Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта

Содержание

Введение 3

1. Исходные данные 4

1.1 Объект инвестиций 5

1.2 Общая стоимость строительства в текущем уровне цен 6

2. Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта 6

2.1 Технико-экономические показатели проекта по результатам

разработки проектно-сметных документов 7

2.1.1 Объект инвестиций

2.1.2 Основные объекты строительства 7

2.1.3 Основное функциональное назначение жилого микрорайона 7

2.1.4 Общая стоимость строительства по сводному

сметному расчету в ценах 2009 года с НДС 8

2.1.5 Продолжительность строительства 8

2.1.6 Объемы финансирования по периодам строительства 8

2.1.7 Общая строительная площадь строений 8

2.1.8 Средняя сметная стоимость 8

3. Расчеты ожидаемой эффективности проекта 9

3.1 Определение доходов от эксплуатации жилого микрорайона 9

3.2 Выбор горизонта расчета и нормы дисконта 11

3.3 Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта 12

3.3.1 Чистый дисконтированный доход 12

3.3.2 Индекс доходности проекта (ИД) 13

3.3.3 Внутренняя норма доходности (ВНД) 13

3.3.4 Срок окупаемости проекта 15

Заключение 16

Литература 17

ВВЕДЕНИЕ

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей экономики России и во многом определяет ее развитие. Строительство - одна из отраслей народного хозяйства, обеспечивающая создание новых, расширение и реконструкцию действующих основных фондов. Строительство, как отрасль материального производства, имеет специфические, характерные только для данной отрасли, экономические закономерности, обуславливающие своеобразие его организации и управления.

Процесс инвестирования объектов строительства играет важную роль в экономике страны.

Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективностью использования и оценкой инвестиций, заслуживает серьезного внимания. При этом особую важность имеет предварительная оценка, которая проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Основной целью данной выпускной квалификационной работы является оценка эффективности капиталообразующих инвестиций при реализации проекта строительства.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Объект инвестиций

Таблица 1. Характеристика объектов строительства

Наименование объекта	Продолж. строит-ва, мес.	Объем финансирования,%			Удельная ст-ть в ценах 1984 г., руб/м³
Наименование объекта	Продолж. строит-ва, мес.	К₁	К₂	К₃	Удельная ст-ть в ценах 1984 г., руб/м³
1. Девятиэтажный монолитный жилой дом(общая площадь – 9100м², объем – 24570м³)	14	80	20	-	57,5
2. Оздоровительно-спортивный комплекс в г.Дзержинск(общая площадь – 5340м²; объем – 32040м³)	32	30	50	20	28,05
3. Жилой девятиэтажный кирпичный дом со встроенным гаражом (общая площадь – 6480м², объем – 16200м³)	14	80	20	-	52,4
4. Семиэтажный монолитный жилой дом со стомат. поликлиникой(общая площадь – 5880м², объем – 15900м³)	18	60	40	-	59,6

Таблица 2. Технологическая структура капитальных вложений

Наименование объекта	Технологическая структура капитальных вложений, %
Наименование объекта	СМР	Оборудование	Прочие затраты
1. Девятиэтажный монолитный жилой дом(общая площадь – 9100м², объем – 24570м³)	84	8	8
2. Оздоровительно-спортивный комплекс в г.Дзержинск(общая площадь – 5340м²; объем – 32040м³)	81	11	8
3. Жилой девятиэтажный кирпичный дом со встроенным гаражом (общая площадь – 6480м², объем – 16200м³)	84	8	8
4. Семиэтажный монолитный жилой дом со стомат. поликлиникой(общая площадь – 5880м², объем – 15900м³)	84	8	8

Таблица 3. Индексы изменения стоимости СМР

Наименование отрасли народного хозяйства	Индексы изменения стоимости СМР
Наименование отрасли народного хозяйства	Индексы изменения стоимости СМР
Жилые дома	1,59
Спортивные сооружения	1,56
Жилые дома	1,59
Жилые дома	1,59

Общая стоимость строительства в текущем уровне цен определяется:

