Аренда земельных участков. 8

67

Оглавление

Введение

ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Земельный участок как объект арендных отношений

1.2 Правовая природа отношений по аренде земельных участков

ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Существенные условия договора аренды земельных участков

2.2 Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков

ГЛАВА 3 ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1 Возникновение права на аренду земельного участка при размещении временного сооружения

3.2 Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка при размещении временного сооружения

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами:

1. Недостаточная нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности.

2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей.

Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательство в сфере  землепользования.

Аренда земли - правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран, с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом как с позиции права так и с фактической точки зрения. получил получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробных механизм реализации этих прав.

Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный характер. Связано это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства, это можно связать с тем, что земля является ценнейшим и важнейшим имуществом, потому как именно с ней связаны все основы жизнедеятельности народов, проживающих на ней. В правоприменительной практике часто возникают сложности при рассмотрении споров, возникающих в сфере аренды земельных участков, встречается ряд проблем. Чаще всего их разрешение происходит в плоскости понимания зависимости определяющего подчинения положений земельного законодательства гражданскому праву.

В данной дипломной работе будут рассмотрены вопросы гражданского оборота земли, в целом и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется аренде земли при размещении временных сооружений.

Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных участков.

Объект исследования механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков.

Применение норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленных недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни.

Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законотворческих предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства, разработка рекомендаций по заключению, исполнению, прекращению договора аренды земельных участков при размещении временных строений и сооружений.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли;

- определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора.;

- рассмотреть специфику договора аренды земли при возведении временных сооружений.

Проведенное исследование имеет важное значение для предпринимателей, при заключении договора аренды земли с последующим возведением временного сооружения, для изучения механизма договора аренды студентами.

Теоретическую базу исследования составляют работы Кирилловой С.А, Суханова Е.А, Оглоблиной О.М и др.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучный диалектический метод познания, так и узкоспециальные методы, такие как сравнительно-правовой и конкретно-правовой метод познания.

Работа имеет следующую структуру: введение, три главы, заключение и список используемой литературы.

ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Земельный участок как объект арендных отношений

Земля является одним из основных объектов материального мира.

В течение всей истории человечества земельные ресурсы – это территориально-пространственная основа, относящаяся к невоспроизводимым средствам производства, обладающая ценнейшим биологическим потенциалом, выраженным в плодородности почвы.

. На современном этапе развития Российской Федерации земельные отношения регулируются общими (устанавливаемыми гражданско-правовыми нормами) и особыми (закрепленными в нормах земельного права) положениями действующего законодательства.

Особенность правового регулирования земельных отношений обусловлена тем, что в течение длительного времени основу законодательства в этой сфере составляли подзаконные нормативные акты на федеральном уровне. Это привело к тому, что на региональном уровне вопросы земельных отношений были урегулированы раньше чем на федеральном уровне. Это не противоречит Конституции РФ, так как земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения.[1]

Ст. 6 Земельного Кодекса РФ устанавливает что земля, которая является природным ресурсом и объектом, земельные участки и их части – относятся к объектам земельных отношений.[2] 

В качестве объекта земельных правоотношений земельный участок определяется как часть земной поверхности (включая почвенный слой), границы которого описаны и зарегистрированы в установленном законодательно порядке.[3]

Он может быть как делимым, так и неделимым.

К делимым относятся земельные участки, которые можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела будет считаться самостоятельным земельным участком, использование которого не будет сопряжено с  переводом его в состав земель иной категории, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Неделимый земельный участок нельзя разделить на части без ущерба для дальнейшего его использования. Государственная регистрация раздела неделимых участков невозможна. Чаще всего критерием неделимости выступает размер земельного участка.

Однако классификация по принципу делимости далеко не единственная.

Статьей 7 Земельного Кодекса предусматривается разделение земельных участков по принципу целевого использования.

В соответствии с этим принципом земельные участки делятся на:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Рассмотрим каждый вид земельных участков подробнее.

1) Землями сельскохозяйственного назначения  в соответствии с ст. 77 ЗК РФ являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Они могут быть использованы лишь для осуществления сельскохозяйственного производственного процесса, посадки линии защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и любых иных, относящихся к сельскохозяйственным, целях.

