Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ

Тема: Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ

Содержание

Введение ……………………………………………………………………………………………3

1. Виды и формы сделок с недвижимостью ……………………………………………………...4

2. Классификация сделок с недвижимостью ……………………………………………………..8

3. Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ….12

Заключение ………………………………………………………………………………………...15

Список использованной литературы …………………………………………………………….16

Введение

Недвижимость - один из самых  ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и  сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических  лиц.

Актуальность темы состоит  в том, что большинство людей  сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских  прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный  участок и т.п. Поэтому важно  знать законодательное регулирование этих вопросов, а также формы и виды сделок с недвижимым имуществом.

Цель работы – изучить  виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.

Задачи:

1. охарактеризовать виды и формы сделок с недвижимостью;

2. представить классификацию сделок с недвижимостью;

3. описать режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для написания данного  реферата в качестве основных источников была использована следующая литература:

1. Илюхин А.А. Экономика недвижимости, конспект лекций, 2010;

2. Черняк В.З. Управление  недвижимостью / Под ред. В.З. Черняк. – М.: Экзамен, 2006;

3. Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) – М. Статут. 2005.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством  нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

1. Виды и формы сделок с недвижимостью

Классификация сделок на виды производится по различным основаниям. Любая классификация предполагает распределение на группы по определенному  критерию. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные  виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные  классификационные основания. В  связи с этим при характеристике сделок обычно указывается видовая  принадлежность той или иной группе, то есть при характеристике договора купли-продажи указывается, что это  двусторонняя, возмездная, консенсуальная, казуальная сделка. В качестве классификационных  оснований выступают количество сторон в сделке, момент возникновения  прав и обязанностей, возмездность и т.д.

 Так, по числу сторон  сделки делятся на односторонние, двусторонние и многосторонние.

 Односторонней признается  сделка, представляющая собой волеизъявление  одной стороны. Односторонней  сделкой является составление  завещание, выдача доверенности, отказ от наследства, исполнение  обязательства и др. Односторонняя  сделка чаще всего совершается  одним лицом, но некоторые односторонние  сделки вправе совместно совершить  два и больше число лиц, выступающие  в качестве одной стороны, например, выдача общей доверенности, публичное обещание награды и т.д.

 В некоторых случаях  односторонняя сделка вызывает  юридические последствия при  условии, что соответствующее  волеизъявление воспринято тем  лицом, которому оно адресовано. Если лицо не знает о существовании  такого волеизъявления, то односторонняя  сделка не имеет юридической силы.

 Односторонняя сделка  создает обязанности для лица, ее совершившего. Она может создавать  обязанности для других лиц  лишь в случае, установленном  законом или соглашением с  этими лицами (ст.155 ГК РФ). К односторонним  сделкам соответственно применяются  общие положения об обязательствах  и договорах, поскольку это  не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

 Двусторонней (взаимной) называется сделка, состоящая из  согласованных между собой встречных  волеизъявлений (действий) двух сторон.

 Многосторонней является  сделка, состоящая из согласованных  между собой волеизъявлений (действий) трех и большего числа сторон. Многостороннюю сделку, в которой  должно быть не менее трех  сторон, нужно отличать от двусторонней  с участие нескольких лиц с  каждой стороны.

 В соответствии со  ст.154 ГК РФ двух- и многосторонние  сделки являются договорами. В  силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения  договора необходимо выражение  воли двух или нескольких лиц  об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и обязанностей.

 Необходимо отметить, что термин «договор» употребляется  в гражданском праве в различных  значениях. Под договором понимают  и юридический факт, лежащий в  основе обязательства, и само  договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт обязательственного правоотношения. Здесь речь идет о договоре, как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения.

 Договор – это наиболее  многочисленный вид сделок. В  соответствии с этим договор  подчиняется общим для всех  сделок правилам. К договорам  применяются правила о двух- и  многосторонних сделках; к обязательствам, возникшим из договора, применяются  общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено  общими правилами о договорах  и правилами об отдельных видах договоров (п. 2, 3 ст.420 ГК РФ).

