Оглавление 

       Введение

       Актуальность темы исследования. Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, составляют значительную, а некоторые авторы считают наиболее «рискованную часть»¹ российского гражданского оборота. Это связано с тем, что с одной стороны, в оборот вовлечены все большее число объектов недвижимости, а с другой стороны, это сложный состав и недостаточная ясность законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначность в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.

       Несмотря  на принадлежность российской правовой системы к романо-германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ. Отрицательным последствием этого является прогрессирующая нестабильность судебной практики. Уже стали привычными противоречия в решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда происходит крайне медленно.

       Поэтому у предпринимателей, все чаще возникают  трудности и вопросы при оформлении одного из самых известных видов аренды. На что нужно обратить внимание при заключении договора? Какие документы следует оформлять уже в процессе аренды? У кого лучше арендовать здание: у организации или у предпринимателя? Какие основные моменты должны быть оговорены в договоре? Какие правоустанавливающие документы на здание или сооружение должны быть у арендодателя на момент оформления договора аренды? И какой вообще объект недвижимости можно отнести к категории «здание» или «сооружение»? Без знания всех этих нюансов организация может столкнуться с проблемами при общении как с арендодателем, так и с налоговыми органами.

       Целью выпускной квалификационной работы является анализ действующих нормативных положений, рассмотрение существующей практики в области аренды зданий и сооружений.

       Для реализации поставленной цели решались следующие исследовательские задачи:

       – дать понятия «здание» и «сооружения» и выяснить отличия этих категорий;

       – рассмотреть основные положения  правого регулирования аренды зданий, сооружений;

       – описать существенные условия договора аренды;

       – рассмотреть на примерах из судебной практики основные разделы договора аренды;

       - дать рекомендации для составления  договора аренды.

       Объектом  исследования являются правоотношения, возникающие между сторонами при оформлении договора аренды.

       Предметом исследования явились нормы гражданского законодательства, подзаконных нормативных актов, судебная практика арбитражных судов, закрепляющие и регулирующие правоотношения между сторонами при оформлении договора аренды. 

       Методологическую  основу исследования составляют фундаментальные положения гражданского права в области аренды.

       При исследовании основных положений об аренде зданий и сооружений применялись  общенаучные и частные методы исследования (анализ, синтез, обобщение, наблюдение, а также сравнение реальной практики с требованиями нормативно-правовых актов).

       В процессе работы были изучены и проанализированы нормативно-правовые акты, действующее законодательство Российской Федерации, ведомственные акты, комментарии по гражданскому праву, обзоры судебной практики.

       Информационную  базу данной работы составляют материалы судебной практики на дату 15.06.2011, и результаты конкретных исследований проведенных различными авторами в 2006 - 2011 гг. Эмпирическую основу исследования составили результаты отечественных исследований в области аренды зданий и сооружений.  

       Теоретическая основа исследования.  В процессе подготовки и написания данной работы было исследовано большое количество научной литературы по вопросам оформления договора аренды и применения аренды в целом. Рассмотрены труды следующих ученых: О.Н. Садикова, С.П. Гришаева, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, В.П. Мозолина, В.Н. Литовкина; нормативные документы: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Земельный Кодекс Российской Федерации, законодательные акты: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; подзаконные акты; данные научных экономических журналов и газет, путеводитель по судебной практике «Аренда зданий и сооружений».

       Структура и объем работы обусловлены целями и методологией исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих десять параграфов. Также прилагается список использованных источников.

       Глава 1. Общая характеристика аренды зданий и сооружений

1. Понятие здания и сооружения

       Здания  и сооружения - это специфическая  разновидность недвижимости. Это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений.

         В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение», а также выделить их основные отличия.

       Называют  следующие отличительные признаки зданий и сооружений от других объектов недвижимости:

       - они «привязаны» к определенному земельному участку, на котором они возведены;

       - они являются самостоятельными объектами (отдельно стоящими);

       - их возведение закончено и  они уже используются или могут  быть использованы по прямому назначению;

       - их перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно;

       - располагаться они могут как на земле, так и под землей.

       - они созданы людьми (искусственно возведены). ²

       Соответственно, в их число не включают «временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.)» ³.

       По  признаку, что зданием и сооружением признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), они отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений⁴. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связаны с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений⁵.

       Указанные критерии: неразрывная связь с землей и невозможность, как правило, перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ⁶).

       Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования»⁷.

       Понятие "сооружение" обычно определяют путем  перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей⁸.

       В одном из современных учебников  относительно различий между понятиями "здание" и "сооружение" говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»⁹.

       На  взгляд Брагинского М.И. и Витрянского В.В., попытки дать юридические определения понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Так же данные авторы считают, что попытки выделить различия между этими понятиями сомнительны.¹⁰ В словарях современного русского языка видно, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения)¹¹. Поэтому авторы предлагают употреблять выражение "здания и иные сооружения".