Ст. 78 ЗК РФ определяет круг лиц, имеющих право использовать земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с указанной статьей земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться физическими лицами, юридическими лицами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казачьими обществами и любыми иными организациями, как коммерческого, так и некоммерческого характера, опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями НИИ и общественно- образовательными учреждениями сельскохозяйственного профиля, а также общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Земли сельскохозяйственного назначения обладают своеобразным статусом по причине определенных факторов: их количество неизменно (ограничено), они неперемещаемы, невоссоздаваемы и неуничтожаемы. 

Основным предназначением земель сельскохозяйственного назначения является производство сельхозпродукции. В связи с этим при описании эти земель важное значение отдается одному из важнейших характеристик – плодородию,  ибо отсутствие плодородия земли делает невозможным использование ее по назначению.

Принимая во внимание особый правовой статус земель сельскохозяйственного назначения, а так же их ценность для хозяйственной деятельности, законодатель предусмотрел ряд гарантий, которые установили приоритет землепользования. В связи особенностям правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их особой ценностью законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет землепользования

При предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения отдается приоритет сельхозпредприятиям. Законодательство, регулирующее земельные правоотношения не устанавливает первоочередность предоставления земельного участка сельхозпредприятию в зависимости от форм ведения хозяйства для которых берет землю претендент. Основным критерием в предоставлении земли сельскохозяйственного назначения является экономическая выгода и рачительность будущего использования земли.

Статья 79 ЗК РФ предполагает изъятие земель сельскохозяйственного назначения для дальнейшего  их использования не в сфере сельского хозяйства лишь в исключительных случаях. К этим случаям относятся:

- для строительства промышленных объектов или иных несельскохозяйственных нужд могут предоставляться земли, признанные непригодными для осуществления сельскохозяйственного производства. Также для этих целей  могут предоставляться сельскохозяйственные угодья из фонда земель худшего качества по кадастровой стоимости. Однако, для возведения линий электропередач, связи, автомобильных  дорог, магистральных газопроводов и иных объектов инфраструктуры федерального или регионального значения допускается предоставление сельскохозяйственных угодий и более высокого качества.

- наиболее ценные по продуктивности сельхозугодия, в том числе и угодья опытно-производственных отделений, научно-исследовательских организаций и учебно-опытных учреждений высшего профессионального образования, при этом кадастровая стоимость этих земельных участков существенно выше среднерайонного уровня –эти участки могу быть включены в каталог земель, использование которых не предусматривает иные цели.

В соответствии с положениями статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по правовым основаниям, которые установлены гражданским кодексом, федеральными законами и подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

2) Земли населенных пунктов – это земли, которые используются и предназначаются исключительно для застройки и дальнейшего развития населенных пунктов.

Использование земель поселений осуществляется на основании зонирования их территорий. В пределах административных границ поселения делятся на территориальные зоны. Зонирование территорий утверждается документально,  и может изменяться только на основе нормативно-правовых актов местного самоуправления.

Допускается изъятие земельных участков в городских и сельских поселениях путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Данное изъятие проводится с целью застройки выкупленных земельных участков в соответствии с генеральными планами городских поселений а также правилами застройки и землепользования.

В состав земель поселений включаются земельные участки, которые отнесены к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных  и транспортных мануфактур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и  т.д.

3) Особой категорией земель, предусмотренных ЗК РФ являются земли, промышленности и иного специального назначения.

К землям промышленности относятся земли, которые используются или могут быть использованы для обеспечения деятельности организаций и функционирования объектов промышленности.

К землям транспорта законодатель относит земли, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации всех видов транспорта.

Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики являются земли, используемые или предназначающиеся для обеспечения функционирования организации или объектов связи, радиовещания, телевидении и информатики.

Землями обороны и безопасности признаются земли, которые могут быть использованы для обеспечения деятельности вооруженных сил РФ, иных войск, либо воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, которые осуществляют функции по вооруженной защите государственной границы РФ,  целостности и неприкосновенности её территории и т.д.

4) Земельное законодательство выделяет в самостоятельную ка­тегорию ,земли особо охраняемых территорий и объектов, на кото­рых располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, рекреационное, эстетическое и оздоровительное значение. Это — не затронутые хозяйственной деятельностью участки природы, сохранившие первозданную кра­соту, уникальные ландшафты, лесные массивы, выходы горных пород, экосистемы, имеющие ценность в качестве среды обитания редких и исчезающих видов животных и растений, природные объекты — свидетели исторических событий, места отдыха граж­дан.

