 168 ГК РФ).

           Если участок изъят из оборота, то распоряжаться им и вовлекать в оборот не может ни один государственный орган или орган местного самоуправления. Они не могут также без изменения закона расширительно или ограничительно толковать перечень земельных участков, изъятых из оборота; этот перечень является исчерпывающим.

            Спецификой введения ограничений по включению земельных участков в оборот является выделение отдельных категорий земель (ст. 7 ЗК РФ) и установление для них особых (специальных) правовых режимов. Типичный пример - земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками данной категории, регулируются приоритетно данным Законом, а не ЗК РФ.

Исключение составляют сделки с земельными участками, предоставленными для жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также занятые зданиями, строениями, сооружениями (т.е. на них распространяются нормы ЗК РФ).

          Если приобретение земли преследует цели, запрещенные при данном правовом режиме земельного участка, сделка невозможна. Однако разрешенное использование можно изменить, изменяема и категория земли. Но эти действия в целях соблюдения законодательства требуется совершить до, а не после заключения сделки.

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГИЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

 

2.1 Возникновение  прав на земельные участки

         Являясь объектом гражданского оборота, земля (точнее - земельные участки) сохраняет и иное свое значение (как основа жизнедеятельности народов, как основной компонент окружающей среды и пр.). Эту специфику земли призвано отразить и обеспечить именно земельное законодательство, нормы которого содержат правила и опираются на подходы, часто не совпадающие с обычным гражданско-правовым регулированием.

         Права на земельные участки, в том числе предусмотренные ст. 20 - 24, 40 - 43 ЗК РФ, следует отличать от обязательственных прав по поводу земельных участков, последние есть субъективные права на действия других лиц (противоположной стороны договора). Земельное же законодательство преимущественно направлено на установление и регулирование прав не обязательственного, а вещного характера, т.е. правовых возможностей по непосредственному воздействию субъекта права на объект правоотношений (земельный участок). Именно поэтому есть смысл рассмотреть некоторые сложные вопросы возникновения прав на землю в их соотношении с обязательственными правами, в связи с заключенной или заключаемой сделкой.

           Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (последняя редакция с учетом изменения по ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ).

            По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Такими условиями признаются: а) условия, названные таковыми законом или иными правовыми актами; б) условия, необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Исходя из момента возникновения обязательственных связей, договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной. В том случае, если кроме соглашения необходимо совершить определенное действие (чаще всего - передачу соответствующей вещи), то сделка называется реальной.

 

2.2 Осуществление  прав на земельные участки

          Вещное право — субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом.

           На территории Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Содержание права собственности как субъективного права лица, являющего собственником, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения, каждое из которых входит необходимым элементом в право собственности.

          Правомочия владения, пользования и распоряжения следует отличать от фактических действий, в которых эти правомочия реализуются. Когда собственник передает свою вещь во владение другим лицам, то наряду с продолжающим существовать отношением собственности складываются другие отношения, выходящие за пределы отношения собственности, и образуют в гражданском праве уже другую часть - обязательственное право либо предмет регулирования иных отраслей права.

          Право пользования - это право извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворять свои потребности, получать выгоду (по общему правилу именно собственник получает от своего имущества плоды, продукцию и доходы). Правомочие пользования вещью собственник может передать другому лицу на основании заключенного договора.

          Пользование предполагает извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного и личного потребления. Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.

           Порядок пользования включает в себя совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих земельные участки независимо от правовых титулов. Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

            Статьей 5 ЗК определен перечень субъектов, не являющихся собственниками земельных участков. К иным лицам, использующим земельные участки на праве постоянного (бессрочного), отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитутов. Землепользователями признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

 

2.2.1. Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п. 1 ст. 268 ГК).

         Согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

         В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется.

Однако если после приобретения объектов недвижимости право пользования земельным участком не было оформлено, то у лица как покупателя недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, не возникает право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком.

          Согласно п. 2 ст. 269 ГК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). Так, суды удовлетворили исковые требования о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости в порядке правопреемства. При этом основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является факт регистрации права собственности на здание, строение, сооружение право приобретателя, а при реорганизации юридического лица - факт регистрации правопреемства.

 

