Аренда земельных участков. 2

45

Министерство образования и науки российской федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Тюменский государственный университет

Институт государства и права

Специальность «Государственное и муниципальное управление»

Кафедра трудового и предпринимательского права

Допущено к защите ГАК

Зав. кафедрой трудового и

предпринимательского права

канд. юрид. наук, доцент

______________ И. П. Чикирева

____   _______________ 2005 года

выпускная квалификационная работа

аренда земельных участков

Выполнил

студент 5 курса

дневного отделения                                                                           А. А. Борисов

Научный руководитель

старший преподаватель                                                                  А. М. Аликеева

Рецензент

начальник отдела арендных отношений

Земельного комитета Администрации                                        

г. Тюмени                                                                                           И.В. Косичева                                                                                          

Тюмень, 2005

Содержание

Введение                                                                                                         4

Глава 1. Аренда, как один из видов права пользования землей        

1.1. Понятие договора аренды земли и его стороны                        7

1.2. Объекты договора аренды                                                         12

1.3. Содержание и формы договора аренды                                   20

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права аренды

2.1. Основания возникновения права аренды                                 25

2.2. Основания прекращения права аренды                                    37

Глава 3. Права и обязанности сторон в договоре аренды

3.1. Права и обязанности арендатора                                              41

3.2. Права и обязанности  арендодателя                                         47

Заключение                                                                                                  50

Список использованных источников и литературы                                54

Приложения                                                                                                 59

                                        Введение

В современном мире, в век научного и социального прогресса, технических достижений, человек выстроил около себя техническую сферу, часто забывая о природе. Не будь земли - не было бы и человечества со всеми его проблемами. В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, налогового права. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

Данная курсовая работа знакомит с правилами на рынке недвижимости, а конкретно с арендой земельных участков, с которыми приходится сталкиваться, в случае приобретения прав и заключения сделок. Подробно описана процедура государственной регистрации, разъяснены нормы, регулирующие деятельность не только органов государственной регистрации, но и органов кадастрового учета и технической инвентаризации. Перечислены документы, необходимые для регистрации.

Аренда земельных участков является важнейшим правом пользования землей, которое зародилось тысячу лет тому назад, и без которого нельзя обойтись сейчас.

Глава 1. Аренда, как один из видов права пользования землей

1.1. Понятие договора аренды земли и его стороны

По договору аренды собственник индивидуально-определенной не потребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечению срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику. Процедура и порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Понятие договора аренды содержится в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество - земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Но так же необходимо сказать, что в отношении земельного участка право владения неотделимо от права пользования.[1] Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, является его собственностью.

Как предусматривает гражданское законодательство, предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть они должны быть не потребляемыми вещами (607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является не потребляемым природным ресурсам. Пункт второй указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень этих земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ., например государственные природные заповедники и национальные парки, объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и.т.д. Однако согласно п.11 комментируемой статьи допускается передача таких земельных участков в аренду в том случае, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Стороны договора аренды земельных участков - арендодатель и арендатор по общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Так же уполномоченные собственником лица, опекуны, попечители и законные представители несовершеннолетних. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ст. 608 ГК РФ.

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю право собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Передача земельного участка в аренду может осуществляться только его собственником, либо в случае наследования земли лицами, не достигшими совершеннолетия - их законными представителями до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22 Земельного Кодекса). Однако существует мнение, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными все же должны считаться нормы гражданского законодательства[2].

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Не каких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Пункт 1 статьи 22 Земельного Кодекса предусматривает право иностранных граждан и лиц без гражданства получать и использовать земельные участки на территории Российской Федерации на праве аренды. Но при этом в этой статье не упоминаются иностранные государства и иностранные юридические лица. Хотя  и иностранные граждане, и лица без гражданства, и иностранные юридические лица наделяются в соответствии с пунктом 5 статьи 35 Земельного Кодекса преимущественным правом покупки или аренды земельного участка, если при этом они являются собственниками зданий, строений, находящихся на этом участке, им не принадлежащем. Президент РФ может устанавливать перечень зданий и сооружений, на которые данное правило не распространяется.

Следует также отметить, что Земельный Кодекс не указывает на конкретные территории, на которых земельные участки не могут предоставляться в аренду указанным лицам. Так, пункт 3 статьи 15 Земельного Кодекса запрещает предоставлять иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в собственность (об аренде не упоминается) земельные участки, находящиеся на приграничных и иных особых территориях.[3]

Что же касается субаренды земельных участков, то здесь действует немного иное, чем закрепленное в Гражданском кодексе правило. Так если по ГК РФ арендатор только с согласия арендодателем вправе сдавать арендованный земельный участок в субаренду (а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив), то согласно Земельному кодексу арендатор вправе осуществлять эти действия без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления об этом. При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса ответственным перед арендодателем будет новый арендатор (за исключением случая передачи арендных прав в залог). Но все же необходимо отметить, что права, предусмотренные данным пунктом, не должны нарушить целевое использование и срок аренды земельного участка.