       Определение здания можно также найти в  п. 4.4 раздела 4 приложения А к СНиП 10-01-94¹², согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

       В литературе под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно¹³.

       В отдельном конкретном случае отнесение  того или иного объекта к зданиям  или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

       Возможны  ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.¹⁴

       Авторы  Брагинский М.И. и Витрянский В.В. указывают, что существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают различного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно - пристроенные помещения).

       В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке  или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

       Отметим, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско - правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

       Например, в качестве особого объекта недвижимости законодательством рассматриваются  здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). Для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско - правового договора - договора найма жилого помещения; поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.¹⁵

       Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него¹⁶. Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"¹⁷ построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

       Помимо  правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная  книга.¹⁸

       На  практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и так далее).

       1.2.   Правовое регулирование аренды зданий и сооружений

       Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это  предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.¹⁹

       Аналогичное определение можно встретить  в словарях: «Аренда - это основанное на договоре срочное владение и пользование (или только пользование) имуществом за плату»²⁰.

       Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договоров аренды, регулируются, в первую очередь Гражданским кодексом РФ, гл. 34 которого целиком посвящена аренде.

       Кроме того, нормы, касающиеся аренды, можно  встретить в других кодексах РФ (например, Лесном и Земельном) и в некоторых Федеральных законах (от 21.07.1997 N 122-ФЗ в ред. 01.07.2011 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²¹ и др.).

       Вопросам  аренды посвящено большое количество подзаконных актов (например, Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 N 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений»²², приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»²³, а также многие другие).

       В последнее время наметилась тенденция  роста значения судебного прецедента и поэтому становится важным знать материалы судебной практики, среди которых центральное место в отношении аренды занимают:

       - Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66²⁴;

       - Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59²⁵;

       - отдельные постановления Президиума  ВАС РФ и федеральных арбитражных судов округов, их анализ и обобщение для практического применения.

       Установлены общие положения для всех видов договора аренды и специальные правила. Особенности договора аренды зданий и сооружений урегулированы ст. ст. 650 - 655 ГК РФ.

       Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

       Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей.²⁶

       1.2.1. Права арендатора на земельный участок

       Здания  и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК. Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению.

       Если  земельный участок не принадлежит  на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка. Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.²⁷

       Стабильности  арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу.

       Данное положение  и отражено в ст. 652 ГК РФ: по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При анализе указанной статьи возникает вопрос о возможности арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка.

       По  вопросу о праве арендатора здания (сооружения) требовать заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, существует две позиции судов.²⁸

       Первой  позицией является то, что  арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка, так как право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона.

       Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О  некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"²⁹

       "...22. Согласно статье 652 ГК РФ, если  договором аренды здания или  сооружения арендодателем, являющимся  собственником земельного участка,  не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

       Отсутствие  в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

       При указанных обстоятельствах арендатор  не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

       Вопросы арендной платы за пользование земельным  участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ..."

       Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А29-2683/2009 говорит: "...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ЗАО "Сплав" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 16.09.2003 N 01/03-654, по условиям которого арендатору передан в пользование сроком до 07.08.2008 земельный участок площадью 14744 квадратных метра из категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6, для обслуживания производственной базы.

       ЗАО "Сплав" (арендодатель) и ООО "НПП "Ресурсы" (арендатор) заключили  договор аренды имущества с последующим выкупом от 01.01.2007, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передано во временное пользование и распоряжение принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 7 на втором этаже площадью 82,7 квадратного метра и N 1, 7, 8, 9, 10, 11 на первом этаже площадью 82,4 квадратного метра; склад кислородных баллонов площадью 40,3 квадратного метра (литер Д); железнодорожный тупик протяженностью 112 квадратных метров (литер II); железнодорожный тупик протяженностью 270 квадратных метров (литер I); гараж площадью 236,6 квадратного метра (литеры Е и Е1); весовая площадью 110,9 квадратного метра (литеры Ж, Ж1 и Ж2), расположенные по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6.

       В пункте 22 Постановления о некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

       Суд установил, что договор субаренды  земельного участка не был заключен между сторонами. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности оплачивать, помимо арендных платежей за аренду имущества, плату за земельный участок, на котором оно расположено..."³⁰

       Такой же вывод в постановлении ФАС Уральского округа от 28.03.2007 N Ф09-2047/07-С6. "...В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

       При указанных обстоятельствах арендатор  не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости..."³¹.

       Второй  позицией судов является то, что  арендатор вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды, если это право предусмотрено договором аренды.

       Например. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008(8852-А70-37) говорит, следующее "...В пункте 2.2.6 названного договора указано, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования. Передача земельного участка в аренду осуществляется после проведения арендатором процедуры межевания, постановки земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на него (л.д. 37).

       Судом установлено и не оспаривается заинтересованным лицом, что ОАО "НПО "Нефтепроммаш" выполнило обязательства по проведению межевания, постановке земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на названный земельный участок своими силами и за свой счет.