Договор-сделка может рассматриваться в двух взаимодополняющих друг друга аспектах: как юридический факт и как влекущее юридические последствия действие субъектов гражданского права. При анализе «сделка - юридический факт» имеется в виду то обстоятельство, которое влечет в соответствии с законом юридические последствия. Если рассматривать договор во втором аспекте, то здесь на первом плане выступает действие, совершенное на определенных условиях и соответствующее волевое начало сделки, то есть условия, способствующие достижению соглашения сторон и представляющее собой содержание договора-сделки.

В сделке часто указывается  срок. В этом случае ее правовые последствия  связаны с определенным отрезком (моментом) времени. Сделки, которые  порождают предусмотренные ими  права и обязанности или прекращают действие на будущее время в зависимости  от наступления или не наступления определенного обстоятельства (условия), указанного в сделке, называются совершенными под условием (условными сделками).

 В соответствии со  ст. 157 ГК РФ условия в сделке  могут быть отлагательными и  отменительными. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

 Сделка считается совершенной  под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

 Если наступлению условия  недобросовестно воспрепятствовала  сторона, которой наступление  условия невыгодно, то условие  признается наступившим. Если  наступлению условия недобросовестно  способствовала сторона, которой  наступление условия выгодно,  то условие признается не наступившим.

 По степени влияния  основания на силу сделок они  подразделяются на казуальные и абстрактные. Казуальной называется сделка, в которой правовое основание очевидно из содержания сделки либо основание ее можно понять по самому типу данной сделки (купли-продажи, подряда и др.). Абстрактной называется такая сделка, из содержания которой нельзя установить, ради какой цели она совершена. Например, из содержания векселя нельзя установить, с какой конкретно целью он выдан: для предстоящей оплаты полученных товаров, услуг экспедитора или аренды и т.д., хотя цель, конечно, имелась.

 В зависимости от  момента возникновения юридических  последствий, предусмотренных сделкой,  различаются сделки (договоры) консенсуальные  и реальные. Консенсуальными признаются  сделки, которые порождают юридические  последствия с момента соглашения  сторон (консенсуса). Например, права  и обязанности при купле-продаже  возникают у продавца и покупателя с момента заключения договора.

 Реальными являются  такие сделки, которые создают  юридические последствия только  с момента передачи вещи. Например, права и обязанности при займе  возникают у сторон лишь после  передачи денег или других  вещей, определенных родовыми  признаками, заемщику (ст. 807 ГК РФ).

 Различают также сделки  возмездные и безвозмездные. Возмездной  признается сделка, в которой  обязанности одной из сторон  соответствует обязанность другой  стороны по предоставлению материальных  и иных благ. В безвозмездной  сделке обязанность предоставления  встречного удовлетворения другой стороной отсутствует.

 Иногда в особую группу выделяются доверительные или фидуциарные сделки (от слова – фидуциарий – юридическое или физическое лицо, несущее ответственность за имущество и управляющее им в интересах другого лица (например, по договору траста). Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннем порядке.

Способ выражения воли, то есть способ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существует несколько  таких способов.

 Прежде всего, сделка  может быть совершена устно,  путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник  на словах формулирует свою  готовность совершить сделку и условия ее совершения.

 Сделка, которая может  быть совершена устно, считается  совершенной и при отсутствии  словесного выражения воли, если  она совершается путем конклюдентных действий.

 Сделка может быть  совершена и путем молчания, только  если это прямо указано в  законе или при соглашении  сторон. Так, арендодатель после  истечения срока действия договора  аренды может не возражать  против дальнейшего пользования  арендатором имуществом. В этом  случае договор считается возобновленным  на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, молчание  арендодателя рассматривается в  законе как форма его согласия совершить сделку.

 В отношении устных  сделок в Гражданском кодексе  сначала общим правилом указано,  что любая сделка, для которой  законом не установлена письменная  форма, может быть совершена  устно (п. 1 ст. 159). Однако в последующих  статьях (ст. 161, 163, 164 и др.) довольно  широко определен круг сделок, которые должны совершаться в  письменной форме. Поэтому в  ГК РФ в дополнение к общему  правилу, о котором сказано  выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

 В устной форме могут  быть совершены сделки, исполняемые  при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК). В законе предусмотрены  два исключения из правила  о допустимости устной формы  сделок, исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут договориться  о письменном оформлении таких  сделок; во-вторых, устная форма недопустима  для сделок, хотя бы и исполняемых  при самом их совершении, если  для таких сделок установлена  нотариальная форма или если  несоблюдение простой письменной  формы влечет их недействительность.

