Государственный кадастровый учёт

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы настоящей работы состоит в  том, что приобретение прав на объекты  недвижимости, совершение сделок с  ними и государственная регистрация  возможны только после государственного кадастрового учета объектов недвижимого  имущества.

Деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости является средством в деле обеспечения учета плательщиков земельного налога, определения размеров платы за землю и основой получения первичных сведений при оценке объектов недвижимости. На сегодняшний день государственный кадастр недвижимости представляет собой в основном систему государственного кадастрового учета объектов недвижимости для целей регистрации прав. Иными словами в основном выполняет только учетную функцию. Также одной из основных функций государственного кадастра недвижимости сегодня продекларирована и фискальная функция, обеспечивающая формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

В соответствии со ст. 70 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом № 221-ФЗ. Федеральным законом от 13.05.2008 № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации, в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в Земельном кодексе Российской Федерации слова «государственный земельный кадастр» исключены. Статья 70 Земельного кодекса Российской Федерации «Государственный земельный кадастр» изменена на «Государственный кадастровый учет земельных участков».

По Закону № 221-ФЗ технический учет зданий, строений, помещений и объектов незавершенного строительства и государственный кадастровый учет земельных участков объединены в единый государственный кадастровый учет недвижимого имущества. С 01 апреля 2012 года кадастровый учет в г. Чите осуществляется не только земельных участков, но и зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Государственный кадастровый учет сопровождается  присвоением каждому объекту  недвижимости кадастрового номера. Кадастровый номер присваивается ему при осуществлении кадастрового учета и сохраняется, пока

данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права [12].

Государственному  кадастровому учету подлежат объекты  недвижимости, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Целью настоящей  работы является рассмотрение государственного кадастрового учета земельных участков, а также зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства, выявление роли, проблем и путей развития государственного кадастрового учета.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть  понятие, принципы государственного  кадастра недвижимости.

2. Исследовать  нормативно-правовое регулирование  государственного кадастра недвижимости.

3. Раскрыть орган,  осуществляющий государственный  кадастровый учет земельных участков.

4. Рассмотреть  подготовку и предоставление  документов для государственного  кадастрового учета.

5. Показать процедуру  проверки документов и принятие  решения об осуществлении, приостановлении,  либо отказе осуществления государственного  кадастрового учета земельных участков.

6. Раскрыть вопросы  постановки на государственный  кадастровый учет объектов недвижимости  в г. Чита, учета изменений объектов недвижимости, снятия с учета объектов недвижимости в г. Чита, приостановлений осуществления кадастрового учета и отказов в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости в г. Чита, исправления ошибок в государственном кадастре недвижимости.

7. Раскрыть и определить эффективность ГКН в г. Чита.

8. Рассмотреть  вопросы безопасности жизнедеятельности на топографо-геодезических, инженерно-геодезических работах.

Предметом исследования дипломной работы является порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Объект исследования составляют кадастровые процедуры, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Исходными данными  для исследования послужили: статистические данные федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю: отчет по форме 1-ТУ, по форме 1-ЗК, и др.; основные показатели социально-экономического положения городского округа «Город Чита» за  январь-декабрь 2011 года; положение «О комплексной программе социально-экономического развития городского округа «Город Чита»; годовой отчет «О наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям» г. Читы Забайкальского края по состоянию на 01.01.2012 год и др.

В качестве теоретической  основы проводимого исследования использованы работы отечественных авторов в  области земельных отношений. 

Дополнительными информационными источниками для  написания данной дипломной работы являются: законы и другие нормативные документы, а также публикации в прессе и Интернет-ресурсы, посвященные вопросам государственного кадастра недвижимости.

В процессе научного исследования использовались следующие  методы: анализ литературных источников, системный метод, методы анализа, сравнения, обобщения, аналогии, экспертных оценок и другие общенаучные методы.

Дипломная работа состоит из введения, пяти разделов, заключения,  списка использованной литературы и приложения.

РАЗДЕЛ  1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1. История развития земельного кадастра в России

Кадастр (от фр. - cadastre) представляет собой список, реестр, составленный официальным органом  или учреждением [27]. История развития земельного кадастра в России начинается с образования государства и развития налогообложения. Объединение в 882 году двух крупнейших политических центров древних славян, Киевского и Новгородского, под властью Киева положило начало существованию могущественного древнерусского государства - Киевской Руси. Отсюда берет истоки отечественный земельный кадастр, о чем свидетельствуют некоторые статьи "Пространной Русской Правды" Владимира Мономаха [34].

На развитие древнего земельного кадастра определенное влияние оказало монгольское владычество. Для верного учета и сбора дани проводилась перепись жителей и их имущества. Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. В описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам.

Для описания земель в XVI в. было создано специальное  учреждение - Поместный приказ, которое  стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками и мерщиками. Сведения о земле отражали в писцовых книгах. Писцовые книги имели юридический и правовой характер. При их заполнении проверяли права землевладельца на описываемые земли. Кроме писцовых книг, в которые заносились все земли, составлялись окладные, приправочные, полевые, строенные, засечные, отказные, дозорные и вотчинные книги [49].

