Методы управления муниципальным имуществом

Государственное и муниципальное управление 
 
 
 

Методы  управления муниципальным  имуществом 

Курсовая  работа 
 
 
 
 
 

                                                                                                       Разработал

                                                                                                       Студент гр. ГМУ-42

                                                                                                       Н.В. Иванова

                                                                                                      Проверил

                                                                                                       Преподаватель

                                                                                                       И.В. Панкратова 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Саратов 2008

Содержание 

      Введение                                                                                                                                                  3

      1 Теоретические основы управления муниципальной собственностью                               4

      1.1 Понятие муниципальной собственности,  права собственника

      муниципального  имущества.                                                                                                             4

      1.2 Понятие, цели и методы управления  муниципальным имуществом                            10

      2 Управление муниципальной собственностью  в Перелюбском 

      муниципальном районе                                                                                                                     17

      2.1 Нормативно-правовая база управления  собственностью в Перелюбском 

      муниципальном районе                                                                                                                     17

      2.2 Состав имущества Перелюбского  муниципального района                                            21

      2.3 Управление и распоряжение имуществом  Перелюбского 

      муниципального  района                                                                                                                   24

      3 Проблемы управления муниципальным  имуществом в Перелюбском 

      муниципальном районе и пути их разрешения                                                                          30

      Заключение                                                                                                                                           36

      Список  использованных источников                                                                                            38

      Приложения                                                                                                                                         40

Приложение  А. Аренда нежилых помещений, находящихся в

муниципальной собственности Перелюбского района                                                            40

      Приложение  Б. Реестр муниципальной собственности Перелюбского

      муниципального  района                                                                                                                   41 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Право населения на местное самоуправление, т.е. право низовых территориальных  коллективов самостоятельно и независимо от государственных органов решать вопросы местного значения, является неотъемлемым атрибутом демократического государства. Именно с целью обеспечения самостоятельности местного самоуправления законодателем создан специальный субъект права - муниципальное образование, за которым государством признана способность иметь, приобретать и реализовывать гражданские права и обязанности, нести гражданско-правовую ответственность. Однако самостоятельность местного самоуправления немыслима без его финансово-экономической основы. Одной из важнейших составляющих экономического базиса муниципального образования является муниципальная собственность. Именно муниципальная собственность представляет собой один из собственных доходных источников местного бюджета, поэтому управление собственностью муниципального образования в настоящее время является актуальной проблемой развития местного самоуправления в России.

      В соответствии с Конституцией РФ и  законом «Об общих принципах  организации местного самоуправления в РФ» муниципальное образование  самостоятельно осуществляет все правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Но при реализации этих правомочий возникает множество проблем, связанных как с несовершенством действующего законодательства, так и с трудностями перехода от командно-административной к рыночной экономике. 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1 Теоретические основы управления муниципальной собственностью 

      1.1 Понятие муниципальной собственности, права собственника

      муниципального  имущества. 
 
 

      Конституция РФ, признавая и гарантируя местное  самоуправление, определяет экономические  условия местного самоуправления. Это  находит свое выражение, прежде всего:

      - в признании и равной правовой  защите наряду с другими формами собственности муниципальную собственность (ст. 8);

      - в праве органов местного самоуправления  самостоятельно управлять муниципальной  собственностью (ст. 132).

      Муниципальная собственность, порядок ее образования, владения, пользования и распоряжения закрепляются также Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другими законами и нормативными правовыми актами.

      Понятие «муниципальная собственность» было введено в РФ Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», утратившим силу после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ с 1 января 1995 г.

Согласно  ст. 215 Гражданского кодекса РФ, муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Таким образом, субъектами муниципальной  собственности являются муниципальные  образования.

      Имущество, находящееся в собственности муниципального образования, делится на две части. Одна часть муниципального имущества закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. Другая его часть, т.е. средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет, согласно ст. 215 Гражданского кодекса РФ, муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», (ст. 29), устанавливает, что в состав муниципальной собственности входят:

      - средства местного бюджета, муниципальные  внебюджетные фонды;

      - имущество местного самоуправления;

      - муниципальные земли и другие  природные ресурсы, находящиеся  в муниципальной собственности;

      - муниципальные предприятия и  организации;

      - муниципальные банки и другие  финансово-кредитные организации;

      - муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения;

      -муниципальные  учреждения образования, здравоохранения,  культуры и спорта;

      - другое движимое и недвижимое  имущество.

      Конкретный  перечень объектов муниципальной собственности  муниципального образования определяется особенностями его социально-экономического развития, размерами территории, а также другими факторами.

      Управление  муниципальной собственностью осуществляется органами местного самоуправления, что  не делает их собственниками муниципального имущества.

В соответствии со ст. 215 Гражданского кодекса РФ и ст. 29 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», права собственника муниципального имущества принадлежат муниципальному образованию. От его имени эти права осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях предусмотренных законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, населением непосредственно.

      Поэтому фактически субъектами муниципальной собственности выступают местные территориальные органы управления. Они обладают всем пакетом прав собственника на управляемое ими муниципальное имущество. Право собственности распространяется на все объекты собственности и подразумевает триаду полномочий: владение, пользование и распоряжение.

        Право владения предполагает фактическое обладание имуществом, ответственность за его воздействие на среду и охрану его от чужого воздействия.

      Право пользования - это извлечение из вещи ее потребительских свойств, определенной выгоды. Это право получать от вещи доходы, использовать ее по своему усмотрению и в соответствии с назначением. Применительно к недвижимости - это право на ренту (в условиях исключительно государственной собственности она зачисляется в бюджет). В настоящее время эта рента в определенной степени опосредуется земельным налогом. По отношению к нежилым помещениям право пользования означает, что собственник может использовать их сам или сдавать в аренду, извлекая пользу в виде денежного дохода.

      Право распоряжения - это компетенция уполномоченных на то государственных или муниципальных органов или собственника продавать имущество, передать в аренду или разрушить его. Распоряжаться - значит, определять судьбу вещи, передавать во владение, пользование и распоряжение кому-либо навсегда или временно. Право распоряжения позволяет собственнику продать, подарить, завещать, отказаться от принадлежащей ему вещи или уничтожить ее.

      Объекты недвижимости (здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, земля), находящиеся в муниципальной  собственности, могут подвергаться купле-продаже, обмену, аренде, дарению. Жилые помещения могут предоставляться во временное пользование, сдаваться в безвозмездное пользование на определенный срок.

      Продажа объектов муниципальной собственности осуществляется юридическим и физическим лицом. Покупка или продажа собственности осуществляется органом управления имуществом по согласованию с главой муниципального образования. Цена покупки или продажи объектов определяется по рыночной стоимости, определенной оценщиками, имеющими соответствующую лицензию.

      Находящиеся в муниципальной собственности здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения и другое недвижимое имущество может быть передано в любую другую собственность в обмен на другое имущество (договор мены). При этом каждая из сторон признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять.

      По  договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется  передать другой стороне (одаряемому) здания, строения, сооружения, жилые  и нежилые помещения и другое движимое и недвижимое имущество. Дарителем может быть любое юридическое или физическое лицо.

      Органы  управления муниципальным имуществом могут также выступать арендодателем  этого имущества. Арендатором могут  выступать юридические и физические лица РФ, юридические и физические лица иностранных государств, совместные предприятия.

В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

      Арендная  плата за арендуемое имущество устанавливается  в денежной форме и является средством  местного бюджета. Установленная в  договоре аренды плата за пользование зданием с нежилым помещением, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Размер арендной платы за один квадратный метр общей площади нежилого помещения устанавливается на основе базовой ставки годовой арендной платы, утверждаемой постановлением главы муниципального образования.

Согласно  Гражданскому кодексу РФ органы местного самоуправления от имени муниципального образования осуществляют следующие права собственника муниципального имущества:

      - право на принятие решений о создании, реорганизации, ликвидации предприятия;

      - право определять предмет и цели деятельности создаваемого или реорганизуемого предприятия;

      - право на назначение руководителя предприятия;

      - право на осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью имущества, принадлежащего предприятию;

      - право на получение части прибыли от использования находящегося в хозяйственном ведении имущества.

      Часть муниципального имущества закрепляется за муниципальными предприятиями и  учреждениями на самостоятельных, хотя и ограниченных, вещных правах хозяйственного ведения и оперативного управления.

      Муниципальное унитарное предприятие, которому имущество  принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается  этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия органов местного самоуправления, осуществляющих от имени муниципального образования право собственника муниципального имущества. Остальным имуществом, принадлежащим муниципальному предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

      Муниципальные учреждения в отношении закрепленного  за ними имущества на праве оперативного управления осуществляют права владения, пользования и распоряжения им в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Органы местного самоуправления, осуществляющие от имени муниципального образования права собственника, вправе изъять излишки, неиспользуемое, либо используемое не по назначению, имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Учреждения не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

      Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», регулируя отношения органов местного самоуправления с предприятиями, учреждениями и организациями, находящимися в муниципальной собственности, устанавливает, что органы местного самоуправления:

      - определяют цели, условия и порядок  деятельности муниципальных предприятий,  учреждений и организаций;

      - осуществляют регулирование цен  и тарифов на их продукцию  (услуги);

      - утверждают их уставы;

      - назначают и увольняют руководителей  данных предприятий, учреждений  и организаций и строят взаимоотношения  с ними на контрактной основе  в соответствии с трудовым  законодательством;

      - заслушивают отчеты руководителей  муниципальных предприятий, учреждений, организаций.

      Анализ  законодательства субъектов РФ и  практики органов местного самоуправления позволяет выделить следующие основания  возникновения права муниципальной  собственности:

      - разграничение государственной собственности в РФ на федеральную, региональную и муниципальную собственность;

      - передача объектов государственной собственности в муниципальную собственность;

      - взимания налогов и сборов, иных обязательных платежей, подлежащих зачислению в местный бюджет;

      - приобретение имущества путем совершения гражданско-правовых сделок (договора купли-продажи, дарения, мены и др.);

      - объединение, преобразование или упразднение муниципальных образований;

      - разграничение муниципальной собственности;

      - получение доходов, продукции в результате использования муниципальной собственности;

      - иные основания, предусмотренные законодательством.

      В Саратовской области порядок  передачи объектов государственной  собственности в муниципальную  регулируется законом «О порядке  безвозмездной передачи объектов государственной собственности Саратовской области в муниципальную собственность и приема объектов муниципальной собственности, безвозмездно передаваемых в государственную собственность Саратовской области» от 29 мая 1996 г. (в ред. Закона Саратовской области от 10 августа 1999 г. №353СО). Передача объектов осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или органов государственной

власти  области исключительно в целях:

      - обеспечения экономической самостоятельности муниципальных образований;

      - реализации функций местного самоуправления;

      - поддержки муниципальных образований, находящихся в сложных природно-климатических и социально-экономических условиях;

      - сбалансированного социально-экономического развития территории.

      Безвозмездная передача объектов муниципальной собственности в областную может осуществляться:

      - при несоответствии целевого назначения объекта либо его избыточности для выполнения функций местного самоуправления;

      - при недостаточности средств на содержание объекта и невозможности его отчуждения иным способом;

      - в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и уставами муниципальных образований.

      Таким образом, муниципальную собственность  составляют две основные группы: местные  финансы (бюджет и внебюджетные фонды) и муниципальное имущество. Ввиду ограниченных возможностей местных финансов ведущую роль в укреплении финансовых основ местного самоуправления, особенно в таких муниципальных образованиях, как Перелюбский район, играет муниципальное имущество. Именно от действий органов местного самоуправления по управлению имуществом зависит развитие собственной доходной базы местных бюджетов и усиление самостоятельности муниципальных образований. 

      1.2 Понятие, цели и методы управления муниципальным имуществом 

      Одна  из реформ низкой результативности экономических реформ и реформы местного самоуправления в России заключена в недостаточно продуманном проведении преобразований форм и отношений собственности. Отношения собственности являются центральной проблемой в процессе формирования и развития системы управления муниципальной недвижимостью, т.к. на территории современных муниципалитетов расположены объекты, которые могут находиться как в государственной, так и муниципальной собственности. Соответственно, система управления становится строго иерархичной. От имени РФ правомочия собственника в отношении федеральных объектов в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральный орган по управлению имуществом определяется Президентом РФ по представлению председателя Правительства РФ. В настоящее время таким органом является Министерство имущественных отношений РФ. В субъектах Федерации Минимущество создает свои территориальные органы и устанавливает их полномочия.

      От  имени субъекта Федерации управление государственным, в т.ч. недвижимым, имуществом осуществляют органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и ее субъектов. Компетенция, функции и задачи органов государственной власти по управлению государственным имуществом субъекта Федерации определяются региональным законодательством. Орган управления имуществом субъекта Федерации является структурным подразделением Администрации субъекта. Он может наделяться полномочиями территориального органа Минимущества.

      От  имени муниципального образования  полномочия собственника осуществляют органы местного самоуправления, которые  имеют право самостоятельно создавать  органы по управлению муниципальным  имуществом. В достаточно крупных муниципальных образованиях это может быть комитет муниципального имущества. В небольших же муниципалитетах управление и распоряжение имуществом осуществляется с согласия главы местного самоуправления структурным подразделением, которое, как правило, имеет достаточно широкий крут полномочий.

      Одним из принципов управления собственностью является принцип разграничения  полномочий между субъектами управления таким образом, чтобы они были соразмерны поставленным перед ними целям и задачам. Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности. Этим определяется важная роль муниципальной недвижимости в реализации местной экономической политики.

      Своеобразие системы управления муниципальной  недвижимостью заключается в том, что в рыночной экономике местная администрация играет двойственную роль: с одной стороны, она активно формирует рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка; с другой стороны - выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Выполняя функции собственника недвижимости, органы местного самоуправления через специально созданные комитеты и департаменты управляют недвижимостью, руководствуясь требованиями, которые диктует общественный характер этой собственности: во-первых, продажа на открытой конкурентной основе недвижимости, представляющей коммерческий интерес; во-вторых, передача недвижимости в управление специализированным коммерческим структурам.

      Система управления муниципальной недвижимости представляет собой совокупность согласованных  методов и средств целенаправленного  воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей.

      Создание  системы управления муниципальной  недвижимостью преследует достижение следующих целей:

      - формирование необходимой инфраструктуры  цивилизованного рынка недвижимости;

      - увеличение доходов в бюджет города, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость;

      - повышение инвестиционной привлекательности  территории муниципального образования  за счет: 1) обеспечения гарантий  имущественных прав на недвижимость; 2) предоставления льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов; 3) развития системы ипотечного кредитования; 4) упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; 5) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной.

      Система управления недвижимостью муниципальных  образовании должна функционировать  на основе соблюдения ряда основных принципов:

      - гибкое сочетание федеральных  нормативных требовании с возможностями  локального правового регулирования;

      - последовательность (этапность) и  преемственность в развитии системы  управления недвижимостью;

      - минимизация бюджетных затрат  на построение эффективной системы  управления;

      - организационное и информационное  единство системы управления недвижимостью;

      - пообъектное управление недвижимостью,  включающее: 1)пообъектное формирование  недвижимого имущества и пообъектный  учет недвижимости; 2) пообъектную  регистрацию прав на недвижимость  и сделок с ней; 3) по-объектную  оценку недвижимости; 4) пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.

      Создаваемая система управления муниципальной  недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач:

      - полный учет недвижимости, осуществляемый  на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;