Ценность таких комплексов и объектов обусловливает необхо­димость их охраны от неблагоприятных антропогенных воздейст­вий, что требует их полного или частичного изъятия из хозяйст­венного использования и оборота и установления в пределах их границ режима особой охраны.

Особо охраняемые территории, комплексы и объекты могут располагаться на различных категориях земель. Лишь часть из них включена в состав земель особо охраняемых территорий и объектов. Городские парки и городские леса входят в состав земель поселений. Особо охраняемые водные объекты могут учреждаться на землях водного фонда. Все эти земли не относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов, хотя на них действует особый режим природопользования.

Состав земель особо охраняемых территорий и объектов опре­деляется в зависимости от видов охраняемых территорий, ком­плексов и объектов, расположенных в пределах таких земель.

В него входят земли:

особо охраняемых природных территорий, в том числе лечеб­но-оздоровительных местностей и курортов;

природоохранного назначения;

рекреационного назначения;

историко-культурного назначения;

иные особо ценные земли.

5) В состав земель лесного фонда входят: лесные земли, как покрытые лесной растительностью, так и не покрытые ею, однако предназначающиеся для восстановления  лесной растительности( например, вырубки редины, гари), земли для ведения лесного хозяйства и нелесные земли.

На основании положений статьи 3 ЗК РФ охрана лесов, вод осуществляется по нормам лесного и водного законодательства в случае отсутствия механизма регулирования в земельном законодательстве. 

Лесным кодексом установлены правовые основы рационального использования, а также защиты, охраны и последующего воспроизводства лесов, постоянного повышения их экологического статуса.

Граница лесного фонда определяется посредством отграничения земель лесного фонда от любых иных земель.

Участки лесного фонда обозначаются в натуре определенными лесохозяйственными знаками и указываются в картографических и геодезических материалах. Земли лесного фонда включаются и изымаются из него на основе норм лесного и земельного законодательства.

Лесной фонд относится к федеральной собственности, поэтому передача какой-либо части лесного фонда в собственность субъекта федерации возможна только на основании федеральных законов. Все граждане РФ имеют право свободного и бесплатного пребывания на землях лесного фонда. Они также имеют право на сбор для личных нужд плодов, ягод, орехов, грибов, лекарственных растений, также на охоту. Однако эти права могут быть ограничены законодательством субъектов РФ с целью улучшения пожарной безопасности лесов, либо с установлением орехово-промыслового, лесоплодового или иного лесного хозяйства.

Земли лесного фонда могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на праве аренды, безвозмездного пользования и краткосрочного пользования.

Лесопользователи должны соблюдать условия заключенных договоров. Они обязаны не оставлять недорубов, либо заготовленной древесины в месте рубки по прошествии срока её вывозки. Отдельно устанавливаются обязанности по осуществлению лесовосстановительных мероприятий и соблюдения санитарных правил.

6) Земли водного фонда являются одним из видов земель. К ним относятся: земли, занимаемые водными объектами, земли водоохранных зон, земли, выделяемые для установления полосы отвода и зоны охраны водозабора гидротехнических сооружений и водохозяйственных сооружений.

Право пользования землями водного фонда, равно как и объектами водного мира, расположенными на этих землях осуществляется на основе земельного и водного законодательства.

В большинстве своем земли водного фонда принадлежат к федеральной собственности и региональной собственности. Муниципальная и частная собственность возможна только в отношении обособленных водных объектов. Особенность участков водного фонда состоит в том, что изменение русла реки , либо любое иное изменение местоположения объекта земель водного фонда не влечет изменения формы собственности на этот объект.

К муниципальной собственности относятся воды, предназначенные для местных муниципальных нужд, управления ими осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с положениями  ст.ст. 39, 40 Водного Кодекса РФ.

Водный Кодекс предусматривает что лица, обладатели любых вещных прав на земельные участки, которые примыкают к поверхностям водоёмов, не могут препятствовать к использованию этих водных объектов для организации судоходства и иных нужд. Они могут использовать эти объекты водного фонда в той степени, в какой это не нарушает права и интересы основанные на законе других лиц и только для удовлетворения собственных потребностей.

Водопользование физическими лицами осуществляется свободно. Юридические лица могут использовать водные объекты только после получения соответствующей лицензии.

7) Земли запаса это категория земель целевое назначение которых пока не определено и в связи с этим они не предоставляются гражданам и юридическим лицам за исключением земельных участков из фонда перераспределения земель.

