Оценка рыночной стоимости встроенного нежилого помещения

Введение.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Оценка недвижимости как элемент государственной  экономической политики начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обусловливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

На формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения в России непосредственное влияние оказывали работы, уже выполненные ранее в странах Западной Европы. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила  неравномерность распределения  налогов при переходе от подушного  налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей  налогообложения относятся к XVIII веку – оценка в Миланском герцогстве (1718–1759) и в Тироле (1771–1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества, проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790–1854), Австрии (1817–1883), Саксонии (1835–1843), Виртемберга (1820–1873), Пруссии (1861–1868).

С отменой крепостного  права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых  работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача создания нового направления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования  городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для  определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового  назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет собой  сложный и уникальный процесс, поскольку  практически невозможно найти два  абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной  работы обусловлена тем, что на сегодняшний  день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и изучение теоретической основы оценки стоимости недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую  основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику  объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную  стоимость объекта оценки на  основе трех общепринятых подходов;

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

Структурно работа состоит  из введения, трех глав, заключения и  списка литературы. В первой главе  рассматриваются цели оценки, анализ экономической ситуации района и  характеристика объекта оценки; во второй главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости; в третьей - проводится  оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и согласование результатов оценки.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

ГЛАВА 1.

ХАРАКТЕРИСТИКА  НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Нежилые помещения и факторы, влияющие на оценку офиса

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости представлен не только объектами  недвижимости, которые в нашей  стране традиционно относят к  объектам нежилого фонда, но и частью объектов жилого фонда, которые предлагаются на рынке в аренду.

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой  фонд (различного функционального назначения).

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как:

Коммерческая недвижимость:

1. офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
2. гостиницы, мотели, дома отдыха;
3. магазины, торговые центры;
4. рестораны, кафе и др. пункты общепита;
5. пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

1. заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
2. мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
3. паркинги, гаражи;
4. склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного  назначения:

1. культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
2. религиозные объекты.

Здания правительственных и административных учреждений.

Каждая из этих групп  развивается самостоятельно, имея собственную  законодательно-нормативную базу.

Так как на территории Сысольского района наиболее широко представлен рынок торговой недвижимости, рассмотрим более подробно оценку торгового помещения.

В настоящее время  положение дел на рынке торговой недвижимости в Сысольском районе характеризуется как стабильное. Хотя спрос остается на более высоком уровне, чем предложение. Основными причинами для этого служат: увеличение количества индивидуальных предпринимателей, занимающихся торговой деятельностью и отсутствие нового коммерческого строительства в районе.

Торговая недвижимость специфична своей концентрацией в пределах районного центра. Так как магазин или какой-либо офис по предоставлению услуг приносит прибыль в местах наибольшей концентрации населения, то несложно сделать вывод о том, что оценка такого помещения сильно зависит от его месторасположения.

Но если раньше существовало всего несколько факторов, влияющих на стоимость торгового помещения при оценке, таких как: местоположение помещения, его площадь, удобство подъезда - то сегодня все большее влияние на стоимость оказывает гораздо более широкий спектр факторов.

Факторы, влияющие на оценку торгового помещения:

1. Тип здания.
2. Год постройки – новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.
3. Юридическая документация – наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
4. Управление зданием – профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
5. Конструктивные решения – обычно кирпичное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
6. Планировка и отделка – открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения помещения в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.
7. Окна – современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности.
8. Инженерия – лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
9. Система кондиционирования и вентиляции.
10. Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
11. Электроснабжение.
12. Парковка.
13. Охрана – круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

Цели оценки нежилых  помещений в Сысольском районе несколько  сужены в отличие целей, например, в г. Сыктывкар. В силу специфики местоположения помещений (удаленность от центра), нецелесообразно проводить оценку для привлечения инвестиций,  для выхода предприятия на международный уровень торговли, для доверительного управления.

Таким образом, можно выделить такие цели оценки торговых помещений в Сысольском районе.

Оценка торговых помещений при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.

Оценка помещений, для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

Оценка помещений  необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Оценка помещений проводится для внесения её в уставной капитал  ООО, если номинальная доля участника  в обществе составляет более 200 МРОТ. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества.

Оценка помещений  проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

Оценка помещений проводится для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательна оценка объекта спора. Отчет об оценке офисных помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

1.2. Экономическая ситуация Сысольского района¹

Лесозаготовительная деятельность

За 2011 год объем отгруженных  товаров собственного производства по виду деятельности «лесозаготовки» по крупным и средним организациям района сложился в сумме 226,9 млн. рублей (7% в общереспубликанских объемах отгрузки), что на 4 % меньше, чем за рассматриваемый период 2010 года. Объем производства древесины неотработанной – 513,7 тыс. плот.куб.м (97% к 2009 г.).

Развитие сельского  хозяйства

На 1 января 2012г. агропромышленный комплекс Сысольского района представлен 5 сельскохозяйственными предприятиями, 2 перерабатывающими предприятиями, 2 обслуживающими предприятиями, 2 подсобными хозяйствами, 50 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, личными подсобными хозяйствами граждан (5991).

Строительство

Объем выполненных работ  по виду деятельности «строительство»  в 2011 году составил 38 млн. рублей. За счет бюджетных средств был выполнен капитальный ремонт СОШ с.Чухлэм, стоимостью 15,9 млн. руб., строительство лыжной базы в с.Визинга стоимостью 8,86 млн. руб. Строительные работы выполнены сельскохозяйственными организациями района: ООО «Межадорское», ООО «АГРОресурс», ООО «Визинга».

В 2011 году за счет всех источников финансирования в Сысольском районе введено в действие 4808 кв.м. общей  площади жилых домов, что составляет 155% к уровню 2010 года. В том числе  введено силами индивидуальных застройщиков – 2549 кв.м. что на 18 % больше ввода 2010 года.

Развитие малого бизнеса

За 2011 год оборот розничной  торговли в целом по району составил 742,1 млн. рублей, что на 0,1% (в сопоставимых ценах) меньше чем за 2009 года 608,7

Малый бизнес

По состоянию на 1 января 2012 года в сфере малого бизнеса осуществляли деятельность 301 предпринимателей, 1 среднее предприятие, 24 малых предприятий и 63 микропредприятия.

По состоянию на 1 января 2011 года - 295 предпринимателей, 1 среднее  предприятие, 23 малых предприятий  и 80 микропредприятия.

За 2011 год число субъектов  малого предпринимательства уменьшилось, что связано с закрытием не ведущих деятельность организаций  и индивидуальных предпринимателей.

В течении 2011 года на территории района зарегистрировались 88 индивидуальных предпринимателя и 6 юридических лиц (в 2010 году соответственно 81 и 13).

Ситуация, когда недействующие предприятия закрылись, а вновь зарегистрированные начали деятельность, положительно отразилась на основных показателях деятельности малых предприятий.

Оценивая текущее состояние  малого предпринимательства в муниципальном  районе, необходимо отметить, что при  уменьшении количества субъектов малого предпринимательства за 2011 года по сравнению с 2010 годом наблюдается  увеличение численности работающих на 21%,, рост средней заработной платы на 31 %. Наибольшая заработная плата отмечена в отрасли «лесозаготовки, лесное хозяйство», хотя данный показатель по отрасли снизился по сравнению с 2010 годом на 7%. Уменьшилась средняя заработная плата и в торговле. По сравнению с 2010 годом увеличилась заработная плата в сельском хозяйстве на 16% и в строительстве на 20%, что связано с увеличением объема произведенной продукции и выполненных работ. В целом по району оборот малых предприятий за 2011 года по сравнению с 2010 годом вырос на 96 %. Наибольший удельный вес в общем обороте малых предприятий приходиться на розничную торговлю, сдала вторую позицию за 2011 года отрасли «строительство» отрасль «лесозаготовки и лесное хозяйство». Строительство в районе представлено только малыми предприятиями, поэтому рост оборотов в данной отрасли хороший показатель развития экономики района. Наблюдается увеличение оборота в сельскохозяйственной отрасли на 34 % за счет вливания инвестиций на технологическое перевооружение (реконструкция животноводческих ферм, приобретение нового оборудования и техники). Инвестиции на техническое и технологическое перевооружение сельского хозяйства увеличились более чем в 3 раза. На 13% увеличились инвестиции в лесное хозяйство и в лесозаготовки.

Уровень жизни населения

Одним из индикаторов, характеризующих  социальную обстановку в районе, является изменение просроченной задолженности  по заработной плате. По состоянию на 1 января 2012 года суммарной просроченной задолженности по заработной плате  в районе по данным статистики нет (без субъектов малого предпринимательства)

1.3. Анализ рынка торговой недвижимости с. Визинга.

В с. Визинга исторически сложилось разделение на жилую и административную части; так, центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается исторический центр села – ул. Советская, а также наиболее приближённые к нему улицы 50 лет ВЛКСМ и Мира, а производственные объекты расположены в удалённых от центра улицах Оплеснина, Кольель и Шоссейная.

Поскольку экономика Сысольского района направлена на лесное и сельскохозяйственное производство, то большая часть объектов недвижимости этой промышленности располагаются в удалении от райцентра – в сельских поселениях района, находится в частной собственности и доход от аренды не приносит.

Одним из главнейших регуляторов  стоимости арендной платы в с. Визинга является стоимость аренды муниципальных и государственных  объектов недвижимости. В центральной  части с. Визинга преимущественно  располагаются здания, принадлежащие муниципалитету либо государственным предприятиям. Это здания Дома Быта, Центральной районной больницы, Санэпидстанции, старого сельсовета. Большие части этих зданий за неосвоенностью сдаются в аренду по арендной плате, рассчитанной на основании постановления Правительства Республики Коми от 06 декабря 2002 г. №200:

Агод= (Сс*S*Киз*Кнж*Км*Кт*Кз*Кд)/10, где :

Сс – величина базовой стоимости  строительства 1 кв.м. нежилого помещения  в районе  (2013 г. - 14938 руб.)

S – общая площадь сдаваемого помещения

Киз – коэфф. износа здания

Кнж – коэфф. качества нежилого помещения 

Кт – коэфф. типа здания, помещения  (1 - прочие)

Кз – коэфф. территориальной  зоны (1 - Визинга)

Кд – коэфф. вида деятельности (1 - прочие)

Км – коэфф. качества строительных материалов (1-кирпич)

Таким образом стоимость  аренды 1 кв.м. муниципального или государственного объекта недвижимости, расположенного в кирпичном благоустроенном  здании, без учета износа, под  цели розничной торговли будет составлять 3958,57 руб. в год, что составляет примерно 330 руб. в месяц. Надо отметить, что указанная стоимость является максимальной, на самом деле учитывая износ муниципальных  и государственных объектов недвижимости можно корректировать стоимость на 20-60% в меньшую сторону.

Исходя из этого, предпринимателям, получающим доход от сдачи в аренду собственных помещений, невозможно устанавливать арендную плату выше, чем у муниципалитета или гос. учреждений. Т.к. предложение на рынке, например, муниципальной недвижимости может оказаться выше спроса.

В 2013 году в с. Визинга действуют несколько частных объектов недвижимости, приносящей доход от сдачи торговых помещений в аренду:

ТЦ «Север» - ул. 50 лет  ВЛКСМ, пеноблочное 2-этажное здание, с полным благоустройством, автономным отоплением, год возведения – не старше 1995 г. Общая площадь – около 800 кв. м. Вся площадь здания предусмотрена для сдачи в аренду. Стоимость аренды: 1 этаж – 250 р/мес., 2 этаж – 300 р/мес.

ТЦ «Березка» - ул. Советская, кирпичное 2-этажное здание с цокольным  этажом, с полным благоустройством год возведения – не старше 1985, Стоимость аренды: 280 руб./ мес.

ТЦ «Ангар» - ул. 50 лет  ВЛКСМ, металлический ангар, переоборудованный  под торговый центр путем возведения перегородок, частичное благоустройство, помещения сдаются в аренду собственником  последние 4 года (после переустройства). Стоимость аренды: 250 р/мес

Средняя цена аренды 1 кв. м равна 270 руб/мес

По состоянию на 2012 г. существуют данные о продаже нескольких объектов коммерческой недвижимости. Т.к. указанные данные получены автором  в результате исполнения служебной деятельности и составляют коммерческую тайну, данные собственника, адресов, названий будут обезличены. Стоимость объектов основывается на договорах купли-продажи и отражают реальную цену сделки.

Таким образом, средняя стоимость продажи 1 кв.м. нежилого коммерческого помещения в с. Визинга составляет 22130,00 руб/ мес.

1.4. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого дома.

Описание объекта оценки

Внутреннюю отделку  помещений можно характеризовать  как хорошую, так как помещение  пригодно к использованию без  проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины  и сколы штукатурки, единичные  повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов). Оборудование не требует замены, класс оборудования частично импортное, частично отечественное, отделка не требует ремонта.

Объект оценки расположен в центре населенного пункта, имеет удобный подъезд на автомобильном транспорте, располагается на первом этаже нежилого дома и изначально мог использоваться по указанному назначению.

Рассмотрим другие факторы  и характеристики, относящиеся к  объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Характеристика  месторасположения объекта оценки

ГЛАВА 2.

ОПИСАНИЕ  ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

В основе доходного подхода  лежит принцип ожидания, который  утверждает, что стоимость объекта  оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.