Стоимость отдельных объектов определяется путем последовательного перевода их удельной стоимости 1 куб. м. в текущий уровень цен по формуле:

С_тек=(С_уд,1984хК₁₉₉₁хК_{терр,1991} хК₂₀₀₁хК₂₀₁₁хК_НДС)хV,

где С_уд,1984 – стоимость 1 куб.м. здания в ценах 1984 года;

К₁₉₉₁ - индекс изменения сметной стоимости строительно – монтажных работ согласно письма Госстроя от 6 сентября 1990 года №НА-4/226, принимается по табл.3;

К_{терр,1991} – территориальный коэффициент согласно Приложения к письму Минавтодора РСФСР от 10 сентября 1990 года №НА-4/226, принимается равным К_{терр,1991}= 0,97;

К₂₀₁₁ – коэффициент удорожания стоимости строительно – монтажных работ за период с 1991 года по дату составления расчета согласно данных регионального центра по ценообразованию в строительстве при департаменте архитектуры и градостроительства Министерства строительства и ЖКХ Нижегородской области, на 1 квартал 2011 года К₂₀₁₁=5,37х15,11;

К_НДС – налог на добавленную стоимость, равный К_НДС=1,18;

V- строительный объем здания в куб.м.

Стоимость строительства (капитальные вложения) определяется путем умножения стоимости объекта на поправочный коэффициент, величина которого принимается равной К_п_о_п_р=1,4…1,6.

С_т_е_к=(57,5х1,59х0,97х5,37х15,11х1,18)х24570=208 623 206,96 р.
С_т_е_к=(28,05х1,56х0,97х5,37х15,11х1,18)х32040=130 209 437,56 р.
С_т_е_к=(52,4х1,59х0,97х5,37х15,11х1,18)х16200=125 353 342,13 р.
С_т_е_к=(59,6х1,59х0,97х5,37х15,11х1,18)х15900=139 937 142,04 р.

С=208 623 206,96 х1,5=312 934,8 тыс.руб.

СМР: 312 934,8 х0,84=262 865,2 тыс.руб;

Оборудование: 312 934,8 х0,08=25 034,78тыс.руб;

Пр.затраты: 312 934,8 х0,08=25 034,78 тыс.руб.

С=130 209 437,56 х1,5=195 314,16 тыс.руб.

СМР: 195 314,16 х0,81=158 204,47 тыс.руб;

Оборудование: 195 314,16 х0,11=21 484,56 тыс.руб;

Пр.затраты 195 314,16 х0,08=15 625,1 тыс.руб.

С=125 353 342,13 х1,5=188 030,01тыс.руб.

СМР: 188 030,01х0,84=157 945,21тыс.руб;

Оборудование: 188 030,01х0,08=15 042,4 тыс.руб;

Пр.затраты: 188 030,01х0,08=15 042,4 тыс.руб.

С=139 937 142,04 х1,5=209 905,7 тыс. руб.

СМР: 209 905,7 х0,84=176 320,79тыс.руб;

Оборудование: 209 905,7 х0,08=16792,5 тыс.руб;

Пр.затраты: 209 905,7 х0,08=16792,5 тыс.руб.

2. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗРАБОТКУ И РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТА

2.1 Технико-экономические показатели проекта по результатам разработки

проектно-сметных документов

2.1.1 Объект инвестиций:

-жилой микрорайон

2.1.2 Основные объекты строительства:

1. Девятиэтажный монолитный жилой дом(общая площадь – 9100м²,

объем – 24570м³)

2. Оздоровительно-спортивный комплекс в г.Дзержинск(общая площадь – 5340м²; объем – 32040м³)

3. Жилой девятиэтажный кирпичный дом со встроенным гаражом (общая площадь – 6480м², объем – 16200м³)

4. Семиэтажный монолитный жилой дом со стомат. поликлиникой(общая площадь – 5880м², объем – 15900м³)

2.1.3 Основное функциональное назначение жилого микрорайона:

Предоставление площадей оздоровительно-спортивного комплекса , жилых помещений на условиях аренды,
продажа квартир.

2.1.4 Общая стоимость строительства по сводному сметному расчету в ценах 2011 года с НДС (объем капиталоо6разующих инвестиций - К):

906184,67 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР - 755335,67тыс. руб.;

оборудования - 78354,24 тыс. руб.;

прочих затрат - 72494,78 тыс. руб.

2.1.5 Продолжительность строительства по календарному плану – 3,0 года

(36 месяцев).

2.1.6 Объемы финансирования по периодам строительства (календарный план в составе ПОС):

1^ыйгод: К₁ – 426318,59 тыс. руб. (47,0%);

2^ой год: К₂ – 416388,98 тыс. руб. (45,95%);

3^ий год: К₂ – 63477,07 тыс. руб. (7,05%);

2.1.7 Общая строительная площадь строений:

1.Девятиэтажный монолитный жилой дом – 9100м²

2. Оздоровительно-спортивный комплекс – 5340м²

3. Девятиэтажный кирпичный дом – 6480м²

4. Семиэтажный монолитный жилой дом – 5880м²

Итого: 26800 м².

2.1.8 Средняя сметная стоимость (удельные инвестиции) 1 м² общей площади помещений:

3. РАСЧЁТЫ ОЖИДАЕМОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

3.1 Определение доходов от эксплуатации жилого микрорайона

Предполагается задействовать под аренду 90 % площади Оздоровительно-спортивного комплекса, 10 % площади девятиэтажного кирпичного дома, 10% площади семиэтажного монолитного дома, 40% квартир девятиэтажного монолитного дома, будет продано во второй год с начала капитальных вложений, в третий год 60% по цене 45 тыс. руб. за м², 30% квартир девятиэтажного кирпичного дома, будет продано во второй год с начала капитальных вложений, в третий год 60% по цене 50 тыс. руб. за м², 35% квартир Семиэтажного монолитного дома, будет продано во второй год с начала капитальных вложений, в третий год 55% по цене 40 тыс. руб. за м²

Анализ рыночной стоимости аренды площадей показывает, что средняя балансовая прибыль арендодателя после возмещения из арендной платы его собственных затрат по эксплуатации сдаваемых в аренду помещений, а также - установленных законодательством налогов:

- Спортивно-оздоровительный комплекс - 12$ c 1 м² в месяц;

- Аренда помещений-6$ c 1 м² в месяц

Тогда ежемесячная балансовая прибыль предприятия от аренды составит:

П_мес = 0,9*5340*12+0,1х6480х6+0,1х5880х6=65088$

или по курсу 27,89 руб. за 1$:

П_мес = 65088х27,89= 1815,3 тыс. руб.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли во второй год от продажи:

тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли во второй год по ставке 20% составит от продажи:

тыс. руб. в год.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли в третий год от продажи:

тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли в третий год по ставке 20% составит:

тыс. руб. в год.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли в четвертый и последующие года от аренды :

тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли в четвертый год от аренды по ставке 20% составит:

тыс. руб. в год.

Чистый доход предприятия складывается из амортизационных отчислений и чистой прибыли

ЧД=А+П_ч(1)

Амортизационные отчисления складываются из амортизации оборудования и амортизации зданий.

Средняя годовая норма амортизации оборудования принимается равной:

n_а^об= 10%

Среднюю годовую норму амортизации зданий принимаем равной:

n_а = 1,2%

Таким образом, ежегодные амортизационные отчисления определятся в сумме:

(2)

Ожидаемый размер годового чистого дохода от эксплуатации жилого микрорайона составит:

во второй год: тыс. руб.

в третий год: тыс. руб.

в четвертый год: тыс. руб.

3.2 Выбор горизонта расчета и нормы дисконта

Горизонт расчета (временные рамки) проекта характеризуется периодом реализации проекта и его разбивкой на отдельные интервалы времени (шаги).

Период реализации проекта — отрезок времени, в течение которого осуществляются предусмотренные проектом действия (эксплуатация, продажа, аренда и т.п.) и обеспечивается получение предусмотренных проектом результатов.

Шаг расчетного периода - отрезок времени в расчетном периоде, для
которого определяются технические, экономические и финансовые показатели проекта.

За начало расчетного периода наиболее рационально выбирать следующие моменты времени:

1) момент завершения расчетов эффективности;

2) момент начала инвестиций.

При отсутствии неопределенности второй способ удобнее и применяется чаще. B ситуации, когда сравниваются разные варианты проекта, характеризующегося неодинаковым риском, в том числе и относительно времени начала инвестиций, необходимо применять только первый способ, осуществляя приведение затрат к моменту завершения расчётов.

Конец расчетного периода может быть определен исходя из следующих «нормативных» условий прекращения проекта:

1) прекращение спроса на производимую продукцию или возникновение запрета на производство подобной продукции;

2) износ основных зданий, сооружений и технологического оборудования, делающий невыгодным их ремонт, модернизацию или реконструкцию:

3) исчерпание месторождения сырья, разработка которого являлась целью

проекта;

4) предусмотренная проектом реализация на сторону имущества, созданного в ходе проекта (например, продажа жилого дома после его строительства).

Если момент прекращения проекта заранее не определен, то оценку эффективности проекта можно рассчитать за период 20-50 лeт, предусмотрев в конце этого срока условный доход от продажи объекта, например по остаточной стоимости.

Остаточную стоимость объекта при некотором упрощении можно определить c учетом начисленного за пpинятый расчетный период бухгалтерского износа

К_ост = К- А_год хТ_э, (3)

где Т_э- принятый для расчета плановый период реализации проекта.

B рассматриваемом примере период реализации проекта определим исходя из продолжительности службы зданий до их полного бухгалтерского износа

(4)

При выборе нормы дисконта (Е) можно воспользоваться опубликованными литературными данными, обобщающими среднестатистические значения нормы прибыли по группам капиталовложений производственного назначения; в нашем случае - 20%.

3.3 Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта

3.3.1 Чистый дисконтированный доход (ЧДД, интегральный эффект, чистая текущая стоимость, NPV) - накопленный дисконтированный чистый доход (сальдо реальных денег, эффект) за весь расчетный период, определяемый по формуле:

(5)

где ЧД _t - чистый доход на t^ом шаге расчета;

К _t- капиталоо6разующие инвестиции на t^ом шаге расчета;

Е - норма дисконта;

T - горизонт расчета проекта.

Для принятых в расчете одинаковых значений ЧД, на каждом временном шаге ЧДД проекта можно определить с учетом формулы текущей стоимости периодических аккуитетных результатов:

(6)

Т = Т_с + Т_э, (7)

где Т_с - срок строительства в годах;

Т_Э - плановый период реализации проекта (эксплуатации объектов) с получением эффектов.

B рассматриваемом примере:

- Тс =3 года, Т_э = 83 года, T = 3 + 83 = 86 лет;

- принятое значение E = 0,2;

- размер годового чистого дохода от продажи:

во второй год: тыс. руб.

в третий год: тыс. руб.

- размер годового чистого дохода от аренды: тыс. руб.;

- капиталообразующие инвестиции

всего: K= 727531,1 тыс.руб.

в том числе: К₁ = 471092,9 тыс. руб.

К₂ = 221390,6 тыс. руб.

К₃ = 33378,5 тыс. руб.

Находим сумму дисконтированных капиталообразующих затрат:

Дисконтированные доходы:

Отсюда ЧДД = 585006,86– 565637,1 = 19369,76 тыс. руб.

ЧДД > 0 – проект (инвестиции) эффективен.

3.3.2 Индекс доходности проекта (ИД)

Индекс доходности проекта определяется отношением накопленных дисконтированных притока и оттока реальных денег:

(8)

>1 – проект эффективен.

3.3.3 Внутренняя норма доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности проекта определяет значение нормы дисконта,

выше которого проект перестает быть эффективным. Этот показатель характеризует реальную предельную доходность капиталообразующих инвестиций в проект в течение продолжительности периода его экономической оценки.

Для проекта, требующего на нулевом шаге инвестиции в размере К и в

дальнейшем обеспечивающего постоянный доход (Д) в течение неограниченного срока:

ВНД (Е_вн)=Д/К (9)

Для других проектов с неравномерными денежными потоками в расчетном периоде вид проекта находится из условия:

= (10)

При значении нормы дисконта равном «E_вн» чистый дисконтированный доход проекта обращается в нулевую сумму:

-=0

C учетом этого нахождение ВНД удобно осуществлять графическим способом, строя функцию ЧДД= f(Е), и находя значение Е_вн для нулевой величины ЧДД.

Таким образом, координаты графика ЧДД = f(Е) будут иметь значения:

Е	0,2	0,225	0,25
ЧДД, тыс.руб	19369,76	5815,7	-6193,5

График функции ЧДД=f(Е) покажем на рис.1

Рис.1 График функции ЧДД=f(Е)

Е_вн-0,2375, что соответствует доходности инвестиции 23,75 % годовых.

3.3.4 Срок окупаемости проекта

Сроком окупаемости проекта называется продолжительность наименьшего периода, по истечении которого накопленный дисконтированный эффект (чистый дисконтированный доход) становится и остается в дальнейшем неотрицательным, т.е. к концу данного периода полученный от реализации проекта интегральный эффект сравняется c дисконтированной суммой капиталообразующих инвестиций:

= (11)

Расчет сведем в таблицу 4.

Таблица 4

Определение срока окупаемости проекта

Годы	К_t		ЧД_t		∑ЧД_t	∑ К_t - ∑ ЧД_t
1	471092,9	380835
2	221390,6	144699,7	357500	297916	297916	227618,7
3	33378,5	17660,6	192500	160416	458332	84862
4			57591,2	47992	506324	36871
5			57591,2	47992	554316	-11120,7

Срок окупаемости проекта – 4 года 8 месяцев.

Заключение

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в разработанный проект представлены в табл. 5.

Таблица 5

Показатели эффективности инвестиций в разработку и реализацию инвестиционного проекта

Наименование показателя	Ед. изм.	Значение показателя
Общий объем капиталообразующих инвестиций	тыс. руб.	727531,1
2. Технический уровень инвестиций (К_об/К)100%	%	11,8
3. Стоимость проектных и изыскательских работ	тыс. руб.	54157,66
4. Горизонт расчета эффективности проекта	год	86
5. Группа капиталовложений	-
6. Требуемая минимальная норма прибыли на инвестиции	%	20
7. Чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД)	тыс. руб.	19369,76
8. Индекс доходности проекта (ИД)	-	1,034
10. Внутренняя норма доходности проекта (ВНД)	%	23,7
11. Дисконтированный срок окупаемости проекта (Т_ок)	лет	4,8
Общий вывод: проект эффективен и может быть принят к реализации.

Литература

СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятии, зданий и сооружений. М.:Стройиздат,1987.-522с.
Методические указания для разработки выпyскнoй квалификационной рабoты бакалавра «Оценка эффективности капиталообразующих инвестиции» для студентов специальности 290300 «Промышленное и гражданское строительство».– Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-стрoит. ун-т, 2004.- 22 c.
Методический пример проекта организации строительства жилого микрорайона / ЦНИИОМТП. – M.: Стройиздат, 1988. – 60 c.
Организация строительного производства: Учебник для вузов / T.H. Цай, П.Г. Гра6овый, B.А. Большаков и др. – M.: Изд-во АСВ, 1999,423 стр.: ил.
Расчетные показатели для определения продолжительности строительства.

Том 1. Расчетные показатели для определения продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений / Ассоциация «Стройнормирование». ЦНИИОМТПГ Госстроя СССР. – M.: АПП ЦИТП, 1991. – 80 c.

Том 2. Расчетные показатели для определения задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений / Ассоциация «Стройнормирование».

ЦНИИЭУС Госстроя СССР. – M.: АПП ЦИТП, 1991. – 96 c.

Фомин B.H., Гусев Э.И., Хaвин Д.B. Моделирование организации строительного производства: Учебное пособие. – Н.Новгород, Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2000.- 144 C.

Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта 📙 Дипломная → 🆔 12779