Виды операций на рынке недвижимости (сделки с объектами недвижимости).

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1виды  операций (сделок) с  недвижимостью……………………..5

2 государственная  регистрация операций (сделок) с недвижимостью 12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 13

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Недвижимость  – вид имущества, признаваемого  в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости (объектам недвижимости) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.

      Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости):

• жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; личные жилые дома (старого типа – домовладения и нового типа – коттеджи); помещения неизменного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах;
• коммерческая недвижимость: гостиницы, мотели, дома отдыха; бизнес-центры, офисные помещения; торговые центры, магазины; рестораны; пункты сервиса;
• промышленная недвижимость: заводские помещения; паркинги, гаражи; кабинеты-слады; помещения научно-исследовательских организаций;
• недвижимость социально-культурного назначения: больницы, поликлиники; школы; строения правительственных и административных учреждений; церкви, монастыри и др.; культовые сооружения;
• земля (земельные участки).

      Рынок недвижимости – это механизм, посредством  которого соединяются интересы и  права, устанавливаются цены на недвижимость.

      Рынок недвижимости – это совокупность устройств, обеспечивающих отчуждение полных либо частичных прав принадлежности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий меж конкурирующими видами объектов и использования  земель.

      Сделками  признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Цель любой  сделки – приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

      Действительность  сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявление участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

      Разнообразие  сделок делает возможным деление  их на различные виды по разным основаниям. Так как их единой классификации  не существует, при характеристике сделок принято определять их принадлежность одновременно к нескольким группам  по разным основаниям. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 ВИДЫ  ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

      Сделка - это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

      Заключение  сделки - это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому.

      У каждой сделки есть правовая цель, которая  называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия:

• сделка заключена дееспособными гражданами;
• сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;
• сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.

      Сделки  можно подразделить на несколько  видов:

1. по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние;
2. по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме. Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре;
3. по моменту возникновения: реальные; формальные;
4. по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;
5. по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;
6. по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;
7. по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;
8. по законности содержания: действительные; недействительные.

      Договором считается сделка, для заключения которой необходимо выражение согласованной  воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

      Если  в договорах воля сторон противоположна по направленности, то права и обязанности  носят встречный характер. При  этом содержание воли в результате согласования совпадает в акте совместного  волеизъявления. Например, продавец желает продать вещь по одной цене, а  покупатель хочет купить ее по другой. В результате согласования противоположных  по направленности желаний стороны  приходят к соглашению, в котором данная вещь покупается по определенной компромиссной цене.

      Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением  сторон необходимо и достаточно выражения  воли одной стороны. Примерами односторонних  сделок являются завещание, доверенность. При совершении каждой из этих сделок правовые последствия возникают  сразу после того, как одна сторона (завещатель, доверитель) в требуемой  законом форме выразила свою волю, направленную на возникновение соответствующих  прав и обязанностей.

      Так как в односторонней сделке требуется  выражение воли только одной стороны, такая сделка может создавать  обязанности только для лица, совершившего сделку. Однако из этого правила  есть исключения. В соответствии со ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц также в случаях, установленных законом. Например, завещатель вправе возложить на наследника обязанность в пользу третьих лиц (завещательный отказ, предусмотренный ст.  1137 ГК). В отличие от обязанностей права, возникающие из односторонней сделки, могут предоставляться лицам, не участвующим в сделке.

      При заключении договора в нотариальной форме:

• нотариус несет личную материальную ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью, понимают значение своих действий;
• нотариус разъясняет статьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости, разъясняет последствия заключения сделки;
• составляет проект договора юридически грамотно;
• в случае разбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжение договора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика;
• за составление проекта договора и удостоверение договора берется государственная пошлина.

      При заключении договора в простой письменной форме:

• проект договора составляется самостоятельно, либо с помощью юриста;
• риск заключения ненадлежащего договора несут стороны.

      Реальные  сделки (от лат. "res" - вещь) считаются совершенными, когда одновременно выполняются два условия: имеется соглашение, совершено волеизъявление в требуемой законом форме; произошла передача имущества.

      Для заключения формальных (консенсуальных, от лат. "consensus" - соглашение) сделок необходимо и достаточно соглашения сторон, выраженного в надлежащей форме. Консенсуальными являются большинство гражданско-правовых договоров (купля-продажа, аренда, подряд, комиссия). Некоторые сделки могут быть как реальными, так и консенсуальными (например, договор дарения - ст. 572 ГК).

      Для определения того, является сделка реальной или консенсуальной, необходимо внимательно изучить формулировки закона. Обычно при характеристике консенсуальных сделок используется словосочетание "обязуется передать, обязуется выполнить" и т.п., из чего следует, что сделка является заключенной еще до передачи вещи. При описании реальных сделок говорится о том, что одна сторона "передает" другой стороне определенную вещь, и это означает, что момент заключения сделки совпадает с моментом передачи вещи.

      По  наличию встречной имущественной  обязанности другой стороны сделки могут быть возмездными или безвозмездными.