2.2.2. Пожизненное наследуемое владение земельным участком

           Право пожизненного наследуемого владения является одним из видов вещных прав на земельный участок, установленных в начале земельной реформы. Это право было закреплено законодательством СССР, а затем и законодательством РФ. Земельные участки на основании этого права могли предоставляться только гражданам. При этом участки предоставлялись из земель, находящихся в государственной собственности. 
           С момента возникновения данного вида права граждане, получившие земельные участки на основании этого права, могли владеть и пользоваться земельным участком, но право распоряжения им было ограничено только возможностью сдать участок в аренду и передать его по наследству. 
            В соответствии с ГК (ст. 266) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. 
         Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" определял, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные участки, выкупать или брать в аренду ту их часть, которая превышает установленную норму. 
           Гражданским кодексом данный вид права на землю установлен как один из видов вещного права. С момента вступления в действие ЗК предоставление земельных участков на основании этого права было прекращено окончательно в соответствии с комментируемой статьей. Данной статьей на уровне федерального закона (а не на уровне указа Президента РФ, как было раньше) закреплена возможность перехода от пожизненного наследуемого владения к праву собственности или аренде по желанию тех, кто получил землю на основании этого права. Так же как и в случае использования земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования (см. ст. 20 ЗК и комментарий к ней), для реализации этого права гражданам не требуется дополнительного разрешения органов государственной власти и местного самоуправления. Но требуется осуществление государственной регистрации права собственности или договора аренды в соответствии со ст. 131 ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 
          Так же как и собственники земельного участка, владельцы участков обязаны платить земельный налог. 
          Право пожизненного наследуемого владения подлежит государственной регистрации на основании ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако в соответствии с тем же ФЗ граждане, получившие право пожизненного наследуемого владения до принятия названного Закона (а их подавляющее большинство), не обязаны его регистрировать. Регистрация обязательна при вступлении в права наследования. Следует сказать, что на практике замечена одна существенная проблема, связанная именно с наследованием земельных участков, принадлежавших умершему на праве пожизненного наследуемого владения. Трудность заключается преимущественно в определении наследника. Дело в том, что правом не предусмотрена возможность предоставления права на один и тот же земельный участок нескольким лицам. В законодательстве нет такого понятия, как общее пожизненное наследуемое владение. Поэтому наследники участка, если их больше одного, оказываются в затруднении, не имея возможности разделить его между собой. Чтобы избежать этого, владельцам земельных участков имеет смысл воспользоваться предоставленной законодательством возможностью и оформить право собственности на свой земельный участок, по крайней мере в интересах своих наследников. 
        Продажа, залог земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения, и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются. 
         Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками - при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.

 

2.2.3. Аренда земельных участков

         Особенности аренды земельных участков регулируются земельным законодательством. Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения.

          По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из нее полезные свойства и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю. 
          Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду. 
          От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица. 
          Но поскольку земля может находиться также в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. 
Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. В то же время комментируемой статьей подчеркивается положение, что иностранным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

            Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды. Помимо ограничения, установленного ЗК, о котором говорится в п. 2 комментируемой статьи, в соответствии со ст. 666 ГК земельные участки не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга). 
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. К этим особенностям обращается и земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; особенности аренды земельных долей. 
           Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). 
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 "Государственная регистрация недвижимости" ГК, а также ст. 164 "Государственная регистрация сделок" ГК. В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данным законом является ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 
            Гражданский кодекс не устанавливает регистрации права аренды, но устанавливает обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК), т.е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. ст. 131 и 164 ГК. 
            Как уже было сказано, основой арендных отношений наряду с законом является договор. Отсюда следует, что на договор аренды распространяется действие ст. 425 ГК, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК заключенным договор аренды земельного участка считается с момента его регистрации. 
Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании п. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае если такой срок не указан - в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 "Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь" ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 
         Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант - договор перезаключается с тем же арендатором. Пункт 3 комментируемой статьи в случае аренды земельных участков специально устанавливает, что преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, принадлежит арендатору. 
           Общее условие следующее: договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК). То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор. 
        Размер арендной платы в настоящее время во многом зависит от правил, установленных на уровне нормативных правовых актов субъекта РФ, если речь идет о земельных участках, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности, может определяться на основании норм, установленных соответствующими государственными или муниципальными образованиями. 
          К правам арендатора относится право на расторжение договора и (или) возмещение убытков, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству. 
          На основании ст. 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору: 
это может быть в данном случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатком может быть признана структура почвы, не дающая возможности произвести это строительство. 
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; 
- удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 
- потребовать досрочного расторжения договора. 
         Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно). 
Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК). 

2.2.4. Сервитут

        Ограниченные вещные права предоставляют управомоченным лицам непосредственное, хотя и строго ограниченное, господство над чужим имуществом, а не над поведением другого лица.

         Действующее законодательство среди прав лиц, не являющихся собственниками, называет еще одно вещное право - это сервитут. Необходимость этой категории прав была в особенности очевидна ввиду существования права частной собственности на землю. Сервитут представляет собой субъективное право, принадлежащее определенному лицу, состоящее в требовании предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком.

         В соответствии с п. 3 ст. 5 ЗК обладатели сервитута - это лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). Лица, использующие земельные участки на правах сервитута, не только не вправе распоряжаться ими, но и имеют ограниченный круг полномочий при использовании земли.

         Сервитут для лица, в пользу которого он установлен, является вещным правом, а для собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, обременением.

          Право сервитута устанавливается по соглашению сторон (между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Независимо от того, возник сервитут из договора или из судебного акта, предметом государственной регистрации является сам сервитут как вновь возникшее вещное право, обременяющее право собственности на недвижимое имущество, а не основание возникновения сервитута и не переход права собственности.

Согласно п. 1 ст. 275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.        

        Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения: строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур и др.

         По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

          В настоящее время сервитуты устанавливаются в тех случаях, когда на земельных участках, обремененных правами других лиц, находятся различные инженерные коммуникации: трубопроводы, линии связи, линии электропередачи. Для их обслуживания организация, занимающаяся их эксплуатацией, должна иметь возможность свободного прохода и проезда по земельным участкам без каких-либо препятствий.