Формирование и кадастровый учет зон с особым режимом использования земель на землях сельскохозяйственного назначения

    Введение

Кадастровый учет таких зон  проводится с целью использования земель по целевому назначению.

Законодательством определяется общий правовой статус земель по категориям, который детализируется применительно к конкретному виду использования земель или к конкретному объекту. При этом в законодательстве установлен приоритет в использовании и особой охране для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

На практике установленные  категории земель, как правило, не отграничены друг от друга, находятся в состоянии взаимного наслоения. Например, объекты транспорта (автомобильные дороги, магистральные трубопроводы, линии электропередачи и т.д.) проходят через земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда.

Законодательством установлено, что использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществля- ется при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

При этом законодательством  предусмотрена обязательность возмещения в полном объёме убытков, включая упущенную выгоду, причинённых собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков при временном занятии земель сельскохозяйственного назначения под строительство. Кроме того учитывая, что размещённые (проходящие) по землям сельскохозяйственного назначения, такие объекты нуждаются в обеспечении особых условий для их нормального функционирования, вокруг (вдоль) таких объектов законодательством предусмотрено установление охранных зон с особым режимом использования земель, без перевода земельных участков, входящих в границы этих зон, из земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель. В случаях, если установление таких зон и, соответственно, ограничений в использовании земель в границах этих зон, влечёт за собой снижение продуктивности использования сельскохозяйственных угодий, наносимые сельскохозяйственным товаропроизводителям убытки также подлежат возмещению в полном объёме.

Законодательством установлено, что любые действия по изменению  разрешенного использования земельных  участков либо по установлению ограничений (обременений) в их использовании могут совершаться только на основании соответствующих правоустанавливающих документов, с последующей регистрацией этих изменений в установленном порядке и внесением сведений о них в единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровый учет зон с  особым режимом использования земель должен начинаться с получения заявления о постановке на кадастровый учет. Он должен состоять из следующих этапов:

- прием и формирование  дела по заявке;

- кадастровое формирование  зоны с особым режимом использования земель;

- учет сведений о зоне  с особым режимом использования  земель в Государственном земельном  кадастре;

- декомпозиция зоны с  особым режимом использования  земель на земельные участки;

- выдача выписок;

- внесение сведений о  регистрации обременении в использовании земельных участков.

Целью настоящей дипломной  работы является реализация и техническое исполнение изложенных требований законодательства на примере строительства и эксплуатации магистрального газопровода высокого давления по землям сельскохозяйственного назначения в Прикубанском районе Карачаево-Черкесской республики.

    Названная цель  предопределила постановку следующих  задач:

• изложить законодательную базу по регулированию земельных отношений при прохождении промышленных объектов по землям сельскохозяйственного назначения и государственному кадастровому учёту земельных участков с особым режимом их использования;
• изучить земельный фонд Прикубанского района, его природные и экономические условия;
• выполнить расчёты по определению размера убытков, причиняемых собственникам и арендаторам земель временным занятием их для строительства газопровода и ежегодных убытков в связи с установлением особого режима использования земель в охранной зоне газопровода;
• заполнить документы по оформлению взаимоотношений между собственником газопровода и собственниками, арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения;
• продемонстрировать механизм внесения соответствующих изменений в документы государственного кадастра недвижимости по конкретному земельному участку сельскохозяйственного назначения в связи с установлением ограничений (обременений) в использовании земель.

1 Государственный кадастровый  учет земельных участков с 

  особым режимом использования   земель, (обзор  

  законодательных и  нормативных актов Российской 

  Федерации и Карачаево  – Черкесской республики)

Государственный кадастр  недвижимости является система-тизированным сводом сведений об учтенном, в соответствии с Федеральным законом 221 -ФЗ «О государственном  кадастре нед-вижимости», недвижимом имуществе, а также сведений о про-хождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных, Федеральным законом  221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведений.   

Государственный кадастр  недвижимости является федеральным  государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый  учёт земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учёт земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера[8,ст.20 п.3].

     Кадастровой  деятельностью является выполнение  управомоченным лицом  в отношении  недвижимого имущества в соответствии  с требованиями, установленными  Федеральным законом 221 -ФЗ «О  государственном кадастре недвижимости»,  работ, в результате которых  обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления  кадастрового учета сведения  о таком недвижимом имуществе.

     В соответствии  с Федеральным законом 221 -ФЗ  «О государственном кадастре  недвижимости»  осуществляется  кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов  незавершенного строительства.

Кадастровый учет ограничений и обременений является неотъемлемой частью правовой инфраструктуры. Кадастровый учет ограничений и  обременений поддерживает систему  налогообложения актуальными сведениями об объектах налогообложения; инфраструктуру рынка недвижимости – открытой и  достоверной информацией о земельных  участках и связанных с ними объектах недвижимости; систему органов государственного и муниципального управления – информацией  для осуществления государственной  политики в сфере недвижимости, а  также планирования,  развития и  правомерного использования территорий.