      В возмездных сделках обязанности  одной стороны совершить определенное действие соответствует (корреспондирует) встречная обязанность другой стороны  по предоставлению первой стороне определенного  имущественного блага - так называемого  встречного удовлетворения. Примерами  возмездных сделок являются купля-продажа (в обмен на товар предоставляются  деньги), мена (в обмен на один товар  предоставляется другой товар), аренда (предоставление права пользования  имуществом за вознаграждение).

      Встречным удовлетворением может быть также  освобождение лица от исполнения какой-либо обязанности. В безвозмездных сделках  встречное удовлетворение отсутствует. Примерами таких сделок являются договоры дарения, безвозмездного пользования.

      Большинство гражданско-правовых сделок возмездны. Это обусловлено особенностями гражданского права, основным ядром которого являются имущественные отношения. Безвозмездные сделки могут рассматриваться как исключения из основной массы сделок. Исключительный характер безвозмездных сделок подтверждается также нормой, запрещающей дарение в отношениях между коммерческими организациями (п. 4 ст.  575 ГК). В то же время отдельные безвозмездные договоры, для которых Гражданский кодекс или иные законы предусматривают специальные правила (например, договор безвозмездного пользования), - самостоятельный вид безвозмездных сделок, отличных от дарения.

      По  зависимости юридической силы сделки от определенного внешнего обстоятельства выделяют так называемые условные сделки. Условными называются сделки, в которых  возникновение или прекращение  прав и обязанностей ставятся в зависимость  от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

      В качестве условия может выступать  любое внешнее по отношению к  участникам сделки действие третьих  лиц или событие, наступление  которого носит вероятностный характер. В качестве условия не могут быть действия самих участников сделки, совершение которых полностью зависит от их усмотрения, а также незаконные или заведомо неосуществимые действия или события. Так, условие договора купли-продажи о том, что право собственности на товар переходит к покупателю только после того, как он полностью выплатит покупную цену, является условием договора, но не делает сделку условной (более того, уплата цены является основным элементом договора купли-продажи, определяющим его правовую природу).

      Условные  сделки следует отличать от срочных, в которых возникновение или  прекращение прав и обязанностей зависят от наступления срока. В  отличие от условия, срок не имеет  предположительного характера и  является обстоятельством, относительно которого всегда известно, когда оно  наступит.

      Условные  сделки, в свою очередь, делятся на сделки, совершенные под отлагательным  условием, и сделки, совершенные  под отменительным условием.

      Сделка  считается совершенной под отлагательным  условием, если стороны поставили  в зависимость от условия возникновение  прав и обязанностей (п. 1 ст. 157 ГК). Например, в завещании бабушка завещает внуку все свое имущество при условии, если к моменту ее смерти ее старшая дочь выйдет замуж. Таким образом, право внука на вступление в наследство возникнет только после того, как его тетя (старшая дочь бабушки) выйдет замуж.

      Сделки  признают недействительными, если они  не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримая сделка недействительна по решению суда. Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения.

      Согласно  ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации, которая выступает  как единственное доказательство существования  прав на недвижимые вещи, ограничение  этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

      С объектами недвижимости могут заключаться  следующие виды сделок:

1. Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать: уплаты оговоренной в договоре цены; оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно; оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

      При этом продавец обязан: передать объект недвижимости свободным от любых  обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами; в случае изъятия  объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот  знал или должен был знать о  наличии оснований, послуживших  причиной изъятия; вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом; передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором  предусматривается договором купли-продажи.

      Покупатель  вправе требовать: своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости; уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения; при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи - соразмерного уменьшения цены сделки; безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период; возмещения своих расходов на устранение этих недостатков; возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора; предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

      При этом покупатель обязан: принять по акту переданный ему объект недвижимости; оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом; оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

2. Обмен. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

      Субъектами  сделки могут быть граждане и юридические  лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором  мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу  в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются  правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности  в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

3. Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

      Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении  этой сделки между коммерческими  организациями имеются специальные  оговорки.

      Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

      В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему  объекта недвижимости, отказаться от него.

      Дарение объекта недвижимости обязательно  оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

4. Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

      Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная – выплачивается бессрочно;
• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением.

5. Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

      В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия как имущественные  комплексы, здания, сооружения. Право  сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и  лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

      Если  случится, что объект недвижимости передается в собственность другому  лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или  заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2  ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С  НЕДВИЖИМОСТЬЮ

      В общем виде регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих  элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

      Государственная регистрация  недвижимости дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Основной  нормативный акт, регулирующий отношения  по государственной регистрации  прав на недвижимость в России это  Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции  по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции  РФ.

      Факт  государственной регистрации возникновения  и перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Мы  рассмотрели основные виды сделок с  объектами недвижимости, которые  законодательно приняты в РФ. Так  как для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных  реестрах, то в продолжение этой темы кратко рассмотрены особенности, связанные с государственной  регистрацией объектов недвижимости и  прав на них при различных видах  сделок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации в послед. ред. 2010-2012 г.
2. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2007. – 240с.
3. С.В. Гриненко Экономика недвижимости: конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 // http://www.aup.ru/books/m94/
4. А.Н. Асаул, А.В. Карасев Экономика недвижимости: учебное пособие, 2001 // http://www.aup.ru/books/m76/