Дипломная работа 

Тема: 

Оценка  рыночной стоимости  как основа управления недвижимостью 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

улан-удэ  – 2011 г. 
 

содержание 
 

введение

     Актуальность исследования. Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара - недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д. [26].

     Тема  дипломной работа крайне актуальна  в связи с началом мирового финансового кризиса, развитие которого привело к непростой ситуации на жилищно-строительном рынке России. На сегодняшний день решение многих задач строительного комплекса напрямую зависит от состояния российского жилищно-финансового сектора, который в настоящее время переживает весьма сложные времена. Правительством РФ выработан комплекс мер, направленных на стабилизацию финансовой системы государства, в том числе и строительного рынка, прежде всего, жилищного.

     Поддержка государства строительной отрасли  заключается в приобретении готового жилья — под выполнение социальных программ. Впервые государство протягивает руку строительному сообществу, что является первым шагом к частно-государственному партнерству.

     Такая консолидация усилий необходима в условиях кризиса. Государство должно выработать пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

     Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием федеральных  и муниципальных финансов. От этого  зависит решение главной стратегической задачи государства — повышение  доступности жилья.

     Важность  оценки недвижимости для успешного  социально-экономического развития России в условиях финансового кризиса, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса  информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного дипломного исследования.

     Исследованию  вопросов совершенствования методических подходов оценки недвижимости посвящены  многие работы отечественных и зарубежных ученых. Большой вклад в исследование данной проблемы внесли В.М.Баутин, А.П. Белых, В.Т. Водянников, А.Г. Воронин, А.М. Гатаулин, В.А. Горемыкин, Р.С. Гайсин, С.И. Грядов, А.Г. Грязнова, К.П. Личко, В.А. Лапина, А.П. Зинченко, В.Н. Зарубин, Н.Я. Коваленко, Н.В. Комов, Т.Г. Морозова, А.В.Петриков, В.И. Ресин, И.С. Санду, Л.А. Сивкова, И.Г. Ушачев, В.З. Черняк и др.

     Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены  исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р.Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других.

     В последние 2-3 года в России наблюдается  стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных  рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность [28]. Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

     Определение понятия рыночной стоимости и  принципов оценки недвижимости неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными  понятиями, которые являются основой  оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.

     Предметом исследования является методология  оценки недвижимости для целей управления и обоснования инвестиций в условиях финансового кризиса в России.

     Объектами исследования выбраны структурообразующие  составляющие экономической системы  рынка недвижимости, в частности  современные и ретроспективные  методические подходы к оценке стоимости  недвижимости, а также методические подходы к анализу рынка недвижимости.

     Целью данной дипломной работы является оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью. Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

     - рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

     - изучить рынок жилой недвижимости г. Улан-Удэ;

     - проанализировать полученные результаты;

     - раскрыть технологию оценки недвижимости;

     - показать основные подходы оценки  недвижимости;

     -  представить оптимизацию управления  недвижимостью

     В процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению проблемы управления недвижимостью. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.

     При написании дипломной работы использованы нормативно – правовые акты, материалы  СМИ и Интернет, специальная и учебная литература.

     Структура и объем работы. Дипломная работа состоит из введения, 3 глав, заключения и списка литературы. Работа написана на 80 страницах машинописного текста, включает 4 рисунка и 9 таблиц. Список использованной литературы включает 43 источника.

глава 1. теоретические основы оценки недвижимости для целей управления

1.1 Теоретические основы, принципы  и основные подходы оценки  недвижимости

     Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и вы годы, обусловленные владением объектами [24]. Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.

Рис. 1 Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

     Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

     • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

     • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

     • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

     • стационарные сооружения благоустройства территории участка;

     • элементы хозяйственного, транспортного  и инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

     • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое [28].

     Оценка  имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

     Объект  оценки – имущество предъявляемое  к оценке.

     Принцип оценки имущества – основные экономические  факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

     Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

     Дата  оценки имущества – дата по состоянию  на которую произведена оценка имущества.

     Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

     База  оценки имущества – вид стоимости  имущества, в содержании которой  реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости –  рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

     Рыночная  стоимость имущества – расчетная  денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести [32].

     Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора  и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

     Факторы, влияющие на оценку рыночной стоимости недвижимости. В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или наиболее вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется множеством таких факторов.

     При определении рыночной стоимости  рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части не определяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Анализ этих факторов, относящихся к области индивидуальной психологии, а не экономики, выходит за рамки оценки рыночной стоимости недвижимости.

     Объективные факторы, в основном, являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки формируется под влиянием и иных факторов и составляет своего рода случайную величину, которая колеблется вокруг этого среднего уровня.

     Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные  с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности  в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В российских условиях в составе группы макроэкономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

     ◉ различия в динамике цен на товары и услуги, а также условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;

     ◉ темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;

     ◉ развитие системы ипотеки;

     ◉ развитие системы иностранных представительств в регионе (в Москве).

     В отдельную подгруппу можно выделить факторы, связанные с феноменами массового сознания: инфляционные ожидания, рекламные мифы и т.п. Они особенно проявляются на квартирном рынке. Влияние указанных факторов, определяющих общую ситуацию на рынке квартир, на общий уровень, структуру и динамику цен на различные типы квартир, — это предмет самостоятельного исследования.

     Макроэкономические  факторы являются инерционными, существенно  влияющими на долгосрочную динамику общего уровня цен на квартиры и  на изменение их структуры (т. е. соотношения  цен между разными группами аналогичных квартир). Но в краткосрочном плане (примерно в рамках одного месяца) их условно можно считать постоянными, а общую конъюнктуру рынка — фиксированной. Их совокупное влияние проявляется в динамике и в текущем среднемесячном уровне рыночных цен на квартиры.

     Микроэкономические  факторы характеризуют объективные  параметры конкретных сделок. Из них  особенно важны те, которые описывают  объект сделки (квартиру). Существенными  являются также факторы, связанные  с характером сделки и условиями  платежей. Но в последние годы (после 1999 г.) характер сделок с квартирами в Москве стал типовым и стабильным. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Поэтому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оцениваемая на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

     Таким образом, стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов [36], указанных в таблице 1.1.

                              Таблица 1.1. - Факторы оценки недвижимости

     На  основе анализа способов описания и  оценки квартир специалистами риелторами и оценщиками представляется целесообразным выделить следующие группы параметров, которые описывают: собственно квартиру; дом и придомовую территорию; расположение квартиры в городе.

     Критерием для отбора параметров квартиры, которые следует включать в ее стандартное описание для массовой оценки, служит практика реальных участников квартирного рынка. Если продавцы и покупатели квартир, а также риелторы и оценщики, достаточно часто используют тот или иной параметр квартиры для определения или обоснования ее рыночной стоимости или продажной цены, значит, этот фактор учитывается рынком и должен включаться в первичное описание квартиры для ее оценки, и наоборот.

     При определении набора параметров, используемых для описания квартиры, требуется учитывать наличие доступной для анализа рыночной информации, необходимой чтобы отразить в модели оценки влияние этого параметра на стоимость квартиры. Окончательный выбор набора параметров квартиры, используемых в модели, зависит и от подхода к ее построению (спецификации) и калибровке [36].

     В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

     Основой рынка недвижимости являются его  объекты, которые обладают стоимостью. Осуществление купли-продажи или  обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую  следует объективно определить в  сравнении с другими объектами.

     Адам  Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал  в Лондоне свой главный труд «Богатство народов», в котором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений. Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается трудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

     Таким образом, стоимость есть соотношение  общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

     - Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;

     - Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется;

     - Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется [42].

     Из  анализа этих факторов следует, что  стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

     Обсуждая  понятие стоимости, нельзя не упомянуть  еще два понятия — цена и  затраты. Стоимость и цена могут  не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

     - Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

     Цена  — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар  или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному  месту и времени независимо от того, была ли она объявлена, открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

     Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

     Затраты — это денежная сумма, равная издержкам  на создание товара или услуги. В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

     На  современном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих конкретным ситуациям  и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

     К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость  на открытом рынке; стоимость при  существующем использовании; расчетная  стоимость реализации; расчетная  стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость. Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения [30].

     Рыночная  стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой  продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения [30].

     Существует  и другое определение рыночной стоимости  объектов недвижимости, привязывающее  ее ко времени: Рыночная стоимость –  это расчетная сумма, за которую  собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения [27].

     Известно, что главным критерием любой  сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

     Принципы  оценки недвижимости.

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 2) [40]:

     1 группа: принципы, основанные на  представлениях потенциального  собственника;

     2 группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

     3 группа: принципы, обусловленные действием  рыночной среды; 

     4 группа: принцип лучшего и наиболее  эффективного использования. 

     Эти принципы взаимосвязаны. При анализе  и оценке конкретного объекта  недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Рис. 2 Группы оценочных принципов

     1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

     Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том  случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

     Принцип замещения означает, что при наличии  определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом  будут пользоваться объекты с  наименьшей ценой.

     Рациональный  покупатель не заплатит за собственность  больше минимальной цены, взимаемой  за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно  платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.