В гражданском законодательстве, кроме аренды собствен­но земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предостав­лении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

1.2. Объекты договора аренды

Пункт 2 ст.22 ЗК РФ определяет круг объектов (земельных участков), по поводу которых могут возникать обстоятельства, вытекающие из договоров аренды. В качестве такого объекта могут выступать любые земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Указание в п. 2 данной статьи на то, что отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду, регулируются гражданским законодательством, свидетельствует о том, что основополагающими в области регулирования таких отношений признаются положения гражданского законодательства. Это, что касается непосредственно земельных участков. Объектом договора аренды также может быть земельная доля.

Земельная доля - это доля в праве общей собственности на целый земельный участок без выделения этой доли на местности.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенная вещь, доля в праве собственности не может быть передана в аренду.

Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относиться и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности.

Для государственного кадастрового учета земельного участка проводиться необходимые работы по землеустройству в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 78 - ФЗ «О землеустройстве»[4]. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствие с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28 - ФЗ «О государственном земельном кадастре».[5]

Законом исключена возможность передачи в «аренду» земельных долей. Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица.

В законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности.

В Земельном кодексе РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» он установлен. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Арендуемый земельный участок может быть передан в собственность арендатору.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, разделу не подлежат. При выходе одного из членов крестьянского хозяйства все права собственности на его земельный участок переходят к оставшимся членам крестьянского хозяйства в равной степени (при долевой собственности - в равных долях), если иной порядок перераспределения права собственности не установлен отдельным договором (соглашением) между членами. Указанный договор государственной регистрации не подлежит, но является основанием для государственной регистрации изменений размера доли в праве собственности на землю крестьянского хозяйства.

Право собственности на земельную долю у работников колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий возникает при реорганизации таких предприятий. Основанием возникновения права собственности на земельную долю является решение органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96).

Собственник земельной доли в общей долевой собственности участников сельскохозяйственной организации в соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 имеет право по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ) в установленном порядке:

- передать земельную долю по наследству;

- подарить земельную долю;

- продать земельную долю другим собственникам земельных долей данной организации, а также физическим и юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства;

- продать земельную долю органам местного самоуправления данного муниципального образования;

- обменять земельную долю на земельную долю в другом хозяйстве, на имущественный пай;

- передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

- внести земельную долю в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива.

Собственник земельной доли имеет право по соглашению с другими участниками долевой собственности (ст. 252 ГК РФ) зарегистрировать право собственности на земельный участок, соответствующий по площади земельной доле, но реально выделенный на местности, т.е. выделить свою долю из общего имущества.

Определение долей и выдел их в натуре запрещен для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. 20-23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, а также сельскохозяйственных организаций, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения долевых земельных участков и имущественных паев. При выходе из состава этих организаций собственники земельных долей имеют право только на денежную компенсацию стоимости земельной доли по нормативной цене земли.

Большинство прав по распоряжению земельными долями не требует выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности, земельного участка. Когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не долю), и речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной долей.

Передача земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица к другому (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности на данную земельную долю.

Согласно п. 8 ст. 22 ЗК при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки.

1.3. Содержание и формы договора аренды

Российским законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду - земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указано местоположение и площадь участка, его градостроительная ценность. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Так же в договоре аренды земельного участка указывается размер арендной платы за землю, цель использования участка, права и обязанности сторон, особые условия - например, передача прав другому лицу. Изменение, расторжение, исполнение, юридические адреса сторон и сроки действия договора. Что касается последних, в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка. Ее размер, условия и сроки внесения определяются по договоренности сторон. В случае же если такой договоренности достигнуто не будет, то договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.

Так же необходимо учитывать, что согласно статье 21 Федерального закона «О плате за землю» при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель. Категориям арендаторов и по зоне градостроительной ценности. Кроме того, если у арендатора есть льготы по освобождению от уплаты арендной платы, в договоре это должно быть отражено.

За умышленное искажение размеров платы за землю, в том числе и арендной платы, из косных побуждений или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения предусмотрена уголовная ответственность. В большинстве случаев сроки являются существенным условием в договоре аренды земли. Любая сторона может расторгнуть договор, предварительно уведомив другую сторону за 3 месяца.

Кроме того, существуют также законодательно установленные предельные сроки аренды отдельных категорий земель. Так при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ, Земельный кодекс определяет предельным сроком один год (пункт 7 статьи 22). Так же Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года устанавливается правило, по которому аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договоры, заключенные на более длительный срок, считаются заключенными на срок, равный предельному, (то есть 49 лет).

Земельный кодекс закрепил преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка за его прежним арендатором без всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применено при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

Арендная плата, внесение арендной платы - одно из существенных обязанностей арендатора. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т. е. договором).

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы. Среди них не последнее место занимает размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности при­родных объектов и др.

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права аренды

2.1. Основания возникновения права аренды

Существует несколько видов возникновения права аренды на землю, например Распоряжение Администрации «О предоставлении земельного участка», судебное решение, договор аренды земельного участка между физическими  или юридическими лицами, один из них - организация и проведение торгов на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Министерство имущественных отношений Российской Федерации: принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в Правительство Российской Федерации предложения по проведению торгов в форме конкурса и условиям конкурса; определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка; определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона; заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов: определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах (далее именуются - заявки), место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов; организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (далее именуются - претенденты); принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы; организует осмотр земельных участков на местности; проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах, и уведомляет претендентов о принятом решении; определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов; готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков; подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов.