Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга
Анализ рынка гостиничной
Содержание
Введение…………………………………………………………
Глава 1. Методы маркетинговых исследований рынка недвижимости…..7
- Понятие недвижимости……………………………………..……
……..7
1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная
база……………………………………………………………………
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости ………12
1.4 Основные подходы к исследованию рынка недвижимости……….…13
1. 5 Приемы и методы анализа рынка недвижимости……………..……14
1.6 Принципы формирования информационных массивов для анализа
рынка недвижимости…………………………………………….
- Процесс маркетингового исследования рынка гостиничной
недвижимости………………………………………………
1.8 Экономическая эффективность гостиничной недвижимости……28
Глава 2. Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт - Петербурга
………………………………………………………………………..…
2.1 Современная ситуация на рынке гостиничной недвижимости
в РФ………………………………………………………………..……
2.2 Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт - Петербурга в 2010
году……………………………………………………………………
2.3 Анализ рынка продажи отелей и выделения объектов под
размещение гостиниц в Санкт- Петербурге в 2010 году……………39
2.4 Анализ инвестиций в гостиничную недвижимость Санкт-
Петербурга в 2010 году…………………………………………….…40
2.5 Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт - Петербурга в 2011
году……………………………………………………………..…
2.6 Основные тенденции рынка гостиничной недвижимости Санкт-
Петербурга……………………………………………………
Глава 3. Основные перспективы развития рынка гостиничной
недвижимости Санкт - Петербурга……………………………………..…. 50
3.1 Перспективы развития рынка гостиничной недвижимости в России. .50
3.2 Перспективы развития рынка гостиничной недвижимости Санкт-
Петербурга………………………………………………..
Заключение……………………………………………………
Список использованной литературы………………………………….…….60
Введение.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, коммерческая недвижимость). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Существует слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались и успешно функционируют коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Осуществляется деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования недвижимости и правовая защита их интересов.
Гражданское законодательство регулирует отношения, возникающие в сфере недвижимости. Налоговое законодательство также регулирует деятельность в сфере недвижимости посредством существования таких налогов как, налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения.
Особый интерес среди
коммерческой недвижимости вызывает
гостиничная недвижимость. Это связано с тем, что в
настоящих условиях
рынка спрос на
гостиничные услуги в нашей стране постоянно
повышается. Первоочередной зад
Целью данной работы является проведение анализа рыка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга за 2010-2011 годы. Такой анализ позволит не только получить представление о текущем положении дел на рынке гостиничной недвижимости, но и обосновать рациональность и эффективность проектов строительства новых отелей и гостиничных объектов. Правильная оценка потенциала региона, выявление конъюнктуры спроса и предложения на рынке гостиничной недвижимости позволит будущим отельерам не только принимать правильные решения относительно строительства того или иного объекта гостеприимства, но и даст возможность собственникам или управляющим действующих отелей оценить свое положение на рынке, изменить маркетинговую стратегию или скорректировать спектр предоставляемых услуг с целью повышения эффективности деятельности собственного объекта гостиничной недвижимости.
Объект исследования – рынок гостиничной недвижимости г. Санкт - Петербурга. Предметом исследования являются: объекты гостиничной недвижимости в черте г. Санкт - Петербурга. При проведении настоящего исследования использовались различные методы. В частности для сбора первичной информации проводились кабинетные исследования. В ходе кабинетных исследований проводился сбор вторичной информации, необходимой для анализа предложения рынка. В качестве источников использованы: статистическая информация об объектах исследования, материалы ранее реализуемых исследований смежной тематики (для целей настоящего исследования данные этих отчетов обновлены), печатные СМИ и каталоги недвижимости, Интернет ресурсы, рекламные материалы объектов недвижимости, аналитические статьи и обзоры о рынке недвижимости. В ходе кабинетных исследований был проведен телефонный опрос (мониторинг) с целью уточнения и дополнения информации, полученной из открытых источников. Для анализа полученных данных был использован системный подход. В исследовании использовался выборочный статистический анализ. Сущность его методологии состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы по качеству, местоположению, периодам времени, определении характеристик каждой выборки и исследовании полученных моделей с дискретным шагом. Данное исследование может быть интересным и полезным компаниям, занимающимся строительством гостиничной недвижимости, девелопментом, а также юридическим лицам, оказывающим посреднические, консультационные и финансовые услуги на рынке недвижимости.