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений [48].

В правление  императрицы Екатерины II (1762 - 1796 гг.) были приняты меры к проведению межевания  всех имперских земель на принципиально  новых основаниях и ситуация изменилась коренным образом. Земля приписывалась не к владельцу, а к городам и селам [38].

В 1837 году министерство государственных  имуществ Российской империи приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных  земель, пашни, сенокосов, пастбищ [34].

Дальнейшее  развитие и совершенствование системы  учета и оценки земельных ресурсов стимулировалось такими этапными реформами, как отмена крепостного права  в 1861 г., отмена взимания выкупных платежей в 1905 г. Необходимые сведения о земле содержались в поземельной книге и межевой книге. В межевой книге описывали границы землевладений и отражали происходящие изменения в размещении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. В поземельной книге фиксировали обладателей прав на землевладения и отражали сведения о совершаемых с землей сделках. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права и решать межевые споры [37].

Регистрацию проводили  в государственных земельно-кадастровых книгах районов (городов) и именовали государственной регистрацией землепользований. Начиная с 1955 года был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе.

За годы советской власти были созданы три основных вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной [52].

К началу земельных реформ 1990 гг. в России сформировался многоцелевой Государственный земельный кадастр как единая интегрированная система сведений о правовом, природном и экономическом положении земель, направленная на решение задач управления в различных сферах экономики.

25 августа 1992 г. Постановлением  Правительства Российской Федерации «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов.

В 1997 году были продолжены работы по формированию автоматизированной системы  государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В  содержание земельного кадастра, в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г., включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета.

Государственный земельный  кадастр был призван обеспечить государство и граждан актуальной юридически значимой для развития государства и общества информацией: гарантия прав собственности и их надежная защита; поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды.

Государственный земельный  кадастр содержал систему следующих необходимых документированных сведений: месторасположение и границы земельных участков и территориальных зон; целевое назначение и правовое положение земель; качественная характеристика и ценность земель; прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости; земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; земли и границы субъектов Российской Федерации; земли и границы Российской Федерации.

Земельный государственный  кадастр служил инструментом для земельного контроля. Изначально кадастровый земельный контроль подразумевал сбор информации о недвижимости. Но в связи со многими внутриведомственными противоречиями, информация, получаемая с помощью этого инструмента, была недостаточной. Кроме того государство было не в состоянии осуществлять контроль в сфере недвижимости. В свете всех этих предпосылок было решено создать новый, реально работающий орган, призванный обеспечить контроль объектов недвижимости, который получил название «государственный кадастр недвижимости» и стал новым действенным инструментом по учету земельного и недвижимого имущества. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" вступил в силу с 1 марта 2008 года и регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, обеспечении информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета.

Новый государственный  кадастр недвижимости создает правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскрывает понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Основными целями создания кадастров  недвижимости является обеспечение  государственных гарантий прав собственности на недвижимость, обеспечение сбора имущественных налогов и обеспечение задач управления территориями.

2. Общие положения, принципы государственного кадастра недвижимости

Основополагающим  законодательным актом, который  регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости и в соответствии с которым осуществляются государственный кадастровый учет недвижимого имущества и кадастровая деятельность, является Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ), который вступил в силу с 1 января 2008 г.

Объектами государственного кадастрового учета, определенными Законом № 221-ФЗ, являются земельные участки, здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством, помещения, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территории [47].

В соответствии с Законом № 221-ФЗ под государственным кадастром недвижимости понимается систематизированный свод сведений:

- о недвижимом  имуществе. К недвижимым вещам  (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки,  участки недр и все, что прочно  связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

- о прохождении  Государственной границы Российской  Федерации;

- о границах  между субъектами Российской  Федерации. Каждый субъект Российской Федерации имеет собственную территорию [1].

- о границах  муниципальных образований. В  целях организации местного самоуправления  на территории Российской Федерации  органы государственной власти  субъектов РФ должны были до 1 марта 2005 г. установить границы муниципальных образований и наделить их статусом городского, сельского поселения, городского округа и муниципального района [9].

- о границах  населенных пунктов. С 1 января 2007 г. вступили в силу изменения,  внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации, в который внесены положения о том, что границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий [3].

- о территориальных  зонах. Территориальными зонами  называются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты [4].

- о зонах с особыми условиями использования территорий.

Указанный перечень не является исчерпывающим, в него могут  быть включены иные сведения при условии, что это предусмотрено Законом № 221-ФЗ.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным  государственным информационным ресурсом.

Все сведения государственного кадастра недвижимости о конкретном объекте недвижимости подразделяются на две основные группы: основные и дополнительные.

В государственный  кадастр недвижимости вносятся следующие  основные сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и др.); 2) кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если таковым является земельный участок; 4) описание местоположения объектов недвижимости на земельном участке; 5) сведения о зданиях или сооружениях и помещениях, расположенных в этих зданиях и сооружениях, если объектом недвижимости являются помещения в зданиях и сооружениях; 6) площадь объекта, если таковым являются земельный участок, здание или помещение.

Помимо указанных выше основных сведений об объекте недвижимости могут быть внесены также следующие дополнительные сведения: 1) ранее присвоенный кадастровый номер или иной условный номер, если таковой имеет место, в том числе в случае раздела участка, выделения доли и в других случаях, в результате которых образуется новый объект недвижимости; 2) кадастровый номер земельного участка, на котором расположены строения, здания, сооружения, признаваемые объектами недвижимости; 3) кадастровые номера зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, если он является объектом недвижимости, подлежащим кадастровому учету; 4) кадастровый номер квартиры, если кадастровому учету подлежит комната этой квартиры; 5) сведения о вещных правах на объект недвижимости; 6) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости и о лицах, в пользу которых они установлены; 7) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; 8) сведения о лесах, водных объектах и иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если он подлежит кадастровому учету; 9) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если он является объектом недвижимости; 10) разрешенное использование земельного участка; 11) сведения о зданиях, строениях, сооружениях, которые являются объектами недвижимого имущества (назначение, состояние, вид, качество и вид материалов, количество этажей и др.); 12) почтовый или иной адрес собственника объекта недвижимости; 13) некоторые другие сведения, характеризующие индивидуальность объекта недвижимости.

Принципы государственного кадастра недвижимости [8]:

- единство технологии его ведения на всей территории РФ. Данный принцип означает, что вне зависимости от того, в каком субъекте РФ ведется государственный кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, а также порядок предоставления информации одинаковы в пределах страны;

- обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений. Данный принцип, по сути, объединяет два: в соответствии с первым информация, содержащаяся в кадастре, является доступной и открытой для сторонних лиц, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом [8, п. 8 статьи 4]; второй принцип означает, что государственный кадастр недвижимости постоянно обновляется. Поэтому он является источником актуальных и достоверных сведений;

- сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах. Информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами [10]. Также информация, содержащаяся в кадастре, может сопоставляться со сведениями из других государственных информационных ресурсов [16].

Утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, в соответствии с которым государственный кадастр недвижимости состоит из содержащих такие сведения разделов: реестра объектов недвижимости; кадастровых дел; кадастровых карт [11].

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных (или) электронных носителях. При несоответствии между сведениями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.

Кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение  и изъятие не допускается, за исключением  кадастровых дел объекта недвижимости с «временным» статусом кадастровых сведений [19].

Истечение определенного  периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение  требований к точности или способам определения подлежащих внесению в  государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.

В случае изменения  кадастровых сведений ранее внесенные  в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено  Законом № 221-ФЗ.

В случаях, установленных Законом № 221-ФЗ, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются в следующих целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выполнением кадастровых работ.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.

1.3. Нормативно-правовое  регулирование государственного  кадастра недвижимости

Правовую основу регулирования кадастровых отношений  составляют:

1) Конституция  Российской Федерации. Конституция  Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации [1].

2) Кодексы, которые  применяются при регулировании  кадастровых отношений, непосредственно  касающихся объектов недвижимости.

К числу этих Кодексов отнесены:

а) Гражданский кодекс Российской Федерации.

б) Земельный  кодекс Российской Федерации.

в) Лесной кодекс Российской Федерации.

г) Водный кодекс Российской Федерации.

д) Градостроительный  кодекс Российской Федерации.

е) Жилищный кодекс.

3) федеральные законы. Законы, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ [1].

Отношения, возникающие  в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета  недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулирует Закон № 221-ФЗ.

4) принимаемые  в соответствии с федеральными  законами иные нормативные правовые акты [8]. Правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ [1]. К таковым можно отнести, например:

- Приказ Минэкономразвития от 13.04.2009 № 125 «Об утверждении форм заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости»,

- Приказ Минэкономразвития  от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении  формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»,

- Приказ Минюста  РФ от 18.02.2008г. № 32 «Об утверждении  форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»,

- Приказ Минюста  РФ от 19.03.2008г. № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории»,

- Приказ Минюста  РФ от 18.02.2008г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»,

- Приказ Минюста  РФ от 4 февраля 2010. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»,

- Приказ Минэкономразвития России от 13.04.2009г. №125 «Об утверждении форм заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости» и др.

1.4. Общие  понятия государственного кадастрового  учета объектов недвижимости

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе [8].

Основанием  для проведения кадастрового учета  являются:

1. постановка на учет объекта недвижимости - она осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
2. снятие с учета объекта недвижимости - причина состоит в прекращении его существования;

3) изменение  уникальных характеристик объекта  недвижимости - таких, как: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); его кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом «О государственном кадастре недвижимости» требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.