 В устной форме по  соглашению сторон могут быть  совершены сделки во исполнение  письменного договора, только если  это не противоречит закону, иным  правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК).

 Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменными знаками изложено содержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами. Двух- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменное оформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним или несколькими лицами. В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи. Однако использование таких аналогов признается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренном законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК). Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.

Все письменные сделки делятся  на совершенные в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором  изложена сделка, должен иметь все  необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи  лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных  и иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются  от сделок, подлежащих нотариальному  удостоверению или государственной  регистрации.

Таким образом, законодательством предусмотрены следующие формы сделок: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и государственной регистрации).

2. Классификация  сделок с недвижимостью

Следует отметить, что действующее  гражданское законодательство не предусматривает  единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает  нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы  об аренде установлены только в отношении  одной из разновидности недвижимости — зданий и сооружений).

Сделки с недвижимостью  можно классифицировать сообразно  цели, которую преследуют стороны. В  этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

1. сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты50, ст. 583,601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»51, далее — Закон об участии в долевом строительстве);
2. сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки)52, ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г.№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);
3. акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»54) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.

 Сделки с недвижимостью  в коммерческом обороте можно  квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

• сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;
• сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;
• сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;
• сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

• сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);
• сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

 Все указанные сделки  обладают определенными особенностями  и совершаются в соответствии  с теми правилами, которые рассчитаны  на одну из указанных категорий  лиц. Несоблюдение правил, установленных  для участия в гражданском  обороте этой категории лиц,  может повлечь недействительность  сделки с недвижимым имуществом.

 В качестве классификационного  критерия, на основании которого  допустимо выделять различные  сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности  государственной регистрации соответствующей  сделки. Сделка с недвижимостью  подлежит государственной регистрации  только в случаях, установленных  законом. Самим участникам заключаемого  договора не предоставлено право  устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

• договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);
• перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);
• договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
• договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);
• договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
• отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);
• пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);
• договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);
• договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);
• договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
• договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
• договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
• договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);
• договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
• договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

3. Режим государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

На практике часто возникает  необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в  случаях, указанных в законе, а  также в случаях, предусмотренных  соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для  договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях  гражданам и юридическим лицам  законом предоставлена возможность  выбора: заключать сделки либо в  квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», принятого Государственной  Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная  регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьей ГК можно сделать  вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые  также подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной  регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному  процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет  рассматривать такую регистрацию  как отражение в реестре для  неограниченного круга лиц достоверной  и исчерпывающей информации о  правовом статусе недвижимости, его  изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и  тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться  и в судебном порядке, возможность  которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению  отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения  решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Регистрация – это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

Одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости.

Как правило, законодатель считает  достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо  сложных случаях, когда требуется  осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

Регистрация сделок с недвижимостью  существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем  проставления штампа о регистрации  на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились  в регистрационные журналы. Ранее  система органов регистрации  и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация  была вторым этапом в переходе права  собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.

Итак, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

Заключение

Основная цель, обозначенная во введении - изучить виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ – достигнута.

В качестве достижение данной цели были изучены и раскрыты такие  аспекты, как:

1. виды и формы сделок с недвижимостью;

2. классификация  сделок с недвижимостью;

3. режим государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

На основании выше изложенного  в заключении хотелось бы сделать  следующий вывод.

Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным  образованием, она имеет собственную  структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует  от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.

На практике существует несколько  видов и форм сделок с недвижимостью, которые закрепляются нотариально.

Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой  гарантией прав и законных интересов  кредиторов и иных участников имущественного оборота, может быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с  предприятиями.

Государственной регистрации  должны подлежать только переход  и обременения вещных прав на объекты  недвижимого имущества в составе  предприятия. В ГК РФ (в ст. 132 или  в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке  определения состава и стоимости  имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении  кредиторов и их правах; о порядке  передачи предприятия; о государственной  регистрации перехода прав на объекты  недвижимого имущества в составе  предприятия (их обременения) и др.