Земли запаса состоят в государственной и муниципальной собственности.

Использование земель запаса возможно только после перевода их в иную категорию земель.

Земли запаса могут быть использованы для геодезических, поисковых, геолого-съемочных, кадастровых, землеустроительных и иных других исследований и изысканий.

Статьей 103 ЗК РФ предусмотрено целенаправленное и долговременное использование земель входящих в земли запаса только после перевода их в иную категорию земель. Перевод может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном в Земельном кодексе РФ.

За счет земель запаса создается целевой земельный фонд, из которого предоставляются земли казачьим обществам, для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и бесплатного предоставления земельных участков гражданам выезжающим из районов Крайнего Севера и  приравненных к ним местностей для постройки индивидуального жилого дома.

1.2 Правовая природа отношений по аренде земельных участков

Под арендой понимается предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании заключения договора аренды.

Аренда земельных участков –это наиболее распространенное и эффективная форма землепользования во всем мире. [4]

В Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду на основании положений гражданского законодательства и Земельного Кодекса.

Перечислим основные признаки аренды земель:

1. Срочность. Аренда является правом, которое действует определенно-конкретный период времени. Конец, которого определяется в договоре аренды.

2. Платность. Гражданским Кодексом устанавливается обязанность арендатора выплачивать арендную плату.

3. Возвратность. По окончании срока действия договора аренды, арендованное имущество, в данном случае – земля, возвращается арендодателю. [5]

Максимальный срок аренды земельного участка не установлен, что позволяет сделать вывод о возможности заключении договора аренды на неопределенный срок, а также неоднократной пролонгации договора аренды.

Арендные отношения всегда оформляются договором аренды.   

Договор аренды земельного участка составляется в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации как сделки с недвижимостью.

По истечении срока договора аренды добросовестному арендатору предоставляется право преимущественного заключения договора-аренды, в случае если собственник намеревается и в дальнейшем сдавать участок в аренду.

Размер арендной платы определяется договором. В случае, если арендодателем выступает государство или муниципальное образование, размер арендной платы устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правом предоставлении земельного участка в аренду обладает собственник земельного участка.

Статьей 607 ГК РФ[6] предусматривается что арендодатель может управомочить определенных лиц сдавать его имущество в аренду. Например, при сдаче в аренду земельных участков, состоящих в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают организации либо учреждениями, за которыми эти участки закрепляются на правах оперативного управления и хозяйственного ведения.

Юридические лица также вправе предоставлять земельные участки в аренду, т.к. на основании земельного законодательства они выступают субъектами права собственности на земельные участки.

Законом предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности установленные договором аренды земельного участка третьему лицу. Также арендатор имеет право отдать свое арендное право в залог, внести его как вклад в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах действия договора аренды. Эти действия могут осуществляться без согласия собственника земельного участка, но при условии обязательного уведомления последнего, если договор аренды не предусматривает иное. В случае совершения указанных действий арендатор несет ответственность перед арендодателем за действия субарендатора. Арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду только в течение действия срока договора аренды.[7]

При передаче участка в субаренду, арендатор обязан известить об этом собственника земельного участка. На субарендатора распространяются все права арендаторов земельных участков.

Также земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд, но не более чем на один год.

Арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды обязан по первому требованию арендодателя привести земельный участок в такое состояние, которое делает участок пригодным для дальнейшего использования в соответствии с категорией земли. В случае причинения убытков арендатор обязан возместить их, произвести работы по рекультивации участка и исполнить иные обязанности, установленные как законом, так и договором аренды.

При продаже земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, арендатору данного участка предоставляется преимущественное право покупки в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При заключении договора аренды земельного участка, который находится в собственности государства или муниципального образования сроком более чем на 5 лет, арендатор вправе передать свои права по договору аренды на срок действия договора аренды, но не более чем на 5 лет. При этом согласие собственника для этого не требуется.

Недопустимо изменение условий договора аренды без согласия арендатора. Досрочное расторжение договора аренды, который был заключен на срок более чем пять лет возможно только по решению суда и только в случае существенных нарушений договора аренды земельного участка арендатором.

Земельный участок, в отношении которого заключается договор аренды должен быть определен как любое другое недвижимое имущество. В договоре должно быть указано месторасположение земельного участка, обозначены его границы, целевое назначение, указан кадастровый номер, а также любые другие признаки, которые позволяют абсолютно точно идентифицировать этот земельный участок. [8]