В настоящее время  в России назрела необходимость  учитывать  ограничения и обременения  в составе земельных участков, такие как: земли с особым режимом использования, земли общего пользования, сделки, аресты, запреты, объекты недвижимости, сервитуты, для соблюдения установленного правового режима.

Развитие информационных технологий кадастрового учета ограничений  и обременений основывается на широком  применении  новейших компьютерных методов ведения кадастрового учета  и невозможно без применения инновационных технологий.

Комплекс Единого  государственного реестра земель обеспечит  решение задач кадастра объектов недвижимости в части кадастрового учета ограничений (обременений) земельных  участков. Применение модернизированного программного комплекса требует  разработки соответствующей технологии создания автоматизированной системы  кадастрового учета ограничений (обременений) земельных участков [8].

Исполнительные функции  по ведению государственного кадастра недвижимости в субъектах Российской Федерации, которые включают проведение государственного кадастрового учета, предоставление сведений государственного кадастра недвижимости заинтересованным лицам, ведение основных, вспомогательных  и производных документов государственного кадастра возложены на Федеральную  службу государственной регистрации , кадастра и картографии и его  структурные подразделения в  субъектах Федерации. Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с Федеральным законом 221 -ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости»  общедоступности  и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых  сведений со сведениями, содержащимися  в других государственных информационных ресурсах.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или  созданием объекта недвижимости, прекращением его существования,  либо изменением уникальных характеристик  объекта недвижимости.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости. Место осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных  в границах двух и более кадастровых  округов, определяется в порядке, установленном  органом нормативно-правового регулирования  в сфере кадастровых отношений  [8,гл.3 ст.18].

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и электронных носителях. При  несоответствии между сведениями на бумажных носителях и электронных  носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях. Содержащиеся в  государственном кадастре недвижимости документы подлежат постоянному  хранению их уничтожение и изъятие  из них каких-либо частей не допускаются. Порядок и сроки хранения органом  кадастрового учета содержащихся в  государственном кадастре недвижимости документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в  государственные архивы устанавливаются  Правительством Российской Федерации.

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный  орган в области государственной  регистрации и его территориальные  органы. Права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав [7,ст.1].

 Единый государственный  реестр прав содержит информацию  о существующих и прекращенных  правах на объекты недвижимого  имущества, данные об указанных  объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого  государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для  регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о:

- принятых на регистрацию  документах об объекте

недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

     - выданных  свидетельствах о государственной  регистрации прав;

     - выписках  и справках из Единого государственного  реестра прав, об иных документах.

 Разделы Единого государственного  реестра прав, содержащие записи  о правах на объект недвижимого  имущества, возникновении, переходе  и прекращении таких прав, об  ограничениях (обременениях), идентифицируются  в указанном реестре государственным  учетным номером, не повторяющимся  во времени и на территории  Российской Федерации и присвоенным  этому объекту недвижимого имущества  при осуществлении в соответствии  его государственного учета [8].

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий  раздел Единого государственного реестра  прав.

Сведения, содержащиеся в  Едином государственном реестре  прав, являются общедоступными (за исключением  сведений, доступ к которым ограничен  федеральным законом) и предоставляются  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, по запросам  любых  лиц, в том числе посредством  почтового отправления, использования  сетей связи общего пользования  или иных технических средств  связи, посредством обеспечения  доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.

Сведения, содержащиеся в  Едином государственном реестре  прав, предоставляются в виде выписки  из Единого государственного реестра  прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования  в сфере государственной регистрации  прав.

Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке  правах требования в отношении данного  объекта недвижимости.

 Государственная регистрация  ограничений (обременений) права  собственности и иных вещных  прав правами третьих лиц может  проводиться по инициативе правообладателей  или приобретающих указанные  права лиц. Если ограничение  (обременение) регистрируется не  правообладателем, его регистрация  проводится по правилам, предусмотренным  статьей 16 Федерального закона 122 — ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» для регистрации  договоров и сделок, при обязательном  уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении  (обременении).

Государственная регистрация  ограничений (обременений) прав, установленных  в соответствии с законодательством  в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов  с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, в срок не более  чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация  перехода права на объект недвижимого  имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого  имущества возможна при условии  наличия государственной регистрации  ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре  прав.

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом  или уполномоченными органами в  предусмотренном законом порядке  условий, запрещений, стесняющих правообладателя  при осуществлении права собственности  либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества) [7,ст.2,п.4].

Сервитут - право ограниченного  пользования чужим объектом недвижимого  имущества, например, для прохода, прокладки  и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут  быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным  участком. Для собственника недвижимого  имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает  в качестве обременения.