В
рамках дипломной работы будут решены
следующие задачи:
1.Конкретизировано понятие и структура
рынка недвижимости.
2.Рассмотрены тенденции и проблемы рынка
гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга
в 2010 и 2011 годах.
3. Рассмотрены перспективы развития рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга.
Глава 1. Методы маркетинговых исследований рынка недвижимости
1.1 Понятие недвижимости
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. В настоящее время понятие недвижимости дается в гражданском законодательстве РФ.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимости относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
К экономическим характеристика
- ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости);
-стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства);
-территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений);
- целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую:
1. Для жилья (дома, коттеджи, квартиры);
2. Для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.);
3.Для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);
4. Для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
1.2 Рынок недвижимости:
понятие, субъекты рынка,
Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).
Основными особенностями рынка недвижимости являются:
1.Локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
2.Уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
3. Низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
4.Несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
5.Разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
1.В ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
2.В процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
3. В процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
- сектор развития (создания) недвижимости;
-сектор оборота недвижимости;
-сектор управления и эксплуатации недвижимости.
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов. Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда происходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.По отраслям рынок недвижимости может быть классифицирован на: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. По виду объектов недвижимости выделяются: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения. Из вышеназванных рынков недвижимости значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы - риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им стоимости оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик для расчета рыночной или иной стоимости недвижимости.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Федеральному Закону № 2872-1 от 29.05.1992 «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Таким образом, на рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
- Макроэкономическая нестабильность. Это проявляется в том, что невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой в тот или иной момент времени.
- Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность снижается. При этом замедляется развитие нормальной системы ипотечного кредитования. С другой стороны, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования, вложения в недвижимость являются привлекательными, так как позволяют сохранить средства от инфляции.
- Размытость законодательной базы. Это проявляется особенно относительно рынка недвижимости.
- Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
- Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
1.4 Основные подходы к исследованию рынка недвижимости
Начальным этапом в исследовании рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка. Она позволяет сосредоточить основное внимание на информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
- индивидуальность ценообразования;
- высокий уровень транзакционных издержек;
- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. К ним относятся:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой одновременно важную и трудную задачу. Именно в таком качестве она важна для формирования политики инвесторов на рынке недвижимости.
1.5 Приемы и методы анализа рынка недвижимости
Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. Не существует единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов его характеризующих:
1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;
2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.
В первом случае аналитики начинают с изучения регионального рынка.
1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения делается вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.
2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.
Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости или рынка недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.
1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости. Это позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)
2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.
Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.
Одним из основных приемов анализа рынка является сегментация. Она используется на начальном этапе анализа рынка. В этом случае решаются две взаимосвязанные задачи::
1) идентификация объекта недвижимости;
2) идентификация рынка недвижимости.
Выделение сегментов
позволяет сфокусировать
1. Объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей),
2. Выделить четкие границы сегментов, а выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:
- Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты, как между собой, так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города. При этом территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
- Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительские офисы в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и, тем более, собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
- Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате. Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:
- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна их близость к местам проживания населения;
- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.
В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда утверждены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требованиями сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении. И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.
1. Назначение (тип использования недвижимости).
2. Физические и экономические характеристики недвижимости: " размер
" число арендных договоров " потенциальные арендаторы и пользователи " физическое состояние объекта " проектные параметры и т. д.
3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе, выделение района или микрорайона города.
4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.
5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.
В итоге происходит наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости. Так и рынок отдельного вида недвижимости.
Позиционирование предполагает отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».
- Анализ рынка жилья в хакасии
- Анализ рынка молока в Липецкой области
- Анализ рынка недвижимости г. Сургута
- Анализ рынка пластиковых карт
- Анализ рынка рекламы г. Москва
- Анализ рынка страховых услуг
- Анализ рынка страховых услуг в Российской Федерации
- Анализ розничного товарооборота
- Анализ розничного товарооборота конкретного торгового предприятия
- Анализ розничной продажи товаров ООО "Универсал"
- Анализ роли торгового обслуживания и его влияние на увеличение продаж (на материалах ОАО «КуБиК» г. Самара)
- Анализ российского антикоррупционного законодательства и предложение путей его совершенствования
- Анализ рынка PR-услуг Санкт-Петербурга
- Анализ рынка гостиниц города Минска и Минской области
