Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Структурная перестройка  российской экономики, начавшаяся в  начале 1990-годов, создала предпосылки  для формирования рыночных отношений  во всех сферах хозяйственной деятельности.

Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных  владельцев прав собственности сначала  на объекты жилищного, а затем  общественного и промышленного  назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара - недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.

Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.

Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в  том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.

Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета.

Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.

В то же время, формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.

Эффективное формирование организационно-методологической структуры  российского рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений может быть реализовано только на базе качественного информационного обеспечения всех профессиональных участников рынка. Основными составляющими информационного обеспечения являются методология сбора и аналитической обработки данных об объектах недвижимости, и унифицированные информационные технологии для автоматизации деятельности всех участников рынка недвижимости, включая государство.

Тема дипломной работа крайне актуальна в связи с началом мирового финансового кризиса, развитие которого привело к непростой ситуации на жилищно-строительном рынке России. На сегодняшний день решение многих задач строительного комплекса напрямую зависит от состояния российского жилищно-финансового сектора, который в настоящее время переживает весьма сложные времена. Правительством РФ выработан комплекс мер, направленных на стабилизацию финансовой системы государства, в том числе и строительного рынка, прежде всего, жилищного.

Поддержка государства  строительной отрасли заключается в приобретении готового жилья — под выполнение социальных программ. Впервые государство протягивает руку строительному сообществу, что является первым шагом к частно-государственному партнерству.

Такая консолидация усилий необходима в условиях кризиса. Государство должно выработать пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

Это возможно только на принципах  государственно-частного партнерства  с использованием федеральных и  муниципальных финансов. От этого зависит решение главной стратегической задачи государства — повышение доступности жилья.

Важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России в условиях финансового кризиса, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного дипломного исследования.

Предметом исследования является методология оценки недвижимости для целей управления и обоснования инвестиций в условиях финансового кризиса в России.

Объектами исследования выбраны структурообразующие составляющие экономической системы рынка недвижимости, в частности современные и ретроспективные методические подходы к оценке стоимости недвижимости, а также методические подходы к анализу рынка недвижимости.

Исследованию вопросов совершенствования методических подходов оценки недвижимости посвящены многие работы отечественных и зарубежных ученых. Большой вклад в исследование данной проблемы внесли В.М.Баутин, А.П. Белых, В.Т. Водянников, А.Г. Воронин, А.М. Гатаулин, В.А. Горемыкин, Р.С. Гайсин, С.И. Грядов, А.Г. Грязнова, К.П. Личко, В.А. Лапина, А.П. Зинченко, В.Н. Зарубин, Н.Я. Коваленко, Н.В. Комов, Т.Г. Морозова, А.В.Петриков, В.И. Ресин, И.С. Санду, Л.А. Сивкова, И.Г. Ушачев, В.З. Черняк и др.

Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р.Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других.

Цель дипломной работы заключается в исследовании проблем оценки в условиях финансового кризиса.

Поставленная цель определила следующие  основные задачи, которые  
подлежали решению в рамках дипломного исследования:

- рассмотреть затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости;

- описать оценку стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом;

- определить особенности доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости;

- дать обзор состояния жилой и коммерческой недвижимости в РФ;

- охарактеризовать организационно  – экономическую деятельность  ООО «Комфорт»;

- обосновать проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса;

- провести расчет рыночной стоимости недвижимого имущества.

В процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению проблемы управления трудовыми ресурсами. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.

При написании дипломной  работы использованы нормативно –  правовые акты, материалы СМИ и Интернет, специальная и учебная литература, а также статистическая и бухгалтерская отчетность ООО «Комфорт».

Дипломная работа состоит  из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

1. подходы в оценкЕ недвижимости

1.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз) [14, с.52]:

(1.1)

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит  из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги;

- условия зонирования;

- наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно  использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и  получая в конце несколько  значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения  основан на положении о том, что  для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое  соотношение наиболее достоверно для  новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости  недвижимости вычитанием стоимости  улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при  отсутствии информации о продажах свободных  участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется  в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, заработная плата ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя.

Техника остатка для земли применяется  при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной  ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после  распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно  связанные со строительством, и в  общем случае включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

- основную заработную плату строительных рабочих;

- стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты —  расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- затраты на подготовку территории строительства;

- затраты на проектные и изыскательские работы;

- прочие затраты и работы;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

- другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих  правил определения сметной стоимости  строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним  из двух способов:

- пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

- путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта  оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости  строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих  отношение текущего уровня цен в  строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

- по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

- по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных  сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых  проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых  экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют  следующие виды укрупненных показателей:

- укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

- укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных  работ может приводиться с  разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных  издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя  определяется как сумма, которую  предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который  характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной  практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого  в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания (воспроизведенного с помощью  затратного подхода) для того, чтобы  определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель (рис. 1.1) [14, с.54].

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший  со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение  которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Рис. 1.1. Периоды жизни  здания и характеризующие их оценочные  показатели

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания — период времени  от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения  таких показателей, как срок экономической  жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой  квалификации и немалого практического  опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [35, с.64]:

- метод сравнения продаж;

- бухгалтерский;

- метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы  между стоимостью нового строительства  и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [14, с.56]:

(1.1)

Бухгалтерский метод  расчета износа основан на использовании  бухгалтерских методов, т. е. на определении  отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку  службы, определяемый на основании  «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ».

Метод разбивки заключается  в подробном рассмотрении и учете  всех видов износа, к которым относят (рис. 1.2) [35, с.67]:

устранимый и неустранимый физический износ;

устранимый и неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты  на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 1.2. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной  базы иметь данные о стоимости  нового строительства, выполненные  с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ —  постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

- экспертный (нормативный);

- стоимостной;

- метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [12], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

            (1.3)

Fф — физический  износ здания, (%);

Fi — физический износ  i-го конструктивного элемента, (%);

Li — коэффициент, соответствующий  доле восстановительной стоимости  i-го конструктивного элемента (участка)  в общей стоимости здания;

n — количество конструктивных  элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным  показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Стоимостной метод расчета  физического износа основан на предположении  о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Данный метод позволяет  сразу рассчитать износ элементов  и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока  жизни здания основан на предположении  о том, что соотношение между  физическим износом (ФИ) и восстановительной  стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

(1.4)

Определение величины физического  износа состоит из нескольких последовательных этапов:

- определение величины исправимого физического износа;

- определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

- определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого  физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление  которых в настоящее время  практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.