В статье 23 Земельного кодекса  описывается право ограниченного  пользования чужим земельным  участком (сервитут). В данной статье законодательство закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Государственная регистрация  сервитутов проводится в Едином государственном  реестре прав на основании заявления  собственника недвижимого имущества  или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации  в Едином государственном реестре  прав.[7,ст.28]

За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним,  выдачу копий  договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных  в простой письменной форме взимается  плата. Размеры платы установлены  приказом Минэкономразвития России от 16.12.2010г. № 650. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, установлен приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010г. № 180.

Постановлением Правительства  РФ от 7 мая 2003 г. N 262 «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или  временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Данные правила в соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации определяют порядок возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, а также возмещения землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

     - изъятием  земельных участков для государственных  или

муниципальных нужд;

- ухудшением качества  земель в результате деятельности

других лиц;

- временным занятием земельных  участков;

     - ограничением  прав собственников земельных  участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков;

- изменением целевого  назначения земельного участка  на

основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без  согласования с правообладателем земельного участка.

Убытки возмещаются:

     - землепользователям, землевладельцам и арендаторам  земельных участков;

- собственникам земельных  участков [2,гл.8,ст.57,п.2].

     Убытки, причиненные  собственнику изъятием земельного  участка для государственных  или муниципальных нужд, включаются  в плату за изымаемый земельный  участок (выкупную цену), порядок  определения которой регулируется  гражданским законодательством.

     Основанием  для возмещения убытков собственникам  земельных участков является:

- соглашение о временном  занятии земельного участка

между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие  земельного участка;

- акт государственного  органа исполнительной власти  или органа местного самоуправления  об ограничении прав собственника  земельного участка, соглашение  о сервитуте;

- акт государственного  органа исполнительной власти  или органа местного самоуправления  об ухудшении качества земель  в результате деятельности других  лиц;

- решение суда [2,гл.8,ст.62,п.2].

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков является:

- акт государственного  органа исполнительной власти  или органа местного самоуправления  об изъятии земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд;

- соглашение о временном  занятии земельного участка между  землепользователем, землевладельцем,  арендатором земельного участка  и лицом, в пользу которого  осуществляется временное занятие  земельного участка;

- акт государственного  органа исполнительной власти  или органа местного самоуправления  об ограничении прав землепользователя,  землевладельца, арендатора земельного  участка, соглашение о сервитуте;

- акт государственного  органа исполнительной власти  или органа местного самоуправления  об ухудшении качества земель  в результате деятельности других  лиц;

- решение суда[2,гл.8,ст.62,п.2].

Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих  бюджетов или лицами, в пользу которых  изымаются земельные участки  или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых  вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и  влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

Размер убытков, причиненных  собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или  муниципальных нужд или временным  занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в  результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими  рекомендациями, утверждаемыми Федеральной  службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством  экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством  имущественных отношений Российской Федерации.

Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются  в судебном порядке.

Определение размера убытков, причиненных землепользо-вателям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера  убытков, причиненных арендаторам  земельных участков изъятием земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд, учитываются  убытки, которые арендаторы земельных  участков несут в связи с досрочным  прекращением своих обязательств перед  третьими лицами, в том числе упущенная  выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия  земельного участка, а также стоимость  права на заключение договора аренды земельного участка в случае его  заключения на торгах.

При определении размера  убытков, причиненных собственникам  земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам  земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются  убытки, которые они несут в  связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная  выгода, а также расходы, связанные  с временным занятием земельных  участков.

При определении размера  убытков, причиненных собственникам  земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между  рыночной стоимостью земельного участка  без учета ограничений прав и  рыночной стоимостью земельного участка  с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных  участков несут в связи с досрочным  прекращением своих обязательств перед  третьими лицами, в том числе упущенная  выгода, а также расходы, связанные  с ограничением прав.

При определении размера  убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных  участков ограничением их прав на земельные  участки, учитываются убытки, которые  землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи  с досрочным прекращением своих  обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с  ограничением прав.

При определении размера  убытков, причиненных собственникам  земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам  земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые  они несут в связи с досрочным  прекращением своих обязательств перед  третьими лицами, в том числе упущенная  выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.

В соответствии с Федеральным  законом № 78от 18 июня 2001г.  «О землеустройстве» и Постановлением Правительства  РФ № 621 от 30 июля 2009 года «Об утверждении  требований к составлению карты (плана) объекта землеустройства» внесение сведений о земельных участках с особым режимом использования земель проводится с помощью карты (план) объекта землеустройства.

Карта (план) объекта землеустройства  является документом, отображающим в  графической и текстовой формах местоположение, размер и границы  объекта землеустройства, а также  иные его характеристики.

Карта (план) объекта землеустройства  составляется в результате описания местоположения границ объекта землеустройства  и (или) установления границ объекта  землеустройства на местности в  соответствии с законодательством  